Стремительное развитие рыночных отношений в России позволило постепенно расширить сферу применения такой операции, как залог недвижимого имущества. Что это за метод? Как его правильно оформить? Ответы на эти и другие вопросы будут предоставлены далее.

Залог недвижимости: понятие

На территории Российской Федерации одна за другой проводятся экономические реформы. Рынок становится неустойчивым, а потому все больше должников становятся неспособны своевременно выполнять свои обязательства. При таком раскладе любой кредитор хотел бы получить как можно больше гарантий. Вследствие этого возникает логичный вопрос о том, что это могут быть за гарантии. Как их оформить и закрепить? Вариантов здесь на самом деле много. Об одном из них стоит рассказать чуть подробнее: это залог недвижимого имущества.

Залог недвижимой собственности - это важнейшая процедура в рыночной сфере. Она помогает качественно активизировать инвестиционную деятельность всех сторон предпринимательства. Помимо этого, она эффективно защищает интересы кредитора. При этом залог недвижимости - это всего лишь инструмент, помогающий удовлетворять основные требования кредитора.

Почти весь цивилизованный мир давно использует и практикует договор займа с залогом недвижимого имущества. Россия здесь не отстает, несмотря на то, что существует высокая сложность и длительность оформления представленной процедуры. При этом кредиторам залог недвижимости очень даже выгоден. Вот несколько причин:

цена недвижимости со временем растет;
цена недвижимой собственности весьма высока, а также существует риск ее потери;
недвижимое имущество вряд ли может куда-то исчезнуть или потеряться.

Понятие ипотеки

Если речь идет об экономической сфере, то называется ипотекой. Выделяются два основных понятия ипотеки:

Ипотечные правоотношения. Это и есть залог недвижимости (земельного участка, дома, квартиры и т. д.), целью которого является взятие у кредитора ссуды (займа).
Ипотека как ценная бумага. В этом случае речь идет о специальной закладной - о долговом инструменте, удовлетворяющим права кредитора на имущество, находящееся под залогом.

На данный момент в России действует два законопроекта, регламентирующих действия с заложенной недвижимостью. Первый закон - это ФЗ "О залоге недвижимого имущества", второй - В обоих документах говорится о необходимости соблюдения ряда установок, прописанных в договоре о кредите или о найме. В эти установки входят аренда, недопустимость причинения вреда собственности, порядок купли-продажи и др. Указываются и основные элементы, которые могут быть задействованы в договоре об ипотеке. Сюда относятся разного рода предприятия, земли, квартиры или дома, гаражи, а также суда (морские или воздушные).

Стоит рассказать и об основных особенностях ипотечных правоотношений. ГК РФ, ФЗ "О залоге недвижимого имущества", а также законы об ипотеке выделяют здесь следующие моменты:

Признается ипотекой (как правоотношением) залог собственности.
Кредит по ипотечной системе выдается на четко установленный срок - как правило, от 15 до 35 лет.
Залог недвижимого имущества должником должен существовать весь ипотечный срок.
Весь процесс залога собственности должен оформляться только на основании залогового права (ГК РФ).
Вся ипотечная процедура осуществляется специальными банками, специализирующимися на ипотеке.

Договор о залоге недвижимости

Что должно быть включено в договор займа с залогом недвижимого имущества? Ответ на этот вопрос может предоставить, опять-таки, только российский Гражданский кодекс.

Ипотечный банк согласует с гражданином кредит. Оформляется вся необходимая ипотечная документация, в том числе и самый важный документ - договор о залоге собственности. Первое, что необходимо отметить, это предмет представленного документа. Предметом может выступать любое недвижимое имущество, законно оформленное и соответствующее всем пунктам российского ГК. Залог недвижимого имущества, помимо всего прочего, предполагает проведение специальных оценочных процедур. Речь идет об объектах, занесенных в договор, которые должны иметь специальную финансовую оценку. Лишь благодаря этому объекты будут ликвидны. Последнее, что стоит здесь отметить, - это необходимость в постоянном хозяйственном надсмотре заемщика.

Как только договор заключается и начинает действовать, становится невозможным внесение в него изменений. Подобное правило устанавливает "Закон о залоге недвижимого имущества", а также специальный кредитный комитет. При этом в период оформления документ все же может быть незначительно изменен. Для этого нужно составить специальное соглашение (подробности предоставит сам кредитный комитет).

Договор должен быть составлен в четырех экземплярах: для банка, нотариуса, залогодателя и прочих регистрирующих инстанций. Наконец, содержание документа должно выглядеть следующим образом:

информация об имуществе, находящемся под залогом;
оценивание предмета собственности;
сроки, цены, исполнительные размеры;
сведения о должнике и кредиторе;
информация о дальнейшем использовании заложенного объекта.

Как только регистрация договора завершится, вступят в силу ипотечные правоотношения.

Закон про залог в виде недвижимого имущества

Сегодняшнее российское законодательство определяет все необходимые положения, установки и правила, касающиеся залоговой системы. Все нюансы урегулированы как в Гражданском кодексе, так и в различных федеральных законах и подзаконных актах. Согласно части 4 в случае возможных противоречий российского законодательства с международными договорами в приоритете будут именно международные договора.

Закон обязательно должен содержать указание о начале действия того или иного обязательства. Помимо этого, должно быть четко перечислено основное имущество, находящееся под залогом. В случае с ипотечным кредитованием это, как правило, любой вид собственности, который может отчуждаться в соответствии с действующим законодательством. Имущество, находящееся в групповой (общей) собственности, можно передавать под залог только с согласия всех его владельцев.

Гласит о возможности удовлетворения требований кредитора только по решению суда, а также полного погашения задолженности по всей стоимости залога. Стоит также отметить, что при долевом залоге взыскание с должника может осуществляться только в судебном порядке. Сюда же относятся случаи, когда местоположение должника не установлено: в этом случае кредитор отправляет уведомление в суд, а соответствующие инстанции начинают розыскные операции.

Последнее, что здесь стоит отметить, это возможность судебного разбирательства для обеих сторон договора. Причины здесь могут быть самыми разными: например, если истек срок залога недвижимого имущества, существуют проблемы с документацией и т. д.

Требования к залогу

Заключение договора залога недвижимого имущества между физическими лицами - это всегда частный случай ипотечного договора. Подобный документ заключается для обеспечения выполнения обязательств по какой-либо сделке. Чаще всего это договор займа. Как выглядит вся эта схема? Чаще всего подобным образом:

Два гражданина заключают договор займа после получения одним из них определенной суммы денег.
Должник предает в
В конечном итоге долг либо возвращается, либо кредитор обращает на заложенную недвижимость взыскание.

Если же речь заходит о юридических лицах, то стоит отойти от ипотечных "рамок". Здесь источником может выступать какая-то финансовая операция, определенный вид собственности и т. д. Сразу же стоит отметить, что договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами всегда отличается лишь стоимостью государственной регистрации. Поэтому в 2017 году физическое лицо отдаст 2 тыс. рублей. А вот юридическому лицу регистрация залога недвижимого имущества (госпошлина) обойдется почти в 23 тыс. рублей.

Требования к заложенному имуществу что для физических, что для юридических лиц почти всегда одинаковые. Здесь выделяются следующие моменты:

Собственность, находящаяся под залогом, дает кредитору право своевременно получать возврат долга из доходов, которые образуются путем продажи предмета залога.
Залог может предоставляться и третьим лицом, непосредственно в договоре не участвующим. Тем не менее это лицо должно гарантировать исполнение своих обязательств как заемщика.
Владение и пользование заложенной собственностью осуществляет только заемщик.

Взыскание заложенной недвижимости

Сведения о залоге недвижимого имущества, приведенные выше, уже указывали на возможность залогодателя обращать взыскание на имущество под залогом. Теперь же стоит проиллюстрировать эту ситуацию чуть более подробно.

Первое, что стоит отметить, это право кредитора на взыскание при помощи как судебного, так и внесудебного способа. Во всяком случае основания для взыскания в обоих случаях будут одинаковыми. Сюда относятся следующие ситуации:

Невыполнение должником (залогодателем) своих обязательств в установленные сроки либо неполное исполнение своих обязательств.
Если должник не уведомил залогодержателя о владении предметом залога третьих лиц (это, например, аренда, пожизненное или наследственное пользование, сервитут и т. д.). В принципе, если должник не счел нужным уведомить о чем-то важном кредитора, скрыл какой-то момент, то залогодержатель вправе начать процесс законного взыскания.
Если должник нарушил какое-либо правило пользования собственностью, не принял необходимые меры к его сохранению; если появился риск утраты предмета залоговых отношений - именно по вине залогодателя.

Как уже было сказано, залогодержатель может начать взыскание и внесудебным способом. Однако в этом случае речь идет про договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами. Физическое же лицо должно подать заявку в судебные инстанции (как правило, в районный суд по месту расположения недвижимости). Лишь в этом случае будет качественно соблюдаться принцип исключительной подсудности, закрепленный в ГПК РФ.

Судебный процесс взыскания

Районный суд, принимая необходимую документацию, выносит соответствующее решение о взыскании заложенной недвижимости. В этом решении должны быть четко отражены следующие моменты:

Сумма, которую должен уплачивать должник своему залогодержателю.
Полная идентификация недвижимой собственности, отданной под залог, на которую обращено взыскание (это адрес, кадастровый номер, площадь, государственная регистрация договора залога недвижимого имущества и т. д.).
Порядок реализации заложенной недвижимости.
Минимальная начальная цена взыскания.
Перечень методов и мер, позволяющих сохранить недвижимую собственность либо эффективно провести торги.

Может ли суд предоставить должнику отсрочку? Ответ положительный. Отсрочка может составлять максимум один год. При этом залог не должен быть как-то связан с предпринимательской деятельностью должника. За время отсрочки залогодатель сможет выполнить все свои обязательства как должник: погасить кредит, проценты и штрафные санкции (которые, кстати, за период отсрочки будут только накапливаться). Отсрочка не может быть предоставлена, если кредитор находится в бедственном финансовом положении или же в случае, когда одна из сторон договора объявила себя банкротом.

Стоит рассказать и об основных причинах, по которым суд может отказать во взыскании залогодержателю. Сюда относятся следующие случаи:

Денежная сумма просроченного обязательства составляет менее чем пять процентов от общей стоимости имущества, отданного под залог.
Длительность просрочки составляет менее трех месяцев.

А что представляет собой внесудебный процесс обращения взыскания? Его применение возможно лишь в следующих случаях:

Сторонами был заключен нотариальный договор залога недвижимого имущества.
Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляет нотариат, а не суд.

Не допускается внесудебный процесс обращения взыскания в следующих случаях:

собственником заложенной недвижимости является физическое лицо;
должника никто не может найти;
оформлено несколько ипотечных договоров;
недвижимость заложена сразу нескольким залогодержателям;
предметом залога является сельскохозяйственный земельный участок;
предмет залога - культурное достояние.

Залог земельного участка

Законы Российской Федерации гласят, что абсолютно любая недвижимость - будь то дом, сооружение или здание - должна отдаваться под залог только вместе с земельным участком. Необходимо это, конечно же, для полноправного владения землей кредитором, в случае если собственность все-таки "утечет" от должника. При этом существует право так называемого "ограниченного пользования" залогодателем той частью земли, которая отдается под обслуживание залогодержателем (кредитором). Но для этого должник обязан уговорить кредитора включить в договор лишь некоторые участки земли.

В такой ситуации не придется волноваться и арендаторам: они все будут обладать полным объемом прав на собственность после полной передачи заложенной недвижимости кредитору.

Ипотека земельных участков

Необходимо, наконец, обратиться к самому Федеральному закону № 102 "Об ипотеке", а именно к девятой его главе. Информация, приведенная в этом законопроекте, поможет создать наиболее целостную и полную картину о залоговых правоотношениях.

Статья 62 повествует о ряде территориальных участков, выступающих в качестве предмета ипотечных правоотношений. Так, речь идет, в частности, об участках, находящихся в собственности муниципальных или федеральных государственных властей. Такие территории признаются предметами залоговых правоотношений только с разрешения органов местного самоуправления.

А когда предоставление ссуды под залог недвижимого имущества невозможно? Статья 63 приводит в пример ряд земельных участков, не подлежащих ипотечным взаимоотношениям. Это любые государственные или муниципальные территории (исключение дано в статье 62). Помимо этого, предметами ипотечных взаимоотношений не могут выступать участки, площадь которых составляет меньше установленного законом минимума.

Статья 65 регламентирует возможность возводить залогодателем разного рода постройки, сооружения или здания на территории, находящейся в залоге. Так, должник имеет право делать на заложенной территории что хочет, но только в том случае, если подобное не запрещено заключенным договором. Но здесь есть одно важное дополнение. Так, если залогодатель возведет на заложенном участке нечто такое, что будет значительно мешать кредитору, то последний будет вправе требовать внесения изменений в ипотечный договор.

Получение пассивного дохода

Выше уже были обозначены основные моменты, когда при помощи заложенной недвижимости граждане получают возможность получения пассивного дохода. Теперь же стоит проиллюстрировать такие ситуации чуть подробнее.

Самый популярный вариант получения прибыли с заложенной недвижимости - это аренда. Но здесь крайне важно следить за тем, чтобы получаемая рента могла полностью покрыть ипотеку, налоги и стоимость обслуживания. Не стоит забывать, что в итоге должна остаться еще и прибыль. Как развиваться в таких условиях? Все-таки ситуация складывается крайне непростая. Наилучшим вариантом здесь будет оформление под залог недвижимости. Такой прием позволяет значительно увеличить число инвестиций; в этом же случае вырастет и прибыль. Если стоимость инвестиций возрастает - то занимаются деньги по ипотеке, приобретается дополнительная собственность. В дальнейшем можно повысить и размер собственных вкладов. Проблема здесь может быть только одна - возможность увлечься и "переборщить". Так, нужно грамотно рассчитывать все варианты и риски. Все-таки шанс разориться, инвестируя в недвижимость, в подобных ситуациях остается очень велик. Особенно плохими становятся дела при падении стоимости ипотечных вложений. В этом случае долги начинают значительно расти, а это опасно возможным их превышением над стоимостью возложенной под залог недвижимости.

Какой вывод здесь можно сделать? Работы по получению пассивного дохода с заложенной недвижимости являются невероятно сложными и объемными. Заниматься подобным могут лишь действительно увлеченные, очень дисциплинированные и терпеливые люди.

1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:

страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;

причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;

причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;

имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.

В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.

Комментарий к Ст. 334 ГК РФ

1. Залог относится к числу излюбленных способов обеспечения обязательств. Обеспечение требования кредитора осуществляется «выделением из всего состава имущества должника известной индивидуальной определенной части, которая должна служить исключительным средством удовлетворения только данного требования, с устранением прочих кредиторов» .

———————————
Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 291.

Залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Это означает, что если залогодатель является должником по двум или более обязательствам и не исполнил их, то за счет заложенного имущества удовлетворяются интересы прежде всего кредитора-залогодержателя. Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель не пользуется преимуществом либо указанное преимущественное право несколько ограниченно.

Так, в силу ст. 64 ГК РФ требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества ликвидируемого юридического лица, удовлетворяются за счет средств, полученных от продажи предмета залога, преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога (после удовлетворения требований граждан, перед которыми ликвидируемое юридическое лицо несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, а также требований о компенсации морального вреда и расчетов по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).

По общему правилу при неисправности должника залогодержатель получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмет залога реализуется, и вырученная сумма полностью или в части направляется на погашение долга). Иногда предмет залога может перейти в собственность залогодержателя (см. об этом ст. 350 ГК и комментарий к ней).

2. Среди наиболее важных черт залога, присущих большинству видов залога, можно отметить следующие:

1) права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество;

2) право залога следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений);

3) залог производен от основного обязательства. Производность залога от обеспечиваемого им обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства;

4) залог зависим от основного обязательства. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Зависимость залога проявляется и в том, что залогом может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение о залоге. Если договор, порождающий основное обязательство, должен быть заключен в нотариальной форме, то в такую же (нотариальную) форму следует облечь и договор о залоге. Залог сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право залога и т.д.

Производность и зависимость залогового отношения от основного обязательства обусловлены назначением залога — обеспечивать основное обязательство.

3. Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства (уголовно-процессуальным, таможенным законодательством и др.), а также существующих в виде «обычаев». Использование понятия «залог» в последнем значении в ряде случаев противоречит закону, например изъятие «в залог» документов, удостоверяющих личность. Никакого отношения к залогу не имеют и так называемые залоговые цены.

Использование актами публичного права (Уголовно-процессуальным кодексом РФ, Таможенным кодексом РФ и т.д.) цивилистической фразеологии не должно вводить в заблуждение. Залог есть гражданско-правовой способ обеспечения гражданско-правовых обязательств.

Довольно широкое распространение имеет передача гражданам в краткосрочное пользование спортинвентаря, игрушек, велосипедов, лодок и т.д. «под залог» определенной суммы денег, часов, ювелирных изделий и т.д. Обычно это практикуется в парках, домах отдыха, пансионатах, на лодочных станциях и т.п. Законодательство о залоге такие общественные отношения не регулирует. Точно так же не подпадает под действие данного законодательства выдача посуды в столовых, рюмочных, закусочных и предприятиях общепита «под залог» определенной суммы. Обычно соответствующие отношения не получают юридической оценки. Очевидно, презюмируется их нахождение в области фактических отношений, лишенных правовой формы. Однако, несомненно, данные отношения регулируются гражданским законодательством, поскольку являются имущественными, основанными на равенстве сторон и т.д. При возникновении конфликтной ситуации не остается ничего другого, как применить к таким отношениям законодательство о залоге по аналогии.

4. Регулирование залоговых отношений в первую очередь осуществляется Гражданским кодексом. Закон о залоге применяется в части, не противоречащей Кодексу (ст. 4 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Отсюда отнюдь не следует устранение Гражданского кодекса от регулирования соответствующих отношений.

Рассматривая соотношение Гражданского кодекса с Законом об ипотеке, можно отметить, в частности, следующие моменты.

Во-первых, принятие Закона об ипотеке запрограммировано Гражданским кодексом (п. 2 комментируемой статьи).

Во-вторых, Закон об ипотеке принят в соответствии с Гражданским кодексом, и нормы гражданского права, содержащиеся в нем, должны соответствовать Кодексу ().

В-третьих, Гражданский кодекс содержит ряд норм, регулирующих именно залог недвижимости (п. 2 комментируемой статьи; п. 1 ст. 338; п. 3 ст. 339; п. п. 2 — 5 ст. 340; п. 2 ст. 349). Эти нормы воспроизводятся в Законе об ипотеке.

В-четвертых, к ипотеке применяются общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе, в случаях, когда Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 2 комментируемой статьи). Многие общие нормы о залоге попросту «перенесены» из Гражданского кодекса в Закон об ипотеке.

В-пятых, применение Закона об ипотеке невозможно без учета норм Гражданского кодекса о юридических лицах, договоре, об основных началах гражданского законодательства и т.д. и т.п.

И все же Закон об ипотеке является специальным. Нормы Гражданского кодекса о залоге применяются к отношениям по поводу залога недвижимости постольку, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке.

5. Основанием возникновения права залога обычно является договор. Например, банк готов предоставить кредит, но под залог какого-либо имущества. Заключаются кредитный договор и договор о залоге. Последний и есть тот юридический факт, который порождает право залога (см. также ст. 341 ГК и комментарий к ней).

Сравнительно редко залог возникает на основании закона. При этом в соответствующем законе должны быть указания на: а) юридические факты, при наличии которых автоматически, в силу закона, возникает право залога; б) предмет залога; в) обеспечиваемое залогом обязательство.

———————————
Следует иметь в виду условность используемой в данном случае терминологии. Закон содержит нормативное основание (предпосылку) возникновения права залога. Собственно основанием права залога является соответствующий юридический факт.

Кроме названных в законе, могущем быть основанием возникновения права залога, иногда содержатся и другие указания. Например, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то в силу п. 5 ст. 488 ГК РФ:

— товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца (обозначен юридический факт, порождающий право залога — договор купли-продажи товара в кредит и предмет залога — товар, проданный в кредит);

— указанный товар признается находящимся в залоге у продавца с момента передачи товара покупателю и до его оплаты (установлен период существования права залога у продавца);

— названный товар признается предметом залога для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (указано обеспечиваемое залогом обязательство). В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество. В силу п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу являются банк, или иная кредитная организация, или юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

К залогу, возникающему на основании закона, применяются правила о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное.

Законом или другим актом, содержащим нормы гражданского права, может предусматриваться, что обязательство определенного рода должно обеспечиваться залогом. Основанием возникновения залога в таких случаях является договор. Закон, иной правовой акт лишь предписывают заключение договора о залоге, но на основании закона (автоматически) залог не возникает.

1. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

2. В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, обязательство, обеспечиваемое залогом, включая будущее обязательство, может быть описано способом, позволяющим определить обязательство в качестве обязательства, обеспеченного залогом, на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на обеспечение всех существующих и (или) будущих обязательств должника перед кредитором в пределах определенной суммы.

В договоре залога, залогодателем по которому является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, предмет залога может быть описан любым способом, позволяющим идентифицировать имущество в качестве предмета залога на момент обращения взыскания, в том числе путем указания на залог всего имущества залогодателя или определенной части его имущества либо на залог имущества определенных рода или вида.

3. Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Комментарии к ст. 339 ГК РФ

1. Договор о залоге считается заключенным, если стороны достигли соглашения о предмете залога, его стоимости, оставлении заложенного имущества у залогодателя или передаче его залогодержателю. Договор должен содержать сведения о сущности и размере основного обязательства, обеспеченного залогом, сроках его исполнения (п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Договор с оставлением предмета залога у залогодателя должен содержать необходимые сведения, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей, принадлежащих залогодателю. Невозможность идентификации заложенного имущества влечет признание данного договора несостоявшимся (п. 5 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге, подготовленного ВАС РФ в 1997 г.).

2. Договор о залоге независимо от того, являются стороны юридическими либо физическими лицами, должен быть заключен в письменной форме. Залог вещей в ломбарде оформляется с помощью залогового свидетельства (п. 2 ст. 358 ГК).

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен. Нотариальному удостоверению подлежит договор залога движимого имущества в случаях, когда таким залогом обеспечивается основное обязательство по договору, требующему нотариального удостоверения (п. 44 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

ГК не содержит указаний о месте нотариального удостоверения договора о залоге. Представляется, что удостоверение залога недвижимого имущества должно осуществляться по месту его нахождения.

3. Залог недвижимого имущества после нотариального удостоверения подлежит государственной регистрации, что обеспечивает установление всех случаев залога одной и той же недвижимости. Порядок регистрации ипотеки, как и других сделок с недвижимостью, определяется Законом о регистрации прав на недвижимость.

4. Ряд нормативных актов предусматривает регистрацию залога отдельных видов движимого имущества. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге устанавливает правило об обязательной регистрации залога всех транспортных средств. Необходимость регистрации автотранспорта предусматривается Постановлением Правительства РФ от 30 декабря 1993 г. N 1354 "О дополнении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с принятием Закона Российской Федерации "О залоге" (СА РФ. 1994. N 2. Ст. 79). Регистрация автотранспорта предусмотрена в Постановлении Правительства РФ от 12 августа 1994 г. N 938 "О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (СЗ РФ. 1994. N 17. Ст. 1999). Регистрация залога автотранспорта осуществляется в соответствии с Правилами регистрации автомототранспортных средств и прицепов к ним в Государственной автомобильной инспекции, утв. Приказом МВД РФ от 26 ноября 1996 г. (БНА РФ. 1997. N 2. С. 20 и сл.).

Правила регистрации залога тракторов, самоходных дорожно-строительных и иных машин и прицепов к ним, регистрируемых органами государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в Российской Федерации (Гостехнадзора), утвердило Министерство сельского хозяйства РФ 29 сентября 1995 г. (РВ от 25 января 1996 г.).

Договор о залоге ценных бумаг подлежит регистрации (внесению в реестр) в соответствии с п. п. 5.1 - 5.3 Временного положения о ведении Реестра владельцев именных ценных бумаг, утв. Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку при Правительстве РФ от 12 июля 1995 г. N 3.

Подлежит регистрации залог золотых сертификатов Минфина РФ выпуска 1993 г. (письмо Минфина РФ от 18 марта 1994 г. N 29 "О порядке регистрации договора о залоге золотых сертификатов Министерства финансов Российской Федерации выпуска 1993 г.").

5. Неправильное оформление договора залога - отсутствие нотариального удостоверения в случаях, когда это предусмотрено законом, либо отсутствие регистрации залога недвижимого имущества влекут недействительность договора. В соответствии с п. 4 комментируемой статьи регистрация договора залога недвижимости без нотариального удостоверения не дает основания признать данный договор действительным.

Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.

Комментарий к статье 339 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи называет четыре существенных условия договора о залоге. Как указано в абз. 1 п. 43 Постановления ВС и ВАС N 6/8, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, то договор о залоге не считается заключенным. Однако отнесение к числу существенных условий указания на то, у какой стороны будет находиться заложенное имущество, неоправданно. Ведь п. п. 1 и 4 ст. 338 ГК специально предусматривают, у кого будет находиться предмет залога при отсутствии о том соглашения сторон. Применительно к ипотеке включения этого условия в договор не требуется (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке), так как заложенное недвижимое имущество всегда остается во владении залогодателя (абз. 2 п. 1 ст. 338 ГК).

2. В качестве предмета залога выступает индивидуально-определенная вещь, которая должна быть индивидуализирована путем указания в договоре ее отличительных признаков, позволяющих отделить ее от иного имущества залогодателя, залогодержателя или третьих лиц (п. 2 письма ВАС N 26). Индивидуализация может производиться наложением знаков, свидетельствующих о залоге (абз. 2 п. 2 ст. 338 ГК). При определении предмета ипотеки требуется указать его наименование, местонахождение и достаточное для идентификации описание. Кроме того, необходимо назвать право, на котором залогодателю принадлежит предмет ипотеки, и орган, зарегистрировавший это право (п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке). Обычно в договоре ипотеки содержится ссылка на реквизиты свидетельства о праве собственности (хозяйственного ведения) залогодателя недвижимости. В случае залога права в договоре необходимо указать лицо, которое является должником, по отношению к залогодателю (ст. 55 Закона о залоге), иначе условие о предмете не будет считаться согласованным.

3. Оценка предмета залога производится по соглашению сторон и может быть установлена на основе отчета профессионального оценщика. Если предмет залога принадлежит публично-правовому образованию, то проведение профессиональной оценки является обязательным (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Указание оценочной стоимости предмета залога носит формальный характер, так как при продаже, страховании, утрате или восстановлении этого предмета она не имеет обязательного значения и служит только ориентиром для установления продажной, страховой или действительной стоимости заложенного имущества (абз. 2 п. 2 ст. 344, п. 1 ст. 945 ГК, п. п. 10 и 11 ст. 28.1 Закона о залоге, подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке). Наиболее существенное значение ей придается при определении предпосылок обращения взыскания на заложенное имущество (подп. 1 п. 2 ст. 348 ГК). Оценка предмета залога производится в денежном выражении, в валюте Российской Федерации или иностранной валюте.

4. Обеспечиваемое залогом обязательство должно быть конкретизировано в договоре залога. Требуется указать вид обязательства (уплата покупной цены, возврат кредита и т.п.), его стороны, основание возникновения, размер (достаточно назвать сумму основного долга, так как размер обеспечения будет определяться в соответствии со ст. 337 ГК) и срок исполнения. В абз. 2 п. 43 Постановления ВС и ВАС N 6/8 говорится: "В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия".

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке). Это правило распространяется и на другие виды залога.

Договор о залоге может обеспечивать несколько обязательств между одними и теми же лицами (п. 8 письма ВАС N 90).

5. Договор о залоге под страхом его ничтожности должен быть заключен в письменной форме. Стороны могут облечь его в нотариальную форму. Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи предписывает обязательную нотариальную форму для договора о залоге, который обеспечивает исполнение обязательства, возникшего из договора, подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (например, брачного договора - п. 2 ст. 41 СК). Кроме того, обязательная нотариальная форма установлена для залога объектов, перечисленных в п. 1 ст. 40 Закона о залоге, в частности для залога железнодорожного подвижного состава.

6. Договор об ипотеке, являясь сделкой с недвижимым имуществом (ст. ст. 131, 164 ГК), подлежит государственной регистрации в порядке, установленном ст. 29 Закона о государственной регистрации и Инструкцией о порядке государственной регистрации ипотеки, утв. Приказом Минюста России от 15 июня 2006 г. N 213 (БНА. 2006. N 27).

Договор о залоге права аренды недвижимого имущества не подлежит государственной регистрации, если договор аренды заключен на срок менее года (п. 10 письма ВАС N 90).

О регистрации транспортных средств и космических объектов, являющихся недвижимыми вещами, см. п. п. 2 и 3 ст. 40 Закона о залоге.

В п. 4 комментируемой статьи говорится о недействительности незарегистрированного договора ипотеки. Законодатель исходит из того, что договор ипотеки считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами по существенным условиям договора, а не с момента государственной регистрации (см. п. 3 ст. 433 ГК), поскольку недействительным может быть лишь заключенный договор (состоявшаяся сделка).

В действительности государственная регистрация договора не является элементом подлежащей такой регистрации сделки, в силу чего несоблюдение сторонами требования о регистрации не дает основания для признания сделки ничтожной. Незарегистрированный договор нельзя признать незаключенным, поскольку объектом регистрации выступает договор, т.е. уже совершенная двусторонняя сделка.

Государственная регистрация договора ипотеки представляет собой предпосылку вступления его в силу. Отсутствие регистрации договора означает, что договор находится в подвешенном состоянии и, следовательно, еще не породил желаемого для сторон правового последствия (см.: Крашенинников Е.А. Фактический состав сделки. С. 8 - 9 с прим. 17).

7. По общему правилу учет и регистрация договоров о залоге и прав залога на движимое имущество не производится. Однако п. 5 комментируемой статьи допускает существование такой регистрации (учета) в установленных законом случаях. Так, п. 2 ст. 40 Закона о залоге предусматривает регистрацию залога транспортных средств.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 334 ГК РФ

Статья 334 ГК РФ. Понятие залога (действующая редакция)

В случаях, указанных в абзацах втором - пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.

4. К отдельным видам залога (статьи 357 - 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 334 ГК РФ

1. В отличие от ранее действовавшей редакции комментируемой статьи в настоящей приводится понятие залога, его виды, основные положения правового регулирования раздельно от оснований возникновения залога, которые рассматриваются в ст. 334.1 ГК РФ.

В прежней редакции ГК РФ содержалось следующее определение залога: "В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом". Тождественное определение залога содержалось в Законе РФ от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге", утратившем юридическую силу с 01.07.2014, как способа обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом (ст. 1).

В комментируемой статье в раскрытии термина "залог" указывается на право залогодержателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) не только за неисполнение должником залогового обязательства, но и в случае ненадлежащего исполнения такого обязательства; исключено положение, устанавливающее особые случаи, установленные законом, когда общая норма об обращении взыскания залогодержателя на заложенное имущество по залоговому обязательству должника в преимущественном порядке перед другими кредиторами не применяется, т.е. действие правового регулирования норм о залоге расширено.

В п. 1 комментируемой статьи приводится следующее понятие залога: в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Исходя из ст. 314 ГК РФ, если залогом обеспечено обязательство, которое не предусматривает срока его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, либо обязательство, срок исполнения которого определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении (если обязанность исполнения в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства. Установлено, что предмет залога может быть передан залогодержателю (оставлен у залогодержателя) в установленном законом порядке и случаях (ГК РФ и иные законы) (абз. 2 п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10).

В Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 указывалось, что при разрешении споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель имеет право преимущественно перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст. ст. 334, 349 ГК РФ).

Причем это именно право, но не обязанность. В судебной практике это находит свое подтверждение. Так, банк вместо обращения взыскания на предмет залога обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по кредитному договору в обычном порядке. Банку в залог были переданы выданные им в качестве векселедателя простые векселя сроком по предъявлении. Заявление заемщика о зачете судом не было принято, поскольку заемщик не является кредитором банка по заложенным векселям, и, таким образом, не были соблюдены требования ст. 410 ГК РФ о прекращении обязательства зачетом. Суд сделал вывод, что при передаче в залог кредитору простого векселя, по которому он является должником-векселедателем, обязательства по основному договору не могут прекратиться путем зачета, если вексель был передан в залог третьим лицом (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.01.2002 N 67).

Вместе с тем следует учитывать следующее: передача должником собственного векселя в залог невозможна (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.04.2008 N А43-18947/2007-22-526).

Вместе с тем в Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 отмечалось следующее: действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст. ст. 409, 414 ГК РФ). Очевидно, что в настоящее время такая возможность предусмотрена.334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367- ФЗ, поскольку залог в отношении имущества должника возник до 01.07.2014, то есть до вступления в силу названного закона...

Решение Верховного суда: Определение N 301-ЭС17-9716, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

Конкурсный управляющий должником представил возражение на данное требование банка. Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того что договоры аренды заложенного имущества заключены после вступления в силу изменений в пункт 2 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее – Закон № 367-ФЗ), в связи с чем выручка от аренды предмета залога должна распределяться преимущественно банку как залоговому кредитору. Суд округа с выводами нижестоящих судов согласился...

+Еще...

Договор залога по гк рф. Теория всего