Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Договор ренты является новым для российского гражданского законодательства. Его законодательное закрепление обусловлено переходом к рыночным отношениям.

В соответствии с п. I ст. 583 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (п. 2 ст. 583 ГК).

Вопрос о том, может ли договор ренты быть консенсуальным, является спорным. Более правильным представляется мнение, согласно которому договор ренты всегда реальный договор, так как без фактической передачи имущества плательщику ренты не имеет смысла говорить о возникновении рентных отношений. Данный договор относится также к возмездным и односторонним договорам.

Сторонами договора ренты выступают получатель ренты (рентный кредитор) и плательщик ренты (рентный должник).

Получателями ренты в договоре пожизненной ренты, в том числе в договоре пожизненного содержания с иждивением, могут быть только граждане. Согласно п. 1 ст. 589 ГК получателями постоянной ренты являются также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты, например при установлении пожизненной ренты одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан (п. 1,2 ст. 596 ГК).

Закон не устанавливает каких-либо ограничений в отношении круга возможных плательщиков ренты. Соответственно, ими могут быть как граждане, так и юридические лица, причем как коммерческие, так и некоммерческие, заинтересованные в приобретении в собственность предлагаемого имущества и способные выполнить условие о выплате в обмен на него ренты.

Вопрос о предмете договора ренты является спорным, но общепризнано, что объектом данного договора могут выступать вещи (как движимые, так и недвижимые), наличные деньги и документарные цепные бумаги.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

Закон уделяет особое внимание защите интересов получателя ренты. Рентные платежи могут производиться в форме денежных выплат (п. 1 ст. 590, п. I ст. 597 ГК), а также в форме предоставления иждивения, включающего обеспечение потребностей в жилье, питании, одежде и т.п. (п. I ст. 602 ГК). Законом установлены минимальный размер пожизненной ренты (п. 2 ст. 597 ГК) и минимальная стоимость общего объема содержания с иждивением (п. 2 ст. 602 ГК). Независимо от формы все рентные платежи должны иметь денежную оценку.

Существенным условием договора о передаче под выплату ренты денежной суммы или другого движимого имущества является условие о предоставлении плательщиком ренты обеспечения исполнения его обязательств (залог, удержание имущества должника, поручительство и др.) либо страховании им в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств (п. 2 ст. 587 ГК).

Скорее всего Вам будет интересна наша статья

Для удобства изучения материала разбиваем статью на темы:

А вот от возможных самых непредсказуемых капризов пожилого человека угроз в свой адрес со стороны его родственников вас вряд ли что-то защитит. Да и договор ренты может продлиться дольше, чем десять лет.

Форма договора ренты

Поскольку любой договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а удостоверительная надпись нотариуса может совершаться только на документах, отвечающих требованиям письменной сделки (ст. ст. 160 и 163 ГК), то во всех случаях договор ренты, независимо от его разновидности, состава участников и т.п., должен заключаться сторонами в письменной форме.

На практике при оформлении и удостоверении договоров ренты нотариусы, не имея иногда под рукой апробированной специальной формы договора ренты, используют в ряде случаев устоявшиеся формы договоров: купли-продажи – для ренты, при которой имущество передается за плату, или дарения – для ренты, при которой имущество передается бесплатно (п. 2 ст. 585 ГК). Представляется, что даже хорошо подготовленные и зарекомендовавшие себя на практике формы договоров купли-продажи и дарения, имеющиеся у нотариусов, должны применяться ими к рентным отношениям с большой осторожностью (а лучше их вообще не применять, когда будут отработаны и апробированы специальные формы рентных договоров).

Рентные отношения, как при платной, так и при бесплатной передаче имущества плательщику ренты по своей природе не укладываются в рамки институтов купли-продажи (при которой вещь передается за определенную, заведомо ограниченную в размере денежную плату – гл. 30 ГК) или дарения (при котором вообще не предусматривается оплата в денежной или иной форме – гл. 32 ГК). Поэтому правила ГК о купле-продаже и дарении далеко не всегда применимы к рентным отношениям по передаче и оплате имущества (см. п. 2 ст. 585 и комментарии к ней).

При передаче под выплату ренты вещей, относящихся к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК), помимо нотариального удостоверения договора требуется также его государственная регистрация (ст. 131 ГК). Причем в отличие от договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК), который может регистрироваться непосредственно, без предварительного нотариального удостоверения (ст. ст. 550, 551 ГК), договор ренты не подлежит прямой государственной регистрации и сначала должен быть нотариально удостоверен.

В Обзоре судебной практики за III квартал, утвержденном Постановлением Президиума ВС РФ, имеется разъяснение о том, что если рентополучатель, отчуждающий по договору пожизненной ренты недвижимость, умер после нотариального удостоверения договора, не успев зарегистрировать договор в Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество (ныне – Росрегистрация), то такой договор ренты не может считаться заключенным.

Срок договора ренты

Постоянная рента устанавливается бессрочно, без ограничения каким-либо периодом. Отношения между получателем и плательщиком ренты могут существовать бесконечно долго. Имущество, которое передали под выплату ренты, может быть уничтожено, могут быть забыты лица, которые заключали договор, но обязательство, как правило, сохраняется. Обязанность по выплате ренты передается по наследству (для граждан) и в порядке правопреемства (при реорганизации юридических лиц). Право на получение ренты также переходит по наследству.

Регистрация договора ренты

Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Рентные договоры подлежат обязательной государственной регистрации, если под выплату ренты передается недвижимость. Основными особенностями таких договоров являются обременение рентой недвижимого имущества и возникновения залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства. При государственной регистрации таких договоров регистрируется сама сделка (договор ренты), регистрируется право собственности плательщика ренты, регистрируется залог в пользу получателя ренты и регистрируется обременение прав плательщика ренты.

Предмет договора ренты

Предметом договора являются действия сторон по обмену имущества, принадлежащего получателю ренты, на предоставление ему рентных платежей, выплачиваемых плательщиком ренты. Поскольку договор ренты предусматривает передачу одной стороной другой стороне имущества в собственность, данный договор является одной из разновидностей отчуждения имущества. Объектом отчуждения по договору может быть любое имущество, хотя в практике под выплату ренты чаще всего передается недвижимое имущество. Предметом отчуждения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только недвижимое имущество. Не могут являться предметом договора ренты имущественные права, в частности, нельзя передать под выплату ренты долю в праве общей собственности на имущество.

Отчуждение имущества в собственность плательщика ренты под выплату ренты может быть произведено получателем ренты за плату или бесплатно. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату (т.е. когда в качестве встречного удовлетворения за отчужденное имущество помимо собственно рентных выплат возмещается еще и стоимость переданного под выплату ренты имущества), к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже имущества. В частности, к таким договорам применимы следующие нормы:

Обязанность получателя ренты передать плательщику ренты имущество свободным от любых прав третьих лиц (ст. 460 ГК);
- обязанность плательщика ренты оплатить полученное в собственность имущество непосредственно до передачи ему этого имущества или после такой передачи, причем возможно в рассрочку (ст. 486 ГК);
- передача недвижимого имущества, переданного под выплату ренты за плату, получателем ренты и принятие ее плательщиком ренты, которые осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ст. 556 ГК).

Если имущество передано под выплату ренты бесплатно (т.е. когда объем выплат получателю ренты сведен только к собственно рентным платежам), к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения. Вместе с тем следует помнить, что в отличие от договора дарения даже при отчуждении имущества под выплату ренты бесплатно договор ренты носит, тем не менее, возмездный характер.

В качестве формы платежей по договору ренты в первую очередь законом определены денежные суммы, размер которых определяется участниками договора. Вместе с тем договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг. Пожизненная рента выплачивается исключительно деньгами. Договор пожизненного содержания с иждивением, хотя и является разновидностью пожизненной ренты, в качестве рентных платежей должен включать обеспечение потребностей их получателя в жилище, питании и одежде, в необходимых случаях - в уходе за ним.

Однако договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Характеристика договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 Гражданского кодекса).

Характеристика договора:

Реальный,
- односторонне-обязывающий,
- возмездный,
- рисковый (алиаторный).

Договор ренты похож на договор займа. Относится он, как и предыдущие договоры, к группе договоров, направленных на передачу имущества в собственность. Это новый вид договора в российском законодательстве (в ГК РСФСР 1964 г. имелся лишь договор купли-продажи жилого дома с пожизненным проживанием нетрудоспособного продавца).

Виды договора ренты:

Постоянная рента;
пожизненная рента;
пожизненное содержание с иждивением.

Эти виды договора ренты имеют ряд общих признаков, но различаются:

Формой предоставления содержания рентополучателю;
минимальным размером содержания, представляемого рентополучателю;
сроками предоставления содержания рентополучателю;
возможностями правопреемства у сторон договоров;
возможностями выкупа ренты;
последствиями случайной гибели имущества и др. Различия эти зависят от того, возмездно или безвозмездно передано имущество рентополучателем плательщику ренты.

Договор ренты регулируется только Гражданским кодексом РФ.

Особенности регулирования договора ренты:

Регулирование осуществляется правовыми нормами трех видов договоров:

А) ренты (в них имеются общие положения о данном договоре и особенностях каждого вида ренты);
б) купли-продажи (эти нормы применяются к договору ренты в случаях, когда плательщик ренты получил имущество под выплату ренты возмездно);
в) дарения (эти нормы применяются к договору ренты в случае, когда плательщик получил имущество под ренту безвозмездно);

Большая часть правовых норм, регулирующих договор ренты, имеет диспозитивный характер (это значит, что стороны вправе сами определять условия договора, о которых идет речь в этих нормах).

Ответственность плательщика ренты наступает за ненадлежащее исполнение им договора (в форме уплаты процентов, неустойки, расторжения договора и др.), а также субсидиарно за ненадлежащие выплаты ренты ее получателю лицом, которому он передал в собственность недвижимое имущество, полученное им под ренту (п. 2 ст. 586 Гражданского кодекса).

Документы для договора ренты

- Подлинники договора ренты (подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме).
- Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП.
- Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия).
- Кадастровый паспорт и экспликация жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы).
- Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя;

Удостоверение договора ренты

Договор ренты относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению.

Нотариальная форма сделки имеет особое значение: в соответствии с Основами законодательства о нотариате нотариус - уполномоченное должностное лицо - свидетельствует ее законность и соответствие воле сторон. Также он должен проверить личность участников сделки и указать дату ее заключения. Проверяя личность участников сделки, нотариус фактически исключает возможность спора в будущем о том, что лицо неправильно указано в качестве участника сделки, не имело права заключать сделку; фиксируя время заключения сделки, исключает возможность совершения сделки задним числом и связанных с этим споров. Оспаривание нотариально удостоверенной сделки сложнее, чем оспаривание сделки в простой письменной форме.

Договоры ренты, предполагающие отчуждение недвижимого имущества, должны удостоверяться по месту его нахождения, причем независимо от того, является оно жилым или нет. Удостоверение договоров об отчуждении этого имущества обязательно должно производиться нотариусом, на территории деятельности которого находится недвижимое имущество.

Несоблюдение нотариальной формы влечет недействительность договора ренты, такая сделка считается согласно ст. 165 ГК РФ ничтожной.

Однако в некоторых случаях, если содержание сделки не противозаконно, стороны четко выразили волю и одна из сторон частично или полностью исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется

Заключающие договор лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т.п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

При удостоверении договора нотариус обязан проверить, включены ли в содержание договора существенные условия, а при их отсутствии разъяснить сторонам необходимость внесения в проект договора соответствующих изменений, должен разъяснить сторонам порядок реализации плательщиком ренты права отчуждения имущества, переданного ему в обеспечение пожизненного содержания.

Лица, желающие заключить договор ренты, должны быть предельно осторожны при его оформлении. Они должны точно знать, какой договор заключают и каковы права и обязанности каждого. Необходимо внимательно ознакомиться со всеми условиями в договоре, чтобы избежать недоразумений в дальнейшем.

Так, в 1995 г. А. продала К. принадлежащий ей на праве собственности дом. В 1999 г. она обратилась в суд с иском о признании договора купли-продажи этого дома недействительным, ссылаясь на следующее. При оформлении сделки у нотариуса она была уверена, что заключает договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, К. обязалась содержать ее и исполняла это в течение трех лет, но затем у них испортились отношения, ей стало известно, что ответчица ее обманула, заключив договор купли-продажи без условия пожизненного содержания.

Удовлетворяя иск А., суд на основании показаний свидетелей признал установленным, что истица была введена в заблуждение о предмете договора, поскольку считала, что заключен договор купли-продажи дома с условием ее пожизненного содержания. Однако эти выводы суда были признаны неправильными, указанное решение, а также определение суда кассационной инстанции, которым решение оставлено без изменения, отменены Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ по следующим основаниям.

На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой соответствующему случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как установлено судом, между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с находящимися на нем объектами недвижимости. В нем нет указания о продаже дома с условием пожизненного содержания продавца. Договор подписан продавцом и покупателем, удостоверен нотариусом и зарегистрирован. Согласно показаниям удостоверившего договор купли-продажи нотариуса, данным в судебном заседании, заключенным между сторонами договором не предусматривалось условие о пожизненном содержании продавца, договор зачитан истице, она подтвердила факт получения денег за дом.

Выводы о том, что К. ввела в заблуждение А. относительно предмета договора (фактически между сторонами действовали отношения, вытекающие из договора купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца), письменными доказательствами по делу не подтверждены.

Между тем согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами. Договор купли-продажи дома, а также договор купли-продажи с условием пожизненного содержания относятся к сделкам, совершаемым в письменной форме (ст. 161 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных соглашением сторон, - в нотариально удостоверенной форме, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Суд же сделал свой вывод, основываясь только на показаниях свидетелей. Истица А. в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказать, что договор купли-продажи дома заключен с условием пожизненного содержания продавца, при этом ей необходимо представить письменные доказательства.

Помимо нотариального удостоверения договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).

Государственная регистрация является институтом гражданско-правового принуждения. Принуждение заключается в необходимости публичного признания и подтверждения прав и сделок соответствующими законодательству. Посредством такого признания права сделки приобретают юридическую силу.

Действующее законодательство выделяет регистрацию прав на недвижимое имущество и регистрацию сделок с недвижимостью. Различия между регистрацией прав и регистрацией сделок сводятся к следующему.

В первом случае регистрационная запись призвана иметь правоустанавливающее значение и результатом осуществления данной регистрации должно являться то, что правообладатель не обязан где бы то ни было в дальнейшем доказывать свое право, в том числе его объем и содержание, никакими иными доказательствами, кроме самой регистрационной записи в реестре, что возможно только в отношении прав, объем и содержание которых определены законом.

При регистрации договоров осуществляется, по сути, регистрация документа. Процедура регистрации сводится к проверке законности заключения и правомерности содержания заключаемой сделки. Такая регистрация имеет правовое значение для возникновения в том смысле, что договор, подлежащий регистрации, считается заключенным только с момента совершения такой регистрации.

При осуществлении государственной регистрации договора ренты, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту подлежат и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны, и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на определенную недвижимость к новому правообладателю. В подразделе II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразделе III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определив процедуру такой регистрации, поставил совершение любой сделки с недвижимостью, требующей государственной регистрации в учреждении юстиции, в зависимость от наличия в Едином государственном реестре прав записи о государственной регистрации ранее возникших прав на соответствующий объект. Права на недвижимое имущество, возникшие до введения в действие указанного Закона (т.е. до 31 января 1998 г.), признаются им юридически действительными и при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Однако при намерении совершить сделку с недвижимостью ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от их регистрации в БТИ, земельном комитете или местной администрации.

Государственная регистрация сделок согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридическое основание фиксации перехода прав на недвижимость или возникшего обременения соответствующего права. Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. Если плательщик ренты не подаст заявления о регистрации таких ограничений и регистратор не внесет соответствующей записи, то плательщик ренты получит свидетельство о государственной регистрации права собственности без указания на наличие ограничений права. В случае дальнейшего отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, получателю ренты или приобретателю недвижимости будет причинен материальный ущерб, тогда ответственность может быть возложена на учреждение юстиции за несвоевременное и неточное внесение записей в Единый государственный реестр. Таким образом, при заключении договора ренты, предполагающего передачу под выплату ренты недвижимого имущества, в Единый государственный реестр вносятся записи о регистрации: во-первых, договора; во-вторых, права собственности плательщика ренты; в-третьих, обременения рентой; в-четвертых, залога в пользу получателя ренты. На основании сказанного можно сделать вывод о том, что договор ренты признается заключенным и тем самым породившим соответствующие права и обязанности для сторон только после нотариального удостоверения, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - с момента его государственной регистрации.

Последствием отсутствия государственной регистрации в тех случаях, когда таковая является обязательной, могут быть названы: для права - отсутствие самого права; для договора - его незаключение. Если договор, подлежащий государственной регистрации, не зарегистрирован в установленном законом порядке, то он не считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а, следовательно, его исполнение не может быть обеспечено принудительной силой государства.

Существует и общая норма ГК РФ (п. 1 ст. 165), согласно которой нарушение требований об обязательной государственной регистрации сделки влечет за собой ее ничтожность. Это означает, что такая сделка недействительна с момента ее заключения независимо от того, будет ли она оспорена одной из сторон или третьим лицом в суде. В подобных случаях в виде последствия предусмотрено восстановление сторон в прежнем состоянии: получатель ренты получает обратно переданную вещь, но обязан возвратить плательщику ренты полученные рентные платежи.

Вышеизложенное позволяет сделать вывод, что, если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, такой договор будет считаться недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 165 ГК РФ. Если же договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, незаключенной сделкой, поскольку ст. 584 ГК РФ не содержит указаний на его недействительность.

Сказанное свидетельствует о наличии существенного противоречия в формулировке ст. 584 ГК РФ. Ведь получается, что если стороны нотариально удостоверят договор на отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества, но не подвергнут его государственной регистрации, то они как участники незаключенного договора не могут требовать применения норм о недействительности сделки, хотя могли бы требовать этого при игнорировании правил о нотариальном удостоверении договора ренты. Данный вывод подтверждают и материалы судебной практики. После заключения договора ренты были сданы документы для государственной регистрации договора и права собственности на квартиру, однако государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Рентополучатель не смог присутствовать при заключении сделки лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей. Однако рентополучатель скончался, и в регистрации договора было отказано в связи со смертью одной из сторон сделки.

Противоположное решение было вынесено Чертановским межмуниципальным судом г. Москвы Истица обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на квартиру. Она мотивировала свой иск тем, что в октябре 1998 г. она заключила с собственницей квартиры В. договор пожизненного содержания с иждивением, однако они не успели зарегистрировать его в Департаменте муниципального жилья г. Москвы, поскольку В. плохо себя чувствовала и истица не решилась везти ее в ДМЖ для регистрации договора, а в ноябре 1998 г. В. скончалась. ДМЖ г. Москвы отказался зарегистрировать данный договор.

В соответствии с п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Как установлено в судебном заседании, сделка заключена в надлежащей - нотариальной - форме, истицей по делу полностью исполнены условия сделки: она содержала В., а впоследствии похоронила ее и оплатила услуги по погребению. Кроме того, как следует из текста доверенности, у истицы имелось право зарегистрировать данный договор в ДМЖ, однако она не имела возможности вовремя воспользоваться данным правом, поскольку ухаживала за больной В. и не могла отъехать от нее для регистрации договора.

Всесторонне оценив приведенные выше доказательства, суд приходит к убеждению о том, что в данном случае необходимо применить аналогию права и считать смерть В. уклонением от регистрации сделки, обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать данный договор, признав за истицей право собственности на спорную квартиру.

Президиум Верховного Суда РФ в ответ на вопрос: можно ли считать договор ренты заключенным с момента его нотариального удостоверения в случае, если рентополучатель умер, не успев его зарегистрировать, указал: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения» Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров.

По мнению У. Новопашиной заключив договор ренты, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению; подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования для обеспечения действительности сделки. Положение же Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон. Решение этой проблемы автору видится путем внесения изменений в законодательство либо путем обращения в Конституционный Суд с требованием о признании данной нормы Закона неконституционной. Кроме того, автор считает разумным вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры на основании заявления о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти.

С точки зрения справедливости мнение правильно, но существует и оборотная сторона медали. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним является достаточным документом для совершения сделки, в том числе и для заключения договора ренты. Если требование закона об обязательной государственной регистрации не будет неукоснительно соблюдаться, появится риск подписания и нотариального удостоверения нескольких договоров на один и тот же объект недвижимости.

Особенности договора ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) имущество, в обмен плательщик ренты периодически выплачивает получателю ренту денежную сумму или предоставляет средства на его содержание в другой форме. Ренте и пожизненному содержанию с иждивением посвящена глава 33 Гражданского кодекса.

Предметом договора ренты может быть любое имущество. Чаще всего это недвижимость - квартира. В договоре должен быть четко прописан размер ренты в денежном выражении. Указывают периодичность выплаты ренты: ежемесячно, ежеквартально или раз в год. По законодательству обязательна нотариальная форма договора ренты, а если отчуждается недвижимое имущество, то договор подлежит государственной регистрации.

Согласно российскому законодательству существует два вида договоров ренты: договор постоянной ренты и договор пожизненной ренты. По договору постоянной ренты права получателя могут передаваться одним лицом другому, например, по наследству. По договору пожизненной ренты, плательщик выплачивает ренту в течение жизни получателя. Подвид пожизненной ренты - договор пожизненного содержания с иждивением.

Плательщик ренты должен предоставить обеспечение его обязательств или застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за невыполнение этих обязательств. Если плательщик ренты не выполняет свои обязательства или выполняет их ненадлежащим образом, то получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Ренту плательщик выплачивает деньгами в обмен на переданное ему получателем имущество. Однако Гражданский кодекс предусматривает выплату постоянной ренты путем предоставления вещей, оказания услуг, равных по стоимости сумме ренты. В качестве плательщиков могут выступать любые физические и юридические лица. Получатели - только физические лица и некоммерческие организации. Пожизненная рента выплачивается только в денежной форме.

Рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, тогда они становятся сополучателями. Доли сополучателей могут быть равными или неравные. При пожизненной ренте в случае смерти одного из сополучателей его доля переходит к другим сополучателям ренты. Обязательства по выплате ренты прекращаются после смерти последнего сополучателя.

При пожизненном содержании с иждивением, иждивенца необходимо обеспечить жильем, питанием, одеждой и предоставить возможность удовлетворять свои духовные потребности. Установленная в договоре ежемесячная стоимость иждивения не может быть меньше двух минимальных размеров оплаты труда, при этом основная форма предоставления содержания - натуральная: в виде вещей, услуг, работ. Такое предоставление натуральных услуг может быть заменено периодическими выплатами только, если это прямо предусмотрено договором.

Права плательщика ренты распоряжаться имуществом ограничены. Плательщик ренты может отчуждать, закладывать или ещё каким-то образом обременять полученное имущество только с согласия получателя ренты. Также плательщик ответственен за то, чтобы использование предмета ренты не приводило к снижению его стоимости.

Допускается расторжение договора постоянной ренты как по инициативе плательщика, так и по инициативе получателя. Выкуп постоянной ренты возможен в установленном законом порядке или в соответствии с условиями договора. Статья 593 ГК оговаривает случаи, в которых получатель имеет право требовать выкуп ренты, такие как просрочка выплат более чем на год, невозможность надлежащего , иные противоправные действия.

Выкупить пожизненную ренту возможно лишь по инициативе получателя в случае существенного нарушения обязательств плательщиком. По инициативе плательщика пожизненную ренту выкупить нельзя. Договор пожизненного содержания также может быть расторгнут лишь по инициативе получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств. Получатель ренты имеет право требовать возврат предмета ренты или его выкупа - на выбор. При этом плательщик не вправе претендовать на возмещение расходов, понесенных на содержание получателя.

Исполнение договора ренты

Российская Федерация позиционирует себя как социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ст. 7 Конституции РФ). Представляется, что для решения этой задачи немаловажное значение применительно к каждому гражданину имеет и возможность спокойного, стабильного пользования жилым помещением с четким представлением своего правового положения как титульного пользователя этого жилого помещения, в том числе и как получателя ренты. Право пользования жилым помещением должно гарантироваться, а при его нарушении гражданину должна быть предоставлена обеспеченная государством защита.

Анализ норм ГК РФ, нормативных актов субъектов РФ, регулирующих рентные отношения, договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, позволяет говорить о структурно сложном рентном обязательстве как системе элементарных правоотношений.

А) обеспечение потребности получателя ренты или названного им третьего лица в жилище;
б) предоставление содержания получателю ренты или указанному им лицу;
в) обеспечение ухода за получателем ренты или указанным им лицом;
г) оплата ритуальных услуг.

Остановимся только на одном вопросе - какое жилое помещение может быть передано получателю ренты или названному им третьему лицу в обеспечение потребности в жилище?

Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания продавца, послуживший прообразом действующего договора пожизненной ренты (и его вида - договора пожизненного содержания с иждивением), был закреплен в ГК РСФСР 1964 г. Во исполнение этого договора покупатель был обязан предоставить продавцу дома право пользования жилым помещением именно в проданном доме. Хотя в ст. 253 ГК РСФСР 1964 г. и не содержалось запрета на предоставление иного жилого помещения, таких примеров ни в судебной практике того периода, ни в литературе встретить не удалось. Бывший собственник в силу договора приобретал новый титул на пользование жилым помещением, становился возмездным пользователем. Это утверждение не подвергается сомнению и сегодня. Вместе с тем ЖК РСФСР 1983 г. о таких титульных пользователях, как продавцы дома с условием пожизненного содержания, не упоминал, и жилищные отношения с их участием, по сути, не получали правового регулирования. Получатели ренты как отдельная категория титульных пользователей жилых помещений впервые в российском законодательстве названы в Жилищном кодексе РФ 2004 г. Однако рамочный характер ст. 33 и ст. 34 ЖК РФ не позволяет конкретизировать жилищно-правовое положение получателей ренты. Как следует из содержания ст. 33 ЖК РФ, они пользуются данным жилым помещением «наравне с собственником».

Действующий ГК РФ допускает предоставление в пользование как того жилого помещения, которое ранее находилось в собственности получателя ренты и было передано им под выплату ренты, так и иного жилого помещения. Это уточнение представляется очень важным, так как свидетельствует о преимуществах свободного рынка жилья.

При характеристике субъектного состава плательщиков ренты выделено четыре их категории: физические лица; юридические лица; особая группа юридических лиц - государственные и муниципальные предприятия и муниципальные образования. Очевидно, что плательщики ренты - физические или юридические лица (кроме унитарных предприятий) могут предоставить иное жилое помещение только из состава частного жилищного фонда, принимая во внимание классификацию жилищных фондов в зависимости от формы собственности согласно ст. 19 ЖК РФ. Учитывая классификацию жилищных фондов в зависимости от целей использования, предложенную законодателем, получателю ренты может быть предоставлено жилое помещение, относящееся к индивидуальному жилищному фонду.

Сложнее разобраться с тем, какое жилое помещение должно быть предоставлено третьей и четвертой группами плательщиков ренты. Очевидно, что это помещение должно относиться к государственному или муниципальному жилищным фондам. В муниципальной собственности могут находиться жилые помещения, относимые к коммерческому, специализированному жилищным фондам или фонду социального использования (ст. 19 ЖК РФ).

Поскольку помещения коммерческого жилищного фонда могут быть переданы в пользование как по возмездным (по ним пользователь обязан вносить плату за пользование помещением), так и по иным договорам, таким «иным» договором вполне может быть и договор пожизненного содержания с иждивением.

Что же касается фонда социального использования, то, учитывая его целевое назначение, жилые помещения из этого фонда не могут передаваться получателям ренты. Основанием права пользования жилыми помещениями, относящимися к данному жилищному фонду, являются только договоры социального найма.

Представляется, что целевое назначение специализированных жилищных фондов также не позволяет передавать жилые помещения из их состава получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением. Однако практика свидетельствует о другом. Например, распоряжением мэра г. Москвы N 40-РМ создано ГУП «Моссоцгарантия», которому в оперативное управление передано определенное имущество. На его базе создан социальный жилой дом, который является стационарным учреждением системы социальной защиты и предназначен для постоянного проживания одиноких пожилых граждан, супружеских пар, других семей пенсионного возраста и инвалидов. Условием вселения в этот дом является передача принадлежащего гражданам жилья в собственность городу. Социальный жилой дом имеет одно- и двухкомнатные квартиры, помещения административного и социально-бытового назначения: медицинские кабинеты, столовую, библиотеку, пункт приема заказов на продовольственные товары и т.д.

Подобные стационарные учреждения созданы и в других городах Российской Федерации. Представляется, что их создание и использование имеют определенный интерес. Настораживает следующее. Основанием возникновения права пользования жилым помещением в таком социальном доме, как следует из содержания ст. ст. 99, 100 ЖК РФ, может быть только договор найма специализированного жилого помещения, а не пожизненного содержания с иждивением! Впрочем, как следует из вышеназванного распоряжения, с получателями ренты действительно в нарушение ЖК РФ заключаются договоры найма. Вместе с тем в соответствии со ст. ст. 99, 100 ЖК РФ договор найма специализированного жилого помещения является возмездным (наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением согласно ст. 153 ЖК РФ). Кроме того, такой договор может быть заключен только на определенный срок, что явно противоречит сути пожизненного содержания с иждивением.

Содержание предлагаемых муниципальными образованиями договоров часто соответствует содержанию договора пожизненного содержания с иждивением, и на первый взгляд их заключение может лишь приветствоваться. Но обращает на себя внимание то обстоятельство, что в этих случаях получатель ренты становится, по сути, нанимателем жилого помещения из специализированного жилищного фонда (жилого помещения в домах социального обслуживания населения). При этом меняется структура рентного обязательства. Плательщик ренты сохраняет обязанности по предоставлению содержания, обеспечению ухода и оплате ритуальных услуг. Обязанность же по обеспечению потребности получателя ренты в жилище на основании договора пожизненного содержания с иждивением, по сути, выполнена, возникает обязанность предоставить жилое помещение на основании договора найма. При этом получатель ренты утрачивает те правовые гарантии в части пользования жилым помещением, которые предоставляет ему законодатель при заключении договора пожизненного содержания с иждивением. В частности, весьма спорна возможность применения ст. 605 ГК РФ. Во исполнение договора ренты ее получателю предоставляется пожизненное возмездное право пользования жилым помещением. В отличие от договора найма, возмездность в данном случае понимается не как обязанность вносить плату за проживание, а как взаимное удовлетворение контрагентов.

Такое «исполнение» рентного обязательства представляется недопустимым, так как существенно ущемляет права получателей ренты. Получатель ренты в любом случае не должен утратить свой статус титульного пользователя жилого помещения именно по договору пожизненного содержания с иждивением.

Предоставление получателям ренты во исполнение договора пожизненного содержания с иждивением жилых помещений из специализированного жилищного фонда (например, в домах социального обслуживания населения) не лишено смысла. Но для этого необходимо изменить ст. 99 ЖК РФ, закрепив в ней возможность передачи жилого помещения в домах социального обслуживания населения и на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Учитывая наличие уже заключенных договоров, данная норма должна обладать обратной силой согласно ст. 6 ЖК РФ. Внесение соответствующих изменений потребуется и в нормативную базу субъектов РФ, а также муниципальных образований.

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.
2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.
3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Проблемы договора ренты

Рассмотрев такие предположения, следует перейти к такому рассмотрению, так как в настоящее время приобретение квартиры под выплату ренты или пожизненного содержания с иждивением распространяется все шире. Более десяти лет сохраняют свое неизменное действие положения специальных параграфов главы 33 Гражданского кодекса РФ, в которых соответствующие подвиды договоров были впервые детально урегулированы законодателем. Но именно в последние годы возрос общественный и профессиональный интерес к данным видам сделок. Тому есть несколько причин. Во-первых, мы являемся свидетелями уникальной по своим масштабам кампании по продвижению профессиональных посреднических услуг, ориентирующихся, с одной стороны, на удовлетворение жизненных потребностей потенциальных получателей ренты, а с другой - на предоставление возможности гражданам условно приобрести постоянно дорожающее жилье на условиях долгосрочных регулярных платежей. Во-вторых, все больше заключенных договоров проходят свой "жизненный цикл", что приводит не только к появлению новых полноценных собственников жилья, но и к увеличению количества споров, которые подлежат разрешению в судах по основаниям, связанным с исполнением указанных договоров. Обобщение адвокатской и судебной практики по данным делам позволяет обратить внимание на ряд практических проблем при применении и толковании норм закона.

Для получателя ренты отчуждение недвижимого имущества является способом обмена принадлежащего ему дорогостоящего имущества на иные значимые для него ценности: в договоре пожизненной ренты это периодические денежные платежи; а в договоре пожизненного содержания - обеспечение достойного имущественного содержания при жизни, а иногда и достойного погребения. Ст. 602 п.1 Гражданского Кодекса РФ Обязанность по предоставлению содержания с иждивением. Если в первом случае получатель ренты выступает, скорее, как инвестор, который размещает свой капитал под получение регулярных доходов (предположительно, не менее ценных и значимых для него, чем отчуждаемое имущество); то получатель пожизненного содержания, по замыслу законодателя, - это, скорее, лицо, нуждающееся в добросовестной финансовой поддержке и заботе со стороны плательщика ренты. Из указанного различия вытекают характерные обязанности плательщика ренты: реальное предоставление (обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход в связи с состоянием здоровья), оплата ритуальных услуг, применение принципов добросовестности и разумности. Ст. ст. 601-603 Гражданского Кодекса РФ Договор пожизненного содержания с иждивением, замена пожизненного содержания периодическими платежами. Для плательщика ренты заключение соответствующих договоров является способом приобретения дорогостоящего имущества за счет периодических денежных платежей или иного регулярного предоставления.

По договору ренты общий объем причитающихся получателю ренты платежей является неопределенным, поскольку обязательство выплачивать ренту действует на срок жизни получателя ренты. С этой точки зрения договоры ренты являются рисковыми, т.к. вполне вероятно, что либо один, либо другой контрагент фактически получит встречное удовлетворение меньшего объема, чем им самим предоставленное. Следует отметить о передаче имущества при заключении договора ренты с оплатой передаваемого имущества. Ст. 556Гражданского кодекса РФ Передача недвижимости Нормами, регулирующими договор дарения, составления документа о передаче имущества не предусмотрено. В риелторском бизнесе нередко встречаются случаи, когда анализ имеет важное практическое значение. Так, например, возникает вопрос: возможно ли применение к договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, если имущество передано под выплату ренты бесплатно, Ст. 578 п.4 Гражданского Кодекса РФ Отмена дарения даритель вправе отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого? В случае смерти плательщика ренты его обязательства должны по принципу правопреемства перейти к его наследникам. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требования отмены дарения принадлежит наследникам дарителя. Вопрос о применении данной нормы представляется спорным по изложенным ранее основаниям, т.к. нормами, регулирующими договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, прямо не предусмотрены основания для расторжения договора, аналогичные п. 1 ст. 578 ГК РФ, хотя совершение действий против получателя ренты противоречит самой природе договора ренты. Ведь целью получателя ренты по договору является получение материальной выгоды, а по договору содержания с иждивением - еще и ухода, что предусматривает создание таких условий жизни получателю ренты, при которых он будет чувствовать себя комфортно, ему будет оказываться как материальная поддержка, так и необходимый уход, и лечение, необходимые для поддержания жизненных функций получателя ренты. Думаю, что совершение противоправных действий в отношении получателя ренты, не связанных с лишением последнего жизни, может рассматриваться как существенное нарушение договора и являться основанием для расторжения договора. Так как ГК РФ не содержит специальных норм, регулирующих рассмотренную ситуацию, то, по моему мнению, возможно обращение к основам и принципам гражданского права, а именно - «Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты» Ст. 599 Гражданского Кодекса РФ или "Прекращение пожизненного содержания с иждивением" Ст. 605 Гражданского Кодекса РФ.

Право требования возврата имущества может возникнуть у наследников в порядке правопреемства, хотя это требование и не может быть заявлено самим получателем в связи со смертью по вине плательщика, т.е. по причине, не зависящей от воли получателя ренты.

Интересен вопрос налогообложения по договору ренты, имущество по которому передавалось бесплатно. Ответ на этот вопрос дан в письме Государственной налоговой инспекции по г. Москве N 31-08/24466 "О договорах ренты". Письмо Государственной налоговой инспекции «О договорах ренты» Согласно ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Плательщиками налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения в соответствии со ст. 5 Закона РФ № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения", ФЗ РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения являются физические лица, которые принимают имущество только в порядке наследования или дарения. По другим видам сделок вышеуказанным Законом взимание налога не предусмотрено. Договор пожизненного содержания с иждивением и договор дарения представляют собой два самостоятельных гражданско-правовых договора, заключение которых считается достигнутым при соблюдении всех существенных условий, обязательных для заключения договоров данного вида. Таким образом, если передача имущества оформлена договором пожизненного содержания с иждивением, в том числе и на бесплатной основе, положения вышеуказанного Закона не применяются.

Договор ренты требует нотариального удостоверения и государственной регистрации. Договор, устанавливающий ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен. Ст. 596 п.3 Гражданского Кодекса РФ Получатель пожизненной ренты. Исходя из перечисленных норм, ВС РФ в Обзоре законодательства и судебной практики за третий квартал 2001 г. делает следующий вывод: так как договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий. Следовательно, его нельзя считать заключенным с момента его нотариального удостоверения. Таким образом, данный вопрос законодательством урегулирован, но, тем не менее, он нередко становится предметом обсуждения и споров. Один из самых спорных, но в то же время важных вопросов - момент возникновения права собственности. Между гражданами был заключен договор пожизненного содержания с иждивением. В порядке, установленном законодательством, 3 февраля 2000 г. ими были сданы документы для государственной регистрации сделки и права собственности на квартиру. 6 февраля 2000 г. государственная регистрация была приостановлена на один месяц для получения разрешения на оформление сделки от общественной жилищной комиссии. Сам факт приостановления является нарушением законодательства, так как ограничивает дееспособность граждан. В рассматриваемом случае рентополучатель не смог присутствовать на сделке лично, поскольку находился в больнице, но при этом просьбу о регистрации документов направил письменно с соблюдением всех необходимых формальностей (удостоверение подлинности подписи). 9 февраля 2000 г. рентополучатель скончался. В регистрации договора отказано в связи со смертью одной из сторон сделки. Заключив договор пожизненного содержания с иждивением, собственник распорядился своим имуществом по своему усмотрению. Подав документы на государственную регистрацию и направив заявление с просьбой зарегистрировать сделку, собственник выполнил все требования законодательства для обеспечения действительности сделки. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее ничтожность. Ст. 165 Гражданского Кодекса РФ Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации. В данном случае стороны выразили свое намерение на регистрацию сделки. Датой государственной регистрации, согласно п. 3 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", является день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. ФЗ ст.2 п.3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Ст. 433 Гражданского Кодекса РФ Момент заключения договора представляется, что данное положение Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" ограничивает права граждан по распоряжению своим имуществом, поскольку обусловливает возникновение прав и обязанностей по сделке действиями государственного органа, а не волеизъявлением сторон.

Решение этой проблемы возможно либо путем внесения изменения в законодательство, либо путем обращения в Конституционный Суд с предложением о признании неконституционной данной нормы закона. Разумно вспомнить судебную практику, возникшую в период приватизации, когда суды признавали право на включение в наследственное имущество квартиры заявление о приватизации, которое было подано при жизни наследодателя, но решение о приватизации было вынесено после его смерти, и попытаться распространить аналогию права для разрешения проблем регистрации договоров в подобных случаях.

Плательщик ренты вправе с предварительного согласия получателя ренты отчуждать недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания. Ст. 604 Гражданского Кодекса РФ Отчуждение и использование имущества переданного для обеспечения пожизненного содержания. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору переходят на приобретателя имущества. В соответствии с ГК РФ договор дарения является безвозмездным и не допускает встречного удовлетворения от одаряемого. Обязательство по предоставлению содержания с иждивением можно рассматривать как встречное.

Одной из отличительных особенностей договора пожизненной ренты является порядок его расторжения по требованию получателя ренты, предусмотренный. Ст. 599 Гражданского Кодекса РФ Расторжение пожизненного договора ренты по требованию получателя ренты под убытками, в соответствии со ст. ст. 15, 393 ГК РФ, понимается прямой ущерб и упущенная выгода. Выкупная цена пожизненной ренты регулируется ст. 594 ГК РФ ("Выкупная цена постоянной ренты"). Пункт 2 указанной статьи определяет, что в случае отсутствия условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано за плату под выплату ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. Практическое применение в спорных отношениях данной нормы представляется с трудом, т.к. в подавляющем большинстве договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением сумма рентных платежей составляет 2 - 3 МРОТ в месяц. Годовая сумма несопоставима с суммой, на которую получатель ренты может рассчитывать в течение жизни. Таким образом, в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель пожизненной ренты, передавший имущество бесплатно, вправе требовать расторжения договора с возвратом этого имущества. Каковы же последствия расторжения договора пожизненной ренты и договора пожизненного содержания с иждивением, если таковое производится по соглашению сторон? "Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором". Ст. 450 Гражданского Кодекса РФ Основания изменения и расторжения договора. Как ранее указывалось, возврат исполненного по договору возможен, если это установлено соглашением сторон. Таким образом, практика расторжения указанных договоров по соглашению сторон с возвратом имущества в собственность получателя ренты законна, что имеет большое практическое значение. Следует отметить, что нередки случаи, когда нотариусы при удостоверении соглашений о расторжении договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением ссылаются не на общие нормы о расторжении договоров, а на ст. 599 ГК РФ, что ошибочно. Ст. 599 Гражданского Кодекса РФ Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты.

Спорным является вопрос о выкупе пожизненной ренты по соглашению сторон. В отличие от ситуации с расторжением договора, выкуп пожизненной ренты регулируется только специальной нормой, которая предусматривает возможность выкупа по требованию получателя ренты и вследствие существенного нарушения плательщиком ренты условий договора. В практике подобные соглашения встречаются все чаще. По моему мнению, расторжение договора пожизненной ренты путем ее выкупа по соглашению сторон законодательству не противоречит и соответствует основополагающему принципу российского гражданского законодательства о свободе договора, тем более что права получателя ренты не нарушаются вследствие согласования сторонами условий выкупа. Ст. 421 п.1,2 Гражданского Кодекса РФ Свобода договора.

Интересны примеры судебной практики, когда получатель ренты обращается в суд с иском о расторжении договора и возврате переданного плательщику ренты имущества и умирает до вынесения решения. Таковым является Постановление Президиума ВС РФ по делу Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В. Рихтер М.Н. обратилась в Преображенский межмуниципальный суд г. Москвы с иском к Долгополовой О.В. о признании данного договора недействительным, ссылаясь на то, что ко времени заключения договора находилась в тяжелом болезненном состоянии. Рихтер М.Н. обратилась в тот же суд с заявлением об изменении предмета иска и просила расторгнуть вышеназванный договор, указав, что ответчик взятые на себя по договору обязательства по ее содержанию и уходу не выполняет. Рихтер М.Н. умерла. Определением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы производство по делу по иску Рихтер М.Н. к Долгополовой О.В. было приостановлено до вступления в дело правопреемника истицы. Определением того же суда в дело в качестве правопреемника была допущена ее наследница по завещанию Рукавишникова Н.В., в связи с чем производство по делу было возобновлено. Решением Преображенского межмуниципального суда г. Москвы, оставленным без изменения Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, договор купли-продажи квартиры с пожизненным содержанием, заключенный между Рихтер М.Н. и Долгополовой О.В., расторгнут. Решение суда обжаловалось в кассационном и надзорном порядке. Президиум ВС РФ, рассмотрев протест заместителя Генерального прокурора РФ, не нашел оснований для его удовлетворения. В протесте утверждалось, что судебные инстанции исходили из ошибочного суждения о том, что спорные правоотношения допускают правопреемство. Поскольку обязательства покупателя квартиры Долгополовой О.В. по обеспечению ухода и содержанию продавца Рихтер М.Н. подлежали исполнению непосредственно в пользу последней, т.е. неразрывно были связаны с личностью Рихтер М.Н., они прекратились вследствие ее смерти. Следовательно, к наследнице Рихтер М.Н. не могло перейти ее право требования к Долгополовой О.В. по предоставлению содержания и ухода, вытекающее из договора, и соответственно право требовать расторжения данного договора ввиду существенного нарушения его условий. С доводами протеста Президиум ВС РФ не согласился, указав следующее. Действительно, в соответствии с частью 1 статьи 605 ГК РФ обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания. Однако защита указанного права не являлась предметом спора по настоящему делу. Предметом спора являлось требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества (квартиры) ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств, т.е. требование о расторжении договора купли-продажи квартиры (часть 2 статьи 605 ГК РФ). Указанное требование было заявлено первоначально самой Рихтер М.Н. и затем поддержано после ее смерти наследницей по завещанию Рукавишниковой Н.В. В правоотношениях по возврату квартиры правопреемство являлось допустимым, поэтому суд правомерно допустил к участию в деле правопреемника истицы и разрешил спор по существу с вынесением решения о расторжении договора купли-продажи квартиры. Обстоятельства, послужившие основанием к расторжению указанного договора, в протесте не оспаривались. Постановлением Президиума ВС РФ решение Преображенского межмуниципального суда г. Москвы и последующие судебные решения оставлены без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения.

Из приведенного примера следует сделать вывод, что иск о расторжении договора пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением может быть предъявлен лишь самим получателем ренты при жизни. Наследники получателя ренты после смерти последнего могут выступать лишь как правопреемники и самостоятельного права на предъявление такого иска не имеют.

В практике иногда встречаются случаи применения к договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением общих норм о прекращении обязательств, в частности прекращение обязательства новацией. Применительно к договору пожизненной ренты или к договору пожизненного содержания с иждивением, по которым передаваемым по договору было недвижимое имущество, это выглядит как договор между покупателем квартиры, принадлежащей плательщику ренты, плательщиком ренты, приобретающим другую квартиру, продавцом этой квартиры и получателем ренты. Плательщик ренты продает свою квартиру, одновременно приобретая другую. Обременение в виде залога снимается с продаваемой квартиры и возлагается на приобретаемую квартиру. Обязательства плательщика ренты в части предоставления первоначально приобретенной квартиры для проживания получателя ренты прекращаются, заменяясь на такие же обязательства, но в отношении приобретаемой квартиры. Договор заключается с согласия получателя ренты.

На практике бывают случаи, когда до заключения договора пожизненного содержания с иждивением было написано завещание, хранящееся в укромном месте до поры до времени, но рентоплательщику бояться не стоит, наследством умершего является, то имущество, которое принадлежало ему на момент смерти. В нашем случае на момент смерти рентополучателя квартира ему уже не принадлежит.

Интересна точка зрения о возможности прекращения обязательства плательщика ренты путем прощения долга получателем ренты. Ст. 415 Гражданского кодекса РФ Прощение долга Прощение долга не предполагает встречного удовлетворения. Прощение долга выражается в форме освобождения кредитором должника от имущественной обязанности. В результате прощение долга становится одним из видов дарения. В этой связи оно должно быть основано на соглашении сторон и подчиняться ограничениям и запретам, установленным для договора дарения. В практике этот вид прекращения обязательства по договорам пожизненной ренты или пожизненного проживания с иждивением применения еще не нашел.

Прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице. Такая ситуация реальна, когда умирает плательщик ренты и его наследником является получатель ренты. Ст. 413 Гражданского Кодекса РФ Прекращение обязательств совпадением должника и кредитора в одном лице.

В заключение следует отметить, что институты ренты и пожизненного содержания с иждивением имеют важное гражданско-правовое значение и способствуют полной реализации гражданами своего права собственности.

Покупка по договору ренты

Суть коммерческой интриги, напомним, заключалась в следующем. Требовалось найти пенсионера, готового за энную сумму плюс ежемесячные платежи и оплату коммунальных услуг продать квартиру. После чего агентство прибавляло свои комиссионные и искало покупателя на жилье с обременением в виде пожилого человека. Сейчас риелторы рентным бизнесом почти не занимаются. Оказалось, что при таком варианте купли-продажи у сторон возникают плохо предсказуемые проблемы.

Многие мои знакомые (и знакомые знакомых) решили испытать судьбу, став собственниками квартир по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Разница между этими двумя договорами сводится, в основном, к тому, что в договоре пожизненного содержания с иждивением оговаривается еще перечень обязанностей, которые должен выполнять плательщик ренты помимо денежных выплат. Например, сделать ремонт в квартире, еженедельно снабжать пенсионера продуктами и лекарствами.

Недавно я обзвонила тех, кто когда-то инвестировал деньги в подобные варианты и выяснила, что их надежды с блеском провалились. Из двенадцати человек лишь один смог, в конце концов, стать полноправным собственником не обремененной квартиры. Это произошло после ухода из жизни старушки, за которой он присматривал в течение семи лет, выполняя все данные обещания.

Остальным рано или поздно пришлось расторгнуть договоры. Кто-то, промучившись два-три года, вдруг понял, что приобрел не квартиру, а пенсионера, за которым надо ухаживать, и просто прекратил платить ренту, предоставив ее получателю полное право расторгнуть договор и дальше делать с квартирой все, что угодно. Кому-то интеллигентная пенсионерка на четвертом году действия договора ренты смущенно сообщила, что хотела бы переехать в дом для престарелых работников искусств, где она постоянно будет под наблюдением врачей. И, увы, плата за переезд в этот рай земной - ее квартира.

В результате договор был расторгнут по согласию сторон у того же нотариуса, который удостоверял первый договор. Плательщику ренты по обоюдному согласию были возвращены средства, потраченные на содержание бабушки, плюс небольшой бонус.

Однако причина номер один, помешавшая большинству рентоплательщиков стать собственниками квартир без всяких обременений, - война с родственниками пенсионеров. К примеру, оказалось, что числившийся одиноким дедушка вовсе не так одинок - в другом городе у него имеется законная жена, с которой он не хочет жить, и этот факт при подписании договора просто скрыл. Узнав, что квартира может «уйти из семьи», нелюбимая супруга повела наступление на плательщика ренты. Начались суды и попытки доказать, что он недобросовестно исполняет свои обязанности по отношению к получателю ренты. В итоге договор был расторгнут в суде.

Покупка квартиры по договору ренты была популярна до развития ипотечного кредитования в нашей стране. Иметь дело с банком оказалось проще, чем с пожилым человеком. Главное, что не зависишь от человеческого фактора, как в случае с рентой.

Многие из покупателей квартир по договорам ренты, которые заключили их около десяти лет назад, до сих пор находятся в подвешенном состоянии. Добросовестно исполняя свои обязанности, они по сей день не знают, что их ждет дальше, ведь претензии у их подопечных могут возникать самые разные.

К примеру, договор заключался с условием, что рентоплательщик будет проводить ремонт в квартире, то есть поддерживать приобретенное жилье в приличном состоянии. Несколько лет он выплачивал ренту, платил за квартиру и по мере необходимости что-то ремонтировал (переклеивал обои, менял сантехнику). Какой именно ремонт полагается проводить, что должно измениться в квартире, на какую сумму, в договоре не конкретизировалось. Но через несколько лет бабушка пожелала, чтобы квартира была отремонтирована полностью.

Ремонт сделала бригада мастеров. Пенсионерка в это время отдыхала в санатории, куда ее отправил опять-таки плательщик ренты. Однако, вернувшись, бабушка осталась недовольна результатами ремонта, после чего заявила, что будет подавать в суд на расторжение договора. Тем более что давно уже в гости к бабушке стал захаживать племянник и интересоваться дальнейшими видами на имеющиеся квадратные метры… В договоре пожизненного содержания с иждивением должна оговариваться сумма, на которую плательщик ренты обязан покупать продукты. Один из плательщиков совершал покупки в течение пяти лет и собирал чеки. Однако из-за инфляции со временем стал покупать продукты подешевле, чтобы уложиться в оговоренную сумму. Это не устроило пенсионерку. Пересматривать указанную в договоре сумму, отведенную на закупку продуктов, плательщик ренты не собирается. Опять встал вопрос о расторжении договора.

Прокомментировать описанные ситуации мы попросили юриста агентства «Кутузовский проспект» Ирину Маркичеву:

Если в договоре записано, что «рентоплательщик проведет косметический ремонт» без указания, какой именно, шансы на расторжение договора со стороны бабушки-рентополучателя, недовольной ремонтом, невелики. Тем не менее, для того чтобы выиграть дело, рентоплательщику желательно представить в суд фотографии квартиры до ремонта и после, договор с ремонтно-строительной бригадой с указанием видов работ, квитанции и чеки на покупку стройматериалов. Хорошо бы еще пригласить свидетелей, которые могут подтвердить: ремонт был произведен.

Что касается истории с покупкой продуктов, то шансы расторгнуть договор со стороны бабушки невелики: если в договоре указана только сумма, на которую плательщик ренты должен купить продукты подопечному, без указания, какие именно, особенно можно не беспокоиться. При этом суд учтет, что договор исполнялся рентодателем длительное время и добросовестно (не забывайте только хранить чеки).

В то же время желательно, чтобы рентоплательщик увеличил сумму, выплачиваемую на содержание получательницы ренты в соответствии со ст. 318, 590, 597, 602 ГК РФ.

В этой связи стоит вспомнить постановление Конституционного Суда РФ № 11-П «По делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона „О минимальном размере оплаты труда“ в связи с жалобами граждан А.Кутиной и А.Поварничиной». В этом постановлении КС определили, что положение части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» (о том, что в договорах ренты и/или пожизненного содержания с иждивением устанавливались суммы для выплаты рентополучателям в 100 или 200 рублей), не соответствует Конституции РФ и утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан принять.

И все-таки риски плательщиков ренты - это добровольные риски. Но бывают ситуации, когда оказываются ущемлены интересы пенсионеров.

Допустим, с рентополучателем на улице случается инсульт. Он долго приходит в себя в больнице. Свои имя, фамилию и адрес вспоминает не скоро. За это время оказывается, что он признан без вести отсутствующим, а квартира продана плательщиками ренты, как полноправными собственниками. В квартире пенсионера сейчас живут уже совсем другие люди - молодая семья с ребенком.

Оформление договора ренты

Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением требуют не только , но и определенных манипуляций. В случае, если данная сделка будет в дальнейшем оспорена, плательщику обязаны будут вернуть лишь те , выплату которых он сможет доказать. При этом компенсировать затраченные усилия полностью, скорее всего, будет невозможно.

Для того, чтобы не оказаться в подобной ситуации, необходимо правильно составить договор, а также юридически оформить все действия, связанные с ним.

Прежде всего, договор ренты необходимо правильно составить. Помимо общих сведений (таких как, реквизиты сторон, срок действия договора, условия расторжения, порядок урегулирования споров и т.д.), в нем должны быть прописаны следующие условия, нюансы:

1. Какое имущество переходит плательщику ренты;
2. Срок передачи имущества, отчуждаемого под выплату ренты (имущество может передаваться сразу после подписания договора либо в другой, оговоренный сторонами срок, но не позднее даты смерти получателя ренты);
3. При передаче жилого помещения в договоре необходимо указать, в течение какого времени первоначальный собственник помещения будет в нем прописан и будет ли он в нем проживать.
4. Как будет производиться передача имущества в собственность плательщику ренты: бесплатно или за денежное вознаграждение (платное отчуждение подразумевает выплату определенной денежной суммы, бесплатное – выплату ренты в иной форме); 5. Размер рентной платы (в случае заключения договора, устанавливающего.
пожизненную ренту, денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты, должна составлять в месяц не менее минимального размера оплаты труда).
6. Каким путем будет производиться выплата ренты: в денежной форме, предоставлением вещей, выполнением работ или оказанием услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
7. Срок и периодичность выполнения обязанностей плательщиком ренты.
8. Каким образом будет фиксироваться исполнение (своих) обязательств плательщиком ренты.

Чтобы договор ренты имел юридическую силу, он должен быть обязательно зарегистрирован у нотариуса. Если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре).

Если стороны заключаемого договора состоят в браке, то необходимо получить нотариально удостоверенное согласие (их) супругов на совершение данной сделки.

Интересы получателя ренты защищены законом. Получатель ренты имеет право:

Заложить недвижимое имущество;
расторгнуть договор в случае ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты;
потребовать возмещения убытков в случае ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты.

Он приобретает право залога на недвижимое имущество, вправе расторгнуть договор в случае ненадлежащего исполнения обязательств плательщиком ренты, вправе требовать возмещения связанных с этим убытков.

В случае несоблюдения сроков выплаты ренты плательщик ренты обязан выплатить проценты, размер которых может быть установлен договором, либо определяться на основании закона.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Плательщик ренты, со своей стороны, также может обезопасить себя для того, чтоб договор ренты не мог быть оспорен или расторгнут ее получателем. Для этого важно не только правильно его составить, но и четко зафиксировать все действия, связанные с его исполнением. Форма, в которой это должно производиться, зависит от того, в каком виде производиться выплата ренты.

Например, при передаче денежных средств рентополучателем должна быть составлена расписка с указанием суммы и оснований для получения денег. При совершении каких-либо затрат в пользу получателя ренты ее плательщику необходимо сохранять подтверждающие документы на все время действия договора (чеки, квитанции и т.д.). При выполнении в счет ренты определенных работ – необходимо составлять акты выполненных работ.

Все эти детали важно прописать в договоре ренты, чтобы рентополучатель не смог уклониться от составления соответствующих необходимых документов.
Договор аренды

Назад | |

Догово́р ре́нты - соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи)

Различают следующие виды договора ренты :

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора

Сторонами в договоре ренты являются получатель ренты - рентный кредитор и плательщик ренты - рентный должник.

Рентный кредитор - лицо, передающее своё имущество в собственность другого лица (рентного должника) с целью получения дохода (ренты) в течение длительного периода времени. Получателем ренты могут выступать физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением), а также некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Коммерческие организации не могут быть получателями ренты, так как это противоречит самой сущности ренты, которая предполагает невовлеченность в создание дохода, получаемого рантье.

Получатель ренты может не совпадать с лицом, передающим имущество под выплату ренты (например, пожизненная рента может быть установлена одним гражданином в пользу другого гражданина или группы граждан - так называемый договор в пользу третьего лица.

Рентный должник - лицо, обязанное в обмен на полученное в собственность имущество выплачивать передавшему его лицу (рентному кредитору) доход (ренту) в течение длительного периода времени. В качестве плательщиков ренты могут выступать любые физические и юридические лица в соответствии с их правосубъектностью.

Предметом договора ренты выступает только индивидуально-определённое имущество, находящееся на праве собственности, а именно: вещи - как движимые, так и недвижимые, наличные деньги и документарные ценные бумаги. Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные деньги и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Особенности правового регулирования

Различия в правовом режиме имущества, которое может быть предметом договора ренты, предопределяют особенности порядка его отчуждения под выплату ренты. Так, возмездное отчуждение под выплату ренты недвижимого имущества потребует соблюдения норм о порядке передачи недвижимого имущества во исполнение договора продажи недвижимости; отчуждение под выплату ренты ценных бумаг потребует соблюдения предписаний о порядке передачи прав по ценной бумаге и т. д.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Иначе говоря, помимо рентных платежей, получатель ренты имеет право на встречное представление (плату) при передаче имущества под выплату ренты. Если отчуждение имущества предполагается возмездным, то к соответствующей сделке субсидиарно применяются правила о договоре купле-продажи. В случае безвозмедного отчуждения имущества сторонам, кроме специальных правил о том или ином виде ренты, следует также руководствоваться нормами, регулирующими договор дарения.

В качестве рентных платежей могут выступать:

Деньги, либо эквивалентное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только деньги - в договоре пожизненной ренты.

Деньги, либо иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, питанием, одеждой, лекарствами и др. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей устанавливается соглашением сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается деньгами, а другая - предоставлением услуг).

В целях защиты интересов рентного кредитора закон может определять минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением. Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величин прожиточного минимума.

Право на рентные платежи возникает у рентного кредитора только после передачи имущества под выплату ренты; с этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей у рентного должника. Таким образом, договор ренты относится к числу реальных.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит систематическому исполнению. Поэтому закон устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

В случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты обязан уплатить получателю ренты проценты, размер которых определяется законом, либо договором.

Срок договора

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Постоянная рента устанавливается бессрочно.

Форма договора

Договор ренты должен быть заключён в письменной форме и удостоверен нотариусом. Если договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то он подлежит государственной регистрации. Рентное обременение также должно быть зарегистрировано.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то он будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но не подвергнут государственной регистрации, он будет считаться незаключенным, так как закон не содержит указания на его недействительность.

Существенные условия договора

Существенные условия договора ренты зависят от его разновидности. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может быть передано любое имущество, тогда как объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает исключительно недвижимое имущество.

Во-вторых, к таким условиям относится обязанность рентного должника обеспечить интересы рентного кредитора. Таким образом законодатель стремиться защитить интересы последнего.

Защита интересов рентного кредитора

Средства защиты интересов рентного кредитора различаются в зависимости от правового режима имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: залог, задаток, неустойка, удержание, поручительство; либо

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обспечительной меры применяется залог (ипотека). Таким образом, отчуждение обременённого рентой недвижимого имущества возможно только с согласия получателя рентных платежей как залогодержателя.

Рентное обременение следует за имуществом и связывает лиц, в собственности которых побывало это имущество, субсидиарной ответственностью, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Неисполнение рентным должником обеспечительных условий договора, а также их утрата или ухудшение по обстоятельствам, за которые рентный кредитор не отвечает, даёт последнему право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Риски

Договор ренты относится к числу алеаторных, то есть носящих рисковый характер. Он проявляется в том, что один из контрагентов может фактически получить встречное удовлетворение меньшего объема, чем сам предоставит, так как объем рентных платежей является неопределенным ввиду неопределённости же срока выплаты ренты.

Риск случайной гибели или повреждения имущества при этом рассматривается с точки зрения прекращения или продолжения обязательств по выплате рентных платежей. В договоре постоянной ренты риск несёт рентный должник, если он получил имущество под выплату ренты безвозмездно; в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязанности по уплате рентных платежей. Если договор ренты был заключён на возмездных началах, то при случайной гибели имущества рентный должник может потребовать расторжения договора или изменения его условий. В договоре пожизненной ренты риск не зависит от того, было имущество отчуждено возмездно или безвозмездно.

Догово́р постоя́нной ре́нты - соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок действия договора не ограничен каким-либо периодом времени

Предметом договора постоянной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество. Рентные платежи устанавливаются, как правило, в денежной форме, однако допускается выплата ренты путём предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денег и предоставление содержания в натуре.

Существенными условиями договора являются размер рентных платежей и срок их выплаты. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума в расчёте на месяц - в этом случае он подлежит индексированию с учётом повышения этой величины. Срок выплаты рентных платежей определяет сущность данной разновидности рентного обязательства и устанавливается без ограничения каким-либо временным отрезком. Иначе говоря, рента выплачивается постоянно, с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного квартала.

В ГК РФ выделены три вида ренты: постоянная (ст. 589 ГК РФ), пожизненная (ст. 596 ГК РФ) и пожизненное содержание с иждивением (ст. 601 ГК РФ).

Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, независимо от возраста и трудоспособности, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

Права получателя ренты по договору могут передаваться этим лицам путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала в деньгах в размере, устанавливаемом договором, или вещами, выполняемой работой или оказанием услуг, по стоимости соответствующих денежной сумме ренты. Размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Выкупить ренту могут как плательщик, так и ее получатель.

Отказ плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем выкупа возможен, если:

заявлен в письменной форме;

заявлен не позднее трех месяцев до прекращения выплаты ренты;

выплачена вся сумма выкупа (ст. 592 ГК РФ).

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случае, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению ее выплаты;

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором (ст. 593 ГК РФ).

Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает

возможность плательщика преждевременно ее выкупить, прекратив таким образом договорные отношения. Он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появляется в тексте договора (что маловероятно, так как сделка подлежит нотариальному удостоверению), оно ничтожно (ст. 166 ГК РФ). Допускается условие, по которому договором может быть предусмотрено, что право на выкуп может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Договор прекращается с поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет собственник имущества - плательщик ренты.

Пожизненная рента. Она может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может устанавливаться в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными. Доля в праве на получение ренты при смерти одного из его получателей переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя обязательство выплаты ренты прекращается. Размер пожизненной ренты за месяц не может быть менее минимального размера оплаты труда.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию ее получателя возможно на условиях выкупа постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Если жилой дом, квартира или иное имущество отчуждались бесплатно, получатель ренты может потребовать от плательщика, существенно нарушающего условия договора, возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин пере- дает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им лица (лиц) (ст. 601 ГК РФ).

Предмет этого договора - недвижимое имущество: жилой дом, квартира, земельный участок или иная недвижимость, передаваемая в собственность плательщика ренты.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрено обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг и т.д., т.е. весь объем содержания с иждивением, но не менее 2 МРОТ в месяц. Вместо предоставления содержания с иждивением в натуре возможна выплата в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ).

Плательщик ренты может отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Он должен принимать меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

Договор ренты - это соглашение, в соответствии с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество.

При этом плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму (рентные платежи) либо тратить денежные средства на содержание получателя ренты в другой форме (например, производить оплату коммунальных услуг, покупать продукты, осуществлять социально-бытовой уход и др.).

Виды договоров ренты

На практике различают следующие виды договора ренты:

Договор постоянной ренты

Договор пожизненной ренты

Договор пожизненного содержания с иждивением.

Стороны договора ренты

Сторонами в договоре ренты выступают получатель ренты – рентный кредитор и плательщик ренты – рентный должник.

Рентный кредитор

Рентный кредитор – это лицо, которое передает своё имущество в собственность другому лицу (рентному должнику) для получения дохода (ренты) на протяжении длительного периода времени. При этом получателем ренты могут являться некоммерческие организации (по договору постоянной ренты), а также физические лица (по договору постоянной или пожизненной ренты, по договору пожизненного содержания с иждивением). Отметим, что коммерческие организации не могут выступать получателями ренты.

Рентный должник

Рентный должник – это лицо, которое принимает обязательство в обмен на полученное в собственность имущество уплачивать рентному кредитору доход (ренту) в течение длительного периода времени.

Плательщиками ренты могут являться любые физические и юридические лица.

Предмет договора ренты

Предметом договора ренты является только индивидуально-определённое имущество, которое находится на праве собственности.

Таким имуществом являются движимые и недвижимые вещи, наличные денежные средства и документарные ценные бумаги.

Таким образом, не могут быть предметом договора ренты имущественные права, в том числе безналичные наличные денежные средства и иные права требования, бездокументарные ценные бумаги, а также работа и услуги, информация, исключительные права и личные нематериальные блага.

Рентные платежи

По общему правилу, договор ренты является возмездным, если соглашением сторон не предусмотрено иное.

Виды рентных платежей

На практике можно выделить такие рентные платежи:

Денежные средства, или равное по стоимости: предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг - в договоре постоянной ренты.

Только денежные средства в договоре пожизненной ренты.

Денежные средства, или иждивение, то есть содержание и уход: обеспечение жильем, лекарствами, одеждой, питанием и пр. - в договоре пожизненного содержания с иждивением.

Форма предоставления рентных платежей

Форма предоставления рентных платежей прописывается в соглашении сторон и может быть комбинированной (например, одна часть ренты выплачивается денежными средствами, а другая часть ренты заключается в предоставлении услуг).

Для защиты интересов рентного кредитора законодательство может устанавливать минимальный размер постоянной и пожизненной ренты, а также определять минимальную стоимость общего объема содержания с иждивением.

Законом также предусмотрено обязательное увеличение размера ренты пропорционально увеличению величины прожиточного минимума.

Момент возникновения права на рентные платежи

Право на получение рентных платежей возникает у рентного кредитора только после передачи своего имущества рентному должнику для целей выплаты ренты. С этого же момента возникает обязанность по выплате рентных платежей в пользу рентного кредитора у рентного должника.

Обязательство по выплате рентных платежей является длящимся, так как договор заключается на срок жизни получателя ренты или бессрочно, и подлежит исполнению на постоянной основе. Поэтому действующее законодательство устанавливает ряд правил о форме и способах обеспечения исполнения обязательства по выплате ренты.

Отметим, что в случае просрочки выплаты рентных платежей плательщик ренты (рентный должник) обязан уплатить получателю ренты (рентному кредитору) проценты. При этом размер процентов определяется законом или договором.

Срок договора ренты

Пожизненная рента может устанавливаться на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Постоянная рента устанавливается на бессрочный срок.

Форма договора ренты

Договор ренты обязательно должен быть заключён в письменной форме и заверен нотариально.

Если в договоре предусмотрено отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, то такой договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации.

Если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то договор ренты будет считаться недействительным (ничтожным). Если договор о передаче под ренту недвижимого имущества будет нотариально удостоверен, но при этом не пройдет государственную регистрацию, то такой договор ренты будет считаться незаключенным.

Существенные условия договора ренты

Существенные условия договора ренты, прежде всего, зависят от разновидности договора ренты. Общим для всех видов договора ренты существенным условием является, во-первых, его предмет. Под выплату постоянной и пожизненной ренты может передаваться любое имущество. Объектом договора пожизненного содержания с иждивением выступает только недвижимое имущество. Во-вторых, к существенным условиям договора ренты относится обязанность рентного должника обеспечивать интересы рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Способы защиты интересов рентного кредитора отличаются в зависимости от вида передаваемого имущества.

1. Если под выплату ренты передается движимое имущество, то в качестве таких средств могут использоваться:

Способы обеспечения исполнения обязательств по уплате ренты: , удержание, поручительство;

Страхование риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты в пользу рентного кредитора.

2. Если под выплату ренты передается недвижимость, то в качестве обеспечительной меры применяется залог (ипотека).

Отметим, что неисполнение рентным должником надлежащим образом всех условий договора даёт право рентному кредитору расторгнуть договор и потребовать возмещения понесенных убытков.

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор ренты: подробности для бухгалтера

• Как без потерь передать недвижимость близким родственникам

  Пожизненное проживание в квартире. В договоре ренты нужно прописать все условия: размер... . Кроме того, квартира, полученная по договору ренты, считается общим имуществом супругов, соответственно... разделу при разводе. И последнее: договор ренты всегда обременяет квартиру. В случае... договору переходят на приобретателя имущества. Договор ренты нужно заверить у нотариуса и...

• Сделки с недвижимостью

  Пожизненное содержание с иждивением. По договору ренты собственник передает другому лицу в... или бесплатно. Обязательным условием заключения договора ренты, предметом которого является недвижимость является... плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. При... , возникшим в связи с нарушением договора ренты. Лицо, приобретающее недвижимость, обремененную рентными...

• Рента: правовое регулирование, бухгалтерский учет и налогообложение

  Учреждения в приобретение квартиры по договору ренты бесплатно отражаются следующими бухгалтерскими... обязательств по договору ренты Начисление суммы ежемесячных рентных платежей по договору ренты 2 ... стоимости амортизируемого имущества, полученного по договору ренты, не предусмотрен. Воспользуемся положениями... налогоплательщиком основного средства безвозмездно (по договору ренты бесплатно) оно оценивается в... стоимость квартиры, полученной по договору ренты бесплатно, учитывается учреждением при...

• Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

  Имущества (статья 582 ГК РФ); · договор ренты с передачей недвижимости под выплату...

• Ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о рекламе
• Обзор изменений законодательства за ноябрь 2014 г.

  Имущество получено по приватизации, по договору ренты. В остальных случаях минимальный срок...

• Нормирование рекламных расходов
• Сделки с коммерческой недвижимостью в 2019 году

  Г. на имущество, полученное по договору ренты, приватизации, наследства, дарения от члена...

• Какие налоги за недвижимость надо заплатить до 1 декабря текущего года, а какие в следующем

  В результате приватизации или по договору ренты с иждивением. А в остальных...

• О налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты

  От продажи имущества, передаваемого по договору ренты, поскольку их выплата осуществляется бессрочно... и ежемесячных выплат, выплачиваемых по договорам ренты с пожизненным содержанием, направляет копию... Федерации (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает...) указанного им третьего лица (лиц). Договор ренты - это самостоятельный, имеющий свои особенности... имущество. При этом специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных...

• Передача жилья по договору ренты влечет уплату НДФЛ

  Лицом как рентополучателем по договору ренты с пожизненным содержанием и... получении рентных платежей по договору ренты с пожизненным содержанием и... (далее - Гражданский кодекс) по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает... , что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату... существу договора ренты. Таким образом, правила договоров купли-продажи применяются в договоре ренты... имущества за плату осуществляется по договору ренты, а не договору купли...

• В целях НДФЛ передача имущества по договору ренты не приравнивается к продаже

  Налогообложении НДФЛ доходов, полученных по договору ренты с пожизненным содержанием с иждивением... . Рассмотрена ситуация, когда по договору ренты ее плательщик выплачивает получателю единовременную... . Ведомство указало, что специфическим признаком договора ренты в ряду других договоров, направленных... меновый (не эквивалентный) характер. Сторонам договора ренты в момент его заключения не... от продажи имущества, передаваемого по договоры ренты. Как следствие, нормы НК об...

• Медведев привязал размеры ренты, алиментов и возмещения вреда потерпевшим к прожиточному минимуму

  Величины прожиточного минимума платежей по договорам ренты, по алиментным обязательствам и по...

• Банкам сказали, как надо контролировать сделки с недвижимостью

  Менее года, с правом выкупа; Договор ренты; Договор дарения недвижимого имущества, доли...

• Каким будет НДФЛ, если унаследованная доля квартиры продана через три года

  В результате приватизации или по договору ренты. Таким образом, если доля в...

← Вернуться