Введение

Понятия управления земельными ресурсами на государственном и муниципальном уровне

2. Проблемы использования государственных (муниципальных) земельных ресурсов

Эффективность использования государственных (муниципальных) земельных ресурсов

Заключение

Список литературы

Введение

Актуальность темы исследования. Земля обладает ценностью, которая отличает ее от любого другого материального объекта. Роль, которую играет земля в экономике каждой страны, не всегда очевидна, но имеет огромное значение. Без надежно защищенных прав на землю невозможно обеспечить устойчивое развитие, поскольку у инвестора едва ли появится желание делать долгосрочные капиталовложения. Одним из возможных способов пользования землей, приобретающим в последнее время все большую актуальность, является обладание земельным участком на праве аренды.

Совершенствование рыночной экономики и развитие рынка земли сделали актуальными понятия цены и земельного налога, вернули интерес к государственному регулированию использования земельных ресурсов и приемлемым методам его осуществления. Рациональное и эффективное использование земли является актуальной проблемой современности

С землей связано получение материальных благ, обеспечение людей продуктами питания, строительства жилья, промышленных предприятий. Ограниченность земли в пространстве, различия ее природных условий требуют от общества экономичного, эффективного и интенсивного ее использования

Особым видом управления земельными ресурсами следует признать управление земельными ресурсами, которые принадлежат на определенном вещном праве Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или же муниципальным образованиям.

В условиях проведения земельной реформы государство выпустило из рук стратегическое управление земельно-ресурсным потенциалом. Это обернулось ростом темпов деградации земель, свертыванием работ по повышению плодородия почв и благоустройству земель, крайней слабости материальной базы агропромышленного комплекса, отсталости его инфраструктуры и неэффективности городского и сельского землепользования.

Появляется настоятельная потребность в развитии методов управления земельными ресурсами, позволяющих решать не только экономические, но и природоохранные проблемы на землях различных собственников. Негативный опыт многих стран достаточно хорошо показал, что провозглашение приоритета только экономических целей без учета социальной потребности в приемлемой для человека природной среде оборачивается крайне негативными экологическими последствиями в будущем, а общий эколого-экономический ущерб оказывается несоизмеримо больше краткосрочной выгоды, получаемой конкретным инвестором.

При этом земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах обладает стоимостью, качественная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики.

.Понятия управления земельными ресурсами на государственном и муниципальном уровне

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Земельные ресурсы - это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса народа, но сложный социально-эколого-экономический объект управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

К основным характеристикам земельных ресурсов государства, помимо общей его площади, относятся плотность населения на единицу этой площади и ее освоенность, а также наличие природно-минеральных ресурсов.

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2002 г. в административных границах Российской Федерации составлял 1709,8 млн га. На ее территории обнаружены практически все природно-минеральные вещества планеты, а в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды. Следует отметить, что около 90% территории России находится в сейсмоустойчивых районах.

Классификация земельных ресурсов в России определяет следующие категории земель.

Земли сельскохозяйственных предприятий, организаций, а также граждан, т. е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. В последние годы стали также выделять земли в составе фермерских хозяйств и т. п. Под особым вниманием находятся здесь сельскохозяйственные земли, которые включают в себя: пахотные угодья, огороды, сады, виноградники, плантации, луга, пастбища.

Земли лесного фонда - территории, покрытые лесной растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления.

Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов.

Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций, территории, находящиеся в пределах границы населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.

Земли промышленности, транспорта и иного назначения - территории, предоставленные предприятиям, различным объединениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач (промышленного производства, транспорта, связи и т. п.).

Земли природоохранного назначения - территории с особо охраняемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

Земли запаса - земли, не предоставляемые юридическим и физическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с действующим законодательством.

Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию или предоставления в аренду на срок до года (размер этих земель представлен в табл. 1).

Таблица 1

Распределение земельного фонда России по категориям земель

Категория земельмлн га%Земли сельскохозяйственного назначения440,125,7Земли лесного фонда1059,862,0Земли водного фонда27,81,6Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций (земли населенных пунктов)18,61,1Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения17,41,0Земли природоохранного назначения (особо охраняемых территорий)31,71,9Земли запаса114,46,7Всего земель (без учета внутренних вод и территориального моря)1709,8100

Земля как единый фонд является особым объектом управления, который используется самим государством и предоставляется другим лицам в порядке целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем, самостоятельным правомочием Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования.

Всеми гражданско-правовыми правомочиями по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами обладают правосубъектные элементы государственной системы. Государство же, как собственник и суверен осуществляет управление своими имущественными актами, выражающими верховенство государства.

Государство (в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации) и муниципальные образования в отношении земельных ресурсов выступают в двух аспектах:

властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обременяющей всех собственников и хозяйствующих субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию земельных ресурсов;

собственника, действующего на рынке. Хозяйственная деятельность ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного оборота.

Содержание права собственности меняется в зависимости от того, осуществляется ли оно властной структурой или на рыночной основе. Точнее, в зависимости, от того, какие отношения имеют доминирующее значение в обществе - властные или рыночные. Наиболее сложной является ситуация, когда в основе права собственности на землю лежит общенациональное начало, но осуществляется это право с использованием рыночного механизма. Именно в этой ситуации появились и получили объективную основу конструкции «оперативного управления», «хозяйственного ведения» и иные. В условиях рыночной экономики вполне естественным является монетарный подход к содержанию права собственности на землю. Есть все основания однозначно определять это содержание через классические правомочия собственника. Но при этом надо различать право собственности и его осуществление. Существуют условия, когда и при рыночной экономике элементы властных отношений могут сохраняться.

Государство и муниципальные образования по действующему российскому законодательству являются самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими лицами. К их гражданско-правовому статусу применяются нормы, определяющие участие в имущественном обороте юридических лиц, если иное прямо не вытекает из закона или из особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации). Участвуя в имущественных отношениях, государство должно соблюдать установленные им же правила, обусловленные природой регулируемых отношений. Осуществлять управление государственным имуществом в качестве собственника, реализовывать полномочия по распоряжению имуществом может субъект, наделенный соответствующими полномочиями. Муниципальное образование для участия в гражданском обороте может образовать (учредить) юридическое лицо, передав последнему часть своих полномочий.

Государство, субъекты федерации и муниципальные образования, действуя через свои органы (органы государственной власти или местного управления), выполняют своего рода «подготовительную работу», необходимую для организации эффективного использования земли. В качестве инструмента, реализующего такой механизм управления, может и должен использоваться гражданско-правовой подход к управлению землей, при котором набор и уровень норм и способов по управлению землей устанавливается в зависимости от целевого использования земельных участков.

Практически во всех экономически развитых странах основой управления земельными ресурсами городов является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.

Примером основ управления земельными ресурсами для России могут служить существующие в настоящее время нижеуказанные субъекты управления и субъекты права.

Субъектами управления являются:

· представительные органы РФ и муниципальных образований;

· государственные исполнительные органы;

· исполнительные органы муниципальных образований.

Субъекты права, осуществляющие управление земельными ресурсами:

· хозяйствующие субъекты;

· органы государственной власти и местного самоуправления в соответствии с компетенцией, установленной законодательством;

· физические или юридические лица, уполномоченные органами власти.

В соответствии со сложившейся ситуацией земельные ресурсы рассматриваются как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность социума, и как обособленные земельные участки - части территории субъекта РФ, муниципального района, города и т. д., имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Управление направлено на повышение эффективности использования земельных ресурсов, вовлечение земельных участков в гражданский оборот на основе:

а) возможности оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;

б) формирования объекта недвижимости, определения его правового статуса;

в) разработки и утверждения системы законодательных и нормативных актов об установлении (определении) сервитутов, ограничений и обременений, целевого назначения земельного участка;

г) наличия земельно-информационной системы, основанной на данных Государственного земельного кадастра;

д) создания и развития инфраструктуры рынка оборота земельных участков и/или прав на земельные участки, включающего специализированные кредитные учреждения, риэлтеров, институт оценки и др.;

е) определения порядка ценообразования на земельные участки (права на них), передаваемые в гражданский оборот;

ж) определения нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные и другие объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ);

з) сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и т. п.);

и) проведения кадастровой оценки земель.

Исходя из этого земельные участки подлежат обязательному межеванию и регистрации прав на них. Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, предусматривает учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.

Управление земельными ресурсами, в основном, направлено на:

а) увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет всех уровней за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых земельных участков, повышения эффективности их использования;

б) сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных расчетов между пользователями земельными ресурсами и органами власти города;

в) вовлечение в арендные отношения льготных категорий землепользователей, использующих участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот;

г) введение экономически обоснованных нормативов по эксплуатации и содержанию городских земельный ресурсов;

д) оптимизацию структуры земельных ресурсов;

е) формирование инфраструктуры управления:

ж) усиление контроля органов власти за выполнением условий закрепления земельных ресурсов на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, лизинг, договоров купли-продажи, в том числе обязательств покупателя в части использования приобретенного земельного участка, за выполнением инвестором взятых на себя обязательств, планов приватизации;

и) организацию информационной системы, базирующейся на следующих основных принципах:

Для эффективного управления земельными ресурсами используется весь спектр способов, методов и механизмов, предоставляемых законодательством и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Оценка управление земельными ресурсами начинается с определения критериев того, что будет признано эффективным управлением.

Управление всегда субъективно, поэтому критериев эффективности может быть столько же, сколько существует владельцев у земли. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые должен сформулировать владелец земли.

Наличие четких и однозначно понимаемых всеми заинтересованными сторонами целей позволяет использовать самый простой и самый корректный критерий эффективности управления - достижение поставленных целей.

Типичные цели использования земельной собственности в государственных и муниципальных организациях:

· гарантированное сохранение вложенных средств;

· целевое использование инвестиций;

· выполнение условий, сопровождающих предоставление финансирования.

Дальнейшая разработка планов, нормативных показателей, форм отчетности и других документов, без которых будет невозможно объективно оценить качество управления земельными ресурсами, должна осуществляться только на основе этих формализованных целей.

Таким образом, первое необходимое условие для формирования критериев и механизма оценки эффективности управления - наличие формализованных целей, которых хочет достигнуть владелец земли.

Второе необходимое условие заключается в том, что цели должны быть не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении целей должны использоваться не качественные показатели - лучше, дальше, больше, - а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и оценке. Таких количественных характеристик не должно быть много, но, являясь ключевыми информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его земельной собственностью.

Такой подход предполагает введение механизмов оценки полезности земельных ресурсов путем определения бюджетной и иной эффективности, установления нормативов.

Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных требований. Каждый земельный участок проверяется на необходимость его сохранения в собственности субъекта. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Бюджетная эффективность уполномоченного органа, управляющего земельными ресурсами, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости земельных ресурсов, принадлежащих субъекту. Критерии и нормативы «социальной эффективности» подлежат разработке.

Они же позволят уполномоченному органу, осуществляющему доверительное управление землей, иметь четкие критерии того, что ожидает от него собственник и как будет оцениваться его работа.

законодательство земельный ресурс собственность

2. Проблемы использования государственных (муниципальных) земельных ресурсов

В настоящее время реализации российского законодательства, действующего в области местного самоуправления, препятствует, прежде всего, торможение его реформирования на уровне субъектов Федерации.

Основной фактор, который определяет недостаточное развитие местного самоуправления, - это непонимание многими самого статуса местного самоуправления. Оно до сих пор воспринимается большинством чиновников и вообще большинством граждан как часть государственной машины. И мало кто понимает, что местное самоуправление на самом деле противовес государству, и совсем другой инструмент - общественный. А государство - это всего лишь собрание чиновников.

Желание строить муниципалитеты по государственной вертикали часто приводит к многочисленным нарушениям прав граждан на местное самоуправление и противоречит российскому законодательству. Надо признать, что сегодня самые незаинтересованные люди в развитии местного самоуправления - это губернаторы. Понятно почему. Есть противоречия интересов, и отдать власть местному самоуправлению - значит, будет меньше власти, меньше денег и т.д.

Известны случаи, когда губернаторы пытаются назначать глав местного самоуправления, таких примеров много. Практически по всей стране губернаторы заставляют глав администраций, депутатов местного самоуправления каждый год обращаться к ним с поклоном и просить налоговые нормативы, потому что у местного самоуправления нет финансовой базы.

Местные власти в результате принимают вынужденные бюджеты, что приводит к значительному росту кредиторской задолженности.
Ссылаясь на Конституцию, государственные чиновники, забывают, что она у нас нередко не выполняется вообще. Например, есть 132 статья, где написано, что в функции местного самоуправления входит охрана общественного порядка. Однако местное самоуправление этим не занимается, даже близко не подпускают.
Сложившаяся в стране система местного самоуправления приводит к оторванности муниципальной власти от населения, особенно это чувствуется в больших городах и сельских районах. Деятельность администрации в результате получается непрозрачной, жители не включены в процесс принятия решений, выборные лица часто высокомерны и абсолютно не озабочены нуждами населения.

Существует проблема внутреннего местного самоуправления тех же представителей органов местного самоуправления. Депутатами являются очень часто руководители муниципальных учреждений, предприятий - это люди, зависящие от администрации. Финансовая деятельность муниципалитетов непрозрачна. Есть незаконные депутатские фонды, из которых несправедливо выплачиваются привилегии депутатам, и т.д. Проблем море, но они не являются непреодолимыми. В Конституции РФ по местному самоуправлению заложена хорошая базовая основа. Просто практика не соответствует теории. Создатели Конституции, наверное, считали, что достаточно закрепить по подобию американской конституции право на местное самоуправление, декларировать его, и оно появиться. Для реализации этого права надо либо четко и подробно прописывать законы, либо должно быть очень развитое гражданское общество, что связано одно с другим.

Наиболее типичными расхождениями регионального законодательства с федеральным, имеющими концептуальный характер является:

Жесткая регламентация структуры органов местного самоуправления, исчерпывающий перечень органов местного самоуправления, создаваемых во всех муниципальных образованиях;

Упразднение местного самоуправления там, где оно прежде осуществлялось, игнорирование мнения населения при установлении границ муниципальных образований;

Выведение отдельных территорий из сферы действия законодательства о местном самоуправлении - его осуществлении или исключительно в границах административных районов с запретом на организацию представительных органов власти и подразделениях - городах, сельских округах, селах или, наоборот, выталкивание местного самоуправления в отдельные сельские населенные пункты, подъезды и улицы в городах со статусом общественного территориального самоуправления;

Отнесение полномочий местного самоуправления к компетенции органов государственной власти административно - территориальных единиц;

Превышение пределов правового регулирования вопросов местного значения вплоть до предписания со стороны администраций субъектов Федерации органам местного самоуправления создать исполнительные органы, подчиненные администрациям области, края, а также регламентация самой деятельности органов местного самоуправления с помощью «указаний» сверху;

Установление ограничений на осуществление права муниципальной собственности;

Передача органов местного самоуправления отдельных государственных полномочий без передачи необходимых для их выполнения материальных и финансовых средств;

Ограничение права граждан избирать и быть избранными путем установления ценза оседлости, возрастного, имущественного и иных цензов.

Расхождения законодательства субъектов Федерации с федеральным и Конституцией РФ в первую очередь свидетельствуют о привычке к управленческой государственной вертикали.

3. Эффективность использования государственных (муниципальных) земельных ресурсов

Земельный кодекс Российской Федерации является актом земельного законодательства. Значит, собственность на землю останется категорией земельного законодательства. Земельный кодекс Российской Федерации лишь учтет требования гражданского права. Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации главы о праве собственности на землю ситуацию не спасет. Эта глава - чужеродное образование в этом Кодексе. Следуя такой логике, надо бы в Гражданский кодекс Российской Федерации включить главы о праве собственности на лес, недра и так далее. Вопрос о том, какие нормы (земельного или гражданского права) регулируют отношения собственности на землю, останется открытым. Опять сохранится неопределенность, усугубляющаяся принятием противоречивого гражданского и земельного законодательства. На нынешнем этапе развития законодательства таких издержек, видимо, не избежать. Лишь со временем, когда будут сброшены идеологические шоры, система законодательства приобретет цивилизованные формы.

Направления развития законодательства, регулирующего вопросы государственной земельной собственности, уже ясны.

Среди указанных направлений главным является урегулирование вопросов, связанных с разграничением государственной земельной собственности. Уже принят целый ряд федеральных законов, которые объявили определенные земли и земельные участки федеральной собственностью. Есть законодательные акты, в соответствии с которыми некоторые государственные земли должны быть отнесены к собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности. Вопрос об отнесении земли к федеральной собственности или собственности субъектов Российской Федерации уже неоднократно рассматривался Конституционным Судом Российской Федерации. В последнее время наметилась тенденция к установлению общего порядка разграничения государственной земельной собственности. Скоро эта проблема из законодательной полностью превратится в правоприменительную.

Вторым направлением развития соответствующего законодательства является управление государственной земельной собственностью. Пока проблема решается в рамках отдельных федеральных законов и указов Президента Российской Федерации. Сфера действия этих нормативных актов достаточно узкая. Кроме того, управление собственностью не определяется в полной мере. Это неудивительно. Пока не разграничена государственная собственность на землю, решение вопроса об управлении ею кажется преждевременным. Проект Земельного кодекса Российской Федерации содержит положения об управлении, как федеральной земельной собственностью, так и земельной собственностью субъектов Российской Федерации. Недалеко то время, когда эта ключевая проблема будет решена.

Третьим направлением развития законодательства является урегулирование оборотоспособности земельных участков из состава государственных земель. Законодательство в этой сфере почти отсутствует, и, скорее всего, оно начнет появляться только после принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

Законодательство о государственной земельной собственности по другим направлением вовсе не развивается.

На основании изложенного, можно прийти к следующим выводам. Еще долго вопросы о государственной земельной собственности будут стоять на повестке дня. Однако с мертвой точки дело сдвинется только с принятием Земельного кодекса Российской Федерации. Наше законодательство постепенно начнет использовать нормальные правовые конструкции и освободится от неоправданного влияния устаревших взглядов на землю.

Заключение

Проведенное исследование свидетельствует: действующий ныне в России тип хозяйствования и управления не может ответить на вызовы времени и требует коренных перемен. Главная стратегическая (и трагическая для общества) ошибка государства - превратное понимание государственных (муниципальных) земельных ресурсов.

В сложившейся социально-экономической ситуации объективно необходим пересмотр принципов и приоритетов в области управления и распоряжения государственными (муниципальными) земельными ресурсами. При этом усиление роли государства и органов местной власти в регулировании экономики не следует понимать как политику наращивания массы объектов государственных (муниципальных) земельных ресурсов. Сегодня как никогда ощущается объективная потребность в создании экономической и логической системы критериев, в соответствии с которыми, объекты выбираются для осуществления управления на базе жесткого, детально регламентированного механизма управления и контроля за государственными (муниципальными) земельными ресурсами.

Общеизвестным фактором является развитие муниципального образования, которое начинается с оздоровления муниципальной экономики, являющейся структурным важнейшим элементом местной жизни.

В основе экономической жизни муниципального образования лежит тот или иной способ хозяйствования, а главное - отношение к муниципальной собственности и в частности к муниципальным земельным ресурсам. Не сами муниципальные земельные ресурсы, которые сегодня стали многоструктурными играют решающую роль, а грамотное профессиональное пользование и распоряжение ими.

Подводя итоги анализа, отметим сохраняющийся огромный потенциал земельных ресурсов РФ. Для их развития необходимо комплексно решить вопрос о формировании государственной земельной политики и формирования органа управления таковой.

Пока на местах будет продолжаться неопределённость в уполномоченными органами в осуществлении земельной политики картина будет продолжать оставаться подобной сегодняшнему дню: преобладающие отношения аренды земель, неохотная продажа в собственность, недовведенный до конца земельный кадастр. Будем надеется, что новые законодательные акты, принятые в дальнейшем, скорректируют российских чиновников в пользу большей «рыночности» и «прозрачности».

Список литературы

1.ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».

2.ФЗ «Об основах муниципальной службы в Российской Федерации»

.ФЗ «О финансовых основах местного самоуправления в Российской Федерации».

.Авальбах Е., Бабун Р., Зыков С. Экономические проблемы муниципальных унитарных предприятий / Муниципальная экономика. - №3. 2006.

5.Бабичев И.Д. Держим экзамен на прочность / Российская Федерация сегодня. -№23. - 2007.

6.Берг О. Некоторые тонкости местного самоуправления / Муниципальное право. - №3. - 2005.

.Васильев В.И. Государственное (муниципальное) управление. - М.: Аспект Пресс, 2005.

.Зинченко С.А., Бондрь Н.С. Собственность - свобода - право. - М.: Дело, 2004.

Введение

Управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы путем использования объективных закономерностей и тенденций в использовании земельных ресурсов для обеспечения их эффективного функционирования.

Целью управления земельными ресурсами является обеспечение потребностей государства и общества, удовлетворяемых за счет свойств земли. Основная цель достигается путем постановки частных целей, таких как рациональное, эффективное и использование и охрана земель; формирование перспективного перераспределения земельных ресурсов и характера их использования; высокий уровень экологических и социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской и общественной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды.

Поэтому одной из настоятельных потребностей стала разработка законодательной, нормативной и информационной базы научного обеспечения правового, экономического и информационного механизмов регулирования земельных отношений, учёт традиций, национальных особенностей и государственных интересов в вопросах использования земли.

Особенности управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях

Управление земельными ресурсами представляет собой урегулированную нормами права деятельность государственных, муниципальных и иных управленческих органов (структур), должностных лиц, призванную обеспечить рациональное использование и охрану земель (земельных ресурсов).

Основной предпосылкой управления земельными ресурсами на территории муниципального образования является то, что земля - это один из основных резервов общественного развития. Каждый гражданин, проживающий на территории любого административного уровня, в том числе и муниципального образования, считает ее общественной собственностью, в том числе и своей.

Муниципальное образование - территория, в пределах которой осуществляется местное самоуправление, имеется муниципальная собственность, местный бюджет и выборные органы местного самоуправления.

При управлении земельными ресурсами федеральные и муниципальные органы должны исходить из следующих положений:

1) земля принадлежит государству, муниципальному образованию и населению, проживающему на конкретной территории. Поэтому необходимо соглашение между государственными, региональными и муниципальными органами исполнительной власти по вопросам владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами, а также ответственности за их сохранение и использование;

2) земельные ресурсы должны приносить пользу всему населению муниципального образования;

3) использование земли, согласно российскому законодательству, должно быть платным. Размер платы за использование земли должен устанавливаться на основании государственной кадастровой оценки, в соответствии с федеральным законодательством, теми органами власти, к собственности которых отнесены земли;

4) земельный оборот, т.е. все виды сделок с землей, должны осуществляться по правилам, установленным федеральным законодательством, но с обязательным учетом особенностей региона и муниципалитета, на принципах, предусмотренных соглашением о разграничении полномочий в сфере владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами;

5) региональные и муниципальные власти могут накладывать ограничения на использование земли любых собственников, если это использование наносит вред окружающей среде или ухудшает условия жизни населения.

Система управления муниципальными землями практически во всех муниципальных образованиях соединена с системой управления зданиями и сооружениями.

Исключение составляют небольшие по территории и численности поселки и города, как правило, областного подчинения, где функции управления недвижимостью сосредоточены в одном структурном подразделении местной администрации. Также система управления муниципальными землями, предусматривает достижение нескольких целей:

1) эффективное использование муниципальных земель;

2) оптимизация структуры доходов местного бюджета за счет доходов от земельной собственности;

3) создание цивилизованного рынка недвижимости на территории муниципального образования;

4) обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости;

5) увеличение доходной части муниципального бюджета за счет увеличения собираемости земельных платежей;

6) экономия бюджетных средств;

7) снижение затрат времени на управленческие решения.

Конституцией Российской Федерации определено, что компетенция органов местного самоуправления складывается из вопросов местного значения и переданных на исполнение федеральными и региональными законодателями государственных полномочий. Сами вопросы местного значения формируются из двух источников: законодательства и из внесенных населением в устав предметов ведения.

Управление землями на территории муниципального образования включает в себя принятие нормативных правовых актов органами местного самоуправления и раскрывается через мероприятия, каждое из которых представляет собой обособленный вид деятельности, имеющей цель и порядок осуществления.

В соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления могут активно влиять на развитие и становление земельного рынка, не дожидаясь решения земельного вопроса на федеральном уровне.

На территории поселений могут появляться, как постоянные объекты, строительство которых предусмотрено генпланом, так и временные объекты (торговые павильоны, палатки, киоски, остановочные комплексы), порядок предоставления земельных участков под которые не определен.

Кроме этого, проводятся ремонтные, аварийные работы, связанные с использованием земель, порядок предоставления которых также не определен. В этом случае порядок предоставления участков для размещения вышеперечисленных объектов должен устанавливаться органами местного самоуправления.

Система управления земельными ресурсами любого муниципального образования разрабатывается с учетом следующих условий:

1. Составляться на основе анализа состояния и перспектив развития социально-экономической и политической ситуации в стране, регионе, муниципальном образовании на основе материальных, интеллектуальных и прочих ресурсов,

2. Учитывать долгосрочные перспективы развития муниципального образования, а также интересы соседних территорий, органов власти субъекта Федерации и федерального центра.

3. Охватывать основные направления развития муниципального образования: экономическое, социально-культурное, градостроительное, экологическое и прочие.

4. Быть совокупностью программ, развернутых задач и конкретных мероприятий с примерной оценкой их стоимости, ожидаемого эффекта и определением конкретных разработчиков и исполнителей.

5. Обеспечивать периодическую конкретизацию в форме годовых планов в соответствии с изменениями социально-экономической ситуации, взглядов сообщества муниципального образования на развитие территории.

Введение

Раздел 1. Теоретическая часть

Раздел 2. Аналитическая часть

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Раздел 3. Проектная часть

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Актуальность курсовой работы обусловлена тем, что управление земельными отношениями и земельными ресурсами является одной из основных задач муниципальных властей. Проводимые на современном этапе земельные преобразования требуют совершенствования системы управления муниципальными земельными ресурсами, финансового, информационного и кадрового обеспечения, системы качественной и экономической оценки земель и т.д. Острота земельных отношений выдвигает их в качестве основного направления экономической и социальной политики государства, что определяет народнохозяйственную значимость эффективного управления земельными ресурсами.

Повышение эффективности использования земли связано с многогранностью и взаимозависимостью функций и свойств земли, что, в свою очередь, влияет на сущность, содержание и механизмы управления земельными ресурсами.

Глобальной целью управления земельными отношениями на муниципальной территории, является повышение стоимости земли и объектов недвижимости за счет рационального использования и охраны земель, сохранения и создания благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, защиты прав на землю граждан, юридических лиц и органов государственной и муниципальной власти, развития различных организационно-правовых форм хозяйствования на земле.

Объектом курсового проекта выступило муниципальное образование г.Подольск.

Предметом - повышение эффективности управления муниципальной земельной собственностью.

Цель курсового проекта - разработать мероприятия по повышению эффективности использования муниципальных земель г.Подольска.

1. Рассмотреть земельные ресурсы как объект управления.
2. Определить основные направления по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами.
3. Проанализировать управление земельными объектами г.Подольска.
4. Предложить мероприятия по совершенствованию управления муниципальными земельными ресурсами г.Подольска.

Раздел 1. Теоретическая часть

1.1. Земельные ресурсы как объект управления

Наиболее дискуссионным в проблеме земельных отношений является вопрос о земле как об объекте "купли-продажи". Земля как объект хозяйствования не исключает развитие земельного рынка, но не рынка как такового в его полном объеме, а рынка прав владения, пользования и аренды, который требует своих структур, механизмов учета движения земельных ресурсов и управления ими, строгого определения прав и ответственности земельных пользователей.

Земля как объект собственности в силу ее потенциально высокой цены становится практически не доступной широкому кругу землепользователей. В то же время как объект хозяйствования земельные участки более привлекательны, поскольку арендная плата (в любой обоснованной системе арендных отношений), составляет лишь часть годового дохода, а аренда земли не требует значительных разовых вложений в ее приобретение. И не случайно, в мировой системе земельных отношений роль аренды (и без того господствующая) неуклонно растет.

Российскую земельную политику следует подчинить не решению задачи повсеместного изменения форм земельной собственности, а формированию комплекса факторов, обеспечивающих сохранность земель, их эффективное использование.

Эффективное производство на землях сельскохозяйственного назначения в широкой практике ведется и без частной собственности, что подтверждает опыт стран с развитым арендным землепользованием. В связи с этим первоочередное внимание следует уделять не вопросам собственности на землю, а проблемам совершенствования управления земельными ресурсами.

Управление земельным фондом представляет собой распорядительную деятельность соответствующих государственных органов, направленную на обеспечение рационального использования и охраны единого земельного фонда страны. В обеспечении рационального использования и охраны земельного фонда помимо государственного управления существенное значение имеет также внутрихозяйственное управление им, которое можно рассматривать как неотъемлемый элемент государственной системы управления земельным фондом.

Являясь объектом управления, земельные ресурсы, в свою очередь, влияют на функции управления этими ресурсами, определяют состав и объем информации, необходимой для управления ими.

Наряду с этим управление земельными ресурсами невозможно без владения достоверной информации о качественной характеристике каждого конкретного рабочего участка, т.к. неправильная оценка их потенциальных возможностей может свести на нет результаты планирования, которое является одной из основных функций управления.

Регулирующая функция управления земельными ресурсами наиболее ярко проявляется в дифференцированном доведении плановых заданий до структурных подразделений землепользователей; при оценке их деятельности; при перспективном переустройстве и реорганизации хозяйств; при распределении единого государственного земельного фонда между отраслями народного хозяйства. Основным инструментом регулирования земельных ресурсов должна быть теория ренты, обеспечивающая объективный дифференцированный подход не только к предоставлению и использованию земли, но и к налогообложению результатов деятельности на ней.

Процессы управления, по своей внутренней сущности, являются информационными процессами, то есть единые для всех систем свойства управления основаны на наиболее общих законах получения, хранения, преобразования и передачи информации. Таким образом, управление представляет собой процесс, в ходе которого управляющая система получает информацию об объекте управления и состоянии внешней среды, накапливает эту информацию и перерабатывает ее в управляющие воздействия, которые передаются объекту управления.

Эффективность управления в определяющей степени зависит от качества его информационного обеспечения. Поэтому создание целостной, эффективной и гибкой системы управления невозможно без комплексной автоматизации сбора информации, ее регистрации, передачи, хранения, переработки и доведения выработанных решений до объектов управления. Для этого необходим комплекс технических и программных средств, позволяющий автоматизировать информационные процессы, возникающие при управлении как социально-экономическими системами в целом, так и их отдельными ресурсами. Системный подход к управлению предполагает использование такого комплекса в рамках автоматизированных информационных систем.

1.2. Направления совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами

Пути совершенствования управления муниципальными земельными ресурсами на настоящем этапе является:

• полная инвентаризация земельных ресурсов;
• классификация всех земельных участков в соответствии с принятой муниципалитетом системой критериев;
• рыночная оценка отдельных земельных участков;
• проведение работы по выполнению постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 по установлению границ земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, объекты электро- тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения населения.

При заключении договоров аренды на землю, муниципалитеты вступают на поле гражданско-правовых отношений, где действуют принципы свободы договора и равенства его участников. Но предоставить муниципальным чиновникам право вести эксклюзивные переговоры об условиях договора аренды (сроках, цене и т. д.) невозможно. Олицетворяя собой публичную власть, органы местного самоуправления обязаны:

• регламентировать свою деятельность нормативно-правовыми актами;
• действовать в интересах всех членов местного сообщества;
• обеспечивать гласность и прозрачность своей деятельности.

Отсюда вытекает необходимость разработки местного нормативно-правового акта (Положение об аренде) о порядке передачи в аренду земельных участков, находящегося в муниципальной собственности, утверждения его местным представительным органом власти и доведения его до сведения всех заинтересованных лиц через средства массовой информации.

Для достижения эффективности в управлении, в документе должна быть регламентирована методика расчета арендной платы, учитывающая качество сдаваемых в аренду земельных участков и помещений, их местонахождение, наличие инфраструктуры и прочие существенные показатели. При необходимости поддержки каких-либо видов деятельности арендаторов, следует ввести и коэффициент вида деятельности.

Важно заранее учесть вероятность объективного роста цен (инфляции), введя в Положение об аренде способ механического повышения арендной платы при изменении какого-нибудь внешнего показателя. Таким показателем - ориентиром могут служить законодательно установленный минимальный размер оплаты труда (МРОТ), курс доллара или средний уровень заработной платы в регионе. Ранее было доказано, что в условиях финансовой нестабильности, первые два ориентира оказались несостоятельными, зато последний отразил реальное изменение ценовых пропорций.

Для арендаторов умеренные цены, стабильность и предсказуемость условий аренды, открытые конкурсы на право аренды, выявляющие истинную стоимость объектов аренды, имеет особое значение. Именно благодаря этим факторам предприниматели охотнее арендуют муниципальные земельные ресурсы.

Раздел 2. Аналитическая часть

2.1. Характеристика органов управления муниципальными земельными ресурсами

Комитет по управлению имуществом г.Подольска (в дальнейшем - Комитет) создан в соответствии с Законом Российской Федерации от 07.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" .

Комитет в соответствии с Уставом осуществляет от имени муниципального образования управление и распоряжение муниципальной собственностью.
Комитет в своей деятельности руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Московской области, Уставом и иными нормативными правовыми актами г.Подольска. Глава г.Подольска вправе установить для Комитета перечень вопросов, решения по которым принимаются только по согласованию с ним.

В целях реализации закрепленных за Комитетом задач и функций Комитет в пределах своей компетенции взаимодействует с органами исполнительной и законодательной власти Московской области и Российской Федерации, со всеми структурными подразделениями администрации г.Подольска, с предприятиями, учреждениями и организациями, осуществляющими деятельность на территории города, а также с другими организациями.

Структура комитета по управлению муниципальным имуществом состоит из следующих структурных подразделений:ОТДЕЛ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

• ОТДЕЛ ЭКСПЛУАТАЦИИ ИМУЩЕСТВА
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ СЕКТОР
• СЕКТОР РЕЕСТРА
• ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ
• БУХГАЛТЕРИЯ
• ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ОТДЕЛ
• ОТДЕЛ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИЯТИЯМИ И УЧРЕЖДЕНИЯМИ
• ОТДЕЛ ПРИВАТИЗАЦИИ
• ОТДЕЛ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ОТДЕЛ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
• КОНТРОЛЬНО-АНАЛИТИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ
• ОТДЕЛ МОНИТОРИНГА ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
• ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ

Основными направлениями деятельности являются (Схема 2.1).

1. Обеспечение экономически эффективного управления муниципальным имуществом в пределах полномочий, определенных настоящим Положением и законодательством.
2. Реализация на основе действующего законодательства единой государственной политики по приватизации муниципального имущества.
3. Разработка и реализация Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества, утверждаемого Советом депутатов г.Подольска на основе требований законодательства РФ и Московской области.
4. Осуществление контроля за использованием имущества муниципального образования «г.Подольск». Защита имущественных интересов муниципального образования в соответствии с действующим законодательством.
5. Реализация иных задач, исполнение которых возлагается на Комитет органами государственной власти РФ, Московской области, а также органами местного самоуправления г.Подольска в пределах их компетенции.

Функции отдела земельных отношений состоят в следующем:

Рассматривает просьбы граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков для разных видов использования, готовит проекты правоустанавливающих документов на распоряжение земельными участками (в пределах компетенции администрации муниципального образования);

Готовит предложения по планированию использования земель, находящихся в ведении муниципального образования;

Организует разработку и осуществление планов земельно-хозяйственного устройства территории г. Подольска;

Согласовывает изъятие и предоставление земель, осуществляемые (в установленном законом порядке) органами государственной власти и управления;

Осуществляет контроль за взиманием платы за землю;

В пределах полномочий осуществляет контроль за использованием и охраной земель;

Принимает необходимые меры в области защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов;

Участвует (в пределах компетенции и предоставленных полномочий) в разрешении земельных споров;

Организует ведение работ по землеустройству, дает заключение по планам землеустроительных работ, производимых на территории г. Подольска.

Определяет и согласовывает условия проведения изыскательских работ на территории города;

Готовит в соответствии с законодательством решение о наложении штрафов за ущерб, причиненный земельным и другим природным ресурсам, за нарушение условий договоров аренды, а так же предложения об обращении в суд по вопросам, входящим в его компетенцию;

Готовит и проводит аукционы по продаже земельных участков в собственность или прав аренды на территории города;

Готовит проведение различных комиссий по земельным вопросам (в пределах компетенции);

Разрабатывает и готовит проекты нормативно-правовых актов, издаваемых органом местного самоуправления по вопросам землепользования;

Создает и ведет базу данных по вопросам, касающихся распоряжения землей;

Взаимодействует со смежными службами, городскими и Федеральными структурами по вопросам своей компетенции.

Консультирует граждан и юридических лиц по вопросам оформления правоустанавливающих документов на землю, использования земель.

Отдел аренды земельных участков является структурным подразделением отдела земельных отношений.

Его основные функции состоят в следующем:

• оформление и заключение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на основании принятых постановлений о предоставлении земельных участков;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении договоров аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей;
• оформление и заключение дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей:
• расторжение договоров аренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей путем подготовки соглашений о расторжении договоров;
• подготовку проектов распоряжений председателя Комитета о передаче прав аренды земельных участков, о сдаче земельных участков в залог и субаренду;
• оформление проектов доверенностей от имени Комитета юридическим и физическим лицам на осуществление государственной регистрации права собственности на земельные участки;
• ведение учета плательщиков арендной платы за землю, взимание арендной платы за землю, осуществление контроля за правильностью ее исчисления и полнотой уплаты;
• осуществление контроля за полнотой уплаты средств от продажи земли;
• осуществление работы с письмами плательщиков по зачетам, изменению кодов бюджетной классификации, возвратам платежей по договорам аренды земельных участков;
• осуществление сверки с арендаторами начисленной и уплаченной арендной платы за землю по договорам аренды земли;
• осуществление работы по погашению задолженности по арендной плате за землю путем оформления и направления арендаторам земли предарбитражных предупреждений;
• подготовку документов в суд по взысканию задолженности по арендной плате за землю по договорам аренды земли;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений о размере арендной платы за землю;
• подготовку и направление арендаторам земли уведомлений об истечении срока аренды земельных участков;
• подготовку и направление юридическим лицам и гражданам писем о необходимости заключить договоры аренды, купли-продажи земли, безвозмездного срочного пользования землей и т.д.

Отдел мониторинга земельных отношений также является структурным подразделением отдела земельных отношений Комитета и выполняет следующие функции:

Систематические сбор информации и наблюдение за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости, исходя из их целевого назначения и разрешенного использования.

Комплексное проведение мониторинговых наблюдений за состоянием и использованием земельных участков и находящихся на них, прочно связанных с ними объектов недвижимости один раз каждые 3 года.

Своевременное выявление нарушений, связанных с порядком и правилами использования земельных участков (захламление земель, невыполнение обязательств перед администрацией города по улучшению земель, самовольное строительство, использование земельных участков не по целевому назначению, самовольное занятие земельных участков, нарушение градостроительных регламентов, нарушение требований установленного режима использования)

Выявление и постановку на учет земельных участков, которые не используются, или используются не по целевому назначению, а также зарезервированных генпланом для строительства объектов городского назначения и с установленным режимом использования. Внесение предложений по формированию земельных участков, как объектов недвижимости.

Анализ изменений состояния земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости на основании оценки изменений показателей, изменений границ земельных участков по отношению к базовым наблюдениям, а также соответствия состояния городских земель разнообразным нормативам земельного законодательства.

Участие в рассмотрении и согласовании проектов планировки, застройки и межевания, а также проектов развития транспортной, социальной инфраструктур и благоустройства территории.

Хранение и предоставление геоинформационных данных подразделениям администрации города в соответствии с исполняемыми ими функциями, систематизация топографической информации по земельным и имущественным объектам.

Организация работы по инвентаризации городских земель.

Приемка и хранение межевых дел.

Организация работы по установлению на местности границ земельных участков, территориальных зон.

Формирование земельных участков как объектов недвижимости для проведения торгов, конкурсов и аукционов.

В целях выполнения возложенных на него задач Комитет в целом осуществляет следующие функции:

1. Обеспечение в соответствии с законодательством формирования муниципального имущества, составляющего собственность муниципального образования, ведение Реестра муниципальной собственности, обеспечение его достоверности и сохранности.
2. Управление муниципальным имуществом путем заключения гражданско-правовых договоров с юридическими и физическими лицами, приобретающими в отношении переданного по договорам имущества права владения и (или) пользования.
3. Решение задач социально-экономического развития города путем участия в качестве учредителя от имени муниципального образования при создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений.
4. Закрепление муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями и на праве оперативного управления - за муниципальными учреждениями, а также передача его в пользование в установленном действующим законодательством и органами местного самоуправления порядке на основании договоров.
5. Осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий и в оперативном управлении муниципальных учреждений и органов местного самоуправления, а также переданного в пользование юридическим и физическим лицам на договорной основе.
6. Разработка проектов решений, постановлений и распоряжений по вопросам приватизации, формирования, управления и распоряжения муниципальным имуществом, по приему-передаче объектов государственной собственности в муниципальную собственность, а также контроля за его использованием.
7. Осуществление функций продавца недвижимого муниципального имущества, включая земельные участки организаций, внесение в их уставные капиталы муниципального имущества в виде имущественных вкладов или нематериальных активов, в том числе права аренды муниципального имущества.
8. Учет и распределение жилой площади, оформление с физическими и юридическими лицами сделок купли-продажи, мены, дарения квартир и жилых помещений, находящихся в собственности или приобретаемых в собственность муниципального образования Организация обследования состояния муниципального имущества (включая нежилые помещения, здания, сооружения, объекты, не завершенные строительством, и земельные участки), переданного в аренду или другие виды пользования, с привлечением для проведения обследований соответствующих служб администрации города и иных организаций.
9. Осуществление в пределах своей компетенции необходимых действий по устранению нарушений законодательства РФ в области приватизации, управления и распоряжения муниципальным имущество.
10. Предъявление исков, связанных с нарушением прав собственности муниципального образования и нарушением условий приватизации муниципального имущества.
11. Представление в соответствующие органы форм отчетности об управлении и распоряжении муниципальным имуществом, а также бухгалтерской и статистической отчетности о деятельности Комитета как юридического лица.
12. Ведение бухгалтерского учета, делопроизводства, обеспечение хранения документов по приватизации и использованию муниципального имущества и подготовка их к передаче в архив в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Муниципальная собственность может передаваться Комитетом по управлению имуществом в аренду без проведения торгов в случаях, если:

1) арендатору предоставляется имущество взамен изымаемого для муниципальных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом арендуемых зданий или сооружений;

• заявителем является федеральный орган государственной власти, территориальный орган федерального органа государственной власти, орган государственной власти иного субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, учреждение, учредителем которого является Российская Федерация, иной субъект Российской Федерации или муниципальное образование;
• заявителем является организация, созданная в процессе приватизации, и в аренду сдается муниципальная собственность, находящаяся на балансе этой организации, стоимость которой при приватизации не была включена в ее уставный капитал;

4) заявителем является арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, срок действия которого истек;

При заключении и переоформлении договора аренды его условия согласовываются с главой сельской (поселковой) администрации и балансодержателем.

Комитет в течение 10 дней со дня получения заявления издает приказ о предоставлении в аренду помещения либо принимает решение об отказе.

Решение об отказе принимается в случаях, если:

• представлены не все документы или они не соответствуют установленным требованиям;

2) в представленных документах содержится неполная и/или недостоверная информация;

3) предлагаемые заявителем условия аренды не соответствуют законным требованиям.

Итак, круг обязанностей КУМИ не ограничивается подготовкой объектов к приватизации. На них возложено:

• выполнение программы демонополизации (коммерциализации) сферы розничной торговли, бытовых услуг, общественного питания с созданием вместо единых торгов и трестов множественности юридических лиц - муниципальных предприятий;
• оформление прав муниципальной собственности на предприятия, движимое и недвижимое имущество;
• инвентаризация муниципального имущества;
• создание на базе принятого в муниципальную собственность имущества структуры муниципальных предприятий и учреждений и закрепление за ними муниципального имущества на праве хозяйственного ведения и оперативного управления.

Работа по подготовке муниципальных объектов к приватизации включает в себя решение следующих задач:

• оценка объекта приватизации (в том числе оценка финансово-экономического состояния, недвижимости, ликвидности);
• разработка конкурсных условий (в том числе необходимость сохранения или изменения вида деятельности приватизируемого предприятия, правопреемство покупателя по его правам и обязанностям, отношения с трудовым коллективом и т. д.)
• выбор способа приватизации;
• обеспечение конкуренции между покупателями муниципального имущества.

2.2 Характеристика объекта исследования

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки - определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

Затратный подход;

Сравнительный подход;

Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Заключительным элементом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных подходов, и обобщение полученных стоимостных оценок для приведения к единой стоимости объекта. Процесс обобщения учитывает слабые и сильные стороны каждого подхода, определяет, насколько они существенно влияют при оценке объекта на объективное отражение рынка.

Процесс обобщения оценок приводит к установлению окончательной стоимости объекта, чем и достигается цель оценки.

2.3 Характеристика объекта оценки

Объект оценки состоит из незастроенного земельного участка.

Земельный участок № 01234 расположен в г.Подольске, на ул. Лесная. Площадь участка 580 кв.м.

Доступ и подъезд к участку свободен и осуществляется по дороге с твердым покрытием. Вблизи объекта оценки расположены основные объекты социальной инфраструктуры (почта, аптека, школа, торговые павильоны), рядом расположена автобусная остановка.

Оцениваемый объект представляет собой земельный участок, расположенный по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. 01234. Текущее использование - земельный под строительство коттеджа.

Состав объекта оценки: незастроенный земельный участок 0,58 га, под строительство коттеджа.

Описание земельного участка приведено в таблице 2.1:

Таблица 2.1

Описание объекта оценки

Местоположение участка	г.Подольск, ул. Лесная
Кадастровый номер участка
Форма участка	Прямоугольная
Площадь участка, кв.м.
Рельеф участка
Водные ресурсы	Нет информации
Экологическое состояние	Удовлетворительное
Оцениваемые улучшения участка
Описание окружения	Городская зона
Транспортная доступность	По ул. Лесной
Инженерные сети и коммуникации	Водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение
Разрешенное использование	Эксплуатация зданий и сооружений, находящихся на участке

2.4 Оценка стоимости земельного участка

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Анализ рынка земельных участков г.Подольска и мониторинг предложений о продаже земельных участков аналогичного назначения позволяет сделать вывод о наличии достаточной и достоверной информации для оценки рыночной стоимости права собственности земельного участка традиционными методами.

В связи с рассмотренными выше особенностями рынка недвижимости г.Подольска в связи с кризисом, а также отсутствием достоверной информации о проводимых сделках, было решено возможным проанализировать текущее предложение аналогичных объектов на вторичном рынке за период с января по март 2010 г., заложив в их стоимость потенциальное уменьшение цены в размере 5% в результате вероятных торгов. Данное предположение сделано на основе анализа сделок купли-продажи земельных участков в различных районах г.Подольска и Подольского района.

При выборе аналогов оценщиками была проанализирована информация в газетах: «Из рук в руки», «Недвижимость»; материалы на сайтах: www.cian.net, www.miel.ru, www.all-realty.ru, www.winner.ru и собственные наблюдения оценщиков.

В первую очередь проведем оценку стоимости участка как незастроенного.

Для проведения оценки нами было выбрано три сопоставимых объекта для оцениваемого участка. Признак сопоставимости основан прежде всего на наиболее эффективном использовании сравниваемых объектов земельных участков под производство или склад. При этом учитывалось схожесть месторасположения, площадь участка и назначение.

Процесс расчета приведен в таблице 2.2.

Таблица 2.2

Процесс расчета оценки земельного участка

Характеристики объектов	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4
Цена продажи, приведенная по времени, тыс. р.
Условия финансирования	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.	Собств. ср.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Общая площадь, кв. м.
Цена продажи, р./кв. м.
Скорректированная по площади цена, тыс. р.
Условия продажи (чистота сделки)	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке	Продажа на открытом рынке
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Местоположение	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Лесная	Ул.Чапаева
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Состояние объекта				отличное
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Наличие парковки
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Отклонение от целевого исп.
Корректировка
Скорректированная цена, т. р.
Среднее значение

Определение вносимых корректировок:

Условия финансирования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты финансируются из собственных средств.

Площадь. Обычно, при прочих равных условиях, большие по площади объекты продаются по более низкой в пересчете на единицу площади цене. Объект оценки и аналоги отличаются по площади, поэтому данный факт вносит соответствующие корректировки при определении рыночной стоимости земельного участка.

Условия продажи. Поправка не учитывается, поскольку все объекты продаются на открытом рынке.

Местоположение. Корректировка учитывает зависимость цены объекта от удаленности от центра. В данном случае размер поправки определялся только для аналога №4, поскольку все остальные объекты аналоги находятся в одном районе.

Отклонение от целевого использования. Поправка не учитывается, поскольку все объекты используются по назначению

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, составляет (округленно), с учетом НДС:

Определение стоимости объекта затратным подходом

Данный подход неприменим к оценке рыночной стоимости земельного участка, поскольку земля - объект недвижимости природного характера и не имеет затрат на ее создание.

Определение стоимости объекта доходным подходом

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В рамках доходного подхода рыночная стоимость объекта недвижимости определяется путем капитализации или дисконтирования дохода, приносимого данным объектом собственнику.

Объект производственной недвижимости может приносить доход собственнику двумя способами - либо опосредованно в процессе использования в производстве, либо при сдаче данного объекта в аренду.

В настоящее время собственник не использует и не предполагает использовать оцениваемый объект недвижимости в каком-либо производственном процессе.

В связи с неразвитостью рынка аренды незастроенных земельных участков в районе расположения оцениваемого объекта мы не располагаем какими-либо сведениями о сделках по аренде или потенциальном спросе и предложении на такую недвижимость. Так же мы не располагаем сведениями, с помощью, которых мы могли бы обосновать рыночную арендную ставку для подобных объектов оценки. В связи с этим мы вынуждены отказаться от применения доходного подхода.

Таким образом, целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и, тем самым, выработка стоимостной оценки. Пpеимуществa каждого подхода в оценке рассматриваемых объектов недвижимости определяются по следующим критериям:

1.Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводился анализ.

3.Способность параметров, используемых подходов, учитывать коньюнктуpные колебания и стоимость денежных средств.

4.Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Затратный подход к оценке не применялся.

Доходный подход в данной оценке не применялся.

Исходя из анализа всех данных, относящихся к рассматриваемым объектам оценки, ниже приведены полученные результаты анализа стоимости объекта (табл. 2.3):

Таблица 2.3

Результат оценки

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Россия, Московская область, г.Подольск, ул.Лесная, уч. № 01234 по состоянию на 10 марта 2010 года, с учетом округления составляет (с учетом НДС):

600 000 (шестьсот тысяч) рублей.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду и т.п.

Раздел 3. Проектная часть

3.1. Мероприятие по предоставлению ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков - разновидность имущественного залога, который служит обеспечением исполнения обязательства по кредиту, полученному владельцем участка.

В целях создания эффективно функционирующей национальной системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве разработана Концепция системы земельно-ипотечного кредитования, утвержденная на заседании межведомственной рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Развитие АПК» при Совете при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов и демографической политике.

Реализация Концепции системы земельно-ипотечного кредитования в Российской Федерации будет способствовать:

Привлечению в агропромышленное производство внебюджетных финансовых ресурсов;

Повышению инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

Расширению возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для целей развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий на селе;

Эффективному развитию агропромышленного комплекса;

Активизации процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной стоимости;

Укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК.

Важным условием создания целостной системы земельно-ипотечного кредитования в АПК является совершенствование нормативной правовой базы по залогу земель сельскохозяйственного назначения.

В этих целях осуществляется разработка федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве».

Региональные органы власти и органы местного самоуправления с участием Россельхозбанка ведут широкомасштабную просветительскую и ознакомительную кампанию, чтобы довести до собственников земли возможности привлечения ими заемных средств на основе земельно-ипотечных кредитов.

Они содействуют созданию условий для оформления, ускоренной и упрощенной регистрации прав собственности сельских товаропроизводителей на их земельные участки, совместно с коммерческими банками обеспечивают функционирование нормального процесса оборота прав собственности на землю. В конце 2005 года Минсельхоз России и ОАО «Россельхозбанк» направили в регионы совместное письмо, в котором указаны основные направления совместных действий региональных органов власти и подразделений банка, связанных с формированием их заинтересованности в реализации программы.

Россельхозбанк на основе разработанной им программы в 2006 году начал реализовывать ряд пилотных проектов земельно-ипотечного кредитования в нескольких регионах Российской Федерации и в дальнейшем планирует наращивать объемы такого кредитования по мере появления конкретных заемщиков.

В дальнейшем для развития системы земельно-ипотечного кредитования (после формирования достаточного объема ипотечных кредитов) предусматривается создание земельно-ипотечного агентства, которое возьмет на себя основную задачу по созданию инфраструктуры подобного кредитования, в частности развитие рынка земельно-ипотечных ценных бумаг.

Банк планирует включить в эту систему и другие коммерческие банки, которые могут рефинансироваться у него под залог своих земельно-ипотечных активов.

В соответствии с действующим законодательством в залог могут быть переданы:

Земельные участки, принадлежащие физическому или юридическому лицу на праве собственности;

Земельные участки, выделенные в натуре в счет доли в праве общей долевой собственности на земельные участки.

Не могут быть предметом ипотеки:

Земельные участки, изъятые из гражданского оборота, в том числе земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности;

Земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Ипотечный кредит под залог земельных участков является инвестиционным и предоставляется на долгосрочные цели, связанные с развитием сельскохозяйственного производства, улучшением земель сельскохозяйственного назначения, приобретением земельных участков и т.д.

3.2. Мероприятие по повышению поступлений от земельных платежей

В настоящее время при формировании доходной базы бюджетов всех уровней Российской Федерации, в первую очередь местных бюджетов, возрастает роль имущественных налогов и таких из них, как земельный налог и арендная плата за землю (далее земельные платежи).

С целью повышения поступлений от земельных платежей должно идти по пути:

• расширения налоговых полномочий органов власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления;
• законодательного закрепления основных доходных источников (собственные налоги и отчисления от налоговых поступлений) за регионами и местными бюджетами на долгосрочной основе согласно разграничению расходных полномочий и обязательств;
• сокращения размеров расщепления налоговых поступлений по уровням бюджетов, предусматривая зачисление со временем 100 процентов поступлений по определенным видам налогов и сборов за бюджетом одного уровня;
• отказа от практики централизации поступлений по региональным и местным налогам, к которым относятся земельный налог и арендная плата, в вышестоящие бюджеты и осуществления других мероприятий.

Совершенствование земельных отношений, бюджетной политики в части земельных платежей должно отвечать принципам бюджетного федерализма и стратегии развития страны на долгосрочную перспективу, обеспечивать эффективность бюджетного устройства, бюджетную самостоятельность и ответственность, социальную справедливость, консолидацию и рациональную территориальную интеграцию.

3.3. Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Предлагается в г.Подольске отработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра. Для этого поэтапно следует создавать Реестр единых объектов недвижимости в Подольске (РЕОН). Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка в установленных границах и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий, а также привязку объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков. Департамент жилищной политики и жилищного фонда города уже проводил работу по созданию Реестра объектов собственности Подольске, но только по жилищной сфере. Этот опыт будет учтен при создании РЕОН. Формирование единых объектов недвижимого имущества позволит повысить эффективность использования городской собственности, увеличить поступления от земельно-имущественных платежей, а также усовершенствовать процедуру оформления земельно-имущественных отношений.

Основная идея мероприятия состоит в том, что под государственным кадастром объектов недвижимого имущества является свод документов содержащих сведения о земельных участках и связанных с ними объектах недвижимого имущества.

Формирование единых объектов недвижимого имущества это один из этапов подготовки к введению налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога. Создание такой системы существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в городе и сделает более прозрачными механизм распоряжения городскими ресурсами.

Для этого необходимо отработать на городском уровне технологии проведения комплекса работ, целью которых является формирование единого объекта недвижимого имущества в качестве единицы кадастрового учета.

По определению под единым объектом недвижимого имущества следует понимать земельный участок в установленных границах и расположенные на этом земельном участке здания, строения и сооружения с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений.

При создании системы формирования и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе. Представление данных в векторном формате позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту. То есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено.

Такой подход позволит перейти от разрозненных, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, оценки, регистрации прав на недвижимое имущество, которая наглядно представит пространственное положение объекта в городской среде и даст его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта необходимо осуществлять на базе государственного земельного кадастра.

В то же время на всей территории города Подольска необходимо провести проверку фактического использования земельных участков. Это позволит собрать сведения об их фактических размерах и состоянии, оценить фактическую способность объектов кадастрового учета соответствовать их назначению (разрешенному использованию), а также выявить факты использования объекта с нарушениями.

Заключение

В результате выполнения курсовой работы было выяснено, что земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

Для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

Для личного подсобного хозяйства;

Для коллективного садоводства и огородничества;

Для подсобных сельскохозяйственных производств;

Для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

1. Земли городов и населенных пунктов занимают 4% территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.
2. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.
3. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.
4. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.
5. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
6. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Для повышения эффективности управления земельными ресурсами г.Подольска были разработаны мероприятия, которые смогут оптимизировать доходы бюджета и усовершенствовать использование муниципальных земель.

Список использованной литературы

1. Положение «О комитете по управлению имуществом г.Подольска» № 500 от 19.04.2004 г./ГАРАНТ
2. Постановление «О прогнозе социально-экономического развития муниципального образования г.Подольск Московской области на 2007 год.»/ГАРАНТ
3. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости, М.; МЭГУ, 2004. - 354с.
4. Горемыкин В.А. Бугулов Э.Р. Недвижимость: регистрация права и сделок, ипотечное кредитование в схемах. М.: Филтнъ, 2004. - 537с.
5. Земельное право России / Под редакцией В.В. Петрова // М.: ТВИС, 2005. - 629с.
6. Кутафин О.Е.. Фадеев В.И. Муниципальное право Российской Федерации. М,: Юристъ, 2004.
7. Кухтин П.В., Левов А.А. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2003.
8. Кухтин П.В., Левов А.А. Основы государственного и муниципального управления недвижимостью. Учебно-методическое пособие. М.:ФГНУ РНЦГМУ, 2004.
9. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами. Учебное пособие. Спб.: Питер. 2005.
10. Мабалин В.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Филинъ, - 389с.
11. Руднев А. В., Кухтин П. В., Левов А. А., Семкина О. С, Морозов В. Ю., Хованова Н. В., Львов А. А.Система муниципального управления: Учебник для вузов. 4-е изд. (исправленное и дополненное) Под редакцией В. Б. Зотова. Питер, СПб 2008.
12. Севостьянов В.А., Севостьянов А.В. Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов // Труды Инженерно-экономического института. - М.: Изд-во Рос. Экон. Акад., 2000. - с. 368-379.
13. Севостьянов В.А. Особенности оценки развития и управления территориями поселений: Монография/Под ред. А.В. Севостьянова // Итоги научно-исследовательской работы Гос. ун-та по землеустройству в 1996-2000 гг. - М.: ГУЗ, 2001. - с. 88-92.
14. Севостьянов В.А., Конокотин Н.Г. Оценка земель в системе управления земельными ресурсами города / Н.Г. Конокотин, В.А. Севостьянов//Недвижимость: экономика, управление. Международный научно-технический журнал. №3, 2007. - с. 88-91.
15. Шейнин Л.Б. Земельное право России: Учебное пособие. М.: Эскмо, 2007.

Управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы путем использования объективных закономерностей и тенденций в использовании земельных ресурсов для обеспечения их эффективного функционирования.

Система управления земельными ресурсами включает:

• - установление цели и приоритетов управления;
• - определение объектов и субъектов управления;
• - формирование политики, выработка стратегии управления;
• - выбор методов/механизмов управления;
• - создание информационного и нормативно-правового обеспечения управления;
• - создание организационной инфраструктуры;
• - реализацию целей, задач и функций субъектами управления.

Целью управления земельными ресурсами является обеспечение потребностей государства и общества, удовлетворяемых за счет свойств земли. Основная цель достигается путем постановки частных целей, таких как: рациональное, эффективное использование и охрана земель; формирование перспективного перераспределения земельных ресурсов и характера их использования; высокий уровень экологических и социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской и общественной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды, в том числе земли; получение максимума поступлений платежей за землю.

Управление земельными ресурсами - одно из важнейших направлений деятельности местного самоуправления. Земля, будучи необходимым условием существования человека, основой его физиологической, социальной и экономической деятельности, занимает особое место в жизни муниципалитета.

Это место не только для жизни десятков и сотен тысяч людей, но и для промышленной, торговой деятельности, представительских функций, отдыха и туризма. Для всех разнообразных проявлений жизненных функций городского организма, тесно связанных с местной территорией, земельная проблема имеет решающее значение.

Использование любого земельного участка изначально связано с проявлением разнонаправленных интересов, нередко значительной степени конфликтности, так как цели и интересы субъектов градостроительной деятельности в силу ряда объективных причин могут не только не совпадать, но и иметь диаметрально противоположную направленность.

В соответствии с действующим законодательством о местном самоуправлении, территорию муниципального образования составляют исторически сложившиеся земли населенных пунктов, прилегающие к ним земли общего пользования, территории традиционного природопользования населения соответствующего поселения, рекреационные земли, земли для развития поселения".

Муниципальные образования реализуют следующие задачи управления земельными ресурсами:

• - повышение эффективности использования земли на территории муниципального образования;
• - увеличение доходной части местного бюджета от земельных платежей и сделок с землей;
• - максимальное удовлетворение потребностей в земельных участках;
• - устойчивое использование земель;
• - предельное увеличение земли в оборот.

Управление земельными ресурсами - сложно организованная система, которая охватывает большой спектр общественных отноше-

ний и включает управление социальными, экономическими, правовыми, экологическими и другими видами отношений. Данному виду управления характерен ряд особенностей, связанных с тем, что:

• а) земля - это особый объект управления;
• б) земельные отношения связаны с объективными закономерностями развития общества и общественного производства;
• в) земля представляет собой имущество особого рода и, следовательно, по поводу земли возникают особые - имущественные или рыночные отношения;
• г) для управления земельными ресурсами характерно специфическое сочетание функций и методов управления.

Объектом управления в сфере земельных отношений является земля. Термин «земля» имеет несколько значений. В широком смысле под «землей» понимается планета Земля со всеми ее естественными компонентами, а в узком смысле - поверхностный слой земной коры, включающий голую материнскую породу, почвы, дно водоемов.

Земля может рассматриваться как природный объект и ресурс, существующий независимо от воли человека, как место и условие жизни людей, как территория государства, как объект хозяйствования, как пространственный операционный базис (место размещения зданий, сооружений и т. п.) .

Земля - это важнейшая часть окружающей природной среды, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, являющаяся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, а также пространственным базисом для размещения предприятий и организаций всех отраслей народного хозяйства.

Земля обладает особым свойством - плодородием. Ее плодородный слой - главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве .

Земля является недвижимым имуществом и не может перемещаться в пространстве. Земля незаменима, невосполнима, конечна и ограничена в пространстве .

Законодатель указывает на две основные естественные функции земли как природного ресурса. Первая - способность земли служить в качестве естественного средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве. Вторая - ее способность выступать в качестве территориальной (пространственной) основы (базиса) осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ .

Земля - «первичный» и абсолютно необходимый элемент недвижимого имущества. Без земли нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Поскольку земля является одним из элементов недвижимости, к ней относятся и другие объекты, однако земля среди них играет главенствующую роль. Поскольку земля - это недвижимость особого рода, управление земельными ресурсами требует иных подходов и реализации более сложных и комплексных функций управления (см. табл. 1).

Вопреки сложившимся представлениям об экономическом значении земли как об основном, определяющем ее ценность, главным все же является ее экологическое значение - как природного объекта. Например, земельные участки будут представлять интерес как недвижимость, объект права собственности и иных прав только до той поры, пока земля будет выполнять свои естественные природные функции. Если же они будут утрачены (скажем, в результате истощения земель либо провала поверхности земли вследствие нарушения правил добычи полезных ископаемых), то соответствующие земельные участки утратят и экономическую ценность как недвижимость, и привлекательность как объекты юридических прав.

Функции земли

Земельные ресурсы - возобновляемые природные ресурсы, используемые в различных отраслях национальной экономики. Характеризуются территорией, качеством почв, климатом, рельефом, гидрологическим режимом, растительностью и т. д. Земельные ресурсы также являются основой размещения объектов, средством производства в сельском, лесном и других хозяйствах, где используется плодородие почв.

Рынок земельных ресурсов - это средство перераспределения земель между собственниками земли, землевладельцами и землепользователями в рамках принятых государством законов.

Рынок земли - совокупность конкретных отношений и связей между покупателями, продавцами, иными субъектами по поводу распределения и перераспределения земли, отражающих различные (в основном экономические) интересы их участников и обеспечивающих движение и закрепление земельных участков.

Субъектами управления в сфере земельных отношений являются:

• - граждане, в том числе иностранные;
• - юридические лица;
• - Российская Федерация;
• - субъекты Российской Федерации;
• - муниципальные образования .

Управление земельными ресурсами осуществляется посредством нескольких механизмов:

• 1. Политический", выполнение социально-политических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов.
• 2. Правовой", нормативно-правовое регулирование земельных отношений с целью рационального использования и охраны земель.
• 3. Организационный : формирование системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, установление и разграничение их компетенции, организация выполнения ими взаимосогласованных функций.
• 4. Административный : использование властных полномочий для управления деятельностью в сфере использования и охраны земель и выбор соответствующих методов воздействия на общественные отношения.
• 5. Экономический". определение финансово-экономических условий эффективного использования земель.
• 6. Научный", разработка научно-обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижения научно- технического прогресса.
• 7. Общественный : влияние общественности на использование и охрану земель.

О. Б. Мезенина, А. В. Латинова и А. А. Рассказова выделяют принципы управления земельными ресурсами. Их можно разделить на общие и частные. К общим принципам относят:

• - приоритет государственного управления земельными ресурсами;
• - дифференцированный подход к управлению землями разных категорий и регионов;
• - принцип рационального использования земель;
• - единство управления земельными ресурсами и управления территориями;
• - организационная согласованность использования земель и управления территориями;
• - систематическое совершенствование функций и методов управления земельными ресурсами;
• - экономически эффективное сочетание государственного, регионального и муниципального управления земельными ресурсами;
• - разграничение функций по управлению ресурсами между органами исполнительной и представительной власти одного административно-территориального уровня;
• - разделение функций между различными ведомствами на федеральном, региональном и муниципальном уровнях;
• - правовая обеспеченность управления земельными ресурсами;
• - принцип организационного и экономически рационального соотношения централизации и децентрализации.

Частные принципы управления земельными ресурсами закреплены в ст. 1 Земельного кодекса:

• - принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;
• - принцип приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это нс наносит ущерба окружающей среде;
• - принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;
• - принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;
• - принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;
• - принцип приоритета сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;
• - принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
• - принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;
• - принцип разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;
• - принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;
• - принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Вопросы для самопроверки

← Вернуться