Юридическая защита Ваших жилищных правг. Геленджик г

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА ПО ЖИЛИЩНЫМ ДЕЛАМ

(Особенности применения нового Жилищного кодекса)

В соответствии с планом работы Ульяновского областного суда на первое полугодие 2006 года проведено обобщение судебной практики по рассмотрению жилищных споров районными (городскими) судами области за 2005 год и применению норм нового Жилищного кодекса, регулирующих отношения, связанные с осуществлением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

Изучение дел показало, что в большинстве случаев суды правильно разрешают дела по жилищным спорам, принимаемые решения соответствуют закону.

Вместе с тем отдельными судами допускаются ошибки при разрешении споров, вытекающих из жилищных правоотношений. Характерные примеры правильного и ошибочного толкования норм Жилищного кодекса, а также спорные вопросы по данным правоотношениям приведены ниже.

Переустройство и перепланировка жилого помещения.

Статьями 25 - 29 ЖК РФ предусмотрены виды и основания переустройства и перепланировки жилого помещения нанимателем либо собственником жилого помещения, порядок действий и согласования заинтересованных лиц, последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Согласно действовавшим ранее Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (в настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускается. Также не допускается перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

В качестве примера правильного рассмотрения дела можно привести рассмотренное Ленинским районным судом г. Ульяновска дело по иску Семеновых к администрации (мэрии) г. Ульяновска об узаконении самовольной перепланировки в занимаемой ими по договору социального найма двухкомнатной квартире. Без оформления разрешения ими была произведена самовольная перепланировка - увеличена жилая площадь за счет кладовой и коридора, увеличена площадь кухни за счет жилой площади. Отделом муниципального строительного контроля администрации (мэрии) г. Ульяновска истцам было отказано в узаконении перепланировки

Как было установлено судом и следует из рабочего проекта, подготовленного по факту перепланировки ООО «Бэст-Проект», при выполнении перепланировки капитальные стены затронуты не были, сама перепланировка выразилась в переносе и разборке межкомнатных перегородок. До перепланировки общая площадь квартиры составляла 41,53 кв.м, в том числе жилая - 27,82 кв.м, после перепланировки общая площадь квартиры составляет 41,92 кв.м, в том числе жилая - 32,93 кв.м.

Согласно техническому паспорту, помещение в перепланированном состоянии было осмотрено представителями Комитета ЖКХ и энергетики администрации (мэрии) г. Ульяновска, Отдела государственного пожарного надзора и ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ульяновской области, согласовавшими имеющиеся изменения. Указанными органами дано подтверждение соответствия жилого помещения в перепланированном состоянии санитарным и противопожарным нормам, из чего следует, что сохранение перепланировки не может привести к негативным последствиям, указанным в ст. 29 ЖК РФ. Условия проживания граждан в результате последовавшего увеличения истцами жилой площади своей квартиры также не ухудшаются. С учетом этих обстоятельств Ленинский районный суд г. Ульяновска не усмотрел оснований для отказа в иске и решением от 11.10.2005 заявленные исковые требования удовлетворил.

Помимо этого суд обоснованно вынес частное определение в адрес главы муниципального образования «Город Ульяновск» по фактам выявленных недостатков в работе органа местного самоуправления в сфере жилищного законодательства. При этом в определении судом отражено, что отделом муниципального строительного контроля администрации (мэрии) г. Ульяновска истцам было необоснованно отказано в узаконении перепланировки, несмотря на то, что ими были представлены необходимые документы, подтверждающие соответствие перепланированного помещения строительным, санитарным и противопожарным нормам и требованиям.

По смыслу главы 4 ЖК РФ переустройство либо перепланировка жилых помещений должны быть согласованы с органом местного самоуправления, независимо от того, является ли переустройство и перепланировка планируемой или уже фактически выполнена.

Пунктом 4 статьи 29 ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда. Однако такое решение может быть принято судом при обжаловании заявителем в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 27 ЖК РФ решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Либо, как это следует из смысла п. 5 ст. 29 ЖК РФ, по соответствующему иску органа местного самоуправления к лицам, осуществившим самовольное переустройство или перепланировку.

Таким образом, предварительное обращение заявителей в орган местного самоуправления, осуществляющий согласование переустройства и (или) перепланировки жилых помещений, является обязательным, и сведения о таком обращении должны быть приобщены к исковому заявлению.

Если иски предъявляются к таким организациям, как орган технической инвентаризации, орган регистрации недвижимости, ЖКХ, то перед истцом должен быть поставлен вопрос о замене ответчика (ст. 41 ГПК РФ). В случае несогласия истца на производство замены в иске должно быть отказано.

В случае узаконения перепланировки (переустройства), имевшей место до 1 марта 2005 года, необходимо руководствоваться ЖК РФ, а не нормами ЖК РСФСР, поскольку данные правоотношения являются длящимися. По общим правилам гражданского судопроизводства при длящихся правоотношениях применяется закон времени рассмотрения дела, если иное не предусмотрено законом.

Правоотношения по пользованию жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма.

Новое жилищное законодательство и вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации изменили многие правила, в том числе основания и порядок предоставления жилых помещений.

Жилищный кодекс РФ не содержит положений, касающихся выдачи ордеров. Выдача ордеров не предусматривается, независимо от того, к какому фонду относится жилье.

Согласно ст. 49 ЖК РФ по договору социального найма предоставляется жилое помещение лишь из государственного или муниципального жилищного фонда.

Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения (вместо ордера) (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ).

В отличие от ранее действовавшего законодательства по договору социального найма жилые помещения предоставляются не всем нуждающимся в улучшении жилищных условий, а лишь малоимущим гражданам, признанным таковыми органами местного самоуправления, нуждающимся в жилых помещениях.

Жилые помещения таким лицам предоставляются из муниципального жилищного фонда.

Согласно ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются только гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, также сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения из государственного жилищного фонда (жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Российской Федерации) по договорам социального найма предоставляются иным указанным в федеральном законе или законе субъекта РФ категориям граждан, признанным нуждающимися в жилых помещениях.

Этим категориям граждан могут предоставляться жилые помещения не только из государственного жилищного фонда, но и из муниципального жилищного фонда. Для этого необходимо, чтобы на законодательном уровне органы местного самоуправления были наделены государственными полномочиями по обеспечению указанных категорий граждан жильем.

Данные положения закона имеют существенное значение для правильного определения надлежащих ответчиков при разрешении жилищных споров указанной категории лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

Статьей 87 ЖК РФ также предусмотрено предоставление жилья по договору социального найма в случае, если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилое помещение или признано непригодным для проживания.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам. Такие помещения могли быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания было утверждено постановлением Правительства РФ от 04.09.2003 № 552. (В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, (утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47)).

Руководствуясь первым из названных нормативных актов, межведомственная комиссия, созданная в соответствии с распоряжением Главы администрации Ульяновской области, актом от 11.01.2005 установила аварийное состояние дома № 30 по ул. Полбина г. Ульяновска: обрушение облицовочного слоя наружных стен, сквозные вертикальные трещины в фундаментных блоках стен подвала, переходящие в кирпичную кладку стен здания, расхождение наружных стен на разных этажах в разные стороны, осадка стен здания. На основании проведенного исследования межведомственная комиссия сделала заключение, что указанный дом непригоден для проживания, состояние квартир № 1-6, 37-54 является аварийным и непригодным для проживания, жильцов дома следует выселить в срок до 01.06.2005.

Поскольку мэрией г. Ульяновска не были предприняты меры к надлежащему исполнению указаний межведомственной комиссии и отселению всех жильцов аварийного дома в установленный срок, Ленинский районный суд г. Ульяновска, рассмотрев иск прокурора Засвияжского района, заявленный в интересах жителей дома № 30 по ул. Полбина, решением от 23.08.2005 бездействие администрации (мэрии) г. Ульяновска признал незаконным, и возложил на нее обязанность по принятию мер к немедленному отселению жильцов этого аварийного дома. Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда признала данное решение правильным.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 09.03.2005 удовлетворен также иск Соболевых к мэрии г. Ульяновска о предоставлении жилой площади.

Истцы обратились в суд с иском к мэрии г. Ульяновска, Государственному учреждению здравоохранения «Областная клиническая больница им. Н.М. Карамзина» о предоставлении в первоочередном порядке жилого помещения, указывая, что с 1978г. с семьей из 3-х человек проживали в кв. 4 дома 21 по ул. Центральной пос. Карамзина по обменному ордеру от 20 июля 1978 г. Данный дом являлся домом барачного типа и принадлежал психиатрической больнице № 1. В 1983 г. произошло разрушение жилого помещения, и они с семьей по распоряжению главного врача больницы были переселены в административное здание - больничный корпус по ул. Центральная, 13 пос. Карамзина, где проживают по настоящее время. Данное помещение не является жилым помещением и непригодно для проживания. За период с 1986 по 1992 г. были переселены 7 семей, однако их семье не была предоставлена необходимая для проживания жилплощадь.

По делу установлено, что решением Ульяновского горисполкома от 09.09.1986 был утвержден график переселения семей из ветхих и малоприспособленных для жилья домов, расположенных в пос. Карамзина. Под № 1 и 5 в графике указан дом 13 по ул. Центральной, срок переселения 1986-1987 гг. Однако это решение в отношении семьи Соболевых исполнено не было. В 1998 г. был снесен и дом 21 по ул. Центральной в связи с ветхостью, а также в связи с нахождением в оползневой зоне.

В соответствии с п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент возникновения данных правоотношений, вне очереди жилое помещение предоставлялось гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания.

В связи с этим Ленинский районный суд г. Ульяновска обязал городскую администрацию предоставить истцам благоустроенное жилье. С данным решением суда согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда.

При предоставлении гражданам жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома необходимо учитывать следующее.

Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, предусмотренным ст.ст. 86 - 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте населенного пункта.

Следовательно, законом установлены определенные требования к жилому помещению, которое предоставляется в связи со сносом дома.

Исходя из изложенного следует, что поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий. При этом граждане, которым предоставляется другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ).

Статья 60 ЖК РСФСР, действовавшего до 01.03.2005, предусматривала сохранение жилого помещения за детьми, оставшимися без попечения родителей, в течение всего времени пребывания в государственных или муниципальных образовательных учреждениях, либо пребывания у родственников или опекунов (попечителей), если в жилых помещениях, из которых выбыли дети, остались проживать другие члены семьи.

Сохранение права пользования жилым помещением за детьми, оставшимися без попечения родителей, закреплено в Семейном кодексе РФ (статья 149) и Федеральном законе от 21.12.1996 «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей - сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (статья 8).

Так, с иском в Чердаклинский районный суд обратился Цуканов И.Н. Он просил расторгнуть договор социального найма с Ключниковым С.А. и Ключниковой Е.А. на квартиру № 1 дома 1 по ул. Восточная в с. Архангельское и выселить их, указывая, что с 1990 г. он стал сожительствовать с Ключниковой Н.Е., которая вместе с двумя детьми от первого брака (ответчиками по делу) вселилась в спорную квартиру и была зарегистрирована в ней. После смерти Ключниковой Н.Е. в декабре 1997 г. ее дети переехали жить к прабабушке Никитиной А.П. в частный дом, где и проживают до настоящего времени.

По делу установлено, что Ключникова Н.Е. и ее несовершеннолетние дети вселились в спорную квартиру к Цуканову И.Н. с его согласия и проживали на данной жилплощади в качестве членов семьи истца. После смерти Ключниковой Н.Е. постановлением главы Чердаклинского района от 11.02.1998 опекуном над несовершеннолетними Ключниковыми был назначен Никитин Е.П. На период пребывания несовершеннолетних у опекуна за ними было закреплено жилое помещение в спорной квартире. Непроживание на данной жилой площади в период пребывания у опекуна само по себе не влечет утрату ими права на жилую площадь.

Поэтому решением Чердаклинского районного суда от 12.09.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 01.11.2005, в иске Цуканову И.Н. о расторжении договора социального найма жилого помещения было отказано, а встречный иск Ключниковых о признании за ними права на жилую площадь и вселении в спорную квартиру был удовлетворен.

Часть 3 статьи 54 ЖК РФ предусматривает, что решение об отказе в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях может быть обжаловано в судебном порядке.

На стадии постановки граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях отсутствует спор о праве на жилое помещение, поскольку жилищные правоотношения еще не возникли и данные отношения носят публичный характер, так как гражданин оспаривает действия органа местного самоуправления. Поэтому решения органов местного самоуправления об отказе в принятии на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях могут быть оспорены в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ (статья 247 ГПК РФ).

Исковые же требования о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма должны предъявляться, как правило, лицами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Имели место случаи предъявления исков о внеочередном предоставлении жилых помещений лицами, не относящимися к категории граждан, предусмотренных ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Так, р ешением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 31.08.2005 отказано в удовлетворении заявленных Денисовой Т.М. исковых требований к администрации г. Ульяновска о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и компенсации морального вреда.

Указанные требования Денисовой Т.М. были заявлены в связи с тем, что 17 июня 2004 года в доме № 56 по ул. Мостостроителей г. Ульяновска произошел пожар, в результате которого принадлежащая ей на праве собственности квартира № 1 в этом доме, в которой она проживала, приведена в нежилое состояние. В предоставлении ей другого жилья по договору социального найма администрацией г. Ульяновска было отказано.

Отказывая Денисовой Т.М. в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что до пожара истица в установленном законом порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий признана не была, в очереди по месту жительства на получение жилья не состояла. Согласно ст.ст. 210, 211 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества. Денисова Т.М. в связи с пожаром от страховой компании получила страховое возмещение в размере 57 000 рублей. К категории граждан, которым в соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются во внеочередном порядке, она не относится, в связи с чем право на предоставление жилья в связи с пожаром во внеочередном порядке у нее не возникло. Отсутствие у истицы жилья порождает у нее лишь право на обращение в муниципальные органы для постановки ее на учет в качестве нуждающейся в жилье.

Определением судебной коллегии от 11.10.2005 решение суда было оставлено без изменения.

В связи с прекращением семейных отношений или временным отсутствием нанимателя или членов его семьи (ст.ст. 69, 71 ЖК РФ) возникает значительное число споров о признании права пользования жилым помещением либо о признании утратившим право на жилое помещение.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен занимаемого жилого помещения; требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст. 67 ЖК РФ).

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке могут быть признаны и иные лица.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

В соответствии с ч. 4 ст. 69 ЖК РФ если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи.

Согласно ст. 71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.

При разрешении споров между нанимателями и бывшими членами их семьи по вопросу сохранения права на жилплощадь либо споров с наймодателями по вопросу возникновения права на жилплощадь суды не всегда правильно определяли и не в полной мере исследовали обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем принимали ошибочные решения.

Так, р ешением от 26.07.2005 Ленинский районный суд г. Ульяновска удовлетворил иск Шестернина Д.А. к квартирно-эксплуатационной части (КЭЧ) г.Ульяновска о признании права на жилую площадь, признав за истцом право пользования жилым помещением в квартире № 11 дома 27 по ул. Поливенской г.Ульяновска, и обязал КЭЧ г.Ульяновска заключить с ним договор найма на это жилое помещение.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд исходил исключительно из объяснений самого истца о том, что в указанное жилое помещение он вселился с согласия нанимателя, его бабушки Садовниковой Л.П., и с этого времени постоянно проживал с ней одной семьей. В мае 2005 г. они обратились в паспортный стол КЭЧ с просьбой о регистрации его (истца) по указанному месту жительства, но ему было отказано, поскольку он был зарегистрирован по другому месту жительства. Сняться с регистрации по прежнему месту жительства он не успел, так как бабушка умерла.

Допрошенные по ходатайству истца свидетели Калыгин В.И., Циркин Ю.В., Пронина Н.П. показали, что они видели истца у его бабушки Садовниковой Л.П.

Исходя из этих доказательств, суд и сделал вывод о том, что истец был вселен надлежащим образом в спорную квартиру.

Вместе с тем судом не учтено, что право на жилое помещение в соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР и ст. 69 ЖК РФ возникает при наличии семейных отношений. Однако эти обстоятельства, имеющие существенное значение по делу, по существу не были исследованы судом. Те же обстоятельства, которые суд указал в решении, не могут бесспорно свидетельствовать о возникновении семейных отношений истца с нанимателем жилого помещения и возникновении у истца права на жилое помещение в спорной квартире. Суд также оставил без внимания и то обстоятельство, что истец зарегистрирован и имеет право на проживание в другом жилом помещении со своей матерью и это право он не утратил.

Поэтому определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 30.08.2005 решение суда по данному делу было отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Вместе с исками о признании права на жилую площадь продолжают иметь место иски об изменении договора социального найма жилых помещений и разделе жилого помещения. При разрешении таких споров суды обосновано исходят из того, что порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены статьей 82 ЖК РФ, которая не предусматривает раздел жилого помещения и выдачу отдельных ордеров.

Данная норма права, в отличие от ранее действующей ст. 86 ЖК РСФСР, предусматривая право граждан, проживающих в одной квартире, на заключение с кем-либо одним из них договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений, не содержит положения, которое позволяло бы совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма жилого помещения.

В соответствии с частью 2 статьи 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 1 настоящей статьи прав может иметь иные права, предусмотренные настоящим Кодексом, другими федеральными законами и договором социального найма.

ЖК РФ и другие федеральные законы не содержат нормы, предоставляющей члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма с выделением ему изолированного жилого помещения.

Статьей 5 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что к жилищным отношениям, возникшим до введения Жилищного кодекса Российской Федерации, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из вышеизложенного следует, что после 1 марта 2005 года право граждан на заключение отдельного договора социального найма с выделением изолированного помещения не может быть реализовано, так как к данным правоотношениям должны применяться положения статьи 82 ЖК РФ, которая предусматривает право граждан на заключение одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

Обмен жилыми помещениями осуществляется в соответствии со ст. 72 ЖК РФ. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые. Выдача обменных ордеров новым Жилищным кодексом РФ не предусмотрена.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает возможности обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, и жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.

Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Так, Сосин В.А., Сосина Л.П., Сосин К.В. обратились в суд с иском к Сосиной Н.В. о принудительном обмене жилой площади, указывая, что брак Сосина К.В. и Сосиной Н.В. расторгнут, в связи с чем совместное проживание в одной квартире невозможно. Ответчице неоднократно предлагались варианты обмена, однако соглашение по обмену достигнуто не было, поскольку ответчица для себя и несовершеннолетнего сына требует отдельную однокомнатную квартиру.

Решением Заволжского районного суда г. Ульяновска от 18.04.2005 заявленные истцами требования были удовлетворены. Истцы переселены из занимаемой квартиры в две комнаты жилой площадью 28,6 кв.м с общей кухней. Ответчица Сосина Н.В. с несовершеннолетним сыном переселена в комнату жилой площадью 13,59 кв.м в трехкомнатной квартире.

Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что до обмена стороны (5 человек) проживали в двухкомнатной квартире со смежными комнатами общей жилой площадью 27,4 кв.м, в которой на каждого члена семьи приходилось по 5,48 кв.м. Предложенным истцами вариантом обмена квартиры жилищные права Сосиной Н.В. и ее сына не нарушаются. Комната в 3-х комнатной квартире, в которую переселены ответчица с сыном, имеет площадь 13,59 кв.м, т.е. по 6,79 кв.м на каждого, комната изолированная. В квартире имеются все удобства: водопровод, канализация, центральное отопление, газ, ванная комната, балкон. По сравнительной характеристике это жилое помещение не уступает ранее занимаемому. Отсутствие согласия Сосиной Н.В. на обмен по тем основаниям, что в той же квартире проживают двое других нанимателей, по мнению суда, не могло служить основанием для отказа в иске, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, каждая из сторон уже не пользовалась отдельной квартирой.

Статья 59 ЖК РФ (ранее ст. 46 ЖК РСФСР) регулирует порядок предоставления освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Такие жилые помещения предоставляются одному из нанимателей или собственников в указанной квартире при условии, что на момент освобождения жилого помещения эти граждане признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях, обеспеченными жилой площадью менее нормы предоставления на одного человека либо при отсутствии таковых - гражданам по договору купли-продажи, если они обеспечены жилой площадью менее нормы предоставления. При отсутствии в коммунальной квартире всех перечисленных категорий граждан освободившееся жилое помещение предоставляется другим гражданам на основании договора социального найма

Так, Соколов Л.А., Соколова О.Н., Соколов О.Н. обратились в суд с иском к администрации (мэрии) г. Ульяновска о передаче им в пользование освободившегося жилого помещения, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Луговая, д. 4, кв. 4, указывая на то, что на основании ордера, выданного 13.03.1998, они проживают в комнате размером 9,2 кв.м. Соседнюю комнату в этой квартире занимал Иванов В.И., который в августе 2004 г. умер. Администрация (мэрия) г. Ульяновска отказала в удовлетворении их просьбы о передаче им в пользование жилой площади, освободившейся в связи со смертью Иванова В.И.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 23.06.2005 в удовлетворении исковых требований Соколовых было отказано по тем основаниям, что по данным технической инвентаризации 1980 года каждое из жилых помещений, занимаемых Ивановым В.И. и семьей Соколовых, фактически представляют собой изолированные двухкомнатные квартиры.

Вместе с тем по делу установлено, что согласно выданным ордерам Иванову В.И. - на вселение в комнату размером 16,8 кв.м. и Соколовым - на вселение в комнату размером 9,2 кв.м. обе эти комнаты расположены в одной и той же квартире. Это же подтверждается справками по лицевому счету по оплате за проживание в разных комнатах одной и той же квартиры, справкой формы № 8. Переустройство квартиры в два изолированных жилых помещения не узаконено. Разрешая спор, суд первой инстанции сделал неправильный вывод, что семья Соколовых и Иванов проживали в разных изолированных жилых помещениях.

Кроме того, установлено, что спор между истцами и администрацией (мэрией) г. Ульяновска по поводу закрепления за семьей Соколовых жилой площади, освободившейся в связи со смертью Иванова В.И., возник еще в период действия ЖК РСФСР, в связи с чем в соответствии с требованиями ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» при разрешении данного спора следовало руководствоваться требованиями ст. 46 ЖК РСФСР.

На основании изложенного судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда определением от 02.08.2005 отменила решение суда первой инстанции и постановила новое решение об удовлетворении заявленных Соколовыми требований о передаче им освободившейся жилой площади в той же квартире.

Порядок и основания расторжения договора социального найма жилого помещения установлен статьей 83 ЖК РФ.

По изученным делам такие иски предъявлялись в основном нанимателем или членами его семьи по основаниям, предусмотренным ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, согласно которой в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Ранее действовавшее жилищное законодательство (ст. 89 ЖК РСФСР) также предоставляло право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считался расторгнутым со дня выезда.

Согласно п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.03.1987 «О практике применения судами жилищного законодательства» доказательствами выезда нанимателя на другое постоянное место жительства могли быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.

Действующая с 1 марта 2005 года статья 83 ЖК РФ в отличие от статьи 89 ЖК РСФСР не предусматривает по спорам о расторжении договора найма жилого помещения такого юридически значимого обстоятельства, как выезд (бывшего) члена семьи на «постоянное жительство» в другое место. Достаточно установить факт добровольного выезда нанимателя и (или) членов его семьи в другое место жительства. Сам по себе факт сохранения прописки (регистрации) в жилом помещении без соблюдении требований, предъявляемых к нанимателю и членам его семьи по содержанию жилья и его оплате, правового значения не имеет.

Так, Чибирева Л.В. обратилась в суд с иском к Чибиреву А.П. о расторжении договора найма жилой площади в однокомнатной квартире № 79 дома 18 по ул. Минаева в г. Ульяновске, ссылаясь на то, что с ответчиком совместно не проживает с 1994 года, он добровольно выехал из квартиры на другое постоянное место жительства.

Ленинский районный суд г. Ульяновска привлек к участию в деле в качестве третьих лиц УМУП «УК ЖКХ Ленинского района», МУП «ЕРКЦ» и решением от 13.05.2005 исковые требования Чибиревой Л.В. удовлетворил.

Делая в решении вывод о выезде Чибирева А.П. на другое постоянное место жительства, суд принял во внимание то обстоятельство, что брак между сторонами расторгнут, Чибирев А.П. вывез из спорной квартиры все свое имущество, вступил в зарегистрированный брак с Чибиревой О.М., имеет в новом браке сына Александра 1991 года рождения, с момента выезда из спорной квартиры проживает с новой семьей по ул. Клубной, д. 8а, кв. 29. Никаких расходов по содержанию спорной квартиры Чибирев А.П. в течение более 10 лет не нес, никаких мер к размену квартиры не принимал. Данные обстоятельства, по мнению суда, свидетельствуют о расторжении им договора найма спорной квартиры.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась.

Примером неправильного применения данной нормы материального права может служить р ешение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 15.07.2005, которым оставлен без удовлетворения иск Симаковой Т.А. к Симакову Г.А. о расторжении договора найма жилого помещения со снятием с регистрационного учета и удовлетворен иск Симакова Г.А. о вселении в спорную квартиру.

Отказывая истице в иске, суд сослался в решении на то, что выезд ответчика из квартиры в 1992- 1993 г.г. был вынужденным в связи с невозможностью совместного проживания с истицей.

Вместе с тем, как следует из дела, на основании ордера от 16.01.1987 Симаковой Т.А. на семью из 3-х человек - она, муж Симаков Г.А. и сын Симаков А.Г., умерший 4 апреля 2005 года, - предоставлена 2-комнатная квартира по ул. Корунковой, д. 19, кв. 78.

Брак Симаковых расторгнут 05.01.1995 по инициативе ответчика. Истица пыталась сохранить семью, но Симаков Г.А. от примирения отказался и в спорную квартиру не вернулся. При разбирательстве дела судом установлено, что Симаков Г.А. выехал из квартиры добровольно в связи с тем, что решил создать новую семью с Гриценко Л.В., с которой совместно проживает в гражданском браке в ее квартире с 1994 года. Указанное обстоятельство ответчик не отрицал, оно было подтверждено показаниями свидетелей и его сожительницы Гриценко Л.В.

Таким образом, Симаков добровольно выехал из занимаемой ранее квартиры на другое место жительства, более 10 лет не проживал на спорной жилплощади, не пытался вселиться в квартиру, обязанности по договору найма не исполнял, квартплату не оплачивал, участия в ремонте квартиры и содержании ее в надлежащем состоянии не принимал. Довод суда о том, что у Симакова Г.А. нет другого постоянного места жительства, признан коллегией несостоятельным, поскольку он не является юридически значимым обстоятельством в силу ч. 3 ст. 83 ЖК РФ.

Поэтому определением судебной коллегии от 23.08.2005 решение суда отменено и постановлено новое решение об удовлетворении требований Симаковой Т.А. о расторжении договора найма жилого помещения с Симаковым Г.А. и отказе ему в иске о вселении.

Определением судебной коллегии от 06.09.2005 также отменено с направлением дела на новое рассмотрение решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 07.06.2005 по делу по иску Козловой И.М. к Козлову-Ирия А.В. о расторжении договора найма жилого помещения.

Удовлетворяя требования истицы (матери ответчика), суд указал, что Козлов-Ирия А.В. в 1998 году выехал из жилого помещения в Португалию, где зарегистрировал брак с гражданкой Португалии Катариной Изабель Маркеш Ирия и поселился у неё в квартире, длительное время в спорной квартире не проживает, квартплату и коммунальные услуги не оплачивает, в Португалии имеет работу и место жительства, т.е. добровольно расторг договор найма.

Вместе с тем без надлежащей оценки суд оставил юридически значимые обстоятельства, свидетельствующие о временном характере непроживания ответчика в спорной квартире: Козлов-Ирия в Португалии обучается на первом курсе педагогического института по квалификации мастер (специалист в музыкальной терапии); регулярно представлял матери документы о временном проживании в другом государстве, которые служили основанием для неначисления на него платы за коммунальные услуги; учителем музыки работает временно, замещая отсутствующего на работе педагога. В 2004 году ответчик подтвердил свое российское гражданство, сменив паспорт; в 2004 году - представил истице доверенность на совершение от его имени действий по приватизации спорной квартиры и закреплении за ним причитающейся 1/3 доли. Суд первой инстанции все перечисленные обстоятельства оставил без внимания, в связи с чем судебная коллегия не могла признать решение законным.

При повторном рассмотрении дела решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 26.10.2005 требования Козловой И.М. о расторжении договора найма жилого помещения с Козловым-Ирия А.В. оставлены без удовлетворения. Определением судебной коллегии от 29.11.2005 новое решение суда оставлено без изменения.

В отдельных случаях истцами заявлялись противоречивые (или взаимоисключающие исковые требования), по которым суд выносил такие же решения.

Например, по делу по иску Михайловой Т.А. и Михайлова А.Г. к Абдул Светлане Николаевне, Абдул Вахеду, Абдул Вахаб и другим членам их семьи Ленинский районный суд г. Ульяновска вынес решение о признании ответчиков не приобретшими право пользования жилым помещением в квартире истцов и расторжении с ними договора найма жилого помещения. Из дела следует, что ответчики лишь были зарегистрированы по указанному адресу, однако фактически в квартиру не вселялись и ни одного дня в ней не проживали, следовательно, договор найма с ними не заключался и, соответственно, не мог быть расторгнут.

Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении в качестве членов его семьи, определены статьей 31 ЖК РФ.

Как правило, иски по поводу жилых помещений собственника предъявлялись бывшими членами его семьи при прекращении семейных отношений с собственником.

В силу части 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Следует, однако, иметь в виду, что данная норма может применяться в исключительных случаях, когда, к примеру, собственник настолько материально состоятелен, что может приобрести другое жилье для бывших членов своей семьи, на содержание которых он выплачивает алименты. Приобретение такого жилья не может производиться в зачет алиментных обязательств.

Так, Сагало Н.В., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего сына Сагало М.В., обратилась в суд с иском к бывшему мужу Сагало В.В. о возложении обязанности по обеспечению ее с сыном иным жилым помещением в счет исполнения алиментных обязательств. Требования мотивированы тем, что 01.09.2000 в качестве супруги ответчика она вселилась и была зарегистрирована в однокомнатной квартире № 114 в доме № 21 по бульвару Пензенскому в г. Ульяновске, собственником которой является ответчик. От брака с ответчиком имеет сына Михаила, который также зарегистрирован в данной квартире. 24.03.2005 ее брак с ответчиком расторгнут, на ответчика возложена обязанность выплачивать алименты на содержание сына. Ответчик постоянно учиняет скандалы, избивает ее, выгоняет из квартиры, требуя их выселения. Ребенок другого жилья не имеет, имущественное положение не позволяет ей иметь иное жилое помещение.

Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска от 19.10.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 22.11.2005, в удовлетворении исковых требований Сагало Н.В. об обязании обеспечить жилым помещением отказано. Встречные исковые требования Сагало В.В. удовлетворены, право пользования его жилым помещением Сагало Н.В. с сыном прекращено со снятием их с регистрационного учета по указанному адресу.

Отказывая истице в удовлетворении заявленных требований об обеспечении за счет ответчика ее и ее сына иным жилым помещением взамен алиментных обязательств, суд первой инстанции и судебная коллегия исходили из того, что действующее законодательство не предусматривает такой замены.

По делу установлено, что истица Сагало Н.В. имеет на праве совместной собственности 2-комнатную квартиру в доме 37 по пр. Созидателей. Стороны перестали быть членами одной семьи, и истец вправе требовать выселения из квартиры ответчицы, тем более, что она является собственницей доли другой двухкомнатной квартиры.

Несостоятельными посчитал суд и доводы истицы о том, что их сын после расторжения брака не перестал быть членом семьи Сагало В.В., в связи с чем якобы не теряет право пользования квартирой и не может быть снят с регистрационного учета. Входя в противоречие с данной позицией, истица в ходе судебного разбирательства поясняла, что ее сын будет проживать с ней. Намерение истицы проживать совместно с ребенком подтверждено также решением суда о взыскании с ответчика алиментов на содержание сына.

В силу статьи 20 Семейного кодекса РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста, признается место жительства их законных представителей - родителей. В данном случае место жительства несовершеннолетнего ребенка с истицей Сагало Н.В. было в бесспорном порядке определено сторонами, никем по делу не оспорено. Как следствие, данное обстоятельство указывает на безосновательность требований истицы.

В качестве примера неправильного применения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ можно привести дело по иску Архипова В.А. к Архиповой Н.В. о прекращении права пользования ею и их несовершеннолетним сыном жилым помещением, расположенным по ул. Локомотивная, 29- 12 г. Ульяновска. Заявляя данные требования, истец указал, что квартира, по поводу которой возник спор, является однокомнатной. Данная квартира была приобретена им до брака с Архиповой Н.В. и является его собственностью. Брак с Архиповой Н.В. расторгнут, и ответчица вместе с ребенком выехала из его квартиры в трехкомнатную квартиру своей матери.

Архипова Н.В. обратилась со встречными требованиями к Архипову В.А. об обеспечении ее и сына другим жилым помещением.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 27.04.2005 в иске Архипову В.А. было отказано. При этом суд сослался на то, что ранее спор между сторонами по поводу пользования этой квартирой судом уже рассматривался. Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда г. Ульяновска от 16.09.2004 за Архиповой Н.В. и ее несовершеннолетним сыном было признано право пользования указанной квартирой, на тот момент стороны состояли в зарегистрированном браке. Несмотря на вступление в силу нового Жилищного кодекса РФ, права Архиповой Н.В. и ее ребенка на спорное жилое помещение, по мнению суда, сохраняются, правоотношения по пользованию спорным жилым помещением не изменились, следовательно, часть 4 статьи 31 ЖК РФ применена быть не может.

Однако на момент рассмотрения настоящего дела фактические обстоятельства по данным правоотношениям изменились, брак супругов Архиповых расторгнут 20.12.2004. Поэтому вывод суда о том, что правоотношения между сторонами не изменились, нельзя признать правильным. Поскольку на момент рассмотрения данного дела Архипова Н.В. является бывшим членом семьи собственника квартиры, выводы суда о том, что нормы нового Жилищного кодекса в данном случае неприменимы, не могут быть признаны правильными.

Определением судебной коллегии от 31.05.2005 решение суда первой инстанции отменено в связи с неправильным применением норм материального права и дело направлено на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении дела решением того же суда от 29.06.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 02.08.2005, исковые требования Архипова В.А. были удовлетворены. Суд прекратил право пользования Архиповой Н.В. жилым помещением, занимаемым истцом, со снятием ее с регистрационного учета. В иске Архиповой Н.В. об обеспечении ее и ее несовершеннолетнего сына иным жилым помещением отказано.

Статьей 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, при разрешении споров о прекращении права пользования жилым помещением бывшими членами семьи собственника судам следует выяснять, каким образом возникло право собственности на жилое помещение и не относится ли ответчик к категории лиц, предусмотренных приведенной выше нормой.

В вопросе порядка применения части 4 статьи 31 ЖК РФ следует отметить следующее.

Указанная норма предусматривает, что при наличии определенных обстоятельств право пользования жилым помещением, принадлежащим собственнику, на основании решения суда может быть сохранено на определенный срок за бывшим членом семьи. При этом, если собственником жилого помещения заявлен иск о выселении бывшего члена его семьи, то суд решает только вопрос о сохранении права на жилое помещение, но не вопрос о порядке пользования указанным помещением.

Суд может разъяснить сторонам, что они вправе подать иск об определении порядка пользования соответствующим жилым помещением.

При решении вопроса о том, какое жилое помещение должно быть сохранено за бывшим членом семьи, суду следует учитывать все обстоятельства, имеющие значение по данному делу, в том числе и мнение собственника жилого помещения о том, какое жилое помещение должно быть выделено бывшему члену его семьи, кроме того, судом в каждом конкретном случае может быть принят во внимание и существующий порядок пользования указанным жилым помещением.

Положения части 4 статьи 31 ЖК РФ распространяются на требования о выселении бывших членов семьи собственника жилых помещений и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи были прекращены до введения в действие ЖК РФ.

При этом под «прекращением семейных отношений» понимается расторжение зарегистрированного брака. Нахождение в браке с собственником жилого помещения является юридическим основанием для сохранения права пользования жилым помещением. Фактическое прекращение семейных отношений при наличии зарегистрированного брака не является основанием для выселения члена семьи собственника из занимаемого жилого помещения.

Заявления встречного иска ответчиком о сохранении права пользования жилым помещением на определенный срок не требуется, ответчику достаточно заявить об этом в своем возражении на иск.

При определении срока, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением, суд должен исходить из конкретных обстоятельств по каждому делу, учитывая основания, которые предусмотрены в указанной статье. Ни максимального, ни минимального срока норма не содержит.

Из положений части 5 статьи 31 ЖК РФ, которая предусматривает, что право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается досрочно одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника, или если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, следует, что срок, на который за бывшим членом семьи сохраняется право пользования, может быть сокращен по требованию собственника жилого помещения при наличии соответствующих условий.

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 статьи 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом статья 31 ЖК РФ не содержит запрета на повторное обращение в суд за продлением срока, установленного решением суда, на который за бывшим членом семьи может быть сохранено право пользования жилым помещением. Следовательно, при наличии обстоятельств, которые не позволяют бывшему члену семьи собственника жилого помещения обеспечить себя иным жилым помещением, суд может продлить этот срок.

Предоставление специализированных жилых помещений и пользование им.

К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения; жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения; жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев; жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 92 ЖК РФ).

Статья 99 ЖК РФ устанавливает, что специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (уполномоченных органов местного самоуправления) гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. На основании такого решения заключается договор найма специализированного жилого помещения (п. 2 ст. 100 ЖК РФ).

Так, Колпаков А.Н. обратился в суд с иском к администрации г Димитровграда и МУП «Управление жилищным фондом» о признании права пользования служебной квартирой № 87 дома № 14 по ул. Курчатова в г. Димитровграде и заключении договора найма специализированного жилого помещения, указав в обоснование иска на то, что решением администрации города и общественной комиссии по жилищным вопросам при администрации от 11.03.2004 удовлетворено заявление УВД г. Димитровграда о признании спорной квартиры служебной и о предоставлении ему как заместителю начальника управления - начальнику криминальной милиции УВД г. Димитровграда данной квартиры для проживания с семьей. В июне 2004 года, получив ключи от квартиры, он вселился в нее с детьми, а 03.11.2004 зарегистрировался по указанному адресу. На неоднократные просьбы о выдаче ордера и открытии лицевого счета получал отказ.

Администрация г. Димитровграда обратилась со встречным иском к Колпакову А.Н. о признании регистрации истца и его детей в спорной квартире незаконной, снятии их с регистрационного учета, прекращении права пользования квартирой и выселении, ссылаясь на то, что истец вселился в квартиру самовольно при отсутствии ордера на жилое помещение.

Решением Димитровградского городского суда от 04.07.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 16.08.2005, иск Колпакова А.Н. удовлетворен, за ним с детьми признано право пользования специализированным жилым помещением. На МУП «Управление жилищным фондом» возложена обязанность по заключению с ним договора найма указанного специализированного жилого помещения. В удовлетворении заявленных администрацией г. Димитровграда встречных исковых требований о прекращении права пользования жилым помещением и выселении Колпакова отказано.

Согласно ст. 101 ЖК РСФСР (действовавшей в момент возникновения правоотношений между сторонами) служебные жилые помещения предназначаются для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Жилое помещение включается в число служебных решением исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов. Под служебные жилые помещения выделяются, как правило, отдельные квартиры.

Указанные положения закреплены и в действующем ЖК РФ.

Законом РФ «О милиции» (ст. 30) на органы исполнительной власти и местного самоуправления возложена обязанность по первоочередному предоставлению жилья в виде отдельной квартиры сотрудникам милиции, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.

По делу установлено, что приказом начальника УВД Ульяновской области от 04.02.2003 Колпаков А.Н. в порядке перевода из УВД Заволжского района г.Ульяновска был назначен на должность заместителя начальника управления - начальника криминальной милиции УВД г. Димитровграда. В названном городе жильем он обеспечен не был.

Постановлением главы г. Димитровграда от 22.03.2004 утвержден протокол заседания общественной комиссии по жилищным вопросам от 11.03.2004 о предоставлении Колпакову А.Н. указанной служебной муниципальной квартиры на состав семьи 4 человека, в которую истец вселился и зарегистрировался с детьми 03.11.2004.

При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод о том, что вселение Колпакова с детьми в указанную служебную квартиру не было самовольным, данное вселение было произведено на законном основании, и в связи с этим суд признал за истцом право пользования квартирой и обязал ответчика заключить с ним договор найма этого жилого помещения.

При разрешении споров о пользовании жилыми помещениями по договору коммерческого найма (ст.ст. 676, 678, 684 ГК РФ, п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) судам следует правильно применять нормы материального права.

Так, СПК «Сызранский» обратился в суд с иском о выселении Сучкова А.В. с семьей из квартиры дома № 5 в с. Верхняя Маза Радищевского района Ульяновской области без предоставления другого жилого помещения, указав в обоснование заявленных требований, что по совместному решению Совета ЗАО «Сызранское» и профкома от 15.12.1999 Сучкову А.В. была выделена служебная квартира. В 2000 г. с Сучковым был заключен договор найма жилого помещения, согласно которому (п. 3) в случае истечения срока трудового договора, увольнения по собственному желанию, если из членов семьи никто не работает в хозяйстве, Сучков А.В. должен освободить квартиру в 3 - х месячный срок со дня предупреждения. 18.10.2004 Сучков А.В. уволился по собственному желанию, его жена уволилась еще ранее. Ответчики в квартире не проживают, живут в г. Сызрани Самарской области. Квартира построена на денежные средства кооператива и находится на балансе СПК «Сызранское». Срок договора найма жилого помещения истек 12.01.2005, ответчики своевременно за 3 месяца были предупреждены об отказе в заключении договора на новый срок в связи с решением не сдавать квартиру внаем в течение года.

Решением Радищевского районного суда от 03.08.2005, оставленным без изменения определением судебной коллегии от 20.09.2005, иск СПК «Сызранский» удовлетворен. Сучков А.В. с женой и сыном выселены из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Удовлетворяя исковые требования истца, суд и судебная коллегия исходили из того, что занимаемое ответчиками жилое помещение построено истцом (правопреемником ЗАО «Сызранское») за счет собственных средств. Право истца владеть, пользоваться и распоряжаться им никем не оспаривалось. Это жилое помещение в муниципальную собственность не передавалось. СПК заселяло в эту квартиру только своих работников. По совместному решению Совета ЗАО «Сызранское» и профсоюзного комитета от 15.12.1999 квартира передана Сучкову А.В. без права приватизации. Как следует из договора «аренды жилого помещения» от 14.01.2000, жилое помещение предоставлено в пользование, ордер на жилое помещение не выдавался. Ответчики использовали предоставленное жилое помещение для проживания, обеспечивали его сохранность и поддерживали в надлежащем состоянии, а также вносили плату за жилое помещение и коммунальные услуги по расценкам, установленным СПК.

С учетом этих обстоятельств и требований норм права (ст.ст. 676, 678 ГК РФ) суд правильно сделал вывод о заключении между сторонами договора коммерческого найма. Такой договор является срочным. Срок договора найма жилого помещения истек. Согласно сообщению администрации с. Верхняя Маза ответчики в квартире не проживают. Истец 25.09.2004 и 10.10.2004 предупредил ответчиков об отказе в заключении договора на новый срок в связи с принятым решением не сдавать жилое помещение внаем в течение года. Ответчики работали в хозяйстве по трудовым договорам как наемные работники, членами кооператива не являлись.

Поэтому по окончании срока договора найма истец в соответствии со ст. 684 ГК РФ вправе был отказать ответчикам в его продлении.

В отдельных случаях, разрешая спор о предоставлении жилого помещения, находящегося в жилищном фонде акционерных обществ, суды ошибочно применяли нормы ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления жилых помещений по договору социального найма, в связи с чем выносили ошибочные решения.

В качестве примера неправильного применения норм материального права можно привести дело по иску Давыдова А.Н. к ОАО «Ульяновское» по племенной работе», отделу по учету и распределению жилой площади при администрации г.Ульяновска о признании недействительными совместных постановлений администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» от 24.11.2004 №2 и от 30.11.2004 №12 о предоставлении ему двух комнат в четырехкомнатной квартире во вновь построенном доме, возложении на ответчиков обязанности по перераспределению жилых помещений и выделению ему в соответствии со списком очередности отдельной двухкомнатной квартиры.

Требования истца были мотивированы тем, что с федеральным государственным унитарным предприятием «Ульяновское» по племенной работе он состоял в трудовых отношениях и по месту работы с составом семьи 5 человек состоял в очереди на улучшение жилищных условий. Совместным постановлением администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» от 30.11.2004 № 12 ему были распределены две комнаты площадью 9,4 кв.м и 14,6 кв.м в четырехкомнатной квартире вновь построенного дома по ул. Ипподромная. Поскольку на состав его семьи необходимо было выделить отдельную двухкомнатную квартиру, то считает, что права его нарушены. В настоящее время его семья проживает в однокомнатной квартире площадью 15,8 кв.м. В очереди на улучшение жилищных условий он состоит под №5.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 24.02.2005 иск Давыдова А.Н. был удовлетворен частично. Суд признал недействительными в части вопросов, касающихся распределения жилья, совместное постановление администрации и профкома ОАО «Ульяновское» по племенной работе» №2 от 24.11.2004 «Распределение жилых помещений в 22-квартирном жилом доме в пос. Госплемобъединения по ул. Ипподромная» и № 12 от 30.11.2004. В остальной части в иске было отказано.

Между тем, разрешая спор, суд не в полном объеме определил значимые для дела обстоятельства, не исследовал их и не дал им правильной правовой оценки.

Признав, что оспариваемыми постановлениями нарушены жилищные права истца, суд исходил из норм Жилищного кодекса РСФСР и Временных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений на территории Ульяновской области, регулирующих порядок предоставления жилья по договорам социального найма. Однако суд не определил, кому и по какому праву принадлежит распределяемое в ОАО «Ульяновское» по племенной работе» жилье, к какому жилищному фонду оно относится. Каких-либо доказательств, что указанное жилье является муниципальной или государственной собственностью, в материалах дела не имеется.

Суд оставил без внимания и не дал правовой оценки информации территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ульяновской области, что указанный жилой дом по ул. Ипподромной включен в состав подлежащего приватизации имущественного комплекса ФГУП «Ульяновское» по племенной работе» как незавершенный строительством объект и включен в уставный капитал акционерного общества. В связи с этим суду следовало выяснить, принадлежат ли указанные жилые помещения ответчику на праве собственности, не включены ли они в реестр муниципальной собственности, и учесть, что, поскольку собственник имеет право в силу статьи 209 ГК РФ совершать в отношении принадлежащего имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, то ответчик вправе был установить порядок и условия предоставления жилой площади, находящейся в его собственности.

В связи с этим определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда от 12.04.2005 решение суда первой инстанции было отменено с направлением дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия
по гражданским делам
Ульяновского областного суда

И Н Ф О Р М А Ц И О Н Н О Е П И С Ь М О
по результатам обобщения практики назначения
судебных экспертиз по гражданским делам

Ульяновским областным судом было проведено обобщение практики назначения судебных экспертиз по гражданским делам, рассмотренным судами области за 8 месяцев 2005 года. Как показало обобщение, судами в основном соблюдались общие положения назначения экспертизы и требования, предусмотренные Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» и ГПК РФ.

Наиболее распространенным видом судебных экспертиз является строительно-техническая экспертиза.

При разрешении земельных споров суды также назначали экспертизы, именуя их по-разному (земельные, земельноустроительные, земельно-технические). Однако в соответствии с приказом Минюста РФ от 14 мая 2003 года № 11 для исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с объектами, в том числе с целью проведения их оценки, проводится строительно-техническая экспертиза.

В равной степени экспертизы назначались по инициативе суда и истцов и в малой степени - по инициативе ответчиков.

Обобщение показало, что судами не во всех случаях соблюдались нормы ГПК РФ, а также своевременность и правильность назначения экспертиз.

По некоторым делам, несмотря на очевидную необходимость назначения экспертизы по делу исходя из заявленных требований и приобщенных документов на домовладение и земельные участки, по поводу которых возник спор, экспертиза назначалась судом лишь в процессе судебного разбирательства после неоднократного отложения дела слушанием.

Примером может служить дело по иску Г-ой Н.Р. к Г-ой А.Р. о признании права собственности на домовладение и земельный участок (Сенгилеевский районный суд). Экспертиза по делу была назначена в 10-м судебном заседании, через 4 месяца после принятия дела к производству суда.

Не всегда судами соблюдалось требование о представлении на экспертизу материалов, достаточных для разрешения предмета спора; поставленные вопросы не всегда соответствовали предмету и характеру проводимой экспертизы и обстоятельствам дела. Так, по делу по иску Л-ой Е.В. к ООО «Мечта», ГСК «Мечта», мэрии г. Ульяновска о признании права собственности на гаражные боксы (Засвияжский районный суд) экспертом была проведена экспертиза, которая не была использована судом при вынесении решения, так как суд в определении дал неправильные исходные данные, что повлекло и дачу экспертом неправильного заключения.

Федеральным законом № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» не регламентированы сроки проведения экспертизы. В связи с этим представляется правильной практика судов, которые устанавливают в определениях разумный срок для исполнения экспертизы, либо указывают этот срок в последующих запросах.

В большинстве случаев причиной длительного срока проведения экспертиз являлась неоплата расходов за проведение экспертизы, невозможность доступа эксперта к объектам исследования, что не зависело от деятельности судов. Вместе с тем имели место массовые случаи, когда по вине судов несвоевременно направлялись определения о назначении экспертизы на исполнение. Временной промежуток от даты вынесения определения о назначении экспертизы до их направления на исполнение составлял от 20 дней и более.

С целью искусственного соблюдения сроков рассмотрения дела суды несвоевременно возобновляли производство по делам после получения экспертных заключений.

По изученным делам проведение экспертизы поручалось экспертам: 1. Ульяновской лаборатории судебной экспертизы; 2. Торгово-промышленной палаты; 3. других учреждений и организаций.

Для того, чтобы обоснованность и достоверность выводов, сделанных в заключении эксперта, могла быть проверена судом и сторонами по делу, и заключение было убедительным для других участников процесса, предусмотрена единая форма заключения (статья 25 ФЗ № 73 от 31 мая 2001 года, статья 86 ГПК РФ).

Учитывая, что не всегда экспертами строго соблюдаются требования о полноте исследования и требования к форме экспертного заключения, судам следует тщательно знакомиться не только с выводами экспертов, но и с исследовательской частью заключения, со списком использованной экспертами литературы; проверять, не ссылаются ли эксперты на нормативные акты, утратившие силу, либо на акты, противоречащие законодательству. И лишь после тщательной оценки заключения в совокупности с другими доказательствами по делу постанавливать законные и обоснованные решения.

Судебная коллегия по гражданским делам

Как происходит решение вопросов по гражданским делам в судебной практике? Каков срок исковой давности жилищных споров? Какие бывают виды жилищных споров и как они решаются в суде?

Жилищный вопрос в России - в числе самых острых. Даже после того, как человек уже стал счастливым обладателем жилплощади, судьба иногда преподносит неприятный сюрприз, который порождает жилищные споры.

Из чего они рождаются и как в них преуспеть, расскажу вам я, Валерий Чемакин - консультант по правовым вопросам. Я объясню, какие виды жилищных споров бывают и дам советы , как их избежать или по-крайней мере не доводить до стадии судебного разбирательства.

Сотрудники юридических компаний, обзор которых я сделал в конце статьи, помогут решить вашу проблему максимально эффективно.

1. Что такое жилищные споры

Для подавляющего большинства граждан России жильё - единственный дорогостоящим актив, за который они готовы сражаться до конца.

Право иметь крышу над головой есть у каждого человека. Конституция и законы призваны защищать его как одно из фундаментальных прав человека.

Это конфликтные ситуации между людьми, вытекающие из нарушения жилищных прав какой-либо из сторон.

Споры по жилищным делам широко распространены, но невозможно найти две абсолютно одинаковых ситуации. Такие дела юристы относят к наиболее сложным и непредсказуемым.

Кроме того, жилищная тематика охватывает очень большой спектр взаимоотношений, начиная от права собственности и заканчивая вопросами оплаты коммунальных услуг.

Одни жилищные споры годами развиваются из вялотекущего конфликта, иные возникают внезапно и развиваются так стремительно, что это повергает в шок обе стороны. Особенно этим «грешат» , речь о которых идёт в нашей отдельной статье.

Судебные разбирательства тоже иногда длятся годами, но инициировать их можно только в строго установленные временные рамки.

Постановление пленума ВС РФ о жилищных спорах разъясняет, что при их разрешении используется общий для всех исков 3 летний срок давности, если иного нет в жилищном законодательстве по конкретному случаю.

Сегодня нет единого закона, который бы регулировал порядок разрешения жилищных споров, поэтому используется Гражданский и Жилищный кодексы, а также судебная практика.

Тем не менее есть три варианта урегулирования таких конфликтов:

1. Административный.
2. Внесудебный.
3. Судебный.

Решение об использовании того или иного варианта принимается в зависимости от конкретной ситуации. К примеру, вопросы о незаконной перепланировке или использовании квартиры не по назначению рассматриваются в административном порядке жилищной инспекцией, а споры по незаконному выселению - в судах.

Согласно судебной практике, решения по жилищным спорам принимаются чаще всего в вопросах выселения, при жилищно-коммунальных разбирательствах, а также взаимоотношениях между соседями и родственниками. Подробнее о том, какие бывают жилищные споры, читайте далее.

2. Когда возникают жилищные споры - обзор основных ситуаций

Так как вопросы жилья так или иначе присутствуют совершенно во многих направлениях человеческих взаимоотношений, то и ситуаций, приводящих к возникновению споров, несчётное количество.

Выделим несколько распространённых и рассмотрим их подробнее.

Ситуация 1.

Нередко развод супругов сопровождается скандалами и взаимными обвинениями. Конфликт обостряется, когда благоверные успели нажить хоть немного совместного скарба.

Если штучное добро хоть как-то удаётся разделить, то делёж жилья без суда не обходится. Лица, участвующие в таких жилищных спорах: разводящиеся супруги, их родители и другие родственники.

Ситуация 2. Оформление прав на недвижимость

При оформлении прав на недвижимость после её приобретения могут появиться третьи лица, тоже претендующие на них. Это достаточно распространённая ситуация, особенно, когда юридическая чистота сделки не была проверена должным образом.

Пример

Сергей заключил сделку мены с пенсионером Владимиром Ивановичем. Обмен 1 комнатной квартиры на 3 комнатную с доплатой. Однако при регистрации выяснилось, что были нарушены права внучки-инвалида, находящейся на иждивении у деда.

Ситуация была сложная, а разрешить её получилось только в суде, в который были приглашены представители органа опеки.

Ситуация 3. Регистрация или выписка жильцов

Хотя сейчас такой атавизм как прописка отменён, существует понятие регистрация по месту жительства и месту пребывания. При этом многие процедуры без соответствующего штампа в паспорте затруднительны, а его полное отсутствие - это административное правонарушение.

Такая ситуация, по статистике, порождает множество злоупотреблений, ведущих впоследствии к жилищным спорам.

Пример

Мария Ивановна поддалась на уговоры своего сына Никиты и зарегистрировала его друга Сергея в своей квартире. Однако фокус в том, что собственник по своему желанию может только «прописать» человека, а «выписать» без его согласия уже не имеет права.

Когда женщина решила разменять жильё, молодой человек своё согласие не дал, хотя и не проживал по соответствующему адресу. Разрешить этот жилищный спор помогло только обращение с иском в суд.

Ситуация 4. Приватизация квартиры

Нередки случаи, когда органы местного самоуправления не спешат расставаться с муниципальным жильём и не позволяют его приватизировать, ссылаясь на различные причины. На этой почве возникают жилищные споры между жильцами и органами власти. Точку в них может поставить только суд.

Ситуация 5. Вступление в наследство

Смерть человека, имеющего жильё и много родственников, зачастую порождает жилищные споры. Их разрешение тесно связано с нормами наследственного права и требует участие специалистов, хорошо разбирающихся в таких запутанных делах. Особенно тяжелые случаи возникают, когда отсутствует завещание, а наследство делится по закону.

3. Как проходит разрешение жилищных споров - 5 основных этапов

Нельзя написать общий алгоритм, который бы гарантировал защиту прав при разрешении абсолютно любых жилищных споров. Последовательность действий и их механизм сильно отличаются в зависимости от ситуации.

Рассмотрим подробнее конкретный случай: ваши соседи снизу сдали квартиру в аренду под студию звукозаписи без соответствующих процедур перевода помещения в нежилое.

Этап 1. Подготовка заявления об административном правонарушении

Так как хозяин квартиры, по вашему мнению, нарушил некие правила административного характера (он не получил разрешение и не переоформил свою квартиру в нежилое помещение), разбирательством должна заниматься специальная государственная служба - жилищная инспекция.

Её сотрудники вправе и обязаны провести проверку по обращению граждан о выявленном правонарушении. Поэтому вам нужно написать соответствующее заявление и направить его в жилищную инспекцию. Хорошо, если к заявлению будут приобщены фотографии и контактные данные соседей, которые готовы подтвердить ваши показания.

Этап 2. Проверка полученных данных и уведомление всех участников спора

По вашему заявлению будет проведена проверка, по результатам которой принимают решение о привлечении к административной ответственности, если есть основания.

В ходе проверочных мероприятий проведут опрос жильцов дома, запросят документы из других государственных органов, осмотрят жилое помещение. О результатах уведомят всех участников спора.

Этап 3. Составление протокола об административном правонарушении

Сотрудники жилищной инспекции составят протокол об административном правонарушении на хозяина квартиры и с приложением других документов направят его на рассмотрение начальнику службы. В протоколе отразят все полученные сведения и диспозицию административного правонарушения. Там же распишутся свидетели и правонарушитель.

Этап 4. Проверка документов и рассмотрение дела по существу

Начальник территориальной жилищной инспекции проверяет весь пакет документов, вызывает правонарушителя и свидетелей, после чего рассматривает административное дело. При этом КоАП РФ позволяет привлекать защитника, эксперта, переводчика и других необходимых для разрешения дела лиц.

Особенности доказывания состава административного правонарушения по делам, вытекающим из жилищных споров, в том, что нужно установить и подтвердить факт нарушения норм жилищного законодательства.

Этап 5. Назначение админнаказания или передача дела в суд

Законодательство по административным делам по жилищным спорам позволяет должностному лицу самостоятельно принимать решение, а в некоторых случаях передавать дело в суд по подведомственности. Поэтому на виновное лицо будет наложено наказание в виде штрафа непосредственно в жилищной инспекции или в виде приостановления деятельности в суде.

Теперь самое время посмотреть тематический видеоролик, чтобы закрепить прочитанное.

4. Профессиональная помощь в разрешении жилищных споров - обзор ТОП-3 юридических компаний

Юридические услуги по разрешению жилищных споров оказывает большинство компаний, имеющих дело с недвижимостью.

Найти жилищного юриста несложно, а вот нанять хорошего адвоката по жилищным вопросам уже тяжелее. Я предлагаю обзор нескольких компаний, где к вашим услугам будут именно опытные и квалифицированные юристы.

Неважно где вы живёте, в Москве или в глухой деревне, где нет ни одного юриста. Теперь получить консультацию о путях разрешения жилищного спора можно где угодно. Нужен только доступ к интернету, а он сегодня есть практически везде. Интернет-портал стал самой известной площадкой в Рунете, где все желающие получают грамотные консультации по любым юридическим вопросам.

С компанией сотрудничает более 18 тыс. юристов, каждый из которых готов прийти на помощь. Система построена так, что на ваш вопрос ответит тот юрист, который сделает это профессиональнее и дешевле других. Вам нужно только посетить сайт и описать свою ситуацию в специальной онлайн форме. Или просто позвоните по многоканальному телефону.

На страницах сайта есть множество уже разобранных примеров. Ознакомьтесь с ними. Возможно, вы найдёте ситуацию, аналогичную вашей, и все вопросы отпадут сами собой.

Юристы Правоведа способны не только оказать консультационные услуги, но и подготовить различные документы или даже организовать досудебное урегулирование жилищного спора.

Эта компания работает уже более 15 лет по различным правовым направлениям. Разрешение жилищных споров - один из множества успешно решаемых вопросов. Хороший опыт в этой сфере позволяет сотрудникам готовить документацию для работы за 1 - 2 дня, что очень быстро, учитывая сложность дел.

Услуги компании:

№	Услуга	Состав услуги
1	Представительство в суде	Судебная защита клиентов по жилищным спорам, включая участие в третейских судах, заключение мирового соглашение или подача кассационной жалобы на решение суда по жилищному спору
2	Взаимодействие с государственными органами власти	Запрос справок, выписок, а также досудебное урегулирование жилищных споров на различных этапах их развития
3	Жилищно-коммунальные разбирательства	Споры по коммунальным платежам, при заливе квартиры, причинении ущерба при ремонтных работах, оспаривание договоров найма
4	Административные вопросы	Разрешение жилищных споров в административном порядке, в том числе с участием военнослужащих

Компания занимается всеми вопросами, связанными с вопросами жилья. Неважно какой суд по подсудности рассматривает жилищный спор, так как представительства компании есть во множестве крупных городов России. Особенно поднаторели юристы этой фирмы в наследственных делах, когда на кону стоит унаследованное жильё.

Им нет равных при разрешении не только жилищных, но и . Ведь зачатую спор идёт о частном доме, расположенном на земельном участке, а эти объекты не могут отчуждаться раздельно. Сайт компании очень удобен и информативен, поэтому рекомендую посетить его и самим убедиться в серьёзности этой фирмы.

5. Как избежать жилищных споров - 3 полезных совета

Лучшая битва - та, которую удалось избежать. Как не банально это звучит, но огромная часть жилищных споров просто не возникнет, если не допускать очевидных ошибок.

Вот несколько советов, которые помогут вам сохранить деньги и нервы.

Совет 1. Внимательно прописывайте людей на своей жилплощади

Знайте, что, прописав на своей жилплощади человека, выписать сможете только с его согласия. Если он откажется или просто уедет, сделать это можно будет только через суд. Неважно, на каких основаниях вы пользуетесь квартирой, по праву собственности или по договору найма, придёт время, когда нужно будет её продать или приватизировать.

Постоянно зарегистрированные граждане могут стать серьёзной проблемой. Кроме того, если вы зарегистрируете постороннего человека, а он проживать в квартире не будет, сотрудники миграционных подразделений полиции могут привлечь вас к административной и даже уголовной ответственности - есть такое понятие «резиновая квартира».

Соблюдайте все правила эксплуатации жилого помещения, чтобы не навлечь на себя гнев соседей или жилищно-коммунальных служб.

Конфликты по жилищным вопросам — явление довольно частое. Суды регулярно рассматривают дела о вселении или выселении, об утверждении права собственности на жилое помещение, о выделении доли в натуре и др.

Судебная практика по жилищным спорам на сегодняшний день существует практически по всем возможным ситуациям в сфере регулирования жилищного законодательства. Все это значительно упрощает рассмотрение дел, а также подготовку к ним всех участников судебных разбирательств.

Обобщение судебных решений осуществляется судами всех уровней, в том числе и Верховным Судом Российской Федерации. Данный судебный орган регулярно готовит обзоры судебной практики по жилищным спорам, в которых приводятся наиболее характерные судебные решения по самым разным вопросам жилищного права. Суды различных уровней при рассмотрении конкретных дел могут прибегнуть к данным обзорам с целью уточнения сложившейся правоприменительной практики по рассматриваемому вопросу. В то же время данные обзоры не обязывают судей выносить аналогичные решения, а только позволяют им сопоставить свою позицию с мнением коллег. На этот факт также стоит обращать внимание, так как исключить вариант, что судья, рассматривающий дело, не примет решение, не соответствующее сложившейся практике, нельзя. Поэтому всегда стоит обращать внимание и на подобные «нетипичные» решения, которые могут быть включены в обзоры судебной практики.

Также Пленумом по гражданским делам Верховного Суда РФ периодически принимаются постановления, которые разъясняют отдельные положения законодательства, в том числе и порядок их применения на практике судами. Положения данных постановлений носят обязательный характер не только для судебных органов, но и для всех иных участников правоприменительного процесса. Таким образом, с помощью судебной практики устраняются пробелы в действующем законодательстве. Отметим, что именно положения Постановлений ВС РФ в ряде случаев являются определяющими при рассмотрении некоторых видов жилищных споров.

Кроме того, Гражданско-процессуальный кодекс РФ и ряд его подзаконных актов, четко определяют круг вопросов, которые могут быть решены исключительно путем обращения в суд. Например, признание сделки недействительной осуществляется только судом. Поэтому практика рассмотрения этих категорий дел имеет наиболее серьезное значение. Опыт показывает, что судебные органы при рассмотрении вопросов, которые находятся в полной компетенции суда и практически не зависят от воли сторон процесса, всегда выносят однотипные решения, в том числе и основанные на тех, что приводятся в обзорах судебной практики. Данный факт значительно упрощает подготовку искового заявления, так как достаточно познакомиться с несколькими подобными делами, чтобы иметь четкое представление, каким-образом должны быть заявлены требования и чем подтверждены, чтобы иск был удовлетворен. Либо, при отсутствии положительной практики, истцу имеет смысл отказаться от искового заявления, так как вероятность положительного решения отсутствует.

Совет: вынесенное решение суда по делу не позволяет истцу обращаться в суд с аналогичными исковыми требованиями, поэтому на основе анализа судебной практики, истцу необходимо найти четкую формулировку исковых требований, которые будут удовлетворены.

Используется судебная практика по жилищным спорам и в частном порядке. Каждый опытный юрист, принимающий участие в разрешении конфликта, еще на стадии досудебной работы уделяет особое внимание судебной практике. Такой анализ позволяет:

• Определить насколько будет перспективно обращение в суд за защитой прав;
• Подготовить определенный перечень доказательств, которые суд сочтет достаточными для удовлетворения заявленных требований;
• Обеспечить стратегию поведения в судебном заседании, которая приведет к положительному решению суда.
• Выявить способы обжалования решения суда.

Судебная практика используется при составлении исковых заявлений, где примеры используются для обоснования позиции истца. Также примеры из практики могут быть использованы при составлении отзыва на исковое заявление, встречного иска, направления ходатайства.

Большинство споров в сфере жилищного законодательства, а соответственно и судебную практику по ним, можно разделить на следующие группы:

1. О выселении;
2. О вселении в жилое помещение;
3. О признании права пользования жилым помещением или признании такого права недействительным;
4. Об изменениях условий договора социального найма;
5. О признании сделки с жилой недвижимостью недействительной;
6. О разделе жилой недвижимости, в том числе о выделении доли в натуре;
7. Об определении порядка пользования жилым помещением;
8. Споры в сфере долевого строительства;
9. Споры по приватизации объектов жилой недвижимости.

Многие споры в сфере жилищного права тесно взаимосвязаны с другими отраслями гражданского законодательства: по семейным спорам , по наследственным вопросам и др. Что делает судебную практику по жилищным спорам еще более актуальной для всех субъектов правоотношений в указанных направлениях права. И её исследование должно строиться именно с учетом подобной специфики. Причем, первоначально анализировать надо саму конфликтную ситуацию, определяя, из каких правоотношений возникает спор. Только после этого можно прибегнуть к обработке судебной практики, которая охватывает все отрасли права, затронутые в сложившейся ситуации.

Совет: некоторые жилищные споры рассматриваются судами в рамках другой отрасли права, например, семейного – это необходимо учитывать при подборе судебной практики по делу.

Судебная практика по жилищным спорам является обширным источником отражения практического использования норм права, как судебными органами, так и другими участниками правоотношений. Но её использование требует определенного опыта, поэтому при возникновении конфликта стоит обратиться к юристу. Специалист проанализирует сложившуюся ситуацию и подберет наиболее подходящие примеры из судебной практики, тем самым исключив вероятность неверного толкования норм права и судебных решений неспециалистом. Гражданские дела , особенно по жилищным вопросам, весьма непростая категория дела, имеющая множество нюансов, поэтому без опытного юриста, в большинстве случаев, успешного разрешения спора не достичь.

ПОНЯТИЕ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА И ОБЛАСТЬ ЕГО ПРИМЕНЕНИЯ

Жилищное законодательство представляет собой совокупность норм права, регулирующих права граждан на жилище, его безопасность, неприкосновенность и недопустимость произвольного лишения. К правам граждан относятся права на реализацию прав на жилые помещения, такие как предоставление жилья в пользование (на условиях социального найма, в жилищном фонде социального использования, жилых помещениях специализированного жилищного фонда), права владения и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности, помещениями общего пользования между участниками общей долевой собственности или собственниками жилых помещений в многоквартирном доме. Правами граждан в области жилищного право применения являются также права на предоставление коммунальных услуг, предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и соответственно компенсацию данных расходов. Жилищное законодательство обеспечивает сохранность жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Таким образом, граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Если права нарушены жилищное законодательство обеспечит восстановление нарушенных жилищных прав и их судебную защиту.

Жилищные права нарушены, обратитесь за юридической помощью в восстановлении нарушенного права, я предоставлю для Вас профессиональную юридическую защиту Ваших жилищных прав, начиная с бесплатной жилищной юридической консультации, заканчивая полным ведением Вашего дела в суде до вынесения решения суда.

Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилищное законодательство состоит из Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ и других Федеральных законов, таких как: Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, а также изданных в соответствии с ними указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти.

ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ И СПОСОБЫ ИХ РЕШЕНИЯ

Жилищные споры, как указано выше, возникают при нарушении жилищных прав, свобод и законных интересов. К жилищным спорам относятся споры, касающиеся прав на жилище, произвольное лишение жилища, нарушение прав в предоставлении полагающихся по закону льгот, субсидий и т.д. Перечень дел данной категории очень обширный, имеет много особенностей, поэтому решение жилищного спора необходимо доверить адвокату по жилищным спорам, специализирующемуся именно на решении жилищных спорах.

Я, как адвокат по жилищным спорам, решу жилищный спор в Вашу пользу.

Решение жилищного спора происходит в судебном порядке. Данная категория дел подведомственна судам общей юрисдикции и рассматривается, как правило, по месту жительства ответчика.

Для обращения в суд за восстановлением своих нарушенных прав необходимо подготовить обоснованный иск. Несмотря на то, что в интернете, существует множество образцов исковых заявлений по любым категориям дел, не стоит надеяться на добросовестность составителя данного документа, потому что нет абсолютно зеркальных дел, повторяющихся в каждом слове и предложении, каждая ситуация в своем роде индивидуальна и именно поэтому при составлении искового заявления учитываются все ньюансы и особенности ситуации, кроме того, недостаточно в исковом заявлении указать лишь одну общую статью нормы права, необходимо проанализировать судебную практику по жилищным спорам, поднять разъяснения Пленума Верховного суда РФ, чтобы при рассмотрении исковых требований перед судом у Вас была четко обозначенная позиция, подкрепленная как нормами права, так и правоприменительной практикой.

ЖИЛИЩНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ КАК ИНСТРУМЕНТ РЕШЕНИЯ ЖИЛИЩНОГО СПОРА

Юридическая консультация по жилищным вопросам необходима для защиты своих прав и защите своего жилища, ведь самым материальным активом в нашей жизни является недвижимость. Изначально Вы можете получить предварительную бесплатную жилищную юридическую консультацию по телефону, Вы можете позвонить мне или оставить свой контактный номер телефона, заполнив форму на сайте, я свяжусь с Вами в кратчайшие сроки и Вы получите бесплатную юридическую консультацию по жилищным вопросам.

После проведения жилищной юридической консультации Вам будут предложены варианты решения Вашего жилищного спора. При возможности это может быть решение жилищного спора в досудебном порядке, т.е. без обращения в судебные органы или подготовка искового заявления и обращение в суд за защитой Ваших жилищных прав, ну а если к Вам предъявлены исковые требования и Вы являетесь ответчиком по уже рассматриваемому гражданскому делу я подготовлю возражения по существу заявленных исковых требований и буду представлять Ваши интересы в суде до вынесения решения суда.

Более подробная юридическая консультация по жилищным вопросам с изучением представленных Вами документов происходит при личной встрече. Вам необходимо развернуто изложить свою ситуацию, не скрывая существенных деталей (Вы можете быть уверены в полной конфиденциальности), чтобы выработать определенную стратегию по защите Ваших жилищных прав и законных интересов.

Также Вы можете получить жилищную юридическую консультацию, в т.ч. бесплатно, касающуюся

1. оформления прав на объекты недвижимости

2. юридического сопровождения сделок купли-продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

3. юридического сопровождения сделки купли-продажи коммерческой недвижимости

4. налога с продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка), в т.ч. налога с продажи коммерческой недвижимости

5. составления договора купли-продажи недвижимости (квартиры, дома, земельного участка)

6. составление договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Обратившись ко мне, будьте уверены, что жилищная юридическая консультация будет проведена честно, грамотно и профессионально.

ГАРАНТИРОВАННОЕ РЕШЕНИЕ ЖИЛИЩНОГО СПОРА

При обращении ко мне для решения Вашего жилищного спора я гарантирую Вам результат, на который Вы рассчитывали. Если Ваш жилищный спор будет невозможно решить в рамках действующего законодательства, я сообщу Вам об этом еще на стадии бесплатной жилищной юридической консультации.

Вы будете всегда оповещены о ходе ведения Вашего судебного процесса. Ваш жилищный спор будет решаться именно мной, а не помощниками или студентами, как часто встречается в юридическом бизнесе. Вы всегда сможете задать мне интересующий Вас вопрос, я всегда на связи. Наши с Вами договоренности будут исполнены в соответствии с условиями обязательства и Вы с уверенностью обратитесь ко мне в следующий раз, когда возникнет у Вас или Ваших родственников или знакомых необходимость в юридической помощи.

← Вернуться