Основание приобретение права собственности на жилые помещения
Одним из оснований приобретения права собственности на жилые помещения является приобретательная давность. Кажущаяся простота правовой конструкции указанного основания, предполагающего добросовестность, (подробнее в материалах сайта) открытость и непрерывность пользования жильем в течение 15 лет, обусловливает большое количество исковых заявлений с требованием признания права собственности на занимаемое жилое помещение в соответствии со статьей 234 ГК РФ. Однако, несомненно при рассмотрении конкретных дел суды отказывают в признании права собственности на жилые помещения по основанию приобретательной давности, а вышестоящие судебные инстанции отменяют решения об удовлетворении соответствующих исковых требований.
Наряду с распространенными основаниями возникновения права собственности на объекты гражданских правоотношений - изготовление или создание лицом новой вещи (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), сделки (пункт 2 статьи 218 ГК РФ), в Гражданском кодексе РФ содержатся основания возникновения права собственности, не имеющие широкого распространения в правоприменительной практике. Одним из таких оснований является приобретательная давность - основание возникновения права собственности, в соответствии с которым лицо, гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество.
Хотелось бы уточнить, (подробнее в материалах сайта) что в отношении жилых помещений, находящихся в государственной собственности, течение срока приобретательной давности начинается с 01 июля 1991 года, поскольку с момента вступления в силу Закона СССР О собственности в СССР (1 июля 1990 г.) на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения распространен срок исковой давности, равный одному году. Данное правило подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Московского округа от 05.10.2006 г. КГ-А40/8393-06 по делу А40-69138/05-85-568.
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1 статьи 234 ГК РФ).
Важные с правоприменительной точки зрения положения о приобретательной давности содержатся в нормативных толкованиях, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав.
Так, в пункте 15 данного Постановления указано, что при рассмотрении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам следует учитывать, (подробнее в материалах сайта) что:
Во-первых, давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
В юридической теории существуют два подхода к определению понятия добросовестности: требование наличия у владельца основательной уверенности, что вещь принадлежит ему на праве собственности; и убеждение приобретателя, что вещь получена им без неправды, пусть и не в собственность, (подробнее в материалах сайта) но таким образом, что позволяет осуществлять владение как своим собственным. Учитывая незначительное развитие отношений собственности (подтверждением этого является, например, тот факт, что законодательство о приватизации исходит только из фактической принадлежности имущества, понимая его как то, что подлежит инвентаризации), следует признать необходимость более мягкого толкования добросовестности.
Во-вторых, давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Конечно, принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
В-третьих, давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Конечно, передача имущества давностным владельцем во временное владение другому лицу не прерывает давностное владение. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
В-четвертых, владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Конечно, по этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
В судебной практике встречаются случаи, когда граждане обращаются с исками о признании права собственности на жилое помещение – объект общей долевой собственности, уже имея в собственности долю в праве на оспариваемое жилое помещение (Так, истец признан собственником 1/6 доли спорного жилого помещения в порядке наследования после смерти его матери, поэтому Центральный районный суд г. Тулы в решении от 25.11.2009 г. обоснованно установил, что поскольку право истца никем не оспаривается, не требует защиты, требование истца о признании права собственности, в том числе и на 1/6 долю в квартире является излишним).
Последнее положение особенно актуально, так как исключает возможность обоснования давности (непрерывности) владения жилым помещением сроком действия договора.
Важным аспектом применения приобретательной давности в процессе рассмотрения конкретных судебных дел является возможность признания права собственности на доли в жилых помещениях, выдел которых в натуре не осуществлен.
Анализ судебных решений показывает, что суды первой и второй инстанции признают право собственности на доли в жилых помещениях за гражданами по основаниям статьи 234 ГК РФ, выдел которых в натуре не производился. Однако, несомненно Верховный Суд РФ отменяет данные решения по заявленным протестам.
Так, Определением Верховного Суда РФ от 08.07.2002 г. 22-ВО2-7 были отменены решения судов нижестоящих инстанций Республики Северная Осетия – Алания о признании права собственности на долю в жилом помещении в силу приобретательной давности.
Верховный Суд РФ указал, что из материалов дела видно, что спорное домовладение находится в общей долевой собственности сторон, его раздел в натуре не производился, истице принадлежала доля в домовладении, а не конкретные жилые помещения.
Верховный Суд РФ признал ошибочной позицию суда первой инстанции о том, что пользование участником общей долевой собственности частью общего имущества является основанием для признания права собственности на эту часть по основаниям приобретательной давности.
Фактически истица пользовалась частью общего имущества, участвовала в расходах по ремонту, уплате налогов и других обязательных платежей, приходящихся на спорную долю.
Высшая судебная инстанция РФ отметила, что владение имуществом на законном основании (хранение, безвозмездное пользование и т.п.) не влечет возникновение у владельца права собственности на это имущество независимо от срока владения. Такой собственник знает, что право опирается на право собственности другого лица. К тому же никто из наследников от своей доли в домовладении не отказывался.
Сам факт пользования имуществом не может повлечь за собой лишение собственника его собственности по основаниям приобретательной давности.
Поэтому при разрешении дела суд применил норму материального права статьи 234 ГК РФ, не подлежащую применению, что привело к вынесению незаконного решения.
Кроме того, отказывая в разделе дома в натуре между участниками общей долевой собственности, суд не располагал заключением эксперта-специалиста о возможности такого раздела, а поэтому вопросы, связанные с возможностью раздела в натуре, остались невыясненными.
Верховный Суд РФ указал, что при новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, определить обстоятельства, имеющие значение по заявленным исковым требованиям, правильно применить нормы материального права, регулирующие право собственности, и с соблюдением норм процессуального права разрешить спор.
Таким образом, признание права собственности на долю в жилом помещении, не выделенную в натуре, по основаниям приобретательной давности, не является законным, так как собственник доли осуществлял пользование общим имуществом, находящимся в сособственности других граждан, что само по себе не может являться основанием для применения положений статьи 234 ГК РФ.
Аналогичная логика при принятии определения об отмене решений судов нижестоящих инстанций содержится в Определении Верховного Суда РФ от 28.12.1998 г. 25-Вп98-27. В нем отмечено, что, признав право собственности на долю в жилом помещении по основаниям приобретательной давности (статья 234 ГК РФ), суд первой инстанции не учел то обстоятельство, что жилой дом, между собственниками которого возник спор, находится в общей долевой собственности, доказательств раздела его в натуре суду не представлено. Умершему собственнику, не имевшему наследников по закону завещанию, принадлежала доля в общей собственности, а не конкретные помещения в доме. Нам кажется, суд первой инстанции ошибочно счел, что пользование участником общей долевой собственности определенной частью общего имущества само по себе не является основанием для признания права собственности на эту часть имущества по основанию приобретательной давности.
Анализ вышеприведенных примеров из судебной практики позволяет сформулировать проблемный вопрос: если выдел доли умершего собственника в жилом помещении не представляется возможным по техническим причинам, возможно ли признание права собственности сособственников жилого помещения на указанную долю по основаниям статьи 234 ГК РФ? Логика решений судебных инстанций позволяет сделать вывод, что применение положений о приобретательной давности к жилым помещениям может иметь место по отношению к конкретным жилым помещениям - комнате (-ам), части дома, части квартиры, а не к номинальным долям.
На практике часто встречаются случаи, когда иски о признании права собственности на жилое помещение по основанию приобретательной давности заявляют лица, которые более 15 лет открыто и непрерывно пользовались занимаемым жилым помещением после смерти собственника, но изначально не имели легитимных оснований на осуществление права пользования им.
Так, в практике Перовского районного суда г. Москвы рассматривался иск гражданки N к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности. Гражданка N указала, что она состояла в браке с 1963 по 1990 год и после расторжения брака вместе с бывшим мужем осталась проживать в спорной квартире. В 1993 году они с бывшим мужем приобрели право собственности на указанную выше квартиру без определения долей. 26 сентября 1994 года бывший муж умер, наследников по закону у него не имелось, (подробнее в материалах сайта) наследство после его смерти никто не принял. Конечно, после его смерти истец продолжает проживать по указанному адресу, нести расходы по содержанию спорной квартиры. Нам кажется, суд установил, что истец и бывший муж приобрели право общей совместной собственности без определения долей на указанную выше квартиру на основании договора передачи от 14.11.1992 г. в соответствии со статьей 3.1 Закона РФ от 04.07.1991 г. 1541-1 О приватизации жилищного фонда в РФ. Нам кажется, следовательно, истец, гражданка N, является собственником доли в праве собственности на спорную квартиру. Конечно, после смерти бывшего мужа наследственное дело к имуществу умершего не открывалось, (подробнее в материалах сайта) а истец, гражданка N, продолжала постоянно проживать в данной квартире, несла расходы по оплате жилья и коммунальных услуг в полном объеме. Конечно, при таких обстоятельствах с учетом положений статьи 234 ГК РФ, принимая во внимание, что N знала о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит, а сам факт несения расходов на содержание непринадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на сбереженное имущество, суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Кассационная инстанция, Московский городской суд, в Определении от 29.06.2010 г. 33–19050–2010 по данному делу отметила, что ссылка в жалобе на то, что суд первой инстанции по своему усмотрению истолковал понятие добросовестности, которое не соответствует смыслу, заложенному в данное выражение законодателем, поэтому вывод суда о наличии у истца сведений о том, что находящееся имущество не является ее собственностью, исключающий добросовестность владения, не может являться основанием для отмены решения суда, поскольку основан на неправильном толковании истцом норм действующего законодательства в силу разъяснений, данных в пункте 15 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ 22 от 29.04.2010 г О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав. Московский городской суд отметил, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, учитывается, что давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности. Нам кажется, судом первой инстанции установлено, что N было известно о том, что спорная доля в праве собственности на квартиру ей не принадлежит. Обстоятельств, предусмотренных статьей 234 ГК РФ, являющихся основанием для признания права собственности на спорное жилое помещение в силу приобретательской давности за N, судом не установлено. Решение Перовского районного суда г. Москвы было оставлено без изменения, а кассационная жалоба - без удовлетворения.
Данный пример показывает, что наиболее трудно доказуемым элементом триады приобретательной давности является добросовестность приобретения гражданином жилого помещения. Нам кажется, судебная практика исходит из того, что приобретение жилья является добросовестным, если лицо, получая жилое помещение, не знало и не должно было знать об отсутствии легитимных оснований возникновения у него права собственности.
Учитывая приведенное определение добросовестности, следует заключить, (подробнее в материалах сайта) что не является добросовестным приобретением самоуправное занятие жилого помещения. Как справедливо отметил Конституционный суд РФ в Определении от 21.12.2006 г. 623-О Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Хохловой Галины Владимировны на нарушение ее конституционных прав положением статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, самоуправное занятие жилого помещения не порождает право на это жилое помещение, а отсутствие вследствие этого добросовестности владения, установленного судом, влечет невозможность его приобретения владельцем на основании статьи 234 ГК Российской Федерации – в порядке приобретательной давности.
Судебные инстанции в решениях о признании права собственности на жилые помещения часто ссылаются на положения пункта 3 статьи 234 ГК РФ, в соответствии с которыми лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить к времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
Так, решением арбитражного суда Московской области от 05.11.2009 г. Конечно, по делу А 41-23048/09 было признано право долевой собственности (1 /2 доля в праве) Каширского районного потребительского общества на жилой дом в городе Кашире Московской области по основаниям приобретательной давности, предусмотренной статьей 234 ГК РФ. Арбитражный суд детально исследовал юридическую судьбу предмета искового заявления и отметил, что Каширскому райпотребсоюзу в 1959 году передано домовладение (1 /2 доля жилого дома общей площадью 27,6 кв. м, жилой площадью 15,9 кв. м) во исполнение приговора суда по уголовному делу, предусматривающего конфискацию имущества у осужденного в пользу Котловского сельпо Каширского райпотребсоюза в возмещение причиненного ущерба.
Постановлением правления Каширского райпотребсоюза от 15.12.1970 г. 33 Каширский райпотребсоюз был реорганизован в Каширское РАЙПО.
Арбитражный суд определил исчислять срок давности владения жилым домом с 1959 года, с учетом периода обладания имуществом предшественником - Каширским райпотребсоюзом.
В правоприменительной практике положений статьи 234 ГК РФ по отношению к объектам недвижимости важно учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в пункте 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.07.2003 г. В соответствии с данным разъяснением приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке. В Обзор судебной практике было включено Определение Верховного Суда 18-Впр03-05 по конкретному делу. Высшая судебная инстанция указала, что материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения истец возвел объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.
В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений. Конечно, при этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.
На основании части 2 статьи 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Согласно статье 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.
Приобретательная давность в соответствии с разъяснениями Верховного Суда РФ не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
В правоприменительной практике возник вопрос о том, не вступают ли в противоречие между собой правовые нормы, регламентирующие приобретательную давность как основание возникновения права собственности на жилое помещение и выплату пая в полном объеме членами кооператива. Конечно, постановка данного вопроса не случайна, так как период открытого, добросовестного и непрерывного владения жилым помещением в доме жилищного кооператива может превышать срок выплаты пая членом кооператива и составлять более пятнадцати лет.
Юридическая оценка потенциальной коллизии содержится в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.06.2010 г. 845–О–О. Конечно, по мнению обратившейся заявительницы, норма, предусмотренная пунктом 4 статьи 218 ГК РФ, не соответствует статьям 19 (часть 1) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации, поскольку ограничивает право физического лица на приобретение в порядке приобретательной давности права собственности на жилое помещение, находящееся в жилищно-строительном кооперативе, а также позволяет жилищно-строительному кооперативу приобрести право собственности на такое жилое помещение путем выкупа пая.
В Определении Конституционного Суда РФ отмечено, что пункт 4 статьи 218, устанавливающий, что член потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество, и статья 234 ГК РФ (приобретательная давность) закрепляют основания приобретения права собственности и направлены на реализацию участниками гражданских правоотношений их имущественных прав и интересов, гарантированных статьей 35 (часть 2) Конституции Российской Федерации, и на обеспечение стабильности гражданского оборота, а потому сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие права заявительницы, указанные в жалобе.
Таким образом, Конституционный Суд РФ отметил, что нормы, устанавливающие различные основания возникновения права собственности и направленные на обеспечение стабильности гражданского оборота, не могут являться коллизионными.
Значительное число жилищных отношений связано с пользованием жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. Данные отношения являются одним из основных предметов регулирования жилищным законодательством.
Пользование жилыми помещениями, согласно требованиям ряда поколений российских законов, осуществлялось главным образом на основании договора найма: на определенных этапах - имущественного, в последующем - жилищного.
Договоры социального найма, а также коммерческого найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов являются наиболее значимыми основаниями возникновения права пользования жилым помещением.
Регламентация отношений по социальному найму жилых помещений осуществляется жилищным законодательством.
По договору социального найма жилые помещения предоставляются в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (статья 672 ГК РФ, статья 19 ЖК РФ).
Хотелось бы уделить внимание вопросу обеспечения граждан жильем по договору социального найма, имея в виду реализацию конституционных норм в жилищном законодательстве.
Право граждан на жилище зафиксировано в Конституциях РСФСР и Российской Федерации. На каждом этапе новых социально-экономических условий жизни в последующей Конституции иначе по сравнению с предыдущей определялось право граждан на жилище.
Конституцией РФ 1993 г. предложено принципиально новое решение вопроса реализации права граждан на жилище (статья 40). Обязанность государства предоставлять жилье бесплатно (или за доступную плату) сохраняется только в отношении отдельных категорий граждан.
Статья 40 Конституции РФ устанавливает, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственного, муниципального и других жилищных фондов в соответствии с установленными нормами.
Данная статья Конституции РФ не содержит в вопросах обеспечения жильем малоимущих граждан изъятий государственного жилищного фонда; указанная категория граждан подлежит обеспечению жилыми помещениями всех публичных форм собственности (государственной, муниципальной). Согласно статье 49 ЖК РФ, малоимущие подлежат обеспечению жильем лишь из муниципального фонда, что не согласуется с нормами Конституции РФ (см. статью 15 Конституции РФ).
Обратимся к договору найма жилого помещения (определяемому в юридической литературе как «коммерческий наем»). Регламентация договора коммерческого найма осуществляется нормами главы 35 ГК РФ.
Договор коммерческого найма являет собой правовую форму использования жилых помещений всех форм собственности.
Следует отметить, что глава 35 ГК РФ, нормы которой регламентируют вопросы такого найма, не содержит каких-либо изъятий для публичных форм собственности. Не содержит подобных ограничений и статья 19 ЖК РФ.
Следовательно, высказываемая позиция об исключении жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов из числа подлежащих предоставлению по договору коммерческого найма крайне сомнительна. Реализация этой позиции возможна при условии внесения соответствующих изменений в главу 35 ГК РФ (а также в статью 19 ЖК РФ).
В этой связи хотелось бы обратить внимание на освещение этого вопроса в ряде публикаций. Авторы прямо указывают на возможность использования по договору коммерческого найма жилых помещений всех форм собственности; данный вопрос ни в малейшей степени не определяется авторами в качестве дискуссионного, нет даже упоминаний о сторонниках иной точки зрения.
Так, П.И. Седугин отметил, что договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться «во всех других сферах, в том числе в государственном и муниципальном жилищных фондах».
Другие авторы также отмечают: «Коммерческий жилищный фонд - государственный и муниципальный жилищный фонд, используемый в коммерческих целях, а также жилые помещения, принадлежащие частным собственникам и сдаваемые ими на условиях договора найма в соответствии с главой 35 ГК РФ».
По мнению Ю.К. Толстого, государственный и муниципальный жилищные фонды «не сводятся к жилищному фонду социального использования. Жилые помещения в них предоставляются также на началах коммерческого найма и аренды».
Аналогичное мнение высказано П.В. Краменинниковым, В.Н. Литовкиным.
Прекращение жилищных правоотношений по пользованию жильем может иметь место в следующих случаях: волеизъявление нанимателя; расторжение договора жилищного найма по предусмотренным законом основаниям; утрата права пользования жилым помещением. Прекращение правоотношений (прекращение договора жилищного найма) может явиться следствием уничтожения жилого помещения, смерти пользователя жилым помещением.
Законодательство предоставляет нанимателю жилого помещения право в любое время по своему усмотрению расторгнуть договор жилищного найма при отпадении надобности в этом жилье, в частности в случае переезда на постоянное жительство в другую местность. Так, в соответствии со статьей 83 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор. Статья 687 ГК РФ предусматривает право нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца.
Расторжение договора социального найма имеет место в случае: сноса дома; перевода жилого помещения в нежилое; признания жилья непригодным для проживания; в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, если в результате этих работ жилое помещение не может быть сохранено, а также в случаях нарушения гражданами правил пользования жилым помещением (статья 83 ЖК РФ). Расторжение договора влечет выселение (статьи 84 - 91 ЖК РФ).
Случаи расторжения договора социального найма не исчерпываются обозначенным выше. Так, расторжение договора следует в связи с обменом жилого помещения (статья 74); приватизацией жилого помещения; в предусмотренном статьей 81 ЖК РФ случае замены жилого помещения (при волеизъявлении нанимателя) на жилье меньшего размера.
Расторжение договора социального найма также предусматривается статьей 29 ЖК РФ (пункт 2, часть 5) в случае самовольного переустройства жилого помещения и отказа в приведении помещения в прежнее состояние в установленный срок. Последствия расторжения договора в данном случае не установлены. Представляется возможным (целесообразным) классифицировать этот случай как существенное нарушение технического состояния жилого помещения, то есть его повреждение, и, следовательно, применение положений статьи 83 (пункт 2, часть 4 и статья 91 ЖК РФ).
Расторжение договора коммерческого найма предусматривается положениями статьи 687 ГК РФ.
Жилищный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ не предусматривают института утраты права пользования жилым помещением.
Вместе с тем утратившими право пользования жилым помещением следует считать лиц, лишенных родительских прав и выселяемых, если совместное проживание их с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано невозможным (статья 91 ЖК РФ).
Обязательным условием наступления ответственности является наличие вины соответствующего лица. Вряд ли правильно ставить вопрос о расторжении договора социального найма (статья 83 ЖК РФ), если виновным в порче жилья или нарушении интересов соседей является один из общего числа пользователей жилым помещением.
В случае утраты права пользования жилым помещением одним из членов семьи нанимателя договор продолжает действовать в отношении всех прочих пользователей жильем, тогда как в случае расторжения договора он (договор) перестает действовать в отношении нанимателя и членов семьи одновременно (следствие этого - выселение). Следовательно, расторжение договора социального найма по рассмотренным основаниям должно иметь место, если, допустим, претензии о нарушении прав и интересов соседей можно адресовать семье в целом. Что касается предусмотренных статьей 83 ЖК РФ таких оснований расторжения договора, как использование жилого помещения не по назначению, а также невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, то следует, как представляется, вести речь о неисполнении обязанностей по договору всеми пользователями жилым помещением (нанимателем и членами его семьи) и, таким образом, о применении статьи 83 ЖК РФ.
Рассматривая дела о признании права собственности на жилые помещения по причине приобретательной давности, необходимо учитывать практику, в которой означенные дела рассматривал Верховный Суд РФ. Им признавались в качестве незаконных решения судов нижестоящих инстанций, которыми удовлетворялись иски о признании права собственности на доли в жилых помещениях, которые в реальности не были выделены. Признание права собственности на жилые помещения, основанное на приобретательной давности, может иметь место в отношении конкретных объектов жилищных правоотношений: комнат, частей квартир и комнат, а не номинальных долей без выделения жилых помещений в натуре.
В процессе доказательства добросовестного приобретения гражданином жилого помещения в ходе рассмотрения дел о признании права собственности, основанных на приобретательной давности, необходимо учесть существующую судебную практику. Согласно этой практике, добросовестным считается приобретатель, не знавший и не обязанный знать о том, что у него отсутствуют легитимные основания для возникновения права собственности.
Исчисляя срок пользования жилым помещением, по отношению к которому заявлен иск о признании права собственности, основанный на приобретательной давности, необходимо учесть положения п. 3 ст. 234 ГК РФ. Согласно им лицо, которое ссылается на давность владения, вправе присоединить к периоду своего владения время, на протяжении которого означенное имущество находилось во владении того, чьим правопреемником является данное лицо.
Нормы о приобретательной давности, согласно нормативному толкованию Верховного Суда РФ, не распространяются на те случаи, когда объектом владения и пользования является самовольная постройка, включая и возведенную на неправомерно занятом участке земли.
Приобретательная давность в качестве самостоятельного основания возникшего права собственности на жилые помещения не противоречит прочим основаниям возникновения права собственности на жилье, не исключая и п. 4 ст. 218 ГК РФ. Согласно ему, у члена жилищного, жилищно-строительного кооператива, прочих лиц, обладающих правом на паенакопления, полностью внесших паевой взнос за помещение, которое предоставлено кооперативом данным лицам, появляется право собственности на означенное жилое помещение.
Положения статьи 234 ГК РФ не должны применяться, если владение имуществом, включая и жилое помещение, основано на договорных обязательствах (аренды, хранения, безвозмездного пользования и пр.).
Некоторыми особенностями обладает наследование прав, которые связаны с участием в жилищно-строительном кооперативе. В случае, когда взнос уплачен целиком, помещение наследуется в обычном порядке, так как объект наследования здесь - квартира. В прочих случаях говорится о наследовании пая. Благодаря этому наследник может быть принят в члены соответствующего кооператива, и ему нельзя отказать (п. 1 ст. 1177 ГК РФ).
Сложности появляются и в случаях, когда претендентами на участие в ЖСК являются несколько наследников. По мнению некоторых ученых, необходимо выбрать одного из них, другие не без основания считают, что решение данного вопроса должно зависеть от характеристик определенного жилого помещения, а именно оно должно быть связано с возможностью раздела помещения таким образом, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на пай, могло стать обладателем изолированного жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Последняя из точек зрения выглядит самой обоснованной, так как с помощью именно такого подхода возможна наиболее полная защита прав и законных интересов наследников.
Известна и другая проблема, состоящая в противоречиях между нормами ГК РФ и ЖК РФ. К примеру, содержание правил, регламентирующие преимущественное право на вступление в члены кооператива, которые предусмотрены ч. 4 ст. 131 ЖК РФ, имеют расхождения с условиями призвания этих же категорий граждан к наследованию, которые предусмотрены ст. 1148 ГК РФ. В итоге в процессе совместного применения означенных норм, по мнению О. Ю. Шилохвост , может выявиться, что правом на пай станут обладать одни лица, а право на вступление в жилищный кооператив будет принадлежать другим. Здесь ЖК РФ не оперирует категорией иждивенчества, закрепляя преимущественное право на вступление в кооператив члена семьи, который проживал вместе с наследодателем и не являлся его наследником.
Необходимо учесть, что при наследовании законом защищаются нетрудоспособные иждивенцы наследодателя - они наследуют по закону так же, как и наследники очереди, призываемой к наследованию, в случае, когда они были на иждивении наследодателя не менее 1 года до его смерти. Одновременно для лиц, которые не являются наследниками по закону, установлена необходимость проживания совместно с наследодателем в соответствии с п. 2 ст. 1148 ГК РФ.
Закреплено и право некоторых категорий лиц, к которым относятся несовершеннолетние либо нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные родители и супруг(а), кроме того, нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, на обязательную долю в наследстве по ст. 1149 ГК РФ. Она должна быть равна не меньше половины доли, причитавшейся бы им по закону. Тем не менее, в случае, когда из-за реализации права на обязательную долю в наследстве станет невозможной передача наследнику по завещанию имущества, которое наследник, обладающий правом на обязательную долю, при жизни наследодателя не использовал, а наследник по завещанию использовал для проживания (в частности, речь может идти о жилом доме, квартире, ином жилом помещении), то суд вправе, учитывая имущественное положение наследников, которые имеют право на обязательную долю, снизить размер обязательной доли либо отказать в ее присуждении в соответствии с п. 4 ст. 1149 ГК РФ. Указанное положение было взято из Определения Конституционного Суда РФ - в нем было отмечено, что факт предоставления наследнику обязательной наследственной доли в полном объеме в каждом из случаев без исключения может стать причиной нарушения принципа социальной справедливости и отказа гражданам в их праве на судебную защиту.
На практике означенная норма может стать причиной ряда проблем, ведь в данной статье нет указания на то, есть ли у наследника по завещанию обязанность проживания в завещанном помещении, а также должен ли суд учитывать факт наличия у него прав на другое жилое помещение. Думается, что такой вопрос необходимо разрешать, учитывая конкретные обстоятельства дела. К примеру, должен быть принят во внимание факт потребности в улучшении жилищных условий и наследника по завещанию, и лица, обладающего правом на обязательную долю в наследстве. Возможность достичь компромисса существует в случае признания за первым права собственности, а за вторым - права пожизненного проживания.
Иные проблемы могут возникать и при вступлении в наследство. Речь и о необходимости соблюсти установленные сроки, и о механизме осуществления данного права. Так, у лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы, есть возможность осуществления права наследования: 1) лично вступив в права наследования, если осужденный вышел на свободу в отведенный для вступления в права наследования срок или ему предоставили краткосрочный отпуск; 2) подав заявление о праве на наследство; 3) если осужденный выдаст третьему лицу доверенность на вступление в наследство.
Интересными в практическом отношении являются положения ГК РФ и ЖК РФ о завещательном отказе. Поскольку формулировки ГК РФ доказывают, что по завещательному отказу можно не только передать в пользование отказополучателя жилое помещение, находящееся в составе наследства, а также и предоставить в его собственность, ЖК РФ регламентируется только возможность предоставить ему права пользования жилым помещением в соответствии со ст. 33 . Означенное положение некоторые ученые расценивают как то, что необоснованно ущемляется завещательная правоспособность собственника жилого помещения. С этим сложно согласиться, так как завещательный отказ, в сущности, сам по себе ограничивает права наследника.
Необходимо учесть, что завещателем на наследника, получающего данное жилое помещение, может быть возложена обязанность по предоставлению другому лицу на период его жизни либо на другой срок права пользования означенным жилым помещением либо его частью. В случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу право пользования данным имуществом, предоставленным по завещательному отказу, не теряет силы, согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ. Сопоставив нормы ст. 33 ЖК РФ и положения п. 2 ст. 1137 ГК РФ, можно прийти к выводу: предметом завещательного отказа по ЖК РФ может выступать лишь часть жилого помещения, так как отказополучатель вправе пользоваться означенным помещением лишь наравне с наследником-собственником.
Из изложенного сделаем следующие выводы.
- 1. Спецификой жилых помещений в качестве неделимых недвижимых вещей, по отношению к которым может возникать право общей долевой либо общей совместной собственности, избранным наследодателем способом передачи имущества, как и возможностью обладания третьими лицами правами на жилые помещения, которые переходят по наследству, порождается ряд проблем и в цивилистической литературе, и в правоприменительной практике.
- 2. В тех случаях, когда наследник оказывается правопреемником вещных прав, приобретенных умершим по наследству (ст. 1126 ГК РФ), после полного внесения пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ) или на основании приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), при этом они не оформлены в определенном законом порядке, тогда государственная регистрация прав на недвижимое имущество - только правоутверждающий факт. За наследником также должно признаваться право заключить договор приватизации или на требование к учреждению юстиции о регистрации прав на жилье, которое не приватизировал наследодатель.
- 3. На практике возможно решение вопроса о наследовании жилого помещения, которое находится в общей совместной собственности, или основываясь на нотариально заверенном соглашении прочих сособственников, или судом, учитывающих законодательные положения о равенстве долей сособственников и возможном их изменении в случаях, которые установлены СК РФ.
- 4. Практические трудности могут возникать и по отношению к жилому помещению, которое находится в общей долевой собственности, так как осуществление права на выдел доли в натуре часто затруднено. При этом законом не предусмотрено механизма разрешения проблемы ее выдела, когда сособственники не обладают возможностью выплатить ее стоимость.
- 5. Осуществление наследственных прав по отношению к не полностью уплаченному паю в ЖСК затруднено из-за противоречий, которые существуют между нормами ГК РФ и ЖК РФ. В каждом из случаев вопрос о числе наследников, обладающих правом на вступление в ЖСК, должен решаться в зависимости от характеристик отдельного жилого помещения, а конкретно - должно связываться с возможностью разделить его так, чтобы каждое из лиц, обладающих правом на данный пай, могло бы получить изолированное жилое помещение.
- 6. Обретая право собственности на жилое помещение в порядке наследования, необходимо учесть возможное предоставление третьим лицам права пользования данным жилым помещением по завещательному отказу, сохраняющееся и в случае последующего перехода права собственности на имущество, которое входило в состав наследства, к иному лицу.
Суды играют большую роль в обеспечении жилищных прав граждан-собственников при изъятии их земельных участков для публичных нужд.
Согласно ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Процесс изъятия (выкупа) земельного участка и жилого помещения невозможен без предварительного и равноценного возмещения изымаемого имущества, выкуп которого осуществляется, как уже отмечалось, соответственно, Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Конституция РФ подчеркивает, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35).
Безусловно, правильное и справедливое определение выкупной цены (равноценного возмещения) жилого помещения имеет большое значение для собственника этого помещения. Для выяснения размера этой денежной суммы можно провести сравнение между ранее занимаемым и предоставленным жилым помещением, а также между стоимостью ранее занимаемого жилого помещения и полученным денежным возмещением. При этом следует иметь в виду что компенсируется только то имущество, которое неразрывно связано с землей, иное, свободно отделимое от нее в натуре без ущерба для хозяйственного назначения, компенсационному возмещению не подлежит.
Решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещения по своей правовой природе представляет собой административный (управленческий) акт ненормативного (правоприменительного) значения, вытекающий из публично-правых отношений, и может быть обжалован в порядке гл. 25 ГПК РФ.
Вопрос о том, что включается в состав денежного возмещения, является одним из наиболее сложных не только для российского законодателя, но и для правоприменителя. Различные правовые системы используют абстрактные и традиционные понятия, уходящие корнями в глубокое Средневековье. Например, «справедливая компенсация», «объективная рыночная цена», «достойное вознаграждение» и т. д.
В научной литературе неоднократно подчеркивалось, что в правовом государстве, одним из признаков которого являются надлежащие гарантии собственности, необходимо исходить из того, что возмездное изъятие не является санкцией за совершение правонарушения и что собственник не имел намерения продавать или иным образом отчуждать имущество, которого он лишается. Следовательно, равноценным возмещением будет такая выплата собственнику, размер которой позволит ему приобрести имущество, аналогичное по своим качествам тому, которое он теряет в результате принудительного отчуждения.
В действительности, получение денежного возмещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретения жилья. Пункт 8 ст. 32 ЖК РФ отдает решение вопроса о предоставлении компенсации в виде жилого помещения на откуп сторонам, то есть собственнику и органу, осуществляющему изъятие. Таким образом, для реальных гарантий жилищных прав собственника необходимо, чтобы уполномоченный орган имел возможность и, главное, желание предоставить собственнику реальное жилое помещение в счет уплаты выкупной цены.
Вопрос оформления правоотношений, возникающих при предоставлении жилого помещения в счет уплаты выкупной цены, имеет принципиальное значение. Очевидно, что предоставляемое жилое помещение должно передаваться в собственность гражданина, имущество которого изымается. Для передачи в собственность предоставляемого жилого помещения последнее должно находиться в муниципальной или государственной собственности, а соответствующие права на него - зарегистрированы в установленном порядке. При этом механизм предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены с возникновением титула собственности на такое жилое помещение у собственника изымаемого имущества ЖК РФ не определен.
С точки зрения гражданского законодательства, для предоставления жилого помещения собственнику можно использовать, например, договоры мены. Однако договоры мены предполагают необходимость подбора абсолютно равноценного жилого помещения, что весьма проблематично.
Если заключение договора мены невозможно, вопрос о способе предоставления альтернативного жилого помещения в собственность гражданина остается открытым. Продажа муниципального или государственного имущества предполагает проведение торгов, а безвозмездная передача не соответствует существу возникающих при изъятии правоотношений. Вероятно, в таких случаях переход права может быть оформлен путем заключения договора отступного, однако это предположение требует дополнительной правовой экспертизы.
Если при изъятии отсутствует возможность предоставить собственнику жилое помещение, уполномоченный орган может обеспечить возможность заключения договора долевого участия на строящиеся квартиры или приобрести квартиру в собственность гражданина на вторичном рынке. Однако подобная схема - лишь компромисс. Как такового предоставления жилого помещения в счет уплаты выкупной цены в этом случае не происходит. В ситуации же со строящимся объектом собственник вообще приобретает лишь права и обязанности, предусмотренные договором и законодательством о долевом участии в строительстве жилья. А это далеко не право собственности. Если по вине застройщика собственник не может вселиться и зарегистрировать право собственности на новую квартиру в установленный договором долевого участия срок, то его жилищные права будут нарушены. Ведь основания для проживания бывших собственников в прежних квартирах, изъятых путем выкупа в муниципальную собственность, отсутствуют.
Нормы жилищного законодательства, гарантирующие права собственников в процессе изъятия жилых помещений в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в действительности не обеспечивают в полной мера защиту жилищных прав собственников. Жилищным кодексом не регламентирован механизм предоставления альтернативного жилого помещения, а счет уплаты выкупной цены. Кроме того, предоставление жилого помещения в процессе изъятия не рассматривается как обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, осуществляющего изъятие. Это - предмет «соглашения с собственником». Действующие нормы могут повлечь нарушение как гарантированного права собственника на жилище, так и принципа равенства граждан перед законом. А значит, внесение соответствующих изменений в жилищное законодательство является насущной необходимостью.
Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в суд с иском к К. о выселении из принадлежащему ему дома, подлежащего сносу в связи с изъятием земельного участка для строительства автодорожной эстакады через ручей Ельчик, во вновь возведенный жилой дом в другом районе города. К. иск не признал, ссылаясь на то, что его не устраивает месторасположение предлагаемого администрацией земельного участка, и предъявил встречное требование о выделении ему других участков по его выбору. Решением суда иск администрации о выселении К. во вновь возведенный дом на выделенном для этого по усмотрению администрации земельном участке был удовлетворен, а требования ответчика выделить ему один из нескольких участков по его желанию были оставлены без удовлетворения.
Как было установлено в ходе рассмотрения дела, при разрешении вопроса о том, в какой форме К. должны быть компенсированы расходы, связанные с изъятием земельного участка и сносом дома, ответчик выразил желание получить другой земельный участок и поселиться во вновь возведенном на нем индивидуальном жилом доме. Суд указал в своем решении на то, что хотя желание собственника сносимого дома о месте расположения предоставляемого участка должно учитываться, окончательное решение по этому вопросу входит в компетенцию местного органа исполнительной власти. При рассмотрении данного дела судом не было обнаружено никаких злоупотреблений со стороны этих органов либо нарушений прав К. на получение земельного участка для строительства нового дома. Предложенный ответчику земельный участок расположен в исторической центральной части г. Ельца и, согласно заключению экспертов, проводивших биолого-почвенную экспертизу, пригоден для сельскохозяйственного использования. Плодородие и качественный состав почвы превышают средние для города показатели. Этот участок по размеру больше изымаемого у ответчика. Индивидуальный жилой дом, в который был вселен К., по строительно-техническим характеристикам, стоимости, размеру жилых и подсобных помещений значительно превосходит дом, подлежащий сносу. Вышестоящая судебная инстанция согласилась с выводом суда о том, что переселение ответчика в предоставленный ему новый дом его законных прав не нарушает.
Содержание ст. 32 ЖК РФ по существу развивает соответствующие положения ГК РФ об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях обеспечения жилищных прав ан собственников. Нормы, содержащиеся в данной статье, удачно сочетаются с нормами ст. 239, 279-282 ГК РФ. Однако ЖК РФ в полной мере обеспечивает соблюдение экономических, а не жилищных прав собственников изымаемых жилых помещений. Недостатком ст. 32 ЖК РФ является отсутствие у собственников изымаемых жилых помещений возможности выбора различных вариантов возмещения (компенсации) причиненных выселением убытков.
Судебная практика показывает, что в основном собственник желает реализовать свое право на предоставление другого жилого помещения (взамен бывшего жилья), а не право на получение его рыночной стоимости.
Представляется необходимым в целях усиления защиты жилищных прав собственников выкупаемых жилых помещений разработать и принять дополнительные нормативные правовое акты, конкретизирующие общие положения ЖК РФ относительно обеспечения жильем бывших собственников при изъятии у них земельных участков для публичных нужд.
В этих актах следует установить порядок и методику расчета денежной компенсации, критерии определения жилого помещения, предоставляемого собственнику взамен сносимого жилого помещения. Отсутствие четкого правового регулирования, отвечающего современным условиям, вызывает большие практические трудности и приводит к нарушению прав собственников при сносе принадлежащих им жилых помещений, что является недопустимым.
ВВЕДЕНИЕ
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
1.2 Правовой режим жилых помещений
2. возникновение и прекращение права собственности на жилые помещения
2.1 Основания возникновения права собственности на жилые помещения
2.2 Прекращение права собственности на жилое помещение
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации, всеми российскими гражданами. Несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья. Достаточно отметить, что около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.
Между тем право на жилище закреплено не только в Конституции России, но и в ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности: «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».
В сложных условиях проведения новой федеральной жилищной политики, основы которой были заложены в Законе Российской Федерации с одноименным названием, все более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Наиболее важное значение в этой сфере имеет, вне всякого сомнения, право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако, несмотря на свое социально-историческое значение, приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений. Перечень этих оснований в последние годы был значительно расширен, в первую очередь – благодаря развитию как индивидуального жилищного строительства, так и строительства многоквартирных жилых домов, что позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.
Приобретение (по различным основаниям) права собственности на жилые помещения имеет огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом, так как оно является важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере. Это положение обусловливает необходимость фундаментального теоретического анализа, во-первых, понятия жилого помещения как особого объекта права собственности граждан, во-вторых, правовой природы, содержания и особенностей осуществления данного права, и, в-третьих, многочисленных и разнообразных оснований его приобретения и прекращения, закрепленных в действующем законодательстве.
Степень разработанности темы. Проблематика права собственности на жилые помещения в некоторых ее аспектах исследовалась в работах дореволюционных и современных цивилистов: М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, В.С. Толстого, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и др.
Из работ, подготовленных после принятия ГК РФ, наиболее близкими к тематике настоящего исследования являются диссертации П.В. Крашенинникова, С.В. Агапова и В.С. Пономарева. Однако, законодательство, регулирующее отношения в обозначенной сфере, за последние годы дополнилось целым рядом новаций, нуждающихся в глубоком изучении и всестороннем обсуждении. Кроме того, во многих научных работах, посвященных праву собственности, преимущественно рассматривались общие вопросы, касающиеся содержания и оснований приобретения данного права без связи с субъектным (граждане) и объектным (жилые помещения) составом.
Основной целью настоящего исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.
Указанные цели предопределили следующие задачи:
1. рассмотреть понятие жилого помещения;
2. выделить правовой режим жилых помещений;
3. охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;
4. выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.
Методологическую основу исследования составили: историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод – для толкования норм права и правового моделирования. При анализе отдельных правоотношений, возникающих по поводу владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, использовался системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.
1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ как объекты права собственности
1.1 Понятие жилого помещения
Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.
Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.
Гражданский кодекс рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.
Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.
Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием жилое помещение, – могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.
Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности – это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.
Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.
В нормативных правовых актах мы встречаемся с понятием «домовладение». В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки – вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.
По существу жилые помещения являются объектами жилищных прав. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.
3).Федеральный закон «Об исполнительном производстве» № 229-ФЗ от 2 октября 2007 г. предоставляет право судебному приставу-исполнителю в процессе исполнения требований исполнительного документа входить без согласия должника в занимаемое им жилое помещение (но только с разрешения в письменной форме старшего судебного пристава, а в случае исполнения исполнительного документа о вселении взыскателя или выселении должника - без такого разрешения), накладывать арест на обнаруженное имущество, изымать его и передавать на хранение (п. 6, 7 ч. 1 ст. 64).В целях обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя временное ограничение права на неприкосновенность жилища допускает и Конституция РФ (ст. 56), делая отсылку при этом к нормам Федерального конституционного закона. Здесь, подразумевается ФКЗ «О чрезвычайном положении» и, прежде всего, нормы статей 12 и 13. Они предусматривают случаи, когда в соответствии с введенным на всей территории Российской Федерации или в ее отдельных местностях особым правовым режимом деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, их должностных лиц, общественных объединений такие ограничения являются необходимыми для устранения чрезвычайного положения, нормализации обстановки, стабилизации работы всей системы власти, восстановления законности и правопорядка. Причем единственным способом достижения указанных целей является применение таких чрезвычайных мер.В зависимости от конкретных обстоятельств это может быть досмотр жилища, временное отселение жителей в безопасные районы с обязательным предоставлением им стационарных или временных жилых помещений, введение карантина, проведение санитарно-противоэпидемических мероприятий.ГЛАВА 2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ГРАЖДАН НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ2.1. Основания возникновения и осуществление права собственности граждан на жилые помещенияПраво собственности на жилое помещение возникает у лица по разным основаниям. В качестве основных из них могут быть названы:1) строительство жилого дома;2) инвестирование в строительство квартиры в многоквартирном доме.Приобретение жилого помещения возникает в результате совершения следующих гражданско-правовых сделок:а) купли-продажи;б) ренты;в) мены;г) дарения;д) получение жилья по наследству и т.п.Жилые помещения - недвижимое имущество. Право собственности на недвижимость - его возникновение, ограничение, переход к другому лицу и прекращение подлежит государственной регистрации. При разрешении в суде споров, связанных с возникновением или прекращением права собственности на жилые помещения, суды должны исходить из того, что до государственной регистрации права собственности покупатель по договору купли-продажи жилого помещения, исполненного сторонами, не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности на него до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.По своему содержанию право собственности на жилое помещение включает: право владения, право пользования и право распоряжения принадлежащим собственнику на праве собственности жилым помещением в соответствии в его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ.Под правомочием владения понимается основанная на законе и охраняемая им возможность иметь у себя в хозяйстве жилое помещение, фактически обладать им, возможность числить его на своем балансе и т.п. Право владения представляет фактическую сторону собственности, так как защита его устанавливается в интересах собственника и собственности.Под правомочием пользования понимается основанная на законе возможность извлечения из жилого помещения его полезных свойств, в известном смысле - потребление его. Определяя объем действий, входящих в правомочие пользования, законодатель ограничивает действия по пользованию жилым помещением указанием на то, что пользователи жилым помещением могут использовать его только для проживания граждан. Использование жилого помещения для производственных или каких-либо иных нужд запрещается.Правомочие пользования тесно связано с правомочием владения, так как в большинстве случаев можно пользоваться жилым помещением, только фактически владея им.Под правомочием распоряжения понимается основанное на законе определение юридической судьбы жилого помещения путем изменения его принадлежности (отчуждение по договору купли-продажи, передачи по наследству и т.п.). Реализацию правомочия распоряжения можно рассматривать как динамику отношений собственности, так как она влечет перемену собственника.Путем распоряжения правомочия владения и пользования могут передаваться собственником жилого помещения другим лицам, как физическим, так и юридическим.Все вышеназванные правомочия, составляя в своем единстве содержание вещного права собственности на жилое помещение, тесно взаимосвязаны между собой. Так, например, господство над жилым помещением представляет собой необходимую предпосылку осуществления правомочий пользования.Следует отметить, что раскрытие содержания права собственности не исчерпывается лишь характеристикой указанных правомочий, так как одноименные правомочия могут принадлежать и не собственнику. Поэтому здесь необходимо обозначить и специфические признаки, присущие указанным правомочиям именно как правомочиям собственника жилых помещений.Во-первых, собственник осуществляет принадлежащие ему правомочия по своему усмотрению. Так, собственник жилого помещения согласно п. 1 ст. 30 ЖК РФ вправе по своему усмотрению осуществлять в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц. В тех случаях, когда собственник сам владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением, ему для осуществления указанных правомочий необходимо и достаточно того, чтобы все иные лица воздерживались от какого-либо посягательства на это жилое помещение.Во-вторых, мера возможного поведения собственника в отношении принадлежащего ему жилого помещения включает в свое содержание указанную традиционную триаду правомочий собственника - право владения, право пользования и право распоряжения, но реальные возможности по осуществлению указанных правомочий носителями других вещных прав зависят как от прямого указания закона, так и от воли собственника (например, возникновение и прекращение этих прав).Характеризуя право собственности на жилые помещения, следует иметь в виду, что это наиболее обширное и наименее ограниченное вещное право. Если вещное право собственности на жилые помещения - это право господства над жилыми помещениями, непосредственной властью над ними, то, выделяя право собственности из других вещных прав, следует отметить наибольшую меру этой власти.Права собственника жилого помещения, прежде всего, заключаются в триаде правомочий, согласно которой собственнику жилого помещения принадлежит:а) право владения;б) право пользования;в) право распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены законодательством (ч. 1 ст. 30 ЖК РФ и ст. 288 ГК РФ).В совокупности указанные правомочия исчерпывают все предоставленные собственнику жилого помещения возможности. Вместе с тем следует отметить, что порознь, а иногда и все указанные правомочия могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу. Так, собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение:а) для проживания гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании;б) юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных ЖК РФ и ГК РФ.Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном нормами главы 4 ЖК РФ «Переустройство и перепланировка жилого помещения».Обязанности собственника жилого помещения сводятся к тому, что собственник должен:1) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;2) соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;3) поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская его разрушения и бесхозяйственного обращения с ним;4) соблюдать права и законные интересы соседей.Собственник жилого помещения несет бремя содержания:а) самого жилого помещения;б) общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, если в этом доме находится квартира или комната собственника.Собственник жилого помещения несет риск случайной гибели его.В статье 10 ЖК РФ по-новому определил основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.Следовательно, жилищные права и обязанности могут быть предусмотрены как самим Кодексом, так и другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами. Речь идет обо всех нормативных правовых актах, образующих систему жилищного законодательства.Кроме того, жилищные права и обязанности могут возникать из действий участников жилищных отношений, которые не предусмотрены непосредственно указанными правовыми актами, но, тем не менее, порождают жилищные права и обязанности в силу общих начал и смысла жилищного законодательства. Следует полагать, что здесь имеются в виду не общие, а основные начала жилищного законодательства, установленные в ст. 1 ЖК РФ.Конкретные жилищные права и обязанности могут возникать:а) из указаний правовой нормы, установленной в нормативном правовом акте органа, управомоченного принимать (издавать) правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения;б) из действий участников жилищных отношений, прямо не предусмотренных нормативными правовыми актами. Понятие «действие» в праве означает юридический факт, который возникает по воле людей, т.е. является волеизъявлением, влекущий возникновение, изменение или прекращение правовых отношений. В зависимости от соответствия или несоответствия праву действия подразделяются на правомерные (порождают правоотношения, субъекты которых наделяются позитивными правами и обязанностями) и неправомерные (являясь правонарушениями, влекут возникновение правоохранительных отношений, т.е. отношений ответственности, возлагающих на виновную сторону обязанность претерпеть неблагоприятные последствия своего виновного поведения).Возникновение жилищных прав и обязанностей возможно не только в связи с совершением активных действий, но и в результате бездействия. В теории права указанное понятие означает воздержание лица от совершения действия, пассивное правомерное или противоправное деяние. Как и действие, бездействие является юридическим фактом, возникающим в результате волеизъявления лица. Бездействие может быть правомерным, т.е. не нарушающим правовых норм, регулирующих отношения, в рамках которых совершается деяние в форме бездействия, или реализующим нормы права, специально рассчитанные на их реализацию субъектами правоотношений путем воздержания от совершения действий. В этих случаях бездействие порождает правоотношения, субъекты которых обладают позитивными правами и обязанностями;в) одновременно из указания правовой нормы и действий (бездействия) участников жилищных отношений. Например, п. 4 ст. 10 Кодекса в качестве оснований возникновения жилищных прав и обязанностей предусматривает юридические и фактические действия (приобретение в собственность жилого помещения), которые совершаются по основаниям, допускаемым федеральным законом.Пункт 6 ст. 10 Кодекса предусматривает возможность возникновения жилищных прав и обязанностей также в результате наступления указанных в данной норме событий. Под событием понимается естественное или природное явление, юридический факт, в связи с которым возможно возникновение тех или иных правоотношений. События происходят не в силу волеизъявления субъектов права, а в результате действия объективных факторов (наводнение, землетрясение, рождение, смерть и др.).2.2. Правовой режим собственности граждан на жилые помещенияС введением в действие нового ЖК РФ отношения собственности в жилищной сфере оказались раздвоенными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного. При этом в юридической литературе, в том числе, в актах судебного толкования, делаются тщетные, на наш взгляд, попытки искусственного распределения нормативного материала и его приоритетов между Гражданским и Жилищным кодексами. В то время как столь необходимого механизма системного совершенствования указанных актов в едином направлении не предлагается. Не решает указанную проблему и Концепция развития гражданского законодательства.В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разграничение сфер правового регулирования отношений собственности между гражданским и жилищным законодательством предлагается построить по критерию вычленения из содержания права собственности правомочия пользования с определением в этой части отношений как жилищных.В остальном отношения собственности сохраняются в области регулирования гражданского законодательства. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, поэтому судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).Представляется, что такой подход к правовому регулированию не позволяет эффективно воздействовать на отношения, объектом которых выступают жилые помещения. Современное жилищное законодательство, которое должно учитывать все формы обеспечения граждан жильем, все основания его использования, не может не оказывать влияния на общегражданские основы отношений собственности. И именно жилищное законодательство, определяющее и раскрывающее особенности правового режима жилых помещений, должно способствовать развитию частных начал гражданского права применительно к жилым помещениям и регулированию их оборота.В рамках исследуемой проблематики рассмотрим следующие практические коллизии, которые возникают вследствие несистемного развития гражданского и жилищного законодательства в их взаимодействии. Проблема касается осуществления права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе собственников владельцев незначительных по размеру, так называемых карликовых, долей. В настоящее время указанные отношения регулируются исключительно гражданским законодательством без его надлежащей связи с законодательством жилищным.Само понятие собственности, его содержание и виды определяются в ГК РФ. Право собственности выражается в трех классических правомочиях: владения, пользования и распоряжения, и означает для собственника полную хозяйственную свободу и господство, как фактическое, так и юридическое, в отношении принадлежащей ему вещи. В то же время свобода и господство собственника в отношении вещи определяются правовым режимом объекта. И жилое помещение - это тот вид объекта, для которого императивно установлен специальный правовой режим, ограничивающий свободу собственника целевым назначением жилого помещения. Собственник вправе использовать жилое помещение только для личного проживания и/или проживания членов своей семьи, иных граждан на возмездной и безвозмездной основе. Целевое назначение жилого помещения подчиняет себе все три правомочия, входящие в содержание права собственности. И хотя существо ограничения явным образом проявляется в правомочии пользования, в действительности оно влияет на осуществимость права собственности в целом.В то же время в механизме правового регулирования отношений собственности на жилье влияние особенностей правового режима жилых помещений не раскрыто и не реализовано в полной мере. И упрощенный подход, сводимый к конкуренции кодексов в регулировании указанных видов отношений, приводит лишь к регрессу, что проявляется на практике в виде «бессилия» закона.Так, в соответствии с гражданским законодательством жилое помещение выступает в качестве неделимой вещи, на которую могут возникнуть право индивидуальной собственности одного лица и право общей собственности нескольких правообладателей. Общая собственность в гражданском праве подразделяется на: совместную и долевую. Проблема осуществимости права собственности на жилое помещение проявляется как раз в отношениях общей долевой собственности. Это связано не только с характером взаимоотношений между сособственниками, которые могут оказаться друг другу совершенно посторонними людьми, но прежде всего с размером самой доли в праве общей собственности на жилое помещение.Следует заметить, что даже при формировании на жилое помещение отношений общей долевой собственности гражданское законодательство исходит из неделимости помещения как объекта прав. У каждого правообладателя имеется лишь идеальная доля в праве общей собственности на квартиру, но не отдельные помещения в ней.В то время как жилищное законодательство допускает в единственном случае фикцию делимости жилого помещения, выделяя коммунальные квартиры. В коммунальной квартире ее части (комнаты), непосредственно предназначенные для проживания, находятся в собственности (пользовании) отдельных друг от друга правообладателей, помещения, предназначенные для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием (коридоры, кухни, санитарные помещения), находятся в общей долевой собственности (общем пользовании) правообладателей комнат в коммунальной квартире.При наличии правового режима общей долевой собственности на квартиру само жилое помещение не становится коммунальным в том понимании, которое придает коммунальному жилью жилищное законодательство.Таким образом, правовой режим коммунальной квартиры и правовой режим квартиры, находящейся в общей долевой собственности нескольких правообладателей, формально не одинаков и подпадает под регулирование различных отраслей законодательства, соответственно жилищного и гражданского.