Договор ренты. Договор пожизненной ренты Договор ренты возмездный

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Общая характеристика договора пожизненной ренты

По данному договору получатель ренты передает другой стороне (т.е. её плательщику) какое-либо имущество в собственность, а плательщик ренты обязуется пожизненно выплачивать получателю регулярную ренту в виде определенной денежной суммы (ч.1 ст. 583, ч. 1 ст. 597 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)).

Особенности договора пожизненной ренты:

Возмездность договора, которая предполагает, что каждая из сторон получает встречное исполнение;

По своему правовому характеру это реальный договор. После заключения договора и прохождения необходимых формальных процедур, имущество переходит в собственность плательщика ренты с возможностью распоряжения этим имуществом. До времени передачи имущества плательщику в собственность договорные обязательства между сторонами не возникают;

Односторонний характер обязывания. После передачи имущества в собственность плательщику ренты обязанности по договору остаются лишь у него;

Плательщик пожизненной ренты несет риски случайной гибели (случайного повреждения) переданного имущества. Несмотря на серьезное повреждение и даже гибель переданного имущества по независящим от него обстоятельствам, плательщик должен исполнять свои обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ);

Расторжение договора пожизненной ренты возможно только по требованию ее получателя при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора (ч. 1 ст. 599 ГК РФ).

Заключить договор пожизненной ренты в качестве ее плательщика может любой субъект гражданского права: физическое либо юридическое лицо, государственное либо муниципальное образование.

Получателями пожизненной ренты являются исключительно физические лица (ст. 596 ГК РФ). При этом законом допускается множественность лиц на стороне получателя ренты, то есть пожизненная рента может быть установлена одновременно в пользу нескольких граждан. Если иное не установлено договором, их доля на получение рентных платежей предполагается равной. Объем обязанностей лица, выплачивающего ренту, не меняется из-за смерти одного из получателей ренты. Его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям, а обязательство плательщика ренты по ее выплате прекращается лишь со смертью последнего получателя (ч. 2 ст. 596 ГК РФ). Правопреемство в праве на получение рентных платежей законом не допускается.

Предмет договора пожизненной ренты - любое имущество, находящееся в гражданском обороте, как движимое, так и недвижимое, не обремененное правами третьих лиц.

При передаче недвижимого имущества рентополучатель приобретает право залога на него (ч. 1 ст. 587 ГК РФ). Отказ от такого права, заявленный в договоре ренты, ничтожен.

Если в договоре идет речь о передаче недвижимого имущества, приобретенного в браке, для заключения договора ренты необходимо согласие супруга (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

При передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества плательщик ренты обязан предоставить обеспечение исполнения своих обязательств или застраховать риск ответственности их неисполнения (ненадлежащего исполнения). Нарушение этого условия дает получателю ренты право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (ч. 2, 3 ст. 587 ГК РФ).

Пожизненная рента выплачивается в виде определенной денежной суммы (ч. 1 ст. 597 ГК РФ).

Если договором пожизненной ренты предусмотрено бесплатное отчуждение имущества, размер ежемесячной ренты не может быть менее размера прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ, установленного законом, а при отсутствии такового - менее размера прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ (ч. 2 ст. 597 ГК РФ). Увеличение размера прожиточного минимума влечет соответствующую индексацию и размера пожизненной ренты (ч. 3 ст. 597 ГК РФ).

Как правило, пожизненная рента выплачивается в конце каждого календарного месяца, однако эти условия могут быть изменены договором (ст. 598 ГК РФ).

Существенные условия договора пожизненной ренты

К существенным условиям договора пожизненной ренты относятся:

• условия, вытекающие из сущности рентных обязательств, изложенных в ст. 583 ГК РФ;
• конкретное описание имущества, передаваемого под выплату ренты (например, адрес и описание квартиры) с указанием платности либо бесплатности его передачи;
• размер рентных платежей, способ и порядок их выплаты;
• условие об обеспечении рентных платежей при передаче движимого имущества (для недвижимого имущества такого условия не требуется, поскольку оно обременено залогом в силу закона).

Судебная практика позволяет сформулировать еще ряд положений, которые целесообразно отражать в договоре пожизненной ренты:

• предусмотреть решение вопроса по наследованию квартиры (иного имущества) при наступлении смерти плательщика ренты, которая может произойти до смерти ее получателя;
• решить в договоре вопрос о месте жительства получателя ренты и возможности его переселения из квартиры (иного недвижимого имущества), переданной под рентные выплаты;
• обозначить положение об индексации рентных платежей в зависимости от инфляции, поскольку из природы договора пожизненной ренты следует, что он заключается на длительный срок.

Подробная регламентация всех указанных условий при составлении договора пожизненной ренты не позволит в дальнейшем оспорить его по надуманным основаниям недобросовестной стороне.

Порядок заключения договора пожизненной ренты

При заключении договора пожизненной ренты удобно использовать следующий алгоритм действий:

Обсуждение и согласование сторонами обозначенных выше условий сделки;

Подготовка получателем ренты документов, подтверждающих его право собственности на имущество, передаваемое под рентные выплаты.

Получателю ренты понадобятся следующие документы:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности,
• документы, на основании которых оно возникло (договор купли-продажи, дарения и т.д.), - справка о кадастровой стоимости объекта и его кадастровый паспорт,
• выписка из ЕГРП об отсутствии обременений на передаваемом имуществе;
• справка о зарегистрированных лицах. Плательщику ренты рекомендуется получить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о состоянии здоровья владельца квартиры (иного имущества), передаваемого под пожизненную ренту. Поскольку заключенный договор можно оспорить по причине недееспособности одной из его сторон, получение соответствующих справок позволит добросовестному плательщику обезопасить свои интересы.

Оформление и удостоверение договора пожизненной ренты производится в нотариальном порядке (ст. 584 ГК РФ). Составив договор и собрав все необходимые документы, стороны обращаются к нотариусу, который проверяет пакет документов, оценивает осознанность действий и дееспособность сторон и принимает решение об удостоверении договора пожизненной ренты. При необходимости часть документов может быть истребована нотариусом самостоятельно. За совершение нотариальных действий необходимо уплатить государственную пошлину.

Если договор пожизненной ренты предусматривает отчуждение квартиры (или иного недвижимого имущества), он подлежит государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ). Для этого в регистрационные органы (Росреестр) подаются: соответствующее заявление, нотариально удостоверенный договор ренты (в трех экземплярах), квитанция об оплате государственной пошлины. На основании этих документов плательщику ренты выдается свидетельство о собственности с указанием обременения имущества в виде ренты.

Последнее обновление: 11.02.2020

Рента – это один из законных способов отчуждения имущественного права на помещение. Как правило, объектом сделки выступает квартира. Две стороны заключают между собой соглашение, в котором прописывают все нюансы предстоящей операции. Но необходимо быть предельно внимательным!

Одной из сторон сделки, как правило, выступает пожилой или нездоровый человек, которому требует дополнительный уход и физическая помощь. В качестве платы за труд, он предлагает передать в собственность жилое помещение. Но не стоит путать договор ренты на квартиру с завещанием. Данное соглашение составляется на определённых условиях, которые характеризуют ренту как вид юридической сделки.

Регулируется данная операция главой 33 ГК РФ. В статьях этой главы прописано, что рента бывает следующих видов:

• постоянная;
• пожизненная;
• пожизненное содержание с иждивением.

Важно! Только стороны могут решить между собой, какой вид соглашения им заключать. Выбор зависит от многих обстоятельств. Например, владелец квартиры является лежачим инвалидом и ему необходим круглосуточный уход. Тогда правильнее будет заключить договор на постоянное проживание с иждивением взамен жилья.

Согласно такому соглашению, квартира или иное жилое помещение перейдёт в собственность другого человека только после смерти владельца. На такие условия, как правило, идут пожилые люди, которым необходима помощь. Они нанимают себе помощника. Но так как лишних финансов у старика нет, помощнику он платить не будет. Пожизненная рента подразумевает, что плата за уход придёт в будущем в виде квартиры.

Важный нюанс такого соглашения – рентоплательщик (тот человек, который осуществляет уход за владельцем квартиры) должен уплачивать рентополучателю (собственнику помещения) некую сумму в установленные сроки. Как правило, они между собой являются родственниками, порой близкими. Как только владелец квартиры умрёт, имущественное право перейдёт помощнику. Как только это происходит, договор считается исполненным, все обязательства прекращаются.

У такого вида гражданских отношений есть свои положительные и отрицательные стороны. Для наглядности их можно сформировать в таблицу:

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Владелец квартиры может расторгнуть такой договор только в судебном порядке. Если завещание может переписать и изменить в одностороннем порядке, то договор ренты нельзя.	Помощник должен ежемесячно или в ином порядке перечислять некую сумму в пользу владельца жилья. Если тот будет жить долго, то ипотека может быть выгоднее.
Так как объектом сделки является недвижимость, договор регистрируется в Росреестре. Поэтому владелец помещения перестаёт быть объектом интересов мошенников и «чёрных риэлторов».	Если помощник нарушил срок выплаты очередного рентного платежа, это может стать основанием для расторжения договора ренты в одностороннем порядке через суд. Те средства, которые уже были выплачены, возврату не подлежат.
Соглашение является обоюдновыгодным. Владелец квартиры получает необходимый уход и человеческую компанию, а помощник за это - жилище.

Важно! Прежде чем заключать такой договор, необходимо убедиться в добросовестности самого владельца квартиры.

Обязательства с обеих сторон вступают в силу после регистрации соглашения в Росреестре.

Бессрочная рента

Получателями ренты по данному виду договора выступают граждане или некоммерческие предприятия. Договор прекращает своё действие, как только плательщик по нему выполнит все прописанные обязательства. Для этого необходимо письменное уведомить вторую сторону сделки о своих намерениях, и получить от неё письменное согласие.

Как правило, рентные платежи устанавливаются в денежной форме. Но закон не запрещает установить их в другой форме – натуральной или вещевой, в форме услуг или работ. Если стороны договорятся между собой, можно прописать в договоре смешанный вид платежей. Например, ежемесячная плата за ренту установлена в размере 12 000 рублей. Порядок выплат таков – 8 000 рублей наличными средствами, а на 4 000 покупаются продукты и лекарства.

У данного вида ренты также существуют положительные и отрицательные стороны. Это:

Положительные моменты	Отрицательные моменты
Расторжение договора в одностороннем порядке без видимых на то причин невозможно. Это защищает плательщика от недобросовестных родственников и прочих «охотников за имуществом» от того, что пожилой человек может изменить свою волю. Так, например, он может постоянно переписывать завещание.	Срок действия не прописан. Поэтому если получатель ренты умрёт, а обязательства по договору не будут исполнены в полном объёме, рента будет унаследована преемниками покойного.
У плательщика есть право выкупить ренту до смерти получателя.	Платежи могут быть в любом виде, не только денежном.
	Платить в пользу получателя нужно раз в квартал.
	Право на получение ренты можно передать третьему лицу по договору цессии, а также завещать или передать в наследство иным способом.

Важно! Перед заключением договора на данный вид ренты необходимо удостовериться в порядочности её получателя, а также его возможных наследников.

К сожалению, многие российские старики находятся в сложном материальном положении. Их пенсии катастрофически не хватает на удовлетворение всех нужд. Поэтому некоторые из них, не имея близких родственников, которые могли бы оказать материальное содействие, охотно идут на заключение договора с пожизненным содержанием.

Как и в других разновидностях ренты, её получателем является собственник квартиры, а плательщиком – помощник по хозяйству. Предмет сделки – недвижимость. Но, вместо регулярного внесения рентных платежей, плательщик обязан материально обеспечивать самого получателя или третье лицо, на которое он укажет. Ежемесячная сумма материального содержания прописывается в «теле» договора.

Плюсы и минусы данного вида ренты:

Положительные моменты	Отрицательные моменты
Получатель платежей имеет право проживать в своей квартире до самой смерти. Плательщик ренты может отчуждать имущество или распоряжаться им иным способом (например, пожилого человека забрать в свою квартиру для проживания, а это жилище сдать в аренду) только с письменного согласия получателя.	Если плательщик ренты вовремя не внесёт платёж или серьёзно нарушит условия договора (например, в нём прописано, что он должен раз в год отправлять старика в санаторий на море, но из-за финансовых трудностей в этом году не получилось), это будет являться основанием для расторжения соглашения в судебном порядке.
Собственник квартиры имеет право требовать предоставления ему любых услуг за счёт плательщика, но только в рамках, установленных договором.	Всегда есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, который может обманом вписать в договор минимум услуг.

Важно! Получатель ренты должен посоветоваться с квалифицированным юристом для того, чтобы не быть обманутым.

Чем отличается от сделки купли-продажи

Передать право владения можно и по договору купли-продажи. Это более распространённый способ. Но всегда есть риск оказаться на улице! Рента от этого защищает. Основные отличия представлены в таблице:

Рента	Купля-продажа
Обязательно заверяется нотариусом, который ещё раз внимательно изучит договор.	Нет необходимости, сделка будет зарегистрирована без печати нотариата.
Встречное удовлетворение интересов – пожилой человек получает уход и деньги, плательщик в будущем жильё.	Одностороннее удовлетворение интересов – покупатель получает квартиру, продавец – деньги. Про дополнительный уход или физическую помощь речь не идёт.
Право проживания в квартире закреплено договором.	Нет такого права после передачи права собственности.

Сравнение с дарением

Ещё один способ передачи имущественного права – это дарение. Необходимо внимательно изучить плюсы и минусы обоих способов. Это:

	Рента	Дарение
Плюсы	чёткое описание условий передачи права; сложно оспорить; нотариальное заверение; квартира под обременением для выполнения условий; получатель имеет право пожизненного проживания; обязанность по уплате ЖКУ возложена на плательщика.	если стороны являются близкими родственниками, нет обязанности по уплате налога; минимальный комплект документов; стоимость регистрации сделки довольно мала; если в квартире кто и прописан, то они могут остаться здесь жить; есть возможность аннулировать сделку, если доказать, что она была совершена под давлением.
Минусы	даже мелкое нарушение может стать основанием для расторжения договора в судебном порядке; риск недобросовестности обеих сторон; риск заинтересованности в скорейшей смерти владельца помещения; до момента снятия обременения может пройти длительный период времени.	не расторгается без веских оснований; риск отмены сделки.

Налогообложение сделки

У каждой стороны возникает материальная выгода, с которой нужно платить подоходный налог в размере 13%. Для этого необходимо задекларировать получаемую прибыль и самостоятельно рассчитать сумму ежегодного платежа по налогу.

Важно! У обеих сторон есть право на имущественный вычет.

Документы для договора ренты

Стороны должны подготовить:

• свои паспорта;
• документы на жилое помещение;
• выписку из домовой книги о том, кто ещё прописан в данной квартире;
• выписку из лицевого счёта об отсутствии долгов по коммуналке;
• составленный договор возмездной или безвозмездной ренты.

Важно! Сначала соглашение изучит нотариус. Если нет никаких нарушений, он его заверит. Потом его можно сдавать на регистрацию.

Стоимость услуг нотариуса

В разных городах и муниципалитетах установлены различные технические тарифы на услуги нотариуса. Но за выполнение регистрационных действий необходимо заплатить пошлину 2 000 рублей.

Заключение

Рента – это один из способов немного облегчить себе старость. Если нет детей или иных родственников, готовых взять на себя заботы о пожилом родителе, то приходится обращаться за помощью к посторонним людям.

Заказать бесплатную консультацию юриста

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Консультации юриста по ст. 583 ГК РФ

• • Ответ юриста:

    При заключении договора вам необходимо что бы вы оформили именно денежное содержание, а не содержание типа уход и т. д. спросите почему? Потому что рри денежном содержании у вас будут доказательства перечисления ежемесячных платежей через банк, и в случае расторжения договора ренты рентополучателю придется вернуть всю сумму полученную во время действия договора, если же вы заключите догвор содержания уходя, рентополучатель может расторгнуть договор указав что вы не так ему или ей подали стакан воды или плохо помыли полы и т. д. и вы не сможете доказать обратное. Есть категория бабок которые так годами людей эксплатируют, потом находят другого, а первого посылают.

• • Ответ юриста:

    Его надо зарегистрировать в регистрационной палате Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договоров ренты с передачей недвижимости по выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением Заявления сторон договора или уполномоченных ими лиц (бланк выдается при обращении) . Документ, подтверждающий оплату регистрации (подлинник и копия) . Подлинники договора ренты (подлинники договора и одна нотариально заверенная копия либо, по усмотрению заявителя, еще один подлинный экземпляр договора - для договора в нотариальной форме) . Подлинник и копия правоустанавливающего документа лица, отчуждающего жилое помещение (договор, свидетельство, и др.) либо подлинник, если права зарегистрированы в ЕГРП. Выписка из домовой книги по адресу отчуждаемой жилой площади (подлинник и копия) . Экспликация и поэтажный план жилого помещения (подлинник и копия, заверенная органом, выдавшим данные документы) . Другие документы, подтверждающие основания для совершения сделки, предусмотренные действующим законодательством и необходимые для регистрации (нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку; подтверждение соблюдения требования о преимущественном праве покупки доли в праве общей собственности сособственников; письменное согласие лица, в пользу которого установлено обременение - рентополучателя, залогодержателя;

Светлана?ковалёва

договор ренты. Добрый день! я заключила с соседом пенсионером договор пожизненной ренты. все было отлично, до тех пор, пока дед не собрался жениться, и теперь его будущая жена требует расторгнуть договор ренты. Чем это черевато для меня!?! спасибо

• Ответ юриста:

  Основания для расторжения Договора ренты: Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением в суде оспариваются в основном получателем ренты или его наследниками. Перечислим наиболее распространенные основания для оспаривания и расторжения этих сделок. Нарушение условий договора. Под нарушением условий понимается плохой уход, невыплата в срок рентных платежей. Чтобы договор невозможно было оспорить по этим основаниям, плательщику ренты необходимо подробно отразить в договоре перечень условий, их объемы и выполнение. Факт передачи денежных средств должен фиксироваться путем подписания соответствующего документа. Например, расписки о передаче денег или выполнении услуг. Еще один способ контактов с получателем ренты – выплачивать деньги через Сбербанк. Введение в заблуждение и недееспособность получателя ренты – также распространенное основание для расторжения сделки в суде. Подстраховаться можно следующим способом. Перед заключением сделки получить справки о состоянии здоровья пенсионера из ПНД и НД, попросить пожилого человека предоставить возможность ознакомиться с медицинской картой. Использование тяжелого положения получателя ренты также может послужить в суде основанием для расторжения сделки. Чтобы договор нельзя было оспорить по этому пункту, плательщик ренты должен помнить, что выплаты и услуги, оказываемые по договору, должны быть действительно взаимовыгодными. Чтобы подтвердить, что сделка выгодна пенсионеру, необходимо четко определить объем предоставляемых услуг и размер платежей. Кроме того, недвижимость должна передаваться не бесплатно.

• • Ответ юриста:

    Какую конкретно из видов рент Вы имеете ввиду? Думается что Пожизненное содержание с иждивением, самое распространённое в РФ. Если рентополучатель докажет что плательщик ренты не выполняет обязанностей по договору, применяет моральное насилие и оскорбительное отношение к получателю ренты, то получатель ренты может расторгнуть данный договор в суде. Если сумма выплат ежемесячно меньше 2 МРОТ договор считается ничтожным. Так же можно расторгнуть по соглашению сторон.

Кристина Большакова

По договору ренты.. Скажите, какие меня могут ожидать «подводные камни» в случае если я заключу договор пожизненной ренты со старушкой соседкой. Она очень просит за ней ухаживать и отблагодарить квартирой. У нее есть сын, но она говорит, что сыну не она не квартира не нужны. Квартира в ее собственности. Может ли она заключ догов ренты со мной и оставить завещание на сына. Или может есть еще способы защитить свои интересы? И как проверить правда ли что она собственница квартиры? Спасибо.

• Ответ юриста:

  по поводу собственности - проверять нотариус будет, принадлежит ли квартира бабушке. если с вами будет заключен договор ренты, то право собственности на квартиру перейдет к вам еще при жизни бабушки (договор подлежит регистрации в регпалате), следовательно, завещание она сделать может, но предмета наследования, указанного в завещании, на момент смерти бабушки уже не будет. а вот по поводу выплаты бабушке ренты подумайте, как сделать лучше. либо путем почтовых переводов (храните обязательно все корешки), либо заведите тетрадь и каждый месяц при получении денег пусть бабулька расписывается, причем полностью - фамилию, имя, отчество (на всякий случай, вдруг в дальнейшем потребуется почерковедческая экспертиза).

Илья Беззубенков

договор ренты. Как можно приобрести недвижимость по договору ренты? Существует три вида договора ренты и какой является более надежным???

• Ответ юриста:

  О каких трех видах договора ренты идет речь? Договор ренты по сути- это договор купли-продажи, только с обязательным набором условий. Любой договор надежен, если его условия соблюдаются и бережно хранятся все документальные подтверждения выполнения обязательств по договору.

Станислав Васильцов

договор ренты...(вопрос внутри). Что такое единовременный платеж? обязательно ли сразу платить бабушке какой то процент от квартиры?

• Ответ юриста:

  смотри ответ на вопрос тут http://www.miel.ru/press/article/2456/единовременный платеж - % от рыночной стоимости квартиры, предусматривается обычно в договоре ренты, когда его стороны - чужие люди, для бабушкиного спокойствия.еще как не пролететь с ушлой бабушкой смотри здесь http://www.asv-99.ru/info_services_24.htm

Юлия Гусева

Кто заключал договор ренты и на каких условиях? Стоит ли связываться?

• договор ренты имеет 3 разновидности для начала, а так имеет рисковый характер, надо хорошенько все оценить, если пожилой человек с плохим здоровьем то можно в принципе заключить (рента с пожизненным иждевением).

Денис Красноштанов

Оспорить договор ренты. Мой дядя, проживающий в МО, оформил договор ренты на своих соседей. По договору они должны за ним ухаживать и обеспечивать всем необходимым. Единственное что они делают (по словам самого же дяди) - стирают постельное белье раз в несколько месяцев. При разговоре о том чтоб как то аннулировать этот договор, дядя (а ему уже хорошо за 80 лет) очень нервничал, поэтому я, боясь за его здоровье, просто перестала трогать эту тему. Подскажите, могу ли я, являясь единственным родственником, после его смерти оспорить этот договор или аннулировать его? Может за отсутствием чеков о оплате квартиры или о покупках для дяди? Есть ли какие то пути для признания этого договора недействительным?

• Ответ юриста:

  Если плательщики ренты, действительно, не исполняют существенные условия договора ренты и на сей счёт имеются необходимые доказательства, то ваш дядя может оформить доверенность с соответствующим кругом полномочий на вас или на юриста (адвоката) и вы или иной представитель могут обратиться в суд с иском о расторжении договора ренты, а также потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением данного договора!

Алексей Летов

договор ренты-это реально или нет?

• Ответ юриста:

• Виктор Сенченко

  Договор ренты . Подскажите, пожалуйста, сколько выплат придется произвести при заключении договора ренты (люди не родственники)? Или есть какой иной способ передачи квартиры без дорогих выплат (наследство, дарение и т.д.). Заранее благодарю!

  • Ответ юриста:

    <Письмо> ФНС РФ от 02.04.2009 N ШС-17-3/73@ "О направлении письма Минфина России" Договор ренты является возмездным, поскольку встречная обязанность в предоставлении материального или иного блага является обязательной. Если имущество передается под выплату ренты бесплатно, то договор также остается возмездным, поскольку имеется встречное предоставление в виде рентных платежей либо предоставления средств на содержание в иной форме. Пунктом 2 статьи 585 Гражданского кодекса предусмотрено, что в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже Гражданского кодекса, а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения постольку, поскольку иное не установлено правилами главы 33 Гражданского кодекса и не противоречит существу договора ренты. Таким образом правила договоров купли-продажи или дарения применяются в рентных отношениях только к отношениям по передаче и оплате имущества. Что касается физических лиц - получателей ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, то предоставляемое им плательщиками ренты содержание в виде денежных средств или в иной форме является доходом, подлежащим обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.

Галина Давыдова

договор пожизненной ренты. могу ли я после продажи квартиры по договору пожизненной ренты пустить жильца вместо себя.

• По договору ренты вы живете с своей квартире, и получаете деньги ежемесячно. а после вашей смерти тот человек оплачивает похороны и вступает в право распоряжения и пользования квартирой (право собственности вы ему передаете с момента...

Диана Журавлева

Хочу заключить договор ренты на квартиру в москве,брат против,хоть я один собственник.Он деньгами не помогает,пенсии мал. Что делать?Идет война просто,могу ли я сама решить за свою собственность Или лучше не лечиться и сохранить хорошие отношения с братом?Мне необх лечение и дост жизнь,он звонит раз в год и все,безразличен ко мне.У меня больше наследников нет.Я инвалид 12 лет,требуется уход

• Конечно Вы можете заключить договор ренты и без согласия брата, в этом случае брат не будет иметь ни каких прав на Вашу недвижимость, вот этого он и боится.

Вера Лебедева

Договор ренты . Знакомая хочет заключить со мною договор ренты (квартира - её собственность) , а в квартире этой зарегистрированы 2 человека - внучка (23года) и сын внучки (5 лет) , не принимавшие участие в приватизации квартиры. Будут ли впоследствии проблемы с их выпиской? И можно ли с собственником квартиры заключать этот договор, если в квартире зарегистрированы родственники?

Геннадий Плашин

Договор пожизненной ренты.. В договоре пожизненной ренты указано, что рентодатель должен ежемес. платить сумму в размере 3х МРОТ (три разм мин. оплаты труда) На сегодняшний день это в сумме 31. 500 тыс руб. А если человек всего получает зарплату 2 МРОТ? Как ему жить? Что теперь 13 лет ухода за неееспособным человеком ушли впустую? Есть ли выход? Можно ли пересмотреть договор или расторгать его? При принятии такого закона, чиновники интересовались зарплатой?

• Ответ юриста:

  Прежде всего нужно всё таки попробовать договориться. Обратитесь письменно в органы опеки. если вам откажут, то обращайтесь в суд с исковым заявлением об изменении условий договора. Но вам придётся доказать, что ваша зарплата в 2 МРОТ - это предел ваших возможностей при вашем уровне образования, профессионализма и рынка труда. Основным мотивом будет существенное изменение условий. Когда договор заключался, МРОТ исчислялся исходя из 100 рублей, а после выхода Постановления Конституционного Суда РФ в 2008 году, всё изменилось. трудно будет объяснить, почему вы не сделали это раньше. без хорошего адвоката, дело вам не выиграть. . Обязанность по предоставлению содержания с иждивением 1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. Постановлением Конституционного Суда РФ от 27 ноября 2008 г. N 11-П часть вторая статьи 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ "О минимальном размере оплаты труда" в той части, в какой она - во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 597 и пунктом 2 статьи 602 настоящего Кодекса, предусматривающими определение минимального размера платежей в зависимости от минимального размера оплаты труда, установленного законом, - предписывает исчисление платежей по договорам пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производить с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям, признана не соответствующей Конституции 2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом. 3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Николай Кулижкин

в чем разница между договором дарения и договором ренты. как лучше оформить наследство (квартира) на падчерицу так,что бы имущество после смерти досталось ей

• Ответ юриста:

  Чтобы квартира досталась после смерти, составить завещание.завещание. Рента от дарения отличается следующим: Подарив квартиру, теряете право собственности на нее. Племянница становится собственницей со всеми правами собственника (ст. 209 ГКРФ) Падчерица будет иметь право продать, подарить, обменять, завещать квартиру полученную в дар. Если оформите договор ренты, племянница после заключения договора становится собственницей квартиры, но она будет до Вашей смерти с обременением. : пока Вы живы она не сможет распорядиться ею по своему усмотрению и обременение будет снять по представлению ее в Росреестр свидетельства о Вашей смерти Только после этого будет иметь возможность продать и тд. . Кроме того, она не сможет снять Вас с рег. учета. Вы будете проживать в квартире до самой смерти (все в договоре прописывается) . Теперь сможете решить, как Вам лучше распорядиться квартирой. На мой взгляд, самое лучшее, это заключить договор пожизненной ренты с содержанием. Завещание, если есть наследники, могут и оспорить, если будет на то основание. Остальное подробно разъяснит нотариус, писать можно долго.. . Удачи!

Кирилл Брусницын

что такое договор пожизненной ренты за квартиру,все плюсы и минусы. А также договор дарения квартиры.Как все правильно?

• Ответ юриста:

  Разные обязанности и разные последствия вытекающие после заключения договора. Рента - это тот же договор купли продажи (если рента возмездная) , но с обременением в виде пожизненного проживания рентополучателя, а также обязанности рентодателя выплачивать ежемесячную ренту оговоренную в договоре. Есть несколько видов договора: договор пожизненного содержания с иждивением, договор ренты и т. д. Данный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Дарение это безвозмездная сделка- ДАР, здесь если одариваемый не является родственником дарителя, тогда "светит" налог в размере 13% от стоимости дара указанного в договоре дарения (номинал или ком. стоимость) . Опять же вид договора зависит от вашей ситуации и желания сторон.

Алена Орлова

Как оспорить Договор ренты ?. Ситуация:пожилая родственница заключила с агентством Договор ренты . Через некоторое время ее парализовало, она плохо говорит и двигается.Агенство предоставило сиделку (уже несколько поменялось), одна сиделка была очень грубая, нынешняя часто уходит,оставляя парализованного человека на длительное время.Сколько агенство платит по договору ежемесячно,неизвесто,поскольку договор нам отказываются предоставить. Руководитель агентства(рентоплательщик) забрал себе сберкнижки родственницы, в том числе и ту,на которую был перечислен разовый платеж за квартиру (100000 р.).Говорит,что деньги обналичил и отдал родственнице по ее просьбе,хотя она утверждает,что ничего такого не просила. Денег,естественно, нигде нет.Вопрос:Можно ли оспорить Договор ренты ? Можно ли заставить агентство вернуть сумму,снятую со сберкнижек?И вообще,есть ли перспективы у данного дела?Заранее спасибо.

• Ответ юриста:

  Оспорить договор ренты (как и любой другой договор) можно, если есть основания.Если получатель ренты считает, что плательщик ренты не выполняет своих обязательств, принятых по договору, она вправе обратиться в суд и в судебном порядке расторгнуть договор.Кроме того, Ваша родственница вправе оформить доверенность с соответствующими полномочиями на любое лицо (если лично не может защищать свои интересы) .Удачи!

Степан Гузенко

По договору ренты мы должны выплатить в рассрочку фиксированную сумму 3-му лицу(родственнице). Как это лучше оформить?

• Ответ юриста:

  Во-первых, само оформление у вас уже произошло, раз имеется договор ренты, во-вторых, раз определены фиксированные платежи - значит имеется график погашения арендной стоимости (как минимум - определены сроки очередных платежей и в-третьих, в договоре должен быть установлен способ фиксации платежа - или под расписку или на указанный рентодателем расчетный счет. Если же у вас данный вопрос в стадии оформления (т. е. , вы только собираетесь оформить такой договор) - обратите внимание на указанные моменты. Удачи

Дарья Новикова

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием.. Нужно ли согласие супруги рентополучателя?

• Ответ юриста:

  Если человек, состоит в законном браке, то все сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации в ФРС, он может совершать с согласия (нотариально заверенного) супруга. Как правило при заключении договора ренты с пож-м содержанием, в собственность стороны, уплачивающей ренту переходит недвижимое имущество. Здесь возникает еще один вопрос. Кто является инициатором расторжения сделки и Сторона рентополучателя - один или два человека.Уточните ситуацию.

Владимир Гаркунов

Что такое договор пожизненной ренты жилья?

• Договора пожизненной ренты все больше становятся популярными у нашего общества. По своей сути это такая же форма работы с недвижимостью, как купля-продажа, обмен, дарение. Деятельность с рентой подробно и четко регламентируется в части 2-ой...

Антон Невтерпов

Вопрос про договор ренты с пожизненным иждивением.. Может ли плательщик ренты продать квартиру, находящуюся в его собственности по договору ренты с пожизненным иждивением? Распространяется ли в таком случае действие ст. 586 ГК РФ "Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. "? Можно ли обязательства по уплате ренты оставить на себе?

• Ответ юриста:

  продать конечно можно. Право нового собственника будет так же с обременением. Обязательства по исполнению договора ренты переходят на нового собственника - но тут все зависит от уже имеющихся (оговореных и "дозволительных" в этом плане, и вообще допускается ли такое отчуждение) условий в основном договоре - Договоре ренты и от условий, на которых вы составите Договор купли-продажи (он, кстати, также как договор рнты должен иметь нотариальную форму) . То есть продавец будет нести субсидиарную ответственность (т. е. , если новый собственник не сможет по каким-либо причинам исполнять свои обязанности, то их будет исполнять продавец) , если вы в договоре не укажите солидарную ответственность (т. е. изначально будете исполнять обяательства вместе) . Необходимо так же получиь согласие рентополучателя и супругов сторон сделки (либо написат заявление, что в браке не состоите) . Такая сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистраци в регистрационной службе. Если это доля или комната в коммунальной квартире, то необходимо учесть все преимущественные права сособственнков. Если договором ренты запрещено такое отчуждение, то по обоюдному соглашению (нотариально удостоверенному) , условия договора ренты можно изменить.

Марина Антонова

Выписка-договор ренты-собственность. Помогите пожалуйста.Планируем заключить договор ренты. Собсвенник квартиры один (женщина,с которой планируем заключить договор-ренты). Она 2 года назад прописала к себе в приватизированную квартиру женщину с несовершеннолетним ребенком(под предлогом, что она ее племяница-хотя на самом деле это не так), этим летом сделала временную регистрацию ее мужу. Сейчас эта женщина беременная. Мы хотели заключить договор-ренты с собсвенницей квартиры до рождения ребенка, чтобы потом выписать всех прописанных там, паспортный стол, чтобы не прописывали ребенка, но ей отказали,сказав, что не прописать ребенка они не имеют права, это ущемит права ребенка. Действительно ли это так? Имеет ли право мать прописать ребенка в квартиру,собственницей которой она не является без согласия собсвенницы? Насколько реально потом выписать всех там прописанных,включаю несовершеннолетних детей кроме собсвенницы конечное) после заключение договора-ренты? Куда можно обраться для решения этих вопросов?

• Ответ юриста:

  Действительно ребенка прописать мать может без чьего - либо согласия.Выписать Вы их сможете только после смерти рентодателя (прежнего собственника) и то только в судебном порядке и не фактчто лигко и просто. Как юрист советую найти другую квартиру. или заставить выписать всех сейчас до заключения договора ренты

Юрий Тимощук

Договор пожизненой ренты. Мама моего друга ухаживала за своей тетей, сначала был заключен договор пожизненной ренты, через год тётя перевела квартиру на маму, договор нерасторгался. Уже прошло 10 лет условия договора выполнялись в полном объеме, недавно мама умерла. ВОПРОС: На что ему расчитывать???

• При договоре ренты собственником должна была стать мама (а тетя только обременением) . Они что, расторгли ренту и сделали дарение через год? Квартира становится наследством и переходит наследникам, если иное не оговорено договором.

Петр Бессольцев

Договор ренты делает человека который условно является "спонсором" опекуном над лицом, предоставляющим недвижимость?. Коряво выражаясь, если у меня с бабушкой договор ренты, а она сошла с ума, мне надо оформлять опекунство или я уже на основании договора ренты являюсь опекуном?

• в договоре ренты четко должны быть указаны за что бабка оставляет вам квартиру- за ежемесчное денежное пособие или за то что вы её кормите, убирайтесь и тд. опекунство - это безвозмедный уход

Сергей Мухортых

чем договор ренты отличается от договора аренды?

• Ответ юриста:

  Статья 583. Договор ренты 1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) . Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы , полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Итак, в случае ренты - имущество получателя ренты переходить в собственность плательщику ренты, то есть во владение, пользование и распоржения, а в случае аренды - во временное владение и (или) пользование. Что касается взаимных выплат: при ренте это может быть денежная сумма, а может быть предоставление средств на его содержание или что-либо иное. В случае аренды - преимущественно это денежные суммы, если иное не будет предусмотрено договором.

• • Ответ юриста:

    Грубо говоря, в суде можно оспорить все, что угодно.Для начала определитесь, по каким именно основаниям, предусмотренным в ст. ст. 166-179 ГК РФ , Вы намерены оспорить данный договор. Также посмотрите главу 33 ГК (о договоре ренты) .Подготовьте соответствующее исковое заявление в районный суд (если стоимость имущества, переданного по ренте, превышает 100 тыс. руб.) или к мировому судье (если не превышает 100 тыс. р.) по месту нахождения ответчика (если по ренте передано движимое имущество) или по месту нахождения недвижимости, переданного по рентному договору. Оплатите госпошлину.Требования к исковому заявлению - ст. 131 и 132 ГПК РФ , ставки госпошлины - см. подп. 1 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса. Если есть экземпляр договора - приложите его к исковому заявлению. Также приложите документы в подтверждение тех оснований, на которые Вы будете ссылаться в исковом заявлении в подтверждение недействительности договора, и документы о том, на кого и на каком основании зарегистрировано право собственности на спорное имущество в настоящее время (выписка из Единого гос. реестра прав на недвижимое имущество и т. д.) .Не совсем понятно, кого Вы имеете в виду под словами "...на кого оформлена рента... " - рентополучателей или плательщиков ренты, но в любом случае в исковом заявлении необходимо будет указать их полное ФИО, адреса (если кто-то из них умер - данные их наследников) . Суд за Вас выяснять адреса и ФИО не будет.

Даниил Пестриков

Подскажите как оформить договор ренты? В какую структуру или организацию надо обращаться?

• Ст. 584 ГКРФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

• • Ответ юриста:

    При заключении договора ренты-право собственности переходит к рентадателю с момента регистрации договора. Одновременно регистрируется обременение в виде ренты. Снять это обременение можно только в случае исполнения ренты (смерти рентополучателя) , либо по соглашению сторон (выплата ренты) . Ответ на ваш вопрос: В виду того, что данная квартира не была в собственности наследодателя на момент его смерти, соответственно она не может быть включена в наследственную массу. Наследник может попытаться признать договор ренты не действительным, но после смерти рентаполучателя это сделать крайне сложно, в виду того, что нет в живых одного из участников сделки.

Иван Озерецковский

как расторгнуть договор ренты если это вообще возможно

• киллера нанять это возможно только в судебном порядке. Основания для расторжения указаны: невыполнение одной из сторон условий договора ренты, заблуждение и другие. Легко. . Если не выполняются условия договора ренты. . Лучшая альтернатива...

• Читаем: ГК РФ Глава 33. Рента и пожизненное содержание с иждивением Статья 583. Договор ренты 1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты...

Договор не ренты участка - договор ренты, под условием выплаты которой передается имущество (участок) . Те же документы, что для совершения любой сделки с землей - св-во о собственности, кадастровый паспорт, справка об оценке (или о нормативной цене) , сам договор. При этом стороной в договоре должны быть или оба супруга, или один, но с письменным согласием другого. Если договор заключается у нотариуса (что в общем-то необязательно, но за ваши деньги - любой каприз, как известно) он все это и оформит, и набор документов подскажет и проверит.

Анатолий Руденков

Может собственник 1/2 доли квартиры оформить договор ренты? Нужно согласие собственника второй доли?. А можно заключить двойной договор ренты о обоими собственниками (или это должны быть два разных договора одновременно) А условия д. б. одинаковые или м. б. разные?

Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Затем договор ренты подлежит обязательной государственной регистрации. Без регистрации или нотариального оформления договор ренты считается недействительным.Сторонам Договора ренты необходимо понимать, что после регистрации договора право собственности рентополучатель теряет, при этом в договоре ренты может быть включен пункт, в соответствии с которым рентополучатель не может быть выселен из жилого помещения. Более того, рекомендуем так же указывать на необходимость обязательного права собственника, отчуждающего по договору ренты квартиру, по предоставлению согласия им на любые сделки и действия с отчуждаемым жилым помещением.Оспорить договор ренты можно только при условии, что новый собственник - рентодатель, не исполняет обязательства по оплате ренты рентополучателю.Что касается договора пожизненного содержания с иждивением, в отличие от договора ренты по нему рентодатель обязан не только оплачивать проживание рентополучателя, но и оказывать ему разного рода услуги, например, по обеспечению лекарствами, одеждой, уходом, поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии. Часто договор пожизненного содержания с иждивением возлагает на рентодателя обязанность по оказанию ритуальных услуг.Итак, почему договор ренты имеет преимущества перед договором пожизненного содержания с иждивением. Указанные договоры оформляются как правило с пожилыми лицами, с которыми часто возникают споры по исполнению обязательств. Договор ренты легче исполнить, а соответственно, расторгнуть договор в судебном порядке практически невозможно.Доказать надлежащее исполнение договора пожизненного содержания с иждивением значительно сложнее. Как правило именно такие договоры расторгаются судом чаще всего. Основанием для принятия судом решения о расторжении договора может быть любое доказательство, свидетельствующее о том, что рентодатель вовремя не осуществил ремонт, не купил лекарств или иным другим образом не интересовался судьбой рентополучателя.

Петр Ноздрунков

что лучше? договор пожизненной ренты или дарственная?. у бабушки есть дом, она вроде как хочет подписать его на меня, но у нее есть сын, которому она тоже обещает этот дом. она собирается вести меня к нотариусу чтобы "что то на меня подписать" что мне лучше просить? ренту или дарственную? чтобы ее сын не смог на жилье претендовать? может ли она с ним паралленно заключить такой же договор? как не остаться у разбитого корыта в этом случае? бабушку досматривать все равно мне. в любом случае

• Ответ юриста:

  Старые люди боятся оформлять договор дарения.... но в вашем случае это лучший вариант... можно заключить договор дарения с "обременением"-т. е. в договоре указать что права проживания-пользования дарительница сохраняет.... это так сказать страховка что ее не "выкинут" на улицу и такие объяснения в большинстве случаев стариков удовлетворяет.... у вас при этом остаются 2 риска- если сын захочет оспорить дарственную.... для этого нужно подстраховаться... .1-взять обычную справку у участкового, что бабушка не обращалась к психиатрам и не имеет заболеваний, приводящих к слабоумию или восприятию реальности, т. е. исключить возможных диагнозов если сын захочет доказать "задним" числом их наличие... ибо если на момент сделки не было таковых.. а появились позже- на недействительность сделки это не повлияет.... но есть такие заболевания которые могут подразумевать наличие неадекватности, это может быть признано судом на основании посмертной экспертизы. даже если пациент и не состоял на психиатрическом учете... главное что бы в справке было отражено что все имеющиеся болезни у бабушки протекают (если таковые имеются) без психических нарушений, только с неврологической симптоматикой. Обычно просматривают все медицинские карты и истории болезни, отыскивая записи типа "интеллект снижен..., не помнит...не ориентируется..." и т д.. так что сделайте копии карт себе... чтоб там не появились новые записи) посмотрите ст. 177 ГК. и тогда вам ничего не будет опасаться. 2.если будете заключать договор дарения.... не оставляйте ни каких расписок и не видите разговоров при свидетелях, что бабушка дарит вам квартиру в обмен на ухаживание... ибо потом на этом основании сделка может быть расторгнута как притворная-т. е. прикрывающая договор с пож. содержанием.. . если будете заключать договор ренты... то выбирайте грамотного нотариуса или принесите свой проект договора (обычно составляют типовые-"пустые") в котором будет описано все вплоть до времени... дней... посещений... сумм... и что конкретно входит в ваши обязанности-уборка-сколько раз... стирка... и прочие мелочи.. ибо на практике именно договор с пож. содержанием-являются самыми слабо защищенными.. и очень много наших беззащитных бабушек пользуются ими.... люди ухаживают... а потом они находят других благодетелей и расторгают договор с "непорядочными" тетями.... причем учтите что все суммы потраченные на уход бабушек тетям не возвращается... так что описывайте все в договоре... а потом в заведенной тетрадке бабушка должна расписываться что "услугу" получила.. как и деньги... продукты. вещи и т. п.... так что при заключении данного договора вам придется отбросить все что касается "не удобно"...а записывать все под роспись и собирать чеки и свидетелей что вы исполняете "патронаж" добросовестно и в рамках договора.. .

  Нотариуса СЗАО , который удостоверял его. Если рентодатель не согласится добровольно расторгнуть договор, то, если конечно не найдете других оснований для расторжения, кроме описанных, увы, но у Вас шансов мало. Да, Конституционный Суд РФ вынес постановление (№ 11-П от 27.11.2008г.) о признании не соответствующей конституции нормы закона, из которой следовало, что при исчислении платежей по договорам ренты МРОТ=100 рублям, но при этом он указал, что указанная норма закона (ч. 2 ст. 5 ФЗ "О МРОТ") прекращает свое действие с момента введения в действие нового правового регулирования. А изменения в ч. 2 ст. 5 ФЗ "О МРОТ" до сих пор не внесены. Суд, скорее всего откажет в иске.

Договор ренты с пожизненным проживанием должен быть зарегистрирован в рег. палате как обременение. При продаже квартиры в договоре должно быть указано "недвижимость с обременением" и указано что за обременение. Тогда все будет в порядке.

Форма договора рентыДоговор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.и далее... вся глава ГК здесь не поместиться! ГЛАВНЫЕ ПУНКТЫ: НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ И ГОС. РЕГИСТРАЦИЯ!! ! без гос. регистрации - договор не имеет никакой юр. силы!!! !

Прежде чем непосредственно перейти к анализу возмездности или безвозмездности договора ренты следует сделать несколько общих замечаний. Прежде всего, это место соответствующего договора в системе договоров особенной части ГК. Практически не вызывает сомнений тот факт, что договор ренты входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Это означает, что у плательщика ренты с момента передачи имущества возникает права собственности на него.

Договор ренты - это возмездный договор. Плательщик ренты обязуется выплачивать ее получателю только в обмен на полученное имущество. При этом имущество передается по договору получателем ренты в собственность плательщику за плату или бесплатно. Передаваемое имущество может быть как движимым, так и недвижимым или представлять собой определенную денежную сумму.

Поскольку имущество по договору ренты передается получателем ренты ее плательщику в собственность, в целях обеспечения выплаты ренты получатель ренты приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Кроме того, в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, а лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет по отношению к получателю ренты субсидиарную ответственность, если законодательными актами или договором не предусмотрена солидарная ответственность.

Иначе обстоит дело с движимым имуществом. К существенным условиям договора ренты, в случае передачи под выплату ренты движимого имущества или денежной суммы, по особенной части гражданского кодекса предусматривается обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательства либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение этого исполнения.

Буквальное толкование п. 1 ст. 517 ГК позволяет рассматривать договор ренты как реальный. В свою очередь получатель ренты имеет право получение периодических выплат в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. При этом основным видовым отличием данного договора от смежных договоров по передаче имущества в собственность является именно характер встречного предоставления. Оно предоставляется не в виде единовременной денежной суммы, как это имеет место в договоре купли-продажи, а определенных периодических выплат (выделено мною - С.С.) в течение неопределенного срока - постоянная рента, или же в течение жизни определенного лица (лиц) - пожизненная рента. Таким образом, налицо наличие встречного предоставления, и это позволяет рассматривать ренту в качестве возмездного договора (ст. 384 ГК).

Казалось бы, что в указанных утверждениях нет противоречий, если бы ни положения уже упомянутой выше ст. 519 ГК и некоторых других. В последнем случае возникает несколько вопросов. Во-первых, юридическое значение положения п. 1 ст. 519 ГК «имущество… может быть передано в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно». Во-вторых, соотношения указанного положения с категориями “возмездность” и “безвозмездность”, а так же с уже упомянутым встречным удовлетворением по договору ренты в виде обязанности плательщика ренты на выплату периодических платежей (п. 1 ст. 517 ГК).

Следует указать, что категории “возмездность” и “безвозмездность” играют в гражданском праве одну из ключевых ролей. Ст. 384 ГК РК распространяет соответствующие положения только на договоры. Закон определяет в качестве возмездного договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. В свою очередь безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Существует презумпция возмездности договора, если из законодательства, содержания или существа договора не вытекает иное.

Несмотря на соответствующее положение законодательства, значение правила о возмездном или безвозмездном характере гражданских правоотношений выходит за рамки договорного права и значительно шире по своему содержанию. Так, например, категории «возмездность» и «безвозмездность» применяются для классификации сделок, способов приобретения и прекращения права собственности, защиты права собственности и иных вещных прав, некоторым вопросам корпоративного права, особенно касающихся проблемам отчуждения имущества юридических лиц, последствий явки гражданина, объявленного умершим и другим. Таким образом, понятия возмездности и безвозмездности имеют значение в целом для гражданского права и, можно констатировать, что регулирование гражданских отношений происходит исходя из принципа возмездности, который распространяется не только на договорные, но и другие гражданские правоотношения.

Цивилистические категории “возмездность” и “безвозмездность”, не смотря на довольно широкую распространенность, не стали предметом пристального и комплексного рассмотрения в научной литературе. Традиционно эти понятия рассматривались только при освещении определенных институтов гражданского права. Например, как один из способов прекращения обязательств - прощение долга, договор дарения, отдельных способов прекращения права собственности (преимущественно из соотношения конфискации и реквизиции). Исключением из этого правила являются немногочисленные работы: советского периода - М.И. Бару , постсоветского - Р.А. Максоцкого . Поэтому стоит подробней рассмотреть соответствующие категории и применить соответствующие положения относительно договора ренты.

Содержание п. 1 ст. 384 ГК РК раскрывает возмездность через термины “плата или встречное предоставление”, что порождает как в теории гражданского права, так и на практике серьезные теоретические проблемы. Например, соотношение понятий возмездность и эквивалентность, а через последнюю - цена договора и т.д. Здесь следует согласиться с мнением Р.А. Максоцкого о том, что “для признания правоотношений сторон возмездными необходимо, чтобы действия одной стороны находились в определенной зависимости (синналагматической, условной или каузальной) от действий другой стороны” В договоре ренты такая зависимость налицо - уплата рентных платежей происходит вследствие предоставления имущества в собственность. Но являются ли они эквивалентными?

На этот простой вопрос ответ представляется достаточно сложным и в данном случае следует апеллировать только к общим рассуждениям о возмездности договора. Если применительно постоянной ренты можно говорить об относительной эквивалентности, т.к. рентные платежи осуществляются в течение неопределенного времени и в конечном итоге обязательно наступит момент, когда их размер будет сопоставим с ценой переданного под выплату ренты имущества. Сложнее дело обстоит с пожизненной рентой. Срок уплаты рентных платежей в данном случае определен сроком жизни получателя ренты. Но каков он будет на самом деле (10, 20 или 100 лет) не может определить никто. В том числе и стороны договора ренты. Именно поэтому большинство исследователей отмечают алеаторный (рисковый) характер договора пожизненной ренты. Но эквивалентность в данном случае несомненно будет присутствовать, т.к. соответствующие риски лежат в равной степени на каждой из сторон договора: плательщик пожизненной ренты может заплатить получателю большую сумму, чем стоимость предмета ренты; в свою очередь получатель пожизненной ренты может получить значительно меньшую сумму, чем он выручил бы при продаже имущества в случае преждевременной кончины. По нашему мнению, эквивалентность при пожизненной ренте имеет условный характер и может быть фактически определена только в случае смерти получателя ренты, который выступит основанием прекращения соответствующих договорных отношений. Рассуждения об эквивалентности договора мены мы приводим особо не смотря на то, что в принципе согласны с утверждением М.И. Бару о том, что понятие возмездности и эквивалентности не совпадают. .

Значительно сложнее обстоит дело с платностью и бесплатностью передачи предмета ренты. Что это? Во-первых, насколько платность или бесплатность, дают основания для дифференциации отдельных положений статей ГК относительно постоянной ренты, во-вторых, влияют на возмездность или безвозмездность договора ренты в целом и, в-третьих, оправданность и необходимость субсидиарного применения к договору ренты положений о купле-продаже и дарении? В цивилистической литературе по этому поводу были различные мнения, но следует констатировать, что принципиальную оценку соответствующих проблем сделано не было.

Так, например, А. Мамаев, рассматривая только оправданность и целесообразность распространение на рентные отношения правил о купле-продаже, считает, что «устанавливая возможность применения к отношениям сторон по передаче имущества правил о купле-продаже, законодатель подразумевал прежде всего возложение на получателя ренты обязанностей по передаче имущества и ответственности за их неисполнение, иначе ссылка на нормы, регулирующие куплю-продажу, просто теряет смысл. Следовательно, в силу ст. 585 (Статья 585 ГК РК тождественна по своим положениям ст. 519 ГК РК.) получатель ренты является носителем не только прав, но и обязанностей, прежде всего обязанности передать плательщику ренты имущество, указанное в договоре. За неисполнение или ненадлежащее исполнение этих обязанностей получатель ренты несет ответственность, предусмотренную нормами о купле-продаже и дарении.

В других источниках встречаются просто противоречивые суждения. Например, в одном месте М.И. Брагинский указывает, что «бесспорным по сути всегда было и остается признание соответствующего договора (ренты - С.С.)… возмездным. При этом имеется в виду, что данный договор предполагает встречное удовлетворение в том же смысле, как и ст. 423 ГК. Речь идет о том, что сторона, предоставившая имущество, должна получать встречное удовлетворение в виде выплачиваемой ренты».

Несмотря на подчеркнутую категоричность суждения, уже в другом месте работы М.И. Брагинский утверждает прямо противоположное: «Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество служит полным, а во втором случае - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты… Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества в собственность плательщика под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором». Вот так, с одной стороны - рента возмездный договор, с другой - безвозмездный, причем это качество ренты презюмируется.

Другой исследователь рентных отношений В.С. Ем считает, что положения ст. 585 ГК влияют не возмездность или безвозмездность договора ренты, а на его юридическую природу. Автор полагает, что «договор ренты является реальным при передаче (отчуждении) движимого имущества под выплату ренты в собственность плательщика ренты бесплатно, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 32 ГК о договоре дарения. Договор ренты является консенсуальным в случаях, когда передача движимого имущества в собственность плательщика ренты осуществляется за плату, так как в этих случаях к отношениям по передаче применяются нормы гл. 30 ГК о договоре купли-продажи» Вместе с тем, сомнений в возмездном характере договора ренты у В.С. Ем не возникает.

Казахстанский цивилист Б.В. Покровский следующим образом разъясняет правила ст.519 ГК, «…по которой при передаче имущества за плату к отношениям сторон по его передаче и оплате применяются правила о договоре купли-продажи (глава 25 ГК), а при передаче имущества бесплатно - правила о договоре дарения (глава 27 ГК), если иное не установлено правилами комментируемой главы и не противоречит существу договора. При этом закон не предусматривает заключения двух или даже трех договоров (ренты и купли-продажи и (или) дарения), а только применение норм ГК о купле-продаже и дарении к единому договору ренты в отношении передачи имущества под выплату ренты. Следовательно, договор ренты - это единый самостоятельный договор, порождающий самостоятельное обязательство ренты, а не совокупность нескольких договоров, порождающих несколько самостоятельных обязательств. Поэтому при применении к передаче имущества под выплату ренты норм глав ГК о купле-продаже и дарении всегда следует учитывать, во-первых, соответствие этих норм нормам главы 28, а при их расхождении применять нормы главы 28 ГК о договоре ренты и, во-вторых, учитывать, не противоречат ли правила глав 25 и 27 ГК существу договора ренты. Ведь приобретение плательщиком ренты у ее получателя имущества за плату или бесплатно не опосредуется договорами купли-продажи или дарения, а осуществляется по договору ренты, который порождает обязанность выплаты плательщиком ренты в качестве встречного удовлетворения рентных платежей получателю ренты. Поэтому, например, к передаче имущества по договору ренты применяются нормы о форме договора ренты, а не о форме договоров купли-продажи или дарения».

Менее противоречивы и более последовательны рассуждения Р.А. Максоцкого о возмездном характере договора ренты. С одной стороны автор говорит о том, что «…совершенно не понятна позиция законодателя, по которой он включил в ГК ст. 585, смысл самой этой статьи, возможность ее применения на практике». С другой - автор приводит пример, в котором можно вести речь о безвозмездности договора ренты - дарении капитала, с тем, чтобы половина процентов по нему пожизненно выплачивалась дарителю.

Заслуживает также внимание один из критериев безвозмездности, предлагаемый Р.А. Максоцким вслед за А.А. Симолиным. Речь идет о ситуациях, когда в безвозмездных договорах происходит возложение одной стороной на другую обязанностей в свою пользу, или в пользу определенных или неопределенных третьих лиц, или вообще в «общеполезных» целях (т.н. modus). Правовым обоснованием того, что modus не превращает отношение сторон в возмездное, является то, что эта возложенная на сторону обязанность представляет собой ограничение (уменьшение) предоставленного другой стороной. Два критерия modus,a: а) указанная обязанность той стороны, которая обогащается по безвозмездным сделкам, должна исполняться единственно и исключительно из того, что дала другая сторона; б) в действиях той стороны, которая этот modus исполняет, должна быть тесная связь с тем, что предоставлено. Поэтому, заключает Р.А. Максоцкий, modus «…может быть выражен в деньгах только тогда, когда само предоставление той стороной, которая устанавливает modus, выражается так же в деньгах. Во всех остальных случаях, когда платеж ренты производиться в деньгах, но под отчуждение вещей, имущественных прав… правоотношение сторон будет возмездным».

Соглашаясь с большинством высказанных Р.А. Максоцким суждений, полагаем необходимым внести некоторые уточнения.

Прежде всего, по нашему мнению возмездность договора ренты очевидна во всех случаях, т.к. для нас не вызывает сомнений тот факт, что предметом договора ренты могут быть только вещи, т.е. следует ограничительно толковать термин «имущество», которым в ст. 517 ГК (и в других) обозначен соответствующий предмет. Во-первых, договор ренты, о чем мы уже говорили ранее, входит в группу обязательств по передаче имущества в собственность. Возможность установление права собственности на вещь не вызывает сомнений, а вот право собственности на деньги - здесь по крайней мере существует полярные точки зрения. По нашему убеждению, о праве собственности на деньги можно говорить весьма условно. Относительно юридической природы безналичных денег - речь может идти только о праве требования, например к банку. Применительно к наличным деньгам правильнее речь вести о фактическом обладании ими. Деньги не имеют практически никакого потребительского значения (за исключением может быть их коллекционирования), они выступают средством платежа, всеобщим эквивалентом и т.п., рассмотрение денег в качестве вещей по нашему мнению юридически некорректно. Что касается возможности установление права собственности на имущественные права, то с точки зрения континентальной правовой системы это просто невозможно и формула «право собственности на имущественное право» выглядит по меньшей мере абсурдной.

Второе важное уточнение касается юридической квалификации положений ст. 519 ГК. По нашему мнению, передача имущества под выплату ренты за плату или без таковой следует рассматривать в качестве первоначального рентного платежа, который, при его наличии, свидетельствует об исполнении договора ренты. При отсутствии такового, в современной интерпретации - передача имущества под выплату ренты бесплатно, рентные платежи осуществляются согласно договора и в этом случае, по всей логике вещей, их размер должен быть выше, чем в первом. Соответственно высказанной позиции требует соответствующего изменения формулировка п. 1 ст. 519 ГК. Правила же п. 2 ст. 519 в этом случае вовсе утрачивают какой-либо юридический смысл и поэтому должны быть исключены из ГК. Другой возможный вариант заключается в правиле, отсылающем к положениям ст. 385 ГК о цене договора.

Еще одним важным моментом является изменение правил ст.ст. 528 и 529 ГК. Мы полагаем, что ориентиром относительно выкупной цены постоянной ренты должно стать не сумма годовых рентных платежей, а стоимость конкретной вещи. В данном случае, следует учесть, с одной стороны - произведенные плательщиком ренты платежи, с другой - стоимость имущества, переданного под выплату ренты. Расчетная формула в этом случае может быть такой: выкупная цена = стоимость вещи - рентные платежи, произведенные плательщиком ренты. Подобное правило а) может быть сформулировано в виде диспозитивного правила, если иное предусмотрено соглашением сторон, б) созвучно существующим положениям ст. 385 ГК, в) характерно для юридической конструкции всех обязательств по передаче имущества в собственность.

Весьма интересным в плане его теоретического осмысления является такой инструмент рентного договора как выкуп ренты.

Речь идет о действии, совершаемом плательщиком ренты и направленном на прекращение его обязательства по выплате рентных платежей.

Законодателем предусмотрено два способа выкупа ренты:

По инициативе плательщика ренты;

По требованию ее получателя.

В зависимости от того, по чьей инициативе производится выкуп ренты, последний выступает своего рода гарантией прав соответственно либо плательщика ренты, либо ее получателя.

Наиболее простым, с точки зрения уяснения правовой природы выкупа ренты, является выкуп, осуществляемый по инициативе плательщика ренты. Пунктом 2 статьи 367 ГК РК предусматривается возможность прекращения обязательства по требованию одной из сторон. И в рассматриваемой ситуации выкуп ренты действительно является прекращением обязательства по уплате рентных платежей и в целом всего рентного договора.

Поскольку выкуп ренты представляет собой уплату выкупной цены (денежной суммы согласованной сторонами в рентном договоре или определяемой в соответствии с нормами ГК РК), и представляет собой часть обязательства по выплате ренты, последнее в этом случае следует рассматривать как альтернативное обязательство. Выкуп ренты в этом случае является добровольным исполнением гражданско-правовой обязанности. В соответствии с ГК РК надлежащее исполнение является основанием прекращения обязательства по выплате рентных платежей и одновременно рентного договора в целом.

Выкуп ренты по инициативе плательщика сформулирован законодателем как право плательщика: пункт 3 статьи 526 ГК РК говорит о ничтожности условия о недопустимости выкупа постоянной ренты.

В случае, когда выкуп ренты производится по требованию получателя ренты все намного сложнее. Требование получателя о выкупе ренты может быть заявлено в связи нарушением обязательств, взятых на себя плательщиком по настоящему договору. К числу таковых из упомянутых законодателем в статье 527 ГК РК относится случай, когда плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год (этот срок может быть изменен в рентном договоре).

Коль скоро требование о выкупе заявляется рентополучателем в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком обязательств, выкуп ренты в указанном случае следует рассматривать, на мой взгляд, как меру оперативного воздействия. Действия получателя ренты состоят в одностороннем изменении договорного условия о содержании (замена исполнения),допустимом в силу закона. Рентный договор в этой ситуации прекратится так же, как в предыдущем случае, надлежащим исполнением, которое состоит в добровольной выплате плательщиком ренты выкупной цены.

Поскольку исполнение рентного договора, как уже не раз отмечалось, производится, как правило, в течение длительного периода, в реальной жизни могут возникнуть различные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что имущественное положение должника ухудшилось настолько, что дальнейшая выплата рентных платежей в размере и в сроки, установленные рентным договором, невозможна. В этом случае, как и в случае, когда плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты, получатель вправе требовать выкупа ренты. Выкуп ренты, как и в приведенных ранее случаях, влечет прекращение договора. Односторонний отказ получателя от договора путем заявления требования о выкупе ренты в этих случаях выступает в качестве меры оперативного воздействия отказного характера, которая применяется непосредственно получателем ренты как управомоченным субъектом и направлена на недопущение (уменьшение) его убытков в связи с неисполнением договора.

Передача плательщиком рентного капитала в собственность нескольких лиц и (или) его раздел между ними дает получателю право требовать выкупа ренты. В данном случае плательщиком ренты не допущены никакие нарушения прав получателя, поскольку он вправе как собственник распоряжаться принадлежащим ему имуществом, но требование о выкупе может быть заявлено получателем. В этой ситуации требование получателя о выкупе ренты является допустимым в силу закона односторонним изменением договора. Факт появления множественности лиц на стороне рентного должника (плательщика) является основанием для одностороннего изменения договора по требованию рентного кредитора (получателя)

Все изложенное выше относится только к договору постоянной ренты: указанная разновидность рентного договора действует бессрочно и в какой-то момент может стать неприемлемой для одной из сторон в силу причин фактического, экономического или правового характера.

Если в рамках договора постоянной ренты выкуп может рассматриваться как одностороннее изменение договора или как мера оперативного воздействия, то в рамках договора пожизненной ренты законодатель предусматривает возможность выкупа лишь в случае существенного нарушения договора, приравнивая такого рода выкуп к расторжению договора. Последствием такого расторжения будет, в отличие от общего правила, не возмещение убытков, а уплата выкупной цены, которую можно рассматривать как альтернативную неустойку.

В статье 539 ГК РК законодатель вновь возвращается к понятию «прекращение договора». В случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по договору пожизненного содержания с иждивением допускается возврат рентного капитала или выплата выкупной цены, которая не подлежит уменьшению на сумму расходов, понесенных плательщиком, и выступает здесь как цена (денежный эквивалент) имущества, переданного под выплату ренты. Стоимость имущества, переданного под выплату ренты (выкупная цена), является в данном случае штрафной неустойкой.

← Вернуться