Основанием для возникновения юридических обязательств, как правило, является заключение договора. Это документ предназначен для правового регулирования поведения заинтересованных сторон. Договор купли-продажи товара – это обязательство продавца передать покупателю товар за определенное денежное вознаграждение.
Не редки случаи, когда после заключения договора появляется необходимость его расторгнуть, что приводит к прекращению обязательств. Если договор исполнен в полном объеме, его расторжение невозможно, так как выполнение всех его условий само по себе останавливает процесс и прекращает все обязательства. Еще одно обязательное условие для наступления возможности расторжения договора купли-продажи - досрочность, поскольку окончание срока автоматически прекращает его действие. В том случае, если продавец или покупатель выполнили взятые на себя обязательства не в полном объеме или вообще не выполнили на протяжении действия контракта, то в силу вступают правовые нормы, регулирующие эту ситуацию.
Способы расторжения договора и его особенности
Способ расторжения договора купли-продажи во многом зависит от причины, по которой происходит расторжение и может быть:
- По желанию одной из сторон;
- По взаимному соглашению;
- По инициативе третьих особ, действующих в рамках законодательства;
- По отказу в одностороннем порядке одной из сторон выполнять условия договора.
Отличительной чертой договора купли-продажи является многообразие его видов. Согласно ГК РФ могут заключаться соглашения:
- Обычные;
- Розничной продажи товара;
- Поставки;
- Контрактации;
- Продажи недвижимости, предприятия, автомобиля;
- Энергоснабжения.
Расторжение обычных договоров встречается достаточно редко, так как они заключаются в основном физическими лицами, приобретающими недорогие товары в магазинах, и при их возврате действуют нормы закона «О защите прав потребителей».
Расторжение прочих договоров, касающихся приобретения более крупных, дорогостоящих вещей требует совершенно иного подхода, который регламентируется Гражданским законодательством.
При расторжении договора не следует забывать о том, что производить это действие надо в той же форме, в которой договор заключался. Несоблюдение этого принципа может привести к тому, что показания свидетелей, подтверждающих факт расторжения контракта, не будут приняты во внимание судебной практикой, если решение дела не закончится мирным путем.
Совет: если договор купли-продажи, например, недвижимости, был зарегистрирован в каких-либо органах, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано там же. В противном случае оно не будет иметь правовой силы. Так, если договор регистрировался нотариально, то и его расторжение фиксируется там же.
Особенности судебной практики
Если участники договорных отношений не смогли разойтись мирно в вопросе расторжения, они имеют право решить этот вопрос в судебном порядке. Судебная практика по подобным делам требует неукоснительного придерживания претензионного порядка, т.е. исковое заявление можно подавать только в том случае, если был получен отказ на разрыв договора или вторая сторона отношений не ответила на выставленную претензию.
Судебное расторжение договора по желанию продавца или покупателя может проводиться только в том случае, если это было прописано в самом контракте или если одна из сторон существенно нарушила условия договора. Существенным в соответствии с ГК РФ считается нарушение, лишающее вторую сторону значительной части выгоды, на получении которой она рассчитывала при заключении соглашения.
Как свидетельствует судебная практика, чаще всего в рассмотрение попадают дела, касающиеся отказа покупателя оплатить покупку. Хотя следует отметить, что случаи, когда в качестве отказников выступают поставщики, задерживающие отправку товара или вообще не поставляющие его, встречаются ненамного реже.
Квартирный вопрос
Лицо, обратившееся с иском в суд, должно быть в состоянии доказать существенность нарушений договора купли-продажи не только с личной точки зрения, но и в соответствии с нормами ГК РФ.
Если говорить о покупке недвижимости, то неполучение продавцом денежных средств, безусловно, является существенным несоблюдением договора, но это является общей нормой, над которой главенствуют специальные нормы, которыми и будет руководствоваться суд при принятии решения.
Так, если лицо, приобретающее квартиру или земельный участок, не произвело оплату за него в оговоренные сроки, продавец имущества имеет полное право требовать погашение долга с учетом процентов за просрочку в соответствии со ст.486 п.3 395 ГК РФ. Покупатель, в свою очередь, может и, как показывает анализ судебной практики, обязательно ссылается на нормы ст.453 п.4 ГК РФ, которая говорит о том, что сторона не имеет права требовать вернуть ей выполненное по взятому обязательству до внесения изменений в договор купли-продажи или расторжении его, если другие условия не заложены в самом договоре, законах или соглашении сторон.
Возникает тупиковая ситуация, где наблюдается явное существенное нарушение прав продавца недвижимости, имущества у него уже нет, а вознаграждение ему за нее предлагают получать маленькими порциями по исполнительным листам, что может растянуться на десятилетия. В этом случае единственным вариантом расторжения договора купли-продажи с применением ст. 450 ГК РФ: добиться признания сделки недействительной , доказав желание покупателя неосновательно обогатиться. Сразу стоит отметить, что сделать это можно, только если имущество еще не было передано покупателю фактически. Фактическая передача недвижимости наступает после:
- подписание акта ее приемки;
- получения ключей;
- вселения;
- оплаты коммунальных услуг;
- начала использования по назначению и т.п.
Совет: если сложности с получением денег у продавца возникли непосредственно после проведения регистрационных действий по передаче права собственности, а сама недвижимость находится еще в его владении или пользовании арендатора, истцу не составит труда доказать в суде, что оснований для применения ст. 453 п.4 нет, так как фактическая передача не осуществлялась.
Случаев, когда основания для подачи иска о разрыве договора появляются у продавца в судебной практике также немало.
К наиболее распространенным относятся следующие:
- Обнаружение недопустимых обстоятельств, не оговоренных в соглашении уже после покупки имущества. Например, сокрытие продавцом факта прописки в квартире несовершеннолетнего лица, пребывающего на содержании в детском доме в момент продажи и имеющим право вернуться туда, где он прописан, после достижения совершеннолетия.
- Если договор купли-продажи не имеет или потерял юридическую силу, а оснований для это также может быть немало. Самым банальным является подделка документов, влекущая за собой фиктивную продажу и, соответственно, уголовную ответственность.
- Обнаружение в квартире существенных недостатков после обретения прав собственности, скрытых от покупателя при оформлении сделки, которые не дают возможности использовать недвижимость по назначению, комфортно проживать в ней и т.п. Наравне с заявлением об уменьшении цены объекта, бесплатного устранения недостатков, истец вправе отказаться от договора, потребовать его разрыва и возврата денежных средств.
Нюансы расторжения соглашения о продаже земли
Судебная практика по договорам купли-продажи земельного участка мало чем отличается от той, что касается сделок с жилой или коммерческой недвижимостью.
Соглашение покупки земли может быть разорвано в судебном порядке из-за неоплаты или частичной оплаты участка. Если покупатель при этом нарушает условия конкурса, то при расторжении договора с него взыскивается неустойка, равная стоимости предмета договора и убытки, которые не перекрываются неустойкой.
Покупатель так же, как и в сделках с квартирой, может применять к себе ст. 456 п.4 ГК РФ.
Что же касается признания сделок недействительными, то здесь кроме норм, заложенных в ГК РФ, применяются нормы Земельного Кодекса. Например, согласно ст.37 п.2 ЗК РФ и ст. 22 п.3 ГК РФ, продавец не имеет права закладывать в договор пункт о том, что он может выкупить проданный земельный участок назад по своему желанию. Также недопустимы условия, которые ограничивают распоряжение землей и ответственность продавца, если на объект продажи предъявляют права третьи лица.
Вышеупомянутая статья содержит достаточный перечень оснований, которые в случае их включения в договор могут сделать его недействительным, но этот перечень далеко не исчерпывающий. Следует иметь в виду, что любые пункты договора, ограничивающие дееспособность или правоспособность, делают договор о покупке земельного участка ничтожным на основании положений ГК РФ.
Нюансы расторжения соглашений о продаже автомобиля
К сожалению, случаи, когда сделка по продаже автомобиля начинает не устраивать одну из сторон, и она ищет способ разорвать договор, так же нередко встречаются в судебной практике.
Здесь сразу стоит отметить, что закон о защите прав потребителей действует только в том случае, если одной из сторон договора выступает юридическое лицо, в данном случае автосалон, дилер и т.п. Сделки, заключенные между физическими лицами, как правило, касающиеся операций с подержанными автомобилями, могут расторгать по соглашению сторон или в судебном порядке согласно ст. 450 ГК РФ. Если после покупки авто покупатель обнаружил существенные недостатки, то прежде чем подавать на продавца в суд, он должен направить ему претензию с перечислением всех дефектов и требованием разорвать договор и вернуть деньги. Только если продавец отказывается это сделать или игнорирует претензию в течение месяца, можно подавать на него в суд с иском о признании договора купли авто недействительным.
Каждый случай расторжения договора индивидуален, имеет свои особенности, нюансы. Чтобы избежать неприятных неожиданностей в суде из-за неправильно оформленных бумаг, правовых ошибок в исковом заявлении и тому подобном, перед совершением этих действий лучше получить грамотную консультацию юриста и воспользоваться его помощью в подготовке документов для суда.
Границы земельного участка являются существенным условием договора купли-продажи.
Право собственности на недвижимое имущество переходит с момента внесения данных в Единый реест Регистрационной службой.
Государственная регистрация прав производится в течение 18 календарных дней с момента подачи полного комплекта документа (ч. 3 ст.13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)
Приостановление регистрационных действий может быть совершено по инциативе стороны сделки купли-продажи земельного участка на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до момента окончания срока регистрации, предусмотренного ч.3 ст. 13 ФЗ, то есть не позднее 18 дней с момента подчаи документов на регистрацию.
Срок, на который могут быть приостановлены регистрационные действия составляет не более 3 месяцев.
В Вашей случае подлежат применениб специальные нормы Земельного кодекса о купле-продаже земельных участков. В ч. 3 ст. 37 ЗК РФ указано, что покупатель имеет право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков только в следующих случаях:
В Вашем случае данных нарушений при продаже земельного участка не усматривается, поэтому даже в случае подачи заявления о его расторжения в суд покупателем, закон будет на Вашей стороны, поскольку Вы оповестители покупателя обо всех вышеуказанных обстоятельствах при осмотре участка.Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
Фраза «об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка» ст. 39 ЗК РФ не касается пределов границ земельного участка, поскольку до сдачи регистрационных документов должно быть проведено межевание. Этот пункт касается случаев, когда на соседнем участке планируется разместить, например, вредное производство.
По этому же пути идет судебная практика (база Консультант+):
В равной степени это относится и к любому договору купли-продажи недвижимого имущества, по которому стороны выполнили обязательства и зарегистрирован переход права собственности от продавца к покупателю. В случае, если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям Единого государственного реестра прав принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации органом по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировавшим расторгаемый договор.
Как правильно расторгнуть договор купли-продажи земли?
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
3. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Расторжение договора купли продажи земельного участка
В-третьих, для суда нужно собрать много документов: кадастровый паспорт участка, выписку из ЕГРП, сам договор, исковое заявление и другие документы. Юрист нашей компании всё это сделает сам, и вам можно будет не беспокоиться по поводу документов. Услуги компании «Юрист-Эксперт 24»
- бесплатная юридическая консультация по расторжению договора купли продажи земельного участка;
- переговоры с другой стороной о расторжении договора;
- анализ ситуации, прогнозирование перспективы дела — возможно ли расторгнуть договор;
- сбор и подготовка всех необходимых для расторжения документов;
- написание и подача искового заявления;
- представительство в суде.
Практика показывает, что расторжение договора купли продажи земельного участка — трудное дело.
Дело в том, что договор — это свершившийся юридический факт.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
о том, что использование участка ограничено;
- о разрешении на строительство на участке (например, продавец солгал, говоря, что участок свободен, хотя на самом деле по нему проходят линии электропередач или магистраль нефтепровода, из-за этого ничего строить и регистрировать на участке невозможно);
- о том, как используются соседние участки, о том, что они оказывают существенное воздействие на приобретаемый участок (например, с соседнего участка постоянно стекают сточные воды, из-за чего что-то вырастить на участке очень трудно);
- о качестве земли (например, продавец уверял, что земля — чистый чернозём, а оказалось, что это глина с песком);
- или о другой существенной информации.
Отдельно о положении продавца Суды очень неохотно расторгают договоры купли продажи земельных участков по инициативе продавца, когда он не получил от покупателя деньги.
Отмена договора купли-продажи земли
Внимание
В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением покупателем условий конкурса взыскивается неустойка в размере, равном цене земельного участка, а также убытки в части, не покрытой неустойкой. В случае расторжения договора купли-продажи земельного участка стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до момента расторжения договора. Относительно недействительности договора купли-продажи земельного участка отметим, что помимо общих оснований недействительности сделок, предусмотренных ГК РФ, земельное законодательство определяет и некоторые особенные основания применительно к указанному договору.
Так, в договоре купли-продажи земельного участка не могут быть установлены условия, ограничивающие правоспособность покупателя.
Not found
Таким образом, если в период действия договора стороны приходят к соглашению о его досрочном расторжении, а имущество, по договору купли-продажи уже передано покупателю и зарегистрирован переход права собственности к покупателю, решить в соглашении о расторжении договора вопрос о возврате квартиры продавцу возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором. Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение в Единый государственный реестр прав записей о расторжении договора возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие.
Порядок расторжения договора купли-продажи земли
Инфо
В вашем случае: — был заключен договор купли-продажи; — продавец передал земельный участок; — покупатель принял земельный участок. Т.е. не все условия, предусмотренные для этого вида сделки, выполнены. Поскольку покупатель не расплатился, эту сделку можно оспорить.
Если вы считаете, что вашего деда обманули, купив у него участок, пообещав за него денег, и не расплатились, Вам нужно обратиться в суд. Для оспаримых сделок установлен срок исковой давности — 1 год, Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. В данном случае важным будет прописанное в договоре условие оплаты.
Это одно основание.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка в одностороннем порядке
Важно
Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании — договоре продажи земельного участка, остается в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на основании решения суда о расторжении договора продажи земельного участка и его возврате продавцу, будет существовать в реестре наряду с предшествующими записями. Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон договора, в том числе в связи с неоплатой или не полной оплатой покупателем земельного участка.
Этапы расторжения договора купли-продажи земельного участка
Почему нужен опытный юрист для расторжения договора купли продажи земельного участка Во-первых, юрист полностью избавит вас от необходимости собирать документы, писать иск и присутствовать в суде. Причём судебных заседаний будет, скорее всего, несколько. Они будут переноситься, откладываться по разным причинам.
Практика говорит, что именно так и происходит. Кроме того, суды по земельным участкам проходят не там, где живёт истец или ответчик, а в суде по месту нахождения участка. Если вы живёте далеко от места нахождения участка, то ездить туда — лишние хлопоты. Во-вторых, перед тем, как браться за дело, его нужно проанализировать.
Мы не собираемся обещать, «да, мы 100%-но выиграем дело» — ни один хороший юрист так не скажет до того, как ознакомиться с делом.
Как аннулировать сделку по продаже земельного участка, спустя несколько лет?
Хотя, казалось бы, что если покупатель не платит, то договор нужно расторгнуть и вернуть продавцу участок. Суды считают, что в такой ситуации продавец должен не требовать расторгать договор, а предъявить иск о взыскании денег за участок с покупателя. Тот факт, что денег у покупателя может не быть, что сам он может (и, скорее всего, будет) игнорировать судебные заседания, что процедура «выбивания» судебными приставами денег может тянуться годами — всё это суды не интересует. Поэтому если вы — продавец, который оказался в такой незавидной ситуации, лучше воспользоваться помощью профессионального юриста, который знает, как работают законы в РФ, и сможет защитить ваши права и интересы в суде. Потому что шанс расторгнуть договор купли продажи земельного участка и получить назад свой участок всё же есть.
В некоторых случаях при покупке земельного участка необходимо оформить согласие супруга. Подробнее об этом читайте в .
Как расторгается предварительный договор?
Чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место . Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.
Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.
Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.
Расторжение договора купли-продажи - процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае - полностью выполнять требования действующего законодательства.