На цели приобретения объекта недвижимости. Основание приобретения прав на недвижимое имущество - договоры и сделки

Пункт 1 ст. 8 ГК РФ устанавливает девять оснований возникновения гражданских прав и обязанностей . В пункте 2 этой статьи содержится правило, согласно которому "права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Означает ли это, что вещное право на недвижимое имущество по всем вышеуказанным основаниям возникает с момента регистрации? Представляется, что это не так. Не случайно в п. 2 ст. 8 ГК РФ имеется оговорка: "если иное не установлено законом".

Наиболее распространенным основанием приобретения прав на недвижимое имущество являются договоры или иные сделки (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ).

Но прежде чем перейти к анализу значения регистрации для прав, возникающих на основании сделок, нужно отметить ряд важных моментов.

1. На основании сделок могут возникать различные по своей природе права на недвижимое имущество: вещные права (права собственности, хозяйственного ведения, залога, право пользования жилым помещением члена семьи собственника); права, имеющие обязательственную природу (право пользования на основании договоров аренды, найма, безвозмездного пользования, право доверительного управления и др.). При этом, как показывает анализ законодательства, вопрос о правовом значении регистрации для каждой из групп прав и для различных прав в рамках каждой группы решается неодинаково.

2. Необходимо различать правовое значение регистрации: а) для заключения сделки; б) для действительности сделки; в) для возникновения права на основании сделки. Будучи тесно взаимосвязаны между собой, эти аспекты требуют, тем не менее, индивидуального подхода. Вполне очевидным является тот факт, что незаключенная или недействительная сделка не может привести к возникновению права, однако в ряде случаев без государственной регистрации заключенная и действительная сделка также не приводит к этому результату.

Вопрос о регистрации сделок будет рассмотрен в разделе, посвященном объектам регистрации *(219). Здесь же рассмотрим сделки отчуждения как основание возникновения вещных прав на недвижимость.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Из этого можно сделать вывод, что момент возникновения права на недвижимое имущество связан с государственной регистрацией во всех случаях, когда отчуждение подлежит такой регистрации, однако из этого правила законом могут быть сделаны исключения.

Для уяснения смысла этой нормы нужно определиться по двум вопросам:

а) что законодатель понимает под "отчуждением" и б) каков перечень случаев, когда отчуждение подлежит государственной регистрации.

Решение первого вопроса является далеко не однозначным. Отчуждение можно было бы определить как действие или процесс, в результате которого происходит смена собственника имущества.

Рассматривая в кассационном порядке дело об обжаловании отказа Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в своем определении указала, что "понятия "отчуждения недвижимости" и "переход права собственности на недвижимость" по существу имеют одинаковое значение". Суд признал "неосновательными доводы представителя ГБР о том, что под отчуждением недвижимого имущества следует понимать передачу имущества приобретателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем означает вступление покупателя во владение недвижимостью. Поэтому переход к покупателю права владения недвижимостью не равнозначен переходу права собственности на недвижимость и может иметь место раньше или позже отчуждения имущества. Момент перехода права собственности на недвижимость совпадает с моментом регистрации ее отчуждения, а момент перехода владения - с моментом подписания сторонами передаточного акта" *(220).

Таким образом, в соответствии с изложенной позицией отчуждение представляется синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому *(221). Соответственно, общим для такого основания возникновения прав как сделки отчуждения, независимо от вида этих сделок, является то, что правило п. 2 ст. 8 ГК РФ действует в данном случае без исключений - права из таких сделок возникают с момента регистрации этих прав, т.е. регистрация имеет в этом случае правообразующее значение.

Предварительный договор купли-продажи
квартиры/долей в праве собственности на квартиру _________________, «___» ____ две тысячи ____ года.гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, (в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения), паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 200__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 200__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________) (_____________(наименование юридического лица), зарегистрированное_________(местонахождение)______в лице_________, действующего на основании__________(устава, доверенности)
именуемый в дальнейшем Сторона-1, Продавец, с одной стороны,
гр._________________, ____ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, (в лице законного представителя/с согласия законного представителя/опекуна гр.________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения), паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 200__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, (в лице гр. ______________________ пол, гражданство РФ, место рождения: ____, _____ года рождения, паспорт серия ____№ ______, выдан_______ «__»_____ 200__ года, код подразделения ______, зарегистрированный по адресу: ____________ область, г. _____, улица _________, дом ___, квартира____, действующий/действующая на основании доверенности от ____________ зарегистрированной в реестре за номером ____________ , выданной нотариусом _____________________ , бланк _____________), именуемый в дальнейшем Сторона-2, Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор (далее по тексту-Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора.
1.1. Стороны договорились о подготовке и заключении в последующем основного договора купли-продажи недвижимого имущества (далее по тексту – Договор купли-продажи): (____ комнатной квартиры) (долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью ____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м. (далее по тексту – Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.

1.2. Указанный Объект принадлежит Стороне-1 на праве___ собственности на основании _____,о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним____ сделана запись №____, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______.

2.Существенные условия Договора купли-продажи.
2.1. Стороны договорились заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества, указанного в п. 1.1 Договора, на следующих условиях:
2.1.1. Продавец продает, а Покупатель покупает недвижимое имущество (____ комнатной квартиры) (долей _____ (количество прописью) в праве общей долевой собственности на _____ комнатную квартиру), расположенной/ую по адресу: РФ,_____, общей площадью____ кв.м., в т.ч. жилая____ кв.м. (далее по тексту – Объект), по которому Сторона-1 будет выступать Продавцом, а Сторона-2 – Покупателем недвижимого имущества.
(В пользование Покупателя переходит комната №____ площадью___.
В пользование Продавца остается комната №____ площадью___. (указывается в случае, если в пользование Продавца остается комната.)
Указанный Объект принадлежит Продавцу на праве___ собственности на основании _____,о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним____ сделана запись №____, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности, выданным ______.
2.1.2. Стоимость Объекта составляет_____ (___) рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
2.1.3. Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости Объекта:
(Расчеты по сделке купли-продажи Объекта недвижимости производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.)
(Часть стоимости в сумме ________ (___) руб. ___коп. оплачивается за счёт собственных денежных средств Покупателя.)
(Часть стоимости оплачивается за счет средств социальной выплаты, предоставленной___(ФИО), в соответствии______ (вписывается основание предоставления социальной выплаты.)
Оставшаяся часть стоимости Объекта в сумме _________ (___) руб.____коп. оплачивается за счёт целевых кредитных денежных средств, предоставляемых Покупателю Открытым акционерным обществом «Сбербанк России» ОГРН …, ИНН …, КПП …, расчетный счет № …, к/с № … в …, БИК …., местонахождение: …, почтовый адрес: … (сокращенное наименование ОАО «Сбербанк России») (далее-Банк) в соответствии с Кредитным договором, заключенным в ____________________.

Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты Объекта осуществляется (не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи Объекта недвижимости в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и перехода права собственности к покупателю (ям)) (не ранее дня подписания сторонами основного договора купли-продажи Объекта недвижимости) (не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи Объекта недвижимости и его ипотеки в силу закона в пользу Банка в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
2.1.4. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Объект считается находящимся в залоге (ипотеке) у Банка на основании ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. При регистрации права собственности Покупателя на Объект одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) Объекта. Залогодержателем является ОАО «Сбербанк России» как Банк, предоставивший кредит на приобретение недвижимости, а Залогодателем – Покупатель.
Права Залогодержателя (Банка) согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. удостоверяются Закладной.
(За счет кредитных денежных средств оплачивается приобретение Объекта недвижимости с неотделимыми улучшениями Объекта недвижимости.)
2.1.5. Стороны установили, что с момента передачи Объекта Покупателю и до его полной оплаты Объект не будет считаться находящимся в залоге у Продавца согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ.
2.1.6. Продавец обязуется передать Объект в том качественном состоянии, каком он есть на день подписания Договора.
2.1.7. Покупатель обязуется отчуждать, передавать в последующую ипотеку, иным образом распоряжаться объектом недвижимости, производить перепланировку и переустройство жилого помещения только с предварительного письменного согласия Залогодержателя (Банка)
2.1.8. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача Объекта осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту в срок до___________(указывается срок).
2.1.9. На момент подписания Договора в объекте недвижимости зарегистрированы/ зарегистрированные лица отсутствуют ______(указывается ФИО, дата рождения). Сторона -1 обязуется обеспечить снятие указанных лиц с регистрационного учета до________ (указывается срок).
2.1.10. Покупатель приобретает право собственности на Объект с момента государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности в установленном законом порядке.
2.11. Расходы по государственной регистрации Договора купли-продажи и перехода права собственности несет ________.

3. Сроки реализации намерений сторон и гарантии.
3.1. Настоящий Договор является предварительным и содержит основные условия Договора купли-продажи, который будет заключен в последующем.
3.2. Стороны обязуются заключить Договор купли-продажи не позднее_____ 20___ года. До указанной даты Сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении Объекта.
3.3. Сторона-1 гарантирует, что на момент подписания Договора Продавец является полноправным и законным собственником Объекта. Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

4.Заключительные положения.
4.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до вступления в силу основного договора купли-продажи.
4.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых находится у Стороны-1, один – у Стороны-2.

ПОДПИСИ СТОРОН:
Сторона-1

Сторона-2

Если к вам пришел покупатель, у которого - ипотечный кредит Сбербанка, необходимо заполнить бланк предварительного договора. Этот договор и ряд необходимых справок и документов явится основанием для заключения кредитного договора между банком и покупателем.

А при наличии кредитного договора уже можно заключать основной договор купли-продажи и регистрировать право собственности на имя покупателя. После чего - продавец получит деньги за свое имущество.

Ниже - образец предварительного договора для Тульского региона, а вот - предварительный и основной договор для Орловской области (мне такая схема для ипотеки Сбера больше нравится - и по смыслу, и по структуре).

Список документов для Сбербанка по ипотеке (от Продавца)

Подлинники

1. Отчет о рыночной стоимости (первичный экземпляр) - заказать может собственник, но оплачивает, традиционно, покупатель, потому что продавцу этот отчет для продажи не нужен, покупателю без ипотеки он легко продаст и без оценки;
2. Справка из регистрационного центра (действует 30 дней) первичный - это выписка из ЕГРП на объект недвижимости, заказать может кто угодно (не обязательно собственник) в любом регионе;
3. Справка из ЖЭУ. Первичный (справка называется - Выписка из поквартирной карточки или Выписка из домовой книги. Содержит информацию о собственнике, правоустанавливающих документах, зарегистрированных лицах - прописка и т.д. Выдает паспортист);
4. Предварительный договор (пример заполнения будет ниже).

Копии

1. Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
2. Договор основания (прописан в свидетельстве) - это правоустанавливающий документ, указанный в первом абзаце свидетельства о праве собственности;
3. Паспорт (Лицо и прописка) - первая страница паспорта продавца с фото и разворот с пропиской/регистрацией.

Пример заполнения бланка предварительного договора купли-продажи для Сбербанка (Тула, Тульская область)

Образец текста вписан жирным шрифтом, для удобства и сравнения можете скачать пустой, Бланк предварительного договора купли-продажи - ипотека Сбербанка - Тула.

Договор заполняется от руки (лучше - синей шариковой ручкой и разборчиво). Подписывается обеими сторонами договора: полностью фамилия-имя-отчество + подпись.

В других регионах делают традиционный договор, более похожий на основной договор. Но если тульскому Сбербанку так удобно, то заполним такую упрощенную форму предварительного договора, потренируемся писать ручкой.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Иванов Иван Иванович

Паспорт серия 70 01 № выдан отделением УФМС по Тульской области в Центральном районе г. Тула

г. Тула, ул. Свободы, д. 15, кв. 8

Именуемый(ая)в дальнейшем «Продавец», и Петров Петр Петрович

Паспорт серия 71 01 № выдан отделением УФМС по Тульской области в Привокзальном районе г. Тула

«» апреля 2011 года

Состоящий(ая) на регистрационном учете по адресу: г. Тула, проспект Ленина, д. 48, кв. 23, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать Покупателю ____ комнатную квартиру, дом, комнату – нужное подчеркнуть - (далее по тексту – Объект недвижимости), расположенный по адресу: г. Тула, ул. Первомайская, д. 7, кв. 54, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается: Свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АБ № , выданным Управлением Росреестра по Тульской области (см. информацию в свидетельстве) 02 мая 2012 года;

2. Продавец продает Покупателю указанный в п.1 Объект недвижимости за 1345000= (Один миллион триста сорок пять тысяч) рублей.

Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

3. В счет причитающейся по договору купли-продажи суммы Покупатель передал(а) Продавцу аванс в размере 150000= (Сто пятьдесят тысяч) рублей.

4. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 12 июля 2012 года (примерно, 2 недели с момента заключения предварительного договора. Если все получится быстрее, сделку можно делать раньше, но не позднее).

5. Продавец обязуется, вплоть до подписания Сторонами основного договора купли-продажи, Объект недвижимости, указанный в п.1 настоящего договора, никому не продавать, не дарить, не закладывать, не допускать ареста и возникновения споров по ней (нему). Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении Объекта недвижимости в залоге, под запрещением (арестом), а также об обременении его каким-либо образом к моменту подписания основного договора купли-продажи.

6. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю

7. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством, за исключением случая отказа «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю

8. В вышеуказанном объекте недвижимости на регистрационном учете состоят: Иванова Татьяна Михайловна. Указанные лица подлежат снятию с регистрационного учета не позднее чем через 2(два) месяца с даты подписания основного договора купли-продажи Объекта недвижимости.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю. В случае отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю настоящий договор прекращает свое действие.

10. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11. Прочие условия: В основном договоре купли-продажи предусмотреть следующие условия:

• часть стоимости Объекта недвижимости оплачивается Покупателем за счет кредитных средств Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тульского отделения №8604 Сбербанка России ОАО, далее по тексту «Банк» (с указанием суммы кредита, а также при наличии – номера и даты кредитного договора);
• (в случае если Продавцом является юридическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости производится не ранее дня подписания сторонами основного договора купли-продажи Объекта недвижимости

• (в случае если Продавцом является физическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита производится не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи Объекта недвижимости в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект недвижимости;
• залогодержателем по данному залогу является Банк.
• права залогодержателя удостоверяются закладной

Продавец _______________________________________ Покупатель _____________________________________

Какие документы необходимы для основного договора купли-продажи и регистрации

Это то, что вы должны взять в банке для регистрации:

• Кредитный договор;
• Закладная в пользу банка;
• Примерный график платежей по кредитному договору;
• Отчет о рыночной стоимости (заверенный печатью + копия - заранее прошить, но не заверять).

Кроме того, для регистрации договора купли-продажи с ипотекой потребуется:

• Договор купли-продажи (основной) - 4 экземпляра;
• Выписка из поквартирной карточки (ЖЭУ, паспортист);
• Согласие супруга на покупку, продажу (если приобреталось возмездно в период брака и если у покупателя есть жена/муж и ни у кого нет брачного договора);
• Паспорта всех участников сделки и их присутствие (либо доверенные лица с доверенностями и своим паспортом);
• Квитанции об оплате госпошлины (за переход права).

Как идет процесс оформления покупки жилья по ипотеке

1. Сбор необходимых для кредита документов со стороны Покупателя.
2. Одобрение банка - банк сообщает, что даст кредит.
3. Сбор документов со стороны Продавца + подписание предварительного договора. Предоставление всего комплекта в банк
4. Одобрение договора банком, заключение кредитного договора (покупатель-банк).
5. Составление и подписание основного договора купли-продажи по ипотеке. Сдача на государственную регистрацию в Росреестр.
6. Регистрация перехода права собственности по договору с ипотекой - 5 рабочих дней (7-8 календарных).
7. Получение свидетельства о праве собственности на имя покупателя с залогом в пользу банка.
8. Оплата стоимости жилья Продавцу (от 1 до 5 дней обычно).

Если у вас есть другие вопросы по оформлению договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка - спрашивайте. Полезная информация: особенности договора купли-продажи квартиры после 1 марта 2013 года.

Кратко о предварительном договоре для Сбербанка (другие регионы)

Общий смысл предварительного договора для Сбербанка из других регионов таков: текст такой же, как в основном договоре купли-продажи с указанием, что часть средств оплачивается за счет кредита, получаемого Покупателем в ОАО Сбербанк России (в пятидневный срок с момента гос. регистрации договора купли-продажи), только нет номера кредитного договора и подробного описания его существенных условий (потому что кредитного договора пока нет, он заключается между Покупателем и Сбербанком после предъявления и согласования текста предварительного договора купли-продажи).

Там прописывается, что Залогодержателем является банк, а Продавец согласен на то, что объект недвижимости не находится у него в залоге до полной оплаты (ну вы понимаете, двух залогов тут быть не может. Если будет залог в пользу Продавца, а не банка, банк не даст кредит Покупателю).

После одобрения Сбербанком текста предварительного договора купли-продажи, в основной вписываются все недостающие сведения:

• реквизиты кредитного договора;
• кто его заключил от лица банка и от лица заемщика (могут быть созаемщики, тогда остальные созаемщики, не являющиеся покупателями по договору купли-продажи тоже перечисляются в договоре) на основании чего при этом действовал;
• процентная ставка ипотеки;
• срок, на который взят кредит;
• какими платежами (например, аннуитентными) и с какой периодичностью вносятся;
• место заключения договора (наименование доп. офиса какого банка и его точный адрес. Узнайте заранее адрес офиса Сбербанка, где берете кредит, в кредитном договоре этих сведений нет. Потому что вы заключаете договор с ОАО Сбербанк (Москва), а не его доп. офисом.

____________________

Если вам была полезна эта юридическая консультация, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.

Если к вам пришел покупатель, у которого — ипотечный кредит Сбербанка, необходимо заполнить бланк предварительного договора. Этот договор и ряд необходимых справок и документов явится основанием для заключения кредитного договора между банком и покупателем.

А при наличии кредитного договора уже можно заключать основной договор купли-продажи и регистрировать право собственности на имя покупателя. После чего — продавец получит деньги за свое имущество.

Ниже — образец предварительного договора для Тульского региона, а вот — (мне такая схема для ипотеки Сбера больше нравится — и по смыслу, и по структуре).

Список документов для Сбербанка по ипотеке (от Продавца)

Подлинники

1. Отчет о рыночной стоимости (первичный экземпляр) — заказать может собственник, но оплачивает, традиционно, покупатель, потому что продавцу этот отчет для продажи не нужен, покупателю без ипотеки он легко продаст и без оценки;
2. Справка из регистрационного центра (действует 30 дней) первичный — это на объект недвижимости, заказать может кто угодно (не обязательно собственник) в любом регионе;
3. Справка из ЖЭУ. Первичный (справка называется — Выписка из поквартирной карточки или Выписка из домовой книги. Содержит информацию о собственнике, правоустанавливающих документах, зарегистрированных лицах — прописка и т.д. Выдает паспортист);
4. Предварительный договор (пример заполнения будет ниже).

Копии

1. Свидетельство о собственности на объект недвижимости;
2. Договор основания (прописан в свидетельстве) — это правоустанавливающий документ, указанный в первом абзаце свидетельства о праве собственности;
3. Паспорт (Лицо и прописка) — первая страница паспорта продавца с фото и разворот с пропиской/регистрацией.

Пример заполнения бланка предварительного договора купли-продажи для Сбербанка (Тула, Тульская область)

Образец текста вписан жирным шрифтом, для удобства и сравнения можете скачать пустой, .

Договор заполняется от руки (лучше — синей шариковой ручкой и разборчиво). Подписывается обеими сторонами договора: полностью фамилия-имя-отчество + подпись.

В других регионах делают традиционный договор, более похожий на основной договор. Но если тульскому Сбербанку так удобно, то заполним такую упрощенную форму предварительного договора, потренируемся писать ручкой.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Иванов Иван Иванович

Паспорт серия 70 01 № 545976 выдан отделением УФМС по Тульской области в Центральном районе г. Тула

г. Тула, ул. Свободы, д. 15, кв. 8

Именуемый(ая)в дальнейшем «Продавец», и Петров Петр Петрович

Паспорт серия 71 01 № 555777 выдан отделением УФМС по Тульской области в Привокзальном районе г. Тула

«20 » апреля 2011 года

Состоящий(ая) на регистрационном учете по адресу: г. Тула, проспект Ленина, д. 48, кв. 23, именуемый(ая) в дальнейшем «Покупатель», совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец обязуется продать Покупателю __1 __ комнатную квартиру , дом, комнату – нужное подчеркнуть — (далее по тексту – Объект недвижимости), расположенный по адресу: г. Тула, ул. Первомайская, д. 7, кв. 54, принадлежащий ему на праве собственности, что подтверждается: Свидетельством о государственной регистрации права серии 71-АБ № 622444 , выданным Управлением Росреестра по Тульской области (см. информацию в свидетельстве ) 02 мая 2012 года;

2. Продавец продает Покупателю указанный в п.1 Объект недвижимости за 1345000= (Один миллион триста сорок пять тысяч) рублей.

Указанная цена, установленная соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не подлежит.

3. В счет причитающейся по договору купли-продажи суммы Покупатель передал(а) Продавцу аванс в размере 150000= (Сто пятьдесят тысяч) рублей.

4. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи не позднее 12 июля 2012 года (примерно, 2 недели с момента заключения предварительного договора. Если все получится быстрее, сделку можно делать раньше, но не позднее ).

5. Продавец обязуется, вплоть до подписания Сторонами основного договора купли-продажи, Объект недвижимости, указанный в п.1 настоящего договора, никому не продавать, не дарить, не закладывать, не допускать ареста и возникновения споров по ней (нему). Продавец несет ответственность за сокрытие сведений о нахождении Объекта недвижимости в залоге, под запрещением (арестом), а также об обременении его каким-либо образом к моменту подписания основного договора купли-продажи.

6. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи, другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор купли-продажи, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю

7. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора купли-продажи, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством, за исключением случая отказа «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю

8. В вышеуказанном объекте недвижимости на регистрационном учете состоят: Иванова Татьяна Михайловна. Указанные лица подлежат снятию с регистрационного учета не позднее чем через 2(два) месяца с даты подписания основного договора купли-продажи Объекта недвижимости.

9. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств, за исключением случая отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю. В случае отказа ОАО «Сбербанк России» в предоставлении кредита Покупателю настоящий договор прекращает свое действие.

10. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

11. Прочие условия: В основном договоре купли-продажи предусмотреть следующие условия:

• часть стоимости Объекта недвижимости оплачивается Покупателем за счет кредитных средств Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице Тульского отделения №8604 Сбербанка России ОАО, далее по тексту «Банк» (с указанием суммы кредита, а также при наличии – номера и даты кредитного договора);
• (в случае если Продавцом является юридическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита в счет оплаты стоимости приобретаемого объекта недвижимости производится не ранее дня подписания сторонами основного договора купли-продажи Объекта недвижимости

• (в случае если Продавцом является физическое лицо) передача Продавцу денежных средств в сумме выдаваемого кредита производится не ранее дня государственной регистрации основного договора купли-продажи Объекта недвижимости в территориальных органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии;
• Объект недвижимости находится в залоге у Банка с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Объект недвижимости;
• залогодержателем по данному залогу является Банк.
• права залогодержателя удостоверяются закладной

Продавец _______________________________________ Покупатель _____________________________________

Какие документы необходимы для основного договора купли-продажи и регистрации

Это то, что вы должны взять в банке для регистрации:

• Кредитный договор;
• Закладная в пользу банка;
• Примерный график платежей по кредитному договору;
• Отчет о рыночной стоимости (заверенный печатью + копия — заранее прошить, но не заверять).

Кроме того, для регистрации договора купли-продажи с ипотекой потребуется:

• Договор купли-продажи (основной) — 4 экземпляра;
• Выписка из поквартирной карточки (ЖЭУ, паспортист);
• Согласие супруга на покупку, продажу (если приобреталось возмездно в период брака и если у покупателя есть жена/муж и ни у кого нет брачного договора);
• Паспорта всех участников сделки и их присутствие (либо доверенные лица с доверенностями и своим паспортом);
• Квитанции об оплате госпошлины (за переход права).

Как идет процесс оформления покупки жилья по ипотеке

1. Сбор необходимых для кредита документов со стороны Покупателя.
2. Одобрение банка — банк сообщает, что даст кредит.
3. Сбор документов со стороны Продавца + подписание предварительного договора. Предоставление всего комплекта в банк
4. Одобрение договора банком, заключение кредитного договора (покупатель-банк).
5. Составление и подписание основного договора купли-продажи по ипотеке. Сдача на государственную регистрацию в Росреестр.
6. Регистрация перехода права собственности по договору с ипотекой — 5 рабочих дней (7-8 календарных).
7. Получение свидетельства о праве собственности на имя покупателя с залогом в пользу банка.
8. Оплата стоимости жилья Продавцу (от 1 до 5 дней обычно).

Если у вас есть другие вопросы по оформлению договора купли-продажи с ипотекой Сбербанка — спрашивайте. Полезная информация: .

Кратко о предварительном договоре для Сбербанка (другие регионы)

Общий смысл предварительного договора для Сбербанка из других регионов таков: текст такой же, как в основном договоре купли-продажи с указанием, что часть средств оплачивается за счет кредита, получаемого Покупателем в ОАО Сбербанк России (в пятидневный срок с момента гос. регистрации договора купли-продажи), только нет номера кредитного договора и подробного описания его существенных условий (потому что кредитного договора пока нет, он заключается между Покупателем и Сбербанком после предъявления и согласования текста предварительного договора купли-продажи).

Там прописывается, что Залогодержателем является банк, а Продавец согласен на то, что объект недвижимости не находится у него в залоге до полной оплаты (ну вы понимаете, двух залогов тут быть не может. Если будет залог в пользу Продавца, а не банка, банк не даст кредит Покупателю).

После одобрения Сбербанком текста предварительного договора купли-продажи, в основной вписываются все недостающие сведения:

• реквизиты кредитного договора;
• кто его заключил от лица банка и от лица заемщика (могут быть созаемщики, тогда остальные созаемщики, не являющиеся покупателями по договору купли-продажи тоже перечисляются в договоре) на основании чего при этом действовал;
• процентная ставка ипотеки;
• срок, на который взят кредит;
• какими платежами (например, аннуитентными) и с какой периодичностью вносятся;
• место заключения договора (наименование доп. офиса какого банка и его точный адрес. Узнайте заранее адрес офиса Сбербанка, где берете кредит, в кредитном договоре этих сведений нет. Потому что вы заключаете договор с ОАО Сбербанк (Москва), а не его доп. офисом.

Может, еще что-то упустила, вот, тогда там все будет очевидно и понятно. Для тех, кому срочно нужна консультация по образцу такого договора либо сделать договор для Сбербанка, пишите в комментариях или на почту.

____________________

Если вам была полезна эта , нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание , то есть причину (источник ) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности , такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру могут быть:

1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была );
2. Договор с Застройщиком , или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на );
3. Договор купли-продажи , или Договор мены (если квартира была куплена на );
4. Справка о выплаченном пае (если );
5. Свидетельство о праве на наследство (если );
6. Договор дарения (если );
7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа );
8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду );
9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка );
10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под ).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

← Вернуться