Иск о признании незаконным деятельности председателя тсж. Судебная практика по спорам с ТСЖ: обжалование решений собраний, действий председателя

Время на чтение: 17 мин

Гражданский Кодекс сообщает, что коммунальщики обязаны подавать качественный ресурс и быть честными с жильцами. Любой конфликт можно решить через надзорные органы, в т. ч. высшую инстанцию. Примечательно, что иск в суд на ТСЖ нужно подавать только после попытки досудебного урегулирования.

Уважаемые посетители!

Наши статьи носят информационный характер о решении тех или иных юридических вопросов. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения конкретной задачи заполните форму ниже, либо задайте вопрос онлайн-консультанту во всплывающем окне справа внизу экрана или звоните по номерам указанным на сайте (круглосуточно и без выходных).

СодержимоеПоказать

Основания для подачи иска на УК в суд

БЕСПЛАТНАЯ консультация юриста!

Не разобрались с материалом статьи или нужна помощь? Задайте вопрос нашему штатному юристу через форму «Онлайн-консультанта» или оставьте комментарий. Мы обязательно ответим!

Война между потребителями и коммунальщиками, вероятно, не закончится никогда. Одни незаконно завышают тарифы, другие не в состоянии платить по счетам.

В ситуациях, когда произошло превышение финансов по квитанции от ТСЖ, ЖЭКУ, ЖКХ или УК, всегда можно провести возврат денег через судебные инстанции .

Нюансы подачи иска в суд на управляющую компанию

Неважно, потребитель живет в частном доме или МКД, его вопрос будет рассматриваться, как отдельное дело. Решить проблему через разбирательства можно не только тогда, когда коммунальщики не исполняют обязательства, но и в том случае, если у человека есть долг, а он считает эту сумму завышенной. Халатное отношения к условиям договора преследуется по закону, но суд – это последняя инстанция, куда нужно обращаться собственнику.

Порядок действий перед составлением иском:

• сначала формируется жалоба на имя директора УК;
• затем пишется претензия в Жилищную контору или Роспотребнадзор;
• и лишь после того, как права гражданина не восстановлены в этих надзорных органах, а владелец квартиры инициирует разбирательство в высшей инстанции.

Основания для составления искового заявления на управляющую организацию

Не менее важный момент – основание, которое должно фигурировать не только в иске, но и в досудебных претензиях, жалобах в другие инстанции.

Каждый орган обязан придерживаться законодательной позиции. Если жилец имеет задолженность по оплате, то не стоит рассчитывать на защиту от государства и писать иск на ЖКХ. Начинать разбирательство следует только в том случае, если зафиксированные нарушения нормативно-правовых положений.

Все обвинения необходимо подкреплять фактами, документами, бумагами с обратной связью. Гражданин вправе подать иск на неправомерные действия со стороны ЖКХ, УК или ТСЖ.

Список обращений в суд широк и каждое из них дает почву для дальнейших действий:

• неисполнение обязательств;
• завышение тарифов;
• некачественный коммунальный ресурс;
• халатное отношение компании к бытовым вопросам или бездействие;
• действия организации угрожают жизни и здоровью жильцов.

Посмотрите видео: "Как выиграть суд с УК."

Это обобщенный список оснований. Например, к неисполнению обязательство можно отнести капитальный ремонт, который не проводился долгое время (больше 5 лет). Некачественными услугам являются холодные батареи в отопительный период, перебои электроэнергии или водоснабжения. Начисление оплаты по завышенным ставкам также преследуются по закону. Во всех случаях необходимо написать заявление в мировой суд и потребовать перерасчета, а также возмещения моральной компенсации.

Причинами для возбуждения дела могут стать:

• неправомерные, незаконные действия;
• наличие непонятных условий в договоре с УК;
• неправильные начисления оплаты;
• и другое.

Нюансы составления и подачи иска в суд на управляющую компанию

Иск к управляющей компании о перерасчете платы за коммунальные услуги подается строго по образцу на основании России. Составлять бумагу следует грамотно, четко прописывая все нюансы вопроса и аргументируя претензии для суда.

Основные аспекты составления:

1. Иск формируется в соответствии с нормами делопроизводства. Если скачать образец конкретного заявления, то можно просто заполнить поля.
2. Допускается свободное изъяснение, но каждое слово необходимо подкреплять фактами, доказательствами и давать ссылки на нормативные акты.
3. Запрещено предоставлять ложные сведения или преувеличивать ситуацию.
4. Не разрешены исправления, неподтвержденные факты и нецензурная брань.
5. Иск состоит из нескольких частей:
   • шапка – указываются реквизиты инстанции и собственника;
   • основной текст;
   • нормативные акты;
   • доказательная база;
   • список приложенных документов;
   • дата и подпись.
6. Существует форма коллективного обращения в суд. В таком случае в заявлении необходимо указывать всех участников процесса, в т. ч. личное визирование каждого лица.
7. В обязательном порядке прилагается перечень просьб к суду.

Иск на управляющую компанию в суд

Вне зависимости, с кем заключен договор на поставку коммунальных услуг и обслуживание дома, гражданин вправе отстаивать свои позиции через судебные инстанции. Исковое заявление к управляющей компании о возмещении ущерба пишется строго по образцу и направляется в орган по месту жительства.

Разрешение споров между УК или ТСЖ регулирует арбитражный суд на основании . Если цена требований менее 50.000 рублей, то обращение следует направлять районному органу.

Иск на ТСЖ в суд

Если правый потребитель желает получить перерасчет по коммунальным платежам и возместить излишки платы, подавать исковое письмо нужно в зависимости от суммы. В этом случае будет рассматриваться вопрос о превышении должностных полномочий бухгалтерского отдела товарищества или предприятия.

Пакет документов для подачи иска в суд

Жилищный кодекс, процессы по ЖКХ и судебная практика показывают, даже по истечении давности можно добиться справедливости. Если собственник жилья уверен в том, что нарушались интересы, он вправе подать иск после того, как узнал о данном факте.

В этом случае необходимо учесть, что судебным органам нужно представлять следующий перечень документации:

1. Исковое письмо в двух экземплярах. На второй бумаге принимающий сотрудник сделает отметку о том, что заявление принято к рассмотрению и внесено в регистрационную книгу.
2. Требуется предоставить нотариально заверенную доверенность, если от лица собственника действует уполномоченный гражданин.
3. Паспорт.
4. Свидетельство о владении объектом недвижимости.
5. Контракт с УК.
6. Доказательная база:
   • квитанции;
   • показания свидетелей;
   • фото- и видеоматериалы.
7. Копии претензионных писем и жалоб, которые направлялись в УК и контролирующие органы в досудебном порядке.
8. Квитанция об оплате пошлины.

Последний пункт важен, т. к. без этого документа иск в суде не примут к рассмотрению. Примечательно, что некоторые граждане вправе претендовать на отсрочку государственного сбора. Для этого в иске необходимо дать отсылку на закон и приложить копию документа, доказывающего такие льготы. Более того, допускается включить в заявление судебные издержки и ущерб материального и морального характера, которые потом будет оплачивать ответчик.

Что такое доказательная база при обращении в суд

Права граждан на защиту отражены в (в актуальной версии 2020 года). Если человек жалуется на плохое качество коммунального ресурса или завышение тарифов, то есть мошенничество, то на его сторону встает государство. Однако для судьи потребуется представить доказательств. При наличии подозрений на махинации, основной базой к иску являются квитанции.

Суд рассматривает следующие варианты подтверждения обвинений в адрес управляющей компании:

• свидетельские показания соседей или других очевидцев;
• фото- и/или видеосъемка;
• экспертиза;
• переписка с управленческой организацией или телефонные переговоры;
• съемные носители с доказательствами.

На заметку: каждый пункт дополнительно прописывается в исковой документации, и отдельно предоставляются суду.

Образцы исков к управляющей компании, ТСЖ и ЖКХ

Чтобы написать исковое заявление в суд на ЖКХ, основной перечень образцов доступен для скачивания тут:

Невыполнение обязательств, необоснованные претензии или ненадлежащее качество оказанных услуг преследуется по закону. Мерой пресечения суд может выбрать не только штрафные санкции и лишение лицензии, а также заключение под стражу должностных лиц.

В какой суд обращаться с иском на управляющую организацию

В районный или мировой суд обращаются в случаях, когда сумма исковых требований превышает 50 000 рублей. Как правило, такое происходит, если обслуживающая организация стала начислять плату за коммуналку по завышенным тарифам.

По вопросам неимущественного характера пишут заявление в арбитраж. Важно, чтобы судебное отделение находилось по месту нахождения дома, даже если собственник проживает в другом районе или населенном пункте. В противном случае есть риск получить отказ. Однако такая форма обратной связи не лишает возможности повторно подать бумагу в необходимую инстанцию.

Определение подсудности дела

Раскрытие термина следующее: судья должен выявить, к какой подсудности относится дело, и направить его в конкретную инстанцию.

Правила процесса позволяют определить, какой орган обязан рассмотреть гражданско-правовой иск в первой инстанции:

• районный;
• арбитражный;
• мировой.

Порядок подачи документов в суд и ответчику

Предоставлять иск суду нужно со всей имеющейся документацией, в том числе и квитанций об оплате пошлины. Только в этом случае пакет бумаг принимается к рассмотрению.

Пошаговый алгоритм:

1. Посещение канцелярии.
2. Помощник судьи делает соответствующие отметки на втором бланке иска.
3. Рассмотрение – 2 месяца.
4. Назначение даты и времени заседания.
5. Слушанье дела по существу.
6. Вынесение решения.

При получении отказа на удовлетворении требований, собственник может оспорить вердикт в течение десяти дней, обратившись в вышестоящую инстанцию .

Размер госпошлины и кто оплачивает судебные расходы

Если иск неимущественного характера, то госпошлина равна – 300 рублям. Такая форма обращения возникает, когда человек жалуется на плохое оказание коммунальных услуг или требует возмещение ущерба. Споры в суде по вопросам обслуживания в сфере ЖКХ регулирует (в редакции 2020 года). В нормативных положениях говориться, что нарушение интересов, влечет освобождение гражданина от оплаты пошлины.

Цена иска рассчитывается согласно . В заявлении можно указать, что истец требует оплаты всех издержек ответчиком, после вынесения вердикта судом. Если сумма не превышает миллион рублей, то оплачивать не нужно – .

На заметку: дополнительную информацию о государственной пошлине можно прочесть в .

Сроки вынесения вердикта по иску

Если действия коммунальщиков стали причиной нанесения вреда, то это попадет под Уголовный кодекс. Уклонение от выполнения обязательств контролируется ГК РФ. От вида нарушения зависят и сроки рассмотрения заявки. Несмотря на то, что согласно , период равен восьми неделям, он может быть увеличен в зависимости от обстоятельств дела.Судебная практика об исках на УК и ТСЖ

В судебной практике множество примеров, когда граждане не смогли добиться справедливости. Чаще всего, причиной тому было неправильное составления иска или недостаточная доказательная база. Нередко происходят ситуации, когда суд удовлетворил требования, но УК не в состоянии платить по долгам.

По ст. №165 УК России в сфере ЖКХ

Регулирует вопрос по возмещению ущерба.

Пример: управляющая организация превышала тарифы в течение нескольких лет. Жители МКД написали коллективное заявление и потребовали возврата оплаты, а также компенсации морального урона. В итоге суд постановил удовлетворить иск и выплатить средства гражданам, а УК лишить лицензии. При этом разбирательство шло по статье мошенничества, но жильцы дома не могут получить деньги, т. к. финансы растрачены.

Судебные прецеденты о двух управляющих организациях в одном доме

Все чаще возникают ситуации, когда один дом обслуживается сразу двумя коммунальными организациями. К примеру, в Воронеже, люди подали иск о том, что согласно , управленческая фирма может быть только одна. Суд постановил возмещение средств той организацией, которая заключила контракт с собственниками позже.

В случае некачественного обслуживания или уклонения от обязанностей УК или ТСЖ, люди не должны ждать, что ситуация изменится. Эксперты рекомендуют писать жалобу на имя дирекции, затем в Жилищную контору или в Роспотребнадзор. Если контролирующие ведомства не смогут принять меры, то целесообразно составлять иск в суд. Когда спор касается всего МКД, а не отдельного помещения, то лучше, когда обращение коллективное.

Посмотрите видео: "Как судиться по услугам ЖКХ (рекомендации)."

За юридической помощью не стало исключением.

Предистория.

Этот жилец за коммунальные услуги не платил, не признавал законную власть в виде председателя ТСЖ, по каждому вопросу имел свое мнение, но сам инициативы не проявлял, свои интересы в установленном законом порядке не защищал. Такая вот, булгаковская «нехорошая квартира».

Задолженность копилась и однажды терпение председателя лопнуло… Дело перекочевало от мирового судьи в районный суд.

Ответчик же иск не признавал, заявил встречный иск о взыскании переплаты за техобслуживание, признание недействительным Устава ТСЖ, протоколов общего собрания ТСЖ и взыскания расходов на юридическую помощь, которую ответчик оказывал сам себе.

Наша правовая позиция по основному иску.

Ответчиком ненадлежащим образом осуществляется исполнение обязанности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, что подтверждается квитанциями по оплате коммунальных услуг с указанием задолженности за каждый платежный период. В связи с этим истцом, 26.11.2012 г. было направлено в адрес ответчика требование о погашении задолженности. Добровольное удовлетворение претензии ответчиком осуществлено не было. В соответствии со , «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». В соответствии со , «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором». В соответствии с , «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором». В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 « В состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции»); В соответствии со , «1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». В соответствии со , «1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя: 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; В соответствии со , «1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). 5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный ремонт... 14. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники) (за исключением взносов на капитальный ремонт), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в настоящей части размера пеней не допускается». На основании расчета общая сумма задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги составляет 26 763 руб. 29 коп ., сумма пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги составляет 2 179 руб. 24 коп.

На основании вышеизложенного, мы просили суд:

1. Взыскать с ответчика сумму задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 26 763 руб. 29 коп.
2. Взыскать с ответчика сумму пени за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги в размере 2 170 руб. 24 коп.

Наша правовая позиция по встречному иску.

В соответствии с п. 1, 2 , «1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества. 2. К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий». В соответствии со , «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов». В соответствии с п. 5 , «Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании». В соответствии с Уставом ТСЖ «Альтернатива» п. 12.1 уведомления о проведении общего собрания членов ТСЖ «Альтернатива» размещаются на входных дверях в подъезды дома № 17 по улице Судогодское шоссе г. Владимир.

В соответствии со , «4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование». В общем собрании членов ТСЖ «Альтернатива», проводимом 10.12.2012 г. в заочной форме в порядке , приняли участие собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, что подтверждается материалами дела. В соответствии с п. 9 , « К полномочиям органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений относятся: определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья». К органам государственной власти в области жилищных отношений Российской Федерации относится Государственная жилищная инспекция администрации Владимирской области. В соответствии с актами предписания Государственной жилищной инспекции администрации Владимирской области от 02.07.2012 № 735-01/02 и проверки исполнения предписания от 14.01.2013 № 625-01/02 о правомерности создания ТСЖ «Альтернатива», имеющимися в материалах дела, предписание выполнено в полном объеме.

На основании вышеизложенного, протокол собрания ТСЖ «Альтернатива» № 9 об избрании правления от 10.12.2012 г., протокол заседания правления ТСЖ «Альтернатива» об избрании председателя правления, протокол собрания собственников помещений от 10.12.2012 г. № 8 об утверждении устава ТСЖ «Альтернатива» соответствуют требованиям законодательства. Согласно п. 6 суд вправе оставить в силе обжалуемое решение при наличии в совокупности следующих условий: голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. В соответствии со , «2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги». В соответствии с пп. в) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г № 491, в состав общего имущества в многоквартирном доме включаются несущие конструкции дома - балконные и иные плиты, несущие и иные ограждающие конструкции. , пп. б) п. 28 Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения: обязательных платежей и взносов». П. 33. «Размер обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, определяются органами управления товарищества собственников жилья». Расчет платы за содержание общего имущества многоквартирного дома (техобслуживание) собственникам помещений в многоквартирном доме осуществляется согласно площади, указанной в свидетельстве о государственной регистрации права, равной 78,9 кв. м., в соответствии с протоколом ТСЖ «Альтернатива» № 6 от 22.01.2005 г. Данный протокол в соответствии с ч. 5 является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 6 , «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня , когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении». Осуществляя деятельность по управлению многоквартирным домом, в частности расчет платы за жилое помещение и коммунальные услуги, ТСЖ «Альтернатива» руководствуется действующим законодательством и решениями общих собраний ТСЖ и собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае ТСЖ «Альтернатива» не предпринимало действий, которые могли бы привести к последствиям, указанным в ст. 150, 151 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, мы просили суд:

В удовлетворении встречных исковых требований - о признании недействительными протоколов № 8, 9 от 10.12.2012 г., устава ТСЖ «Альтернатива», - о признании недействительным искового заявления ТСЖ «Альтернатива», - о взыскании суммы компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., - о взыскании суммы расходов на ведение судебного разбирательства в размере 5000 руб., - о взыскании суммы переплаты за техобслуживание общего имущества 6 150 руб. 74 коп., - о взыскании суммы компенсации морального вреда в размере 100000 руб., отказать .

Результат.

Иск нашего Доверителя удовлетворен в полном объеме, во встречном иске нашего оппонента отказано.

I. Основные положения об управлении многоквартирным домом

I. Основные положения об управлении многоквартирным домом

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Товариществом собственников жилья согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч.2 ст.136 ЖК РФ , имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ , другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. В соответствии с п.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Управляющая компания - специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирными домами.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, с участием управляющих организаций - управляющих компания, ТСЖ, ЖК, ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами. Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны, поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорий споров, которые являются одними из самых распространенных, а именно:

- Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом;

- Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;

- Споры по коммунальным услугам и платежам;

- Прочие споры с участием управляющих организаций (истребование информации, денежных средств с третьих лиц).

В обзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

II. Выводы судов по вопросам споров с управляющими компаниями

Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом

1. Требования об истребовании документов, взыскании денежных средств удовлетворены.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для истребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных от собственников денежных средств, документации на дом, иного имущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу N А17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

законодательно установлена презумпция наличия у домоуправляющей компании документов, затребованных истцом, поэтому суд округа признает необоснованным как неподтвержденный документально аргумент Общества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная и исполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилым домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения дела не заявлял.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09 , отсутствие или утрата технической или иной документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

1.2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2016 N Ф07-514/2016 по делу N А21-8757/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

Собственниками помещений принято решение о расторжении договора с УК-Ответчиком и выбора УК-Истца. Ответчик не признал смену УК, отказался передать в добровольном порядке техническую документацию на дом.

Между тем нормы ч.8.2 ст.162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ ).

Обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы предусмотрена ч.10 ст.162 ЖК РФ .

1.3. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2015 N Ф03-5435/2015 по делу N А51-846/2015

Исковые требования:

О взыскании неосновательного обогащения (невозврат денежных средств, собранных с собственников помещений в многоквартирном доме).



Решение суда:

Требования удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Ответчик осуществлял управление многоквартирным домом на основании договора, заключенного с собственниками жилых и нежилых помещений. Коммунальные платежи (в том числе плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме) собственники вносили на расчетный счет ответчика. Впоследствии решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома изменен способ управления данным домом, а именно вместо УК выбрано ТСЖ.

Т.к. за период в несколько месяцев, обусловленных "передачей" управления, УК продолжала сбор средств по статье "содержание" и "текущий ремонт", но каких-либо работ не проводило, то обязано передать данные средства истцу.

По смыслу ст.161 , 162 ЖК РФ , ст.1102 , 1109 ГК РФ изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом; денежные средства, собранные УК при таких обстоятельствах, являются неосновательным обогащением.

1.4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2015 N Ф09-6742/15 по делу N А60-49291/2014

Исковые требования:

По иску ТСЖ к ООО-УК о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами; об обязании передать документацию на дом.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению, исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ ), в случае изменения способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст.161 ЖК РФ ) прежняя управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств. Управляющая организация в рассматриваемом случае в силу ст.1102 ГК РФ становится приобретателем неосновательного обогащения.

Кроме того, с момента принятия решения об изменении способа управления домом и уведомления УК об этом, у Ответчика возникла обязанность передать спорную документацию ТСЖ-Истцу. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности, поэтому суд отклонил довод Ответчика об отсутствии у него спорной документации.

1.5. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2015 N Ф10-3181/2015 по делу N А14-15491/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом.

Истец (ТСЖ) - Ответчик (УК ООО).

Решение суда:

Требования удовлетворены.

Позиция суда:

В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Факт наличия спорной документации у УК ответчиком не оспорен, изменение способа управления многоквартирным домом подтверждено, следовательно, ответчик обязан был передать техническую документацию ТСЖ. Т.к. это не было сделано добровольно, то иск подлежит удовлетворению.

1.6. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.12.2015 по делу N 33-5710/2015

Исковые требования:

Об исполнении обязанности в пользу третьего лица.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

Судом установлено, что МКД находился в управлении Ответчика-УК. Договор управления был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Ответчика. Собственниками помещений МКД было принято решение о способе управления управляющей организацией и заключение договора управления с ООО-УК, которое приступило к управлению домом. Ответчик не передал ООО-УК денежные средства, ранее собранные с собственников помещений МКД на проведение ремонта кровли. Ремонт кровли был проведен лишь частично, в одной секции, что подтверждается результатами экспертизы. Иная экспертиза, проведенная по ходатайству ответчика, предоставила противоположные выводы относительно вывод первоначальной экспертизы, однако суд критически отнесся к выводам эксперта, поскольку эксперт на место не выезжал, осмотра крыши не проводил, вырубка кровли не проводилась, экспертиза проведена на основании документов. Однако часть документов, суд еще ранее отверг в качестве допустимых доказательств.

Ответчик по отношению к собственникам помещений является генеральным подрядчиком, и на основании ч.3 ст.706 ГК РФ несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п.1 ст.313 и ст.403 ГК РФ . В связи с этим денежные средства, неизрасходованные на проведение ремонта, должны быть переданы третьему лицу - УК ООО.

2. В удовлетворении требований отказано или удержание документов (иного имущества) правомерно.

2.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2016 N Ф05-1684/2016 по делу N А41-71224/15

Заявленные требования:

О признании незаконными постановлений Госжилинспекции о привлечении заявителя к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.1 КоАП РФ .

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации основана на действующем законодательстве.

Вместе с тем, по смыслу пунктов 18 , 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами , п.10 ст.162 ЖК РФ обязанность по передаче технической и иной документации должна быть исполнена в течение 30-ти дней с даты получения уведомления о смене управляющей организации.

Материалы административного дела не содержат документов, подтверждающих совершение заявителем объективной стороны правонарушения, поскольку МУП в адрес заявителя не направлялось уведомление о выборе ее новой управляющей компанией домом, а именно с даты получения такого уведомления следует исчислять 30-дневный срок.

Кроме того, согласно представленным заявителем документов собственниками спорных многоквартирных домов приняты решения о выборе в качестве управляющей компании домом Заявителя-ОАО. На момент выявления факта правонарушения и рассмотрения административного дела данные решения собственников не были оспорены в судебном порядке. Таким образом, в настоящем случае, обязанность по передаче технической документации у заявителя не возникла.

2.2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2015 N Ф07-1475/2015 по делу N А56-4695/2015

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на дом.

Решение суда:

Отказано в удовлетворении требований.

Позиция суда:

собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, а также изменить ранее выбранный способ управления. Между тем Жилищный кодекс РФ не предусматривает право собственников помещений многоквартирного дома в любое время и безмотивно переизбрать управляющую организацию. При выборе новой управляющей организации не происходит изменение способа управления, то есть изменение управляющей организации не может быть мотивировано тем, что собственники могут изменить способ управления, иной вывод противоречит закону. Согласно ст.161 , 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников помещений, явившегося основанием для предъявления иска, не следует, что собственники помещений имеют претензии к управляющей организации. Таким образом, Ответчик является стороной действующего договора управления, и истребование у него технической документации, необходимой для осуществления управления, неправомерно.

2.3. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-3936/2015 по делу N А78-3167/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на жилой дом, места общего пользования дома по акту приема-передачи.

Встречное требование: о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа и Истцом.

Решение суда:

В удовлетворении основного и встречного требований отказано.

Позиция суда:

судами признан несостоятельным довод Истца о том, что именно оно в отношении спорного многоквартирного дома является управляющей организацией на основании договора, заключенного с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа.

Как указали суды, сам по себе указанный договор в спорном случае не порождает у Истца прав и обязанностей управляющей организации, поскольку в силу ст.162 ЖК РФ , орган местного самоуправления - Комитет, являвшийся организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации, не может являться стороной договора управления многоквартирным домом.
[email protected]

Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.

Произошла ошибка

Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.

Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Такое определение дано в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющегося в настоящее время основным законодательным актом, регламентирующим создание и деятельность товариществ собственников жилья, их права и обязанности, правовое положение членов товариществ, отношения по поводу общего имущества в многоквартирных домах, вопросы управления многоквартирными домами.

Федеральным законом от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 01.03.05 Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в предшествовавший период регулировал вопросы организации и деятельности товариществ собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме (едином комплексе недвижимого имущества), управление им и его обслуживание. Многие положения Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ восприняты Жилищным кодексом Российской Федерации, в том числе в неизмененном виде.

Особенностью настоящего обобщения, при составлении которого использованы материалы судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) 2003 - 2006 гг., а также постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), является то обстоятельство, что большое количество споров рассмотрено с применением Федерального закона "О товариществах собственников жилья", но поскольку, как указано выше, многие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации фактически повторяют положения указанного Закона, актуальность наработок судебной практики сохраняет свое значение, а выявленные изменения представляют интерес и свидетельствуют об укреплении позиции товариществ собственников жилья в арбитражном процессе.

Следует отметить, что количество споров с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико (менее 0,5% от общего числа дел, рассмотренных кассационной инстанцией), однако с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с самостоятельными требованиями и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков, третьих лиц, заинтересованных лиц, в связи с чем естественен вывод о том, что количество дел с участием товариществ собственников жилья не уменьшится и в будущем.

Подведомственность дел с участием ТСЖ арбитражному суду

Товарищество собственников жилья создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают устав товарищества. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом; является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Соответствующие положения содержатся в статьях 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также содержались в главе IV Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Также возможно создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (статья 139 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 48 названного Закона); объединение нескольких товариществ собственников жилья (статьи 136, 142 того же Кодекса, статья 46 указанного Закона).

Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства. Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Для решения вопроса о том, может ли спор с участием ТСЖ быть рассмотрен арбитражным судом, необходимо оценить такой спор с точки зрения подведомственности.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с участием организаций, индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, иными федеральными законами, и других лиц.

По своему статусу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть участником арбитражного процесса. Однако для отнесения спора с участием ТСЖ к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие такой составляющей, как экономический характер спора. В том случае, если установлено, что спорные правоотношения возникли вне сферы предпринимательской и иной экономической деятельности, а также отсутствуют основания для применения правил статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о специальной подведомственности, спор арбитражному суду не подведомствен, а возбужденное производство по делу подлежит прекращению.

Во-первых, к таковым следует отнести дела о создании, ликвидации товариществ собственников жилья, внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, оспаривании соответствующих решений, действий, бездействия налоговых органов.

ТСЖ обратилось с заявлением о признании недействительным решения налогового органа об отказе в государственной регистрации изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Оставляя в силе определение суда первой инстанции о прекращении производства по делу, кассационная инстанция привела следующее обоснование. Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с частью первой статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из указанного правила Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 09.12.02 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснил, что арбитражным судам подведомственны дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации коммерческих организаций, а также иных организаций, деятельность которых связана с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации, а также по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации других организаций (некоммерческих организаций, в том числе общественных объединений и организаций, политических партий, общественных фондов, религиозных объединений и др.), не имеющих в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, не подлежат рассмотрению арбитражными судами. Настоящий спор связан с отказом в государственной регистрации изменений в сведения о юридическом лице - некоммерческой организации, поэтому не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу должно быть прекращено (Постановление ФАС СЗО от 22.06.06 по делу N А56-4045/2006).

Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционной инстанции о прекращении производства по делу по заявлению ТСЖ-1 к налоговому органу о признании недействительным решения о регистрации ТСЖ-2 исходя из следующего. Согласно уставу ТСЖ-2 является некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и создано в целях реализации и защиты прав названных собственников. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество является некоммерческой организацией, представляющей собой форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Поскольку согласно статье 51 Гражданского кодекса Российской Федерации создание юридического лица определяется моментом его регистрации, то спор о признании недействительным решения о регистрации некоммерческой организации является спором о создании некоммерческой организации. Апелляционная инстанция правильно применила нормы процессуального права - статьи 27, 29 и 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснение, содержащееся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.02, и на этом основании сделала правомерный вывод о неподведомственности арбитражному суду дела об оспаривании решения о регистрации товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, в связи с чем обоснованно отменила решение суда первой инстанции и прекратила производство по делу. Отклоняя доводы ТСЖ-1, кассационная инстанция указала, что факт заключения некоммерческой организацией договоров, необходимых для осуществления ее уставной деятельности, и ее участие в гражданских правоотношениях влекут возможность рассмотрения арбитражным судом спора, который может вытекать из исполнения таких договоров или из соответствующих гражданско-правовых отношений, что не влечет подведомственности арбитражному суду спора о создании или ликвидации некоммерческой организации (Постановление ФАС СЗО от 15.03.04 по делу N А56-18524/03).

По аналогичным основаниям прекращено производство по делу по заявлению налогового органа к ТСЖ о ликвидации товарищества собственников жилья (Постановление ФАС СЗО от 24.11.03 по делу N А56-4354/03).

Во-вторых, к спорам, не подведомственным арбитражному суду, могут быть отнесены дела об оспаривании решений органов управления товариществ собственников жилья (общего собрания членов товарищества, правления товарищества) по организационным, иным вопросам неэкономического характера.

Организация обратилась в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 01.03.03. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске как заявленном лицом, не являющимся членом ТСЖ и потому не имеющим права на обжалование решений его собрания, не затрагивающих прав истца. Проверив законность данных судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу о необходимости их отмены с прекращением производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Предметом спора по данному делу является действительность решения собрания членов ТСЖ - некоммерческой организации, действующей в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Истец, как следует из его устава, является не имеющей членства автономной некоммерческой организацией, преследующей общественно полезные цели и учрежденной на основе добровольных взносов учредителей, правовое положение которой определяется ее уставом, Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях". Таким образом, субъектами спорных правоотношений являются некоммерческие организации, объектом спора - решение органа одной из сторон, принятое по организационным вопросам. Поскольку спор возник по поводу законности принятых собранием членов ТСЖ решений, спорные правоотношения характеризуются как возникшие вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Спор о действительности решений органа товарищества не является экономическим и не подлежит рассмотрению арбитражным судом (Постановление ФАС СЗО от 02.02.04 по делу N А13-4683/03-24).

В-третьих, не рассматриваются арбитражным судом такие споры, стороной которых выступают граждане (жильцы многоквартирных домов, владельцы помещений, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя) и к которым не применяются правила о специальной подведомственности.

ТСЖ обратилось с иском к гражданке Ю. о взыскании задолженности по квартирной плате. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не подлежащему рассмотрению в арбитражном суде. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты в силе, сославшись на следующее. В соответствии с главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке. Споры с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. В соответствии со статьей 33 Кодекса, предусматривающей специальную подведомственность дел арбитражным судам, арбитражные суды рассматривают отдельные категории споров независимо от субъектного состава участвующих в деле лиц. Требования ТСЖ о взыскании задолженности по квартирной плате с физического лица не относятся к тем, рассмотрение которых в арбитражном суде предусмотрено в статье 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, арбитражный суд правильно применил пункт 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прекратил производство по делу (Постановление ФАС СЗО от 06.08.03 по делу N А56-4889/03).

Однако в ряде случаев суды приходят к ошибочным выводам о наличии оснований для прекращения производства по делам с участием товариществ собственников жилья.

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать договоры, выполнять работы и предоставлять услуги, распоряжаться имуществом, принадлежащим товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать и перестраивать часть такого имущества, застраивать прилегающий к дому выделенный земельный участок, совершать иные, отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Статьей 152 названного Кодекса установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. К видам хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья, отнесены: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Сходные положения содержались в статье 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

В том случае, если спор с участием товарищества собственников жилья возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

ТСЖ обратилось с заявлением к главе теруправления административного района о признании недействительным распоряжения об использовании помещения в жилом доме. Определением суда первой инстанции производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции определение оставлено без изменения. Кассационная инстанция отменила указанные судебные акты с передачей дела в арбитражный суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Оспариваемым распоряжением передано в аренду третьему лицу нежилое помещение (подвал жилого дома) под досугово-развлекательный центр сроком на 10 лет. ТСЖ сослалось на то, что оспариваемое распоряжение нарушает его права, поскольку спорное помещение является общим имуществом кондоминиума. В соответствии со статьей 4 Федерального конституционного закона Российской Федерации "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьей 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. ТСЖ является юридическим лицом, зарегистрировано и включено в государственный реестр юридических лиц. В соответствии со статьей 41 Закона "О товариществах собственников жилья" и уставом товарищества для достижения уставных целей ТСЖ вправе сдавать в аренду либо внаем недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума и находящееся в собственности ТСЖ, то есть осуществлять экономическую деятельность. Наличие у заявителя статуса юридического лица, а также того обстоятельства, что спор связан с осуществлением экономической деятельности, достаточно для отнесения спора к компетенции арбитражного суда (Постановление ФАС СЗО от 22.06.04 по делу N А56-38698/03).

Оценка полномочий лиц, действующих от имени ТСЖ

Как юридическое лицо товарищество собственников жилья действует через свои органы. В соответствии со статьями 144, 145, 147 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и избираемое им правление товарищества, последнее избирает из своего состава председателя. Согласно статье 149 названного Кодекса председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, выполняет иную деятельность. Похожие нормы содержались в статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

При рассмотрении арбитражным судом дел с участием товариществ собственников жилья важное значение имеет оценка полномочий председателей при их обращении в суд, заключении договоров, совершении юридически значимых действий.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляционной инстанции, отменившей определение суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения заявления ТСЖ как подписанного неуполномоченным лицом и направившей дело в тот же арбитражный суд для рассмотрения по существу, учитывая следующие обстоятельства. Поданное в арбитражный суд заявление ТСЖ подписано председателем правления товарищества А. Исходя из протокола заседания правления ТСЖ от 26.08.04 в связи с нарушением прав товарищества А. поручено обратиться с жалобами в правоохранительные органы, в арбитражный суд, в орган исполнительной власти. Согласно статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе, имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего. Решение собрания домовладельцев от 15.07.04, на нелегитимность которого указывала сторона спора в подтверждение отсутствия у А. полномочий на обращение в арбитражный суд, в судебном порядке не оспорено. Всесторонняя оценка обстоятельств проведения указанного собрания домовладельцев не может быть дана в рамках настоящего дела, поскольку выводы суда относительно законности названного решения собрания могут непосредственно затронуть права и охраняемые законом интересы лиц, не участвующих в настоящем деле. Из материалов дела усматривается и не оспаривается, что в момент вынесения определения об оставлении заявления без рассмотрения полномочия А. как председателя правления ТСЖ были подтверждены надлежащим образом. Таким образом, в ходе судебного разбирательства волеизъявление ТСЖ относительно оспаривания действий государственного органа было выражено лицом, полномочия которого не вызывают сомнений. При таких обстоятельствах оставление заявления ТСЖ без рассмотрения противоречит целям правосудия (Постановление ФАС СЗО от 14.07.05 по делу N А56-19/2005).

Напротив, то обстоятельство, что при подаче апелляционной и кассационной жалоб от имени ТСЖ лицо, подписавшее жалобы как председатель правления товарищества, соответствующих полномочий не имело, послужило основанием для прекращения производства по жалобам. В подтверждение своих полномочий как председателя правления товарищества Г., подписавший жалобы, представил выписку из протокола заседания правления от 26.05.05. Однако согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23.03.05 и на 11.08.05 председателем правления товарищества является Б., избранный правлением ТСЖ на заседании 04.03.05. Выписка из протокола заседания правления ТСЖ от 26.05.05 не соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 11.08.05. Таким образом, полномочий на подписание апелляционной и кассационной жалоб от имени товарищества у Г. не имелось (Постановление ФАС СЗО от 19.12.05 по делу N А56-42873/04).

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Соответственно, действия председателя правления товарищества собственников жилья могут признаваться действиями самого товарищества и привлечение последнего к участию в деле по спору, возникшему в связи с совершением таких действий, в качестве ответчика является правомерным.

Общество обратилось с иском к ТСЖ и ООО об обязании ответчиков не чинить истцу препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением. Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: исковые требования к ТСЖ удовлетворены, в иске к ООО отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения, указав следующее. Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить бесспорные доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве, а также совершения неправомерных действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, ответчиком. Судом установлено, что Общество занимает нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с КУГИ. Спорное помещение находится в подвале жилого дома, используется под кафе и имеет два входа. В октябре 2002 г. при проведении работ по сносу складских помещений во дворе дома был забетонирован основной вход в арендуемое истцом помещение. Из материалов дела следует, что препятствия в осуществлении указанных работ чинились в том числе со стороны С., являющейся председателем правления ТСЖ. С учетом положений статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу о том, что Общество доказало нарушение его прав в пользовании спорным нежилым помещением именно ответчиком. Довод ТСЖ об отсутствии у Общества соответствующего разрешения и необходимых согласований для проведения строительных работ на земельном участке, входящем в состав кондоминиума, кассационной инстанцией отклонен, поскольку их отсутствие не является основанием для препятствования истцу пользоваться нежилым помещением, которое он занимает как титульный владелец (Постановление ФАС СЗО от 28.01.04 по делу N А56-5257/03).

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства также зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору уступки права требования от 03.02.04 и пеней за просрочку платежа. Определением от 15.11.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен П. Решением в удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда, указав следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта первого статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Обязанность ТСЖ по оплате приобретенного права требования вытекает из договора от 03.02.04. Вместе с тем из материалов дела усматривается, что указанный договор от имени ТСЖ был заключен П. Согласно уставу ТСЖ постоянно действующим исполнительным органом товарищества является правление, председателем которого, как видно из протокола заседания правления от 21.05.03, был избран Л. Таким образом, П. не обладал полномочиями на совершение спорной сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Из материалов дела не усматривается намерений ответчика одобрить спорную сделку. ТСЖ обязательств по договору от 03.02.04 в указанные в нем сроки не выполнило. Данные обязательства не были исполнены и после направления истцом соответствующей претензии. В представленном отзыве на исковое заявление названный договор ответчиком также не одобряется. В материалах дела нет данных, свидетельствующих о признании иска. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в этом случае договор считается заключенным от имени и в интересах гражданина П., поэтому ТСЖ является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 14.04.05 по делу N А66-7317/2004).

ТСЖ как представитель собственников помещений многоквартирного дома

При рассмотрении арбитражным судом споров с участием товариществ собственников жилья важно решить вопрос о том, является ли ТСЖ надлежащим истцом или ответчиком по заявленным требованиям, выступает ли оно фактически стороной спора, вправе ли представлять и защищать интересы домовладельцев в конкретных судебных спорах. Зачастую участники споров ссылаются на необходимость прекращения арбитражным судом производства по делу с участием ТСЖ либо отказа в иске, указывая на отсутствие у товарищества собственного материально-правового интереса в деле. Судебная практика в данном вопросе не совсем однородна, однако возможно выявить следующие направления.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положения ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" наделяют ТСЖ правами и обязанностями по осуществлению деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, заключению сделок и совершению иных отвечающих целям и задачам товарищества действий.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Статьей 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на ТСЖ возлагалась обязанность в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права судебные акты об отказе в удовлетворении требований ТСЖ о признании недействительными распоряжений префекта по вопросам предоставления земельных участков и направил дело на новое рассмотрение. Обращаясь с иском в защиту интересов домовладельцев, ТСЖ сочло указанные распоряжения префекта незаконными и нарушающими права домовладельцев. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, поскольку товарищество не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов изданием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды установили, что эти распоряжения изданы префектурой в пределах предоставленных полномочий в отношении земельных участков, свободных от каких-либо обременений. Надзорная инстанция, сославшись на статью 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пункт 1 статьи 135, пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указала, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по спорному адресу. В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Домовладельцы, являющиеся членами ТСЖ, претендовали на получение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но не получили его. Между тем иные лица (два ООО) на основании оспариваемых распоряжений получили в аренду земельные участки по спорному адресу. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нарушения прав заявителя изданием указанных распоряжений не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Отказывая в признании недействительными распоряжений префекта, суды не проверили в полной мере их законность (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.06 по делу N 1821/06).

ТСЖ, обжалуя решение суда первой и Постановление апелляционной инстанций о взыскании с него неосновательного обогащения в связи с неоплатой работ по переносу труб горячего водоснабжения и теплоснабжения за пределы нежилого помещения, ссылалось на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, поскольку помещение, в котором истец выполнил работы, а также тепловые и водопроводные трубы, перенос которых осуществил истец, не находятся в собственности ТСЖ. Кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты и отклонила доводы ТСЖ, сославшись на статьи 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что поскольку работы по замене и переносу труб в подвальном помещении многоквартирного дома выполнены истцом по согласованию с ТСЖ, представляющим интересы собственников помещений в доме, а результат работ принят товариществом и остался в его распоряжении, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в размере стоимости работ, факт выполнения и размер стоимости которых подтверждены материалами дела (Постановление ФАС СЗО от 06.10.06 по делу N А56-16792/2005).

Порядок, в соответствии с которым осуществляется управление многоквартирными домами, регламентирован разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 161 указанного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых названо управление товариществом собственников жилья. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Похожий порядок предусматривался и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Следовательно, если в установленном порядке принято решение об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, ТСЖ действует в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске ТСЖ к ОАО об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями в жилом доме. Отказывая в иске суд исходил из того, что поскольку ТСЖ объединяет только часть домовладельцев, оно не вправе заявлять требования, касающиеся имущества, находящегося в общей долевой собственности всех домовладельцев, без предварительного согласования вопросов владения и пользования общим имуществом со всеми домовладельцами. Кассационная инстанция отменила данные судебные акты и передала дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда, указав следующее. С учетом положений статей 20, 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" ТСЖ, созданное на основании решения общего собрания домовладельцев, обязательного в том числе и для домовладельцев, не участвовавших в голосовании, может считаться организацией, уполномоченной всеми домовладельцами на управление домом. Исходя из упомянутых правовых норм ТСЖ вправе предъявлять требования, вытекающие из отношений, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией жилого дома. Вывод суда об отсутствии у ТСЖ права на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, является ошибочным (Постановление ФАС СЗО от 19.05.05 по делу N А56-31450/04).

Особенностями характеризуются дела, в рамках которых заявлены требования о признании права собственности на объекты, расположенные в жилом доме, на общее имущество многоквартирного дома, оспаривается существование зарегистрированного права собственности на такое имущество. По названной категории дел, как свидетельствует судебная практика, ТСЖ не признавалось надлежащим субъектом спора либо указывалось на необходимость привлечения к участию в деле лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о признании права собственности на помещение для хозяйственных нужд в подвальном этаже жилого дома. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано со ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Кассационная инстанция поддержала данные судебные акты, указав следующее. Право собственности на долю в общем имуществе дома принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что собственниками квартир в жилом доме являются граждане - физические лица, а в производстве суда общей юрисдикции имеется исковое заявление граждан к ТСЖ о признании права собственности на долю в подвальном помещении спорного дома с привлечением ЗАО к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, имеется спор о праве на спорные подвальные помещения, в котором участвуют физические лица, и данный спор в соответствии с правилами подведомственности находится на рассмотрении в суде общей юрисдикции. Как следует из Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, товарищество собственников жилья участником долевой собственности на общее имущество дома не является, а является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев, созданной ими для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Таким образом, исковые требования ЗАО о признании права собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме к данному ответчику (товариществу собственников жилья) не подлежали удовлетворению (Постановление ФАС СЗО от 01.04.05 по делу N А56-15485/04).

По аналогичному основанию оставлены без изменения решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об отказе в иске ООО к ТСЖ о признании права собственности на электроустановку, наружные электрические сети, сети водопровода и канализации, включая помещение водомерного узла жилого здания. Кассационная инстанция сослалась на то, что спорное имущество предназначено для обслуживания всего дома и находится в долевой собственности всех лиц, обладающих правом собственности на помещения в этом доме; ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев (Постановление ФАС СЗО от 24.05.06 по делу N А05-8203/04-24).

Направляя на новое рассмотрение дело по иску ТСЖ к ЗАО о признании права собственности членов ТСЖ на расположенные в подвале жилого дома помещения и кладовые, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ЗАО на данные объекты и соответствующих им записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кассационная инстанция указала следующее. Недостаточно обосновано право ТСЖ на предъявление иска о признании за домовладельцами, входящими в товарищество, права общей долевой собственности на подвальные помещения. Отношения собственности характеризуются индивидуализацией не только объекта, но и субъекта собственности, определенностью круга лиц, являющихся сособственниками. В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на общие помещения дома принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме, а не только участвовавшим в создании ТСЖ (Постановление ФАС СЗО от 24.12.04 по делу N А26-6465/03-112).

Общее имущество многоквартирных домов

Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определяла понятие кондоминиума, которым признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Статьей 7 того же Закона предусматривалось, что общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое здание, входящее в состав кондоминиума, в общую долевую собственность домовладельцев и обязании Департамента совершить необходимые действия. В обоснование данного отказа указывалось, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев возможно только после представления акта разрешенного использования земельного участка, ввиду непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отменил указанные судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее. Спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. В силу статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в период возникновения спора, жилой дом, помещения в котором принадлежат не менее чем двум домовладельцам, признается кондоминиумом. Статья 7 названного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме являются и прилегающие земельные участки в установленных границах. Согласно статье 8 Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Аналогичная норма содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который введен в действие с 01.03.05. Пункт 4 статьи 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.06 N 781/06).

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Возведение без получения необходимых разрешений построек на таком участке является неправомерным, а товарищество собственников жилья вправе требовать устранения нарушенных прав.

ТСЖ обратилось с иском к ООО об обязании ответчика снести самовольные постройки в арочном проеме жилого дома. Решением иск удовлетворен частично. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в иске, заявленные требования удовлетворены. Материалами дела подтверждено, что по спорному адресу зарегистрирован кондоминиум. Согласно паспорту домовладения в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества вошли 5-этажный дом с подвалом и мансардой и земельный участок. Входящее в состав кондоминиума нежилое помещение 1-Н, расположенное в подвале упомянутого дома, занимает с 1991 г. ООО на основании договора аренды с КУГИ, что подтверждается материалами дела и объяснениями сторон. Вход в помещение 1-Н, используемое ООО под кафе, со стороны арочного проезда оборудован приямком на 4 ступени вниз, металлической решеткой, металлическими столбами, фанерной перегородкой. Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 1991 г. ООО арендовало указанное помещение, имеющее лишь вход (бывшее окно) со стороны арочного проема, а произведенные впоследствии работы по созданию приямка, металлического ограждения, решетки, фонарных столбов, фанерной перегородки произведены без соответствующих согласований и разрешений. Отсутствие разрешительной документации на производство указанных работ подтверждается материалами дела, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске и удовлетворил заявленные требования в полном объеме, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, относится к общему имуществу домовладельцев. Соответственно возведение этих сооружений без согласия всех домовладельцев и при отсутствии разрешительной документации на производство работ нарушает права истца. Нарушенное право подлежит устранению путем восстановления ситуации, существовавшей до нарушения права (Постановление ФАС СЗО от 20.04.04 по делу N А56-17105/03).

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правовые нормы о возложении на домовладельцев бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества содержались в статье 16 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ТСЖ вправе требовать от собственника помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

ТСЖ обратилось с иском к ООО о взыскании задолженности по договору о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. Решением иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскана меньшая сумма с учетом частичного погашения суммы долга ответчиком. Как видно из материалов дела, стороны заключили договор о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. По условиям данного договора истец обязан обеспечить предоставление ООО выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме за установленную плату. Доля ООО в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме пропорциональна доле арендуемого им помещения. Объем оказанных услуг, их размер подтверждены представленными документами, актами выполненных работ, соответствующими расчетами. Стоимость услуг по техническому обслуживанию также подтверждена материалами дела. Расчет потребления холодной воды произведен истцом в соответствии с условиями договора и с учетом показаний домового счетчика. Какие-либо документы, опровергающие правильность расчетов истца, в материалы дела не представлены. В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При таких обстоятельствах взыскание с ответчика задолженности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 21.04.05 по делу N А56-14606/04).

Товарищество собственников жилья не должно препятствовать использованию помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности на которые зарегистрировано за другими лицами. ТСЖ не вправе ссылаться, что такие объекты находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, если зарегистрированное право собственности не оспорено в судебном порядке и спор не разрешен в пользу участников общей долевой собственности.

ООО обратилось с иском к ТСЖ об устранении препятствий в пользовании и владении нежилым помещением в жилом доме путем обязания ответчика освободить указанное помещение. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе, сославшись на следующее. ООО является арендатором спорного нежилого помещения по договору с КУГИ. Судом установлено, что ТСЖ препятствует истцу в использовании указанного помещения. ТСЖ считает, что спорное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев в кондоминиуме, в связи с чем КУГИ не вправе сдавать его в аренду. Материалами дела подтверждается, что на спорное помещение зарегистрировано право государственной собственности города Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на данное помещение до настоящего времени не оспорена. При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из того, что арендованное истцом помещение является государственной собственностью города Санкт-Петербурга. КУГИ как специально уполномоченный собственником орган правомерно передал его в аренду. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 301 названного Кодекса), право требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 того же Кодекса), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ООО владеет указанным выше помещением на основании договора аренды. Следовательно, в соответствии со статьей 305 упомянутого Кодекса истец как титульный владелец имущества вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением (Постановление ФАС СЗО от 28.07.04 по делу N А56-25459/03).

Иски к строительным организациям

Как указывалось выше, основными функциями товарищества собственников жилья является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владение, пользование, распоряжение в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме.

В судебной практике имеются дела, в рамках которых ТСЖ обращаются с исками к строительным организациям об устранении допущенных при строительстве многоквартирных домов и выявленных в процессе их эксплуатации недостатков. Для решения вопроса об обоснованности заявленных требований важна оценка обстоятельств ввода в эксплуатацию спорных объектов. То обстоятельство, что объект принят в эксплуатацию без замечаний, выполнен в соответствии с утвержденным проектом, а соответствующие акт, решение приемочной комиссии не признаны недействительными, может послужить основанием для отказа в иске.

ТСЖ обратилось с иском к ФГУП и ООО об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве тепловых сетей жилого дома. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ОАО и ЖСК. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения. Из материалов дела следует, что ЖСК и ФГУП заключили договор от 02.02.01 на выполнение работ по строительству жилого дома. Работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО и ООО. Согласно акту от 25.12.02 жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и введен в эксплуатацию; коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями - эксплуатационными организациями. ЖСК и ТСЖ заключили соглашение от 05.01.04 о передаче в безвозмездное пользование ТСЖ мест общего пользования, служебных помещений, водомерных и тепловых узлов, иного имущества. Основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском послужило обнаружение в процессе эксплуатации жилого дома недостатков, в результате которых температура в жилых помещениях в зимнее время не достигает +10 градусов Цельсия. Отказывая в иске, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений строительных норм и правил при строительстве жилого дома, указав на акт приемки, которым дом принят в эксплуатацию без замечаний. Апелляционная инстанция сослалась также на экспертное заключение, согласно которому система наружного теплоснабжения жилого дома соответствует проекту наружного теплопровода. В кассационной жалобе ТСЖ ссылалось на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Переоценка имеющихся в деле доказательств находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кроме того, иск заявлен ТСЖ на основании статей 723 и 754 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между заказчиком и подрядчиком по поводу ненадлежащего качества работ. ТСЖ не являлось заказчиком работ, устранение недостатков которых является предметом спора, следовательно, ТСЖ не вправе предъявлять требования по указанным правовым основаниям (Постановление ФАС СЗО от 28.07.06 по делу N А56-33647/04).

Необходимость выполнения строительных, ремонтных работ комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, составления проектной, иной документации влечет заключение товариществами собственников жилья договоров подряда со сторонними организациями, а споры, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением таких договоров, рассматриваются арбитражным судом.

ООО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору от 19.02.04 и пеней. ТСЖ подало встречный иск о признании договора недействительным. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе. По договору от 19.02.04 ООО обязалось провести экспертизу проекта жилого дома и составить проектно-сметную документацию указанного объекта, а ТСЖ - оплатить эти услуги в порядке и в сроки, предусмотренные в названном договоре. Обращаясь с иском, ООО указало, что работы полностью выполнены и сданы по акту от 10.05.04. Исходя из содержания договора суд квалифицировал его как договор подряда и пришел к выводу, что ООО выполнило только сводный сметный расчет стоимости строительства, а экспертиза и составление проектной документации фактически не выполнены, акт от 10.05.04 содержит недостоверные сведения о выполнении всех работ по договору. Апелляционная инстанция указала, что поскольку ООО не выполнило весь объем работ, предусмотренный договором, у ТСЖ не возникло обязательств по оплате работ. Статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Договором от 19.02.04 предусмотрено, что исполнитель обязуется передать заказчику все полученное в результате исполнения его поручения по акту приема-передачи. Однако исполнение ООО данного условия договора не подтверждено, в связи с этим не установлено нарушения обязательств со стороны ТСЖ по оплате выполненных работ (Постановление ФАС СЗО от 01.07.05 по делу N А56-29135/04).

Договоры о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Нормы о праве ТСЖ заключать договоры содержались и в статье 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Неоплата поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг является основанием для предъявления к ТСЖ требований о взыскании задолженности.

МУП обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, потребленной на нужды жилых и нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, взыскана задолженность за тепловую энергию, отпущенную на нужды жилых помещений, в остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения, указав следующее. Между МУП и ТСЖ заключен договор, по которому истец обязался отпускать, а ответчик - принимать и оплачивать тепловую энергию. Обращаясь с иском МУП ссылалось на неоплату ТСЖ поставленной тепловой энергии. Возражая против иска ТСЖ указало, что оплата тепловой энергии, отпущенной на нужды подвала, должна производиться собственниками помещений, расположенных в подвале. Поскольку истец не доказал, что подвальные помещения входят в кондоминиум и что ТСЖ является фактическим потребителем тепловой энергии в предъявленном к оплате объеме, суд правомерно взыскал с ТСЖ сумму задолженности за отпущенную на нужды жилых помещений тепловую энергию (Постановление ФАС СЗО от 12.02.04 по делу N А13-3767/03-04).

При рассмотрении споров, вытекающих из заключения и ненадлежащего исполнения договоров о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг, ТСЖ не лишено возможности возражать относительно действительности таких договоров. Указанные доводы подлежат оценке арбитражным судом.

ТСЖ (ответчик по делу) ссылалось на ничтожность договора, по которому ТСЖ обязалось компенсировать затраты ЗАО по оплате поставленных ответчику теплоресурсов и на основании которого ЗАО предъявило иск о взыскании с ТСЖ суммы задолженности. Кассационная инстанция, оставляя в силе решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об удовлетворении иска, указала, что с момента государственной регистрации ТСЖ оно является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доводы ответчика о ничтожности договора, заключенного после проведения указанной регистрации, нельзя признать правомерными, в установленном порядке договор не оспорен. Расходы, понесенные ЗАО в пользу ТСЖ, сберегшего в результате этого денежные средства, подлежащие уплате за полученную теплоэнергию, правомерно взысканы судом в пользу истца (Постановление ФАС СЗО от 26.07.05 по делу N А56-21724/04).

Возражая против иска ГУП о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, поставленной по договору, ТСЖ ссылалось на то, что договор является незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о цене тепловой энергии, а также на истечение срока его действия. Кассационная инстанция поддержала решение суда об удовлетворении иска, сославшись на следующее. Так как между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям поставки тепловой энергии, договор считается заключенным. В связи с тем, что сторонами не определена цена, по которой должна оплачиваться тепловая энергия, суд правомерно на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о применении к правоотношениям сторон тарифов, установленных региональной энергетической комиссией в соответствии со статьями 2 и 6 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации". Поскольку отсутствуют доказательства того, что до окончания срока действия договора ответчик вносил предложения о прекращении, изменении договора или о заключении нового договора, то действие договора продлено на следующий срок на прежних условиях. В соответствии с условиями договора поставка тепловой энергии осуществлялась для нужд жильцов дома. В связи с наличием у ответчика непогашенной задолженности по оплате тепловой энергии суд вынес обоснованное решение о ее взыскании в пользу ГУП (Постановление ФАС СЗО от 23.03.05 по делу N А44-4765/04-С12).

ТСЖ просило признать недействительным пункт 5.2 договора на оказание услуг по водоснабжению и канализации, в соответствии с которым размер оплаты определяется исходя из объемов отпущенной питьевой воды и принятых сточных вод согласно показаниям приборов учета. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано. В соответствии с пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 544 указанного Кодекса оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии. Данное положение изложено сторонами в пункте 5.2 договора, действующему законодательству данный пункт договора не противоречит. Ссылка ТСЖ на то, что к отношениям сторон по договору не могут применяться названные Правила, несостоятельна, так как данные Правила регулируют взаимоотношения между юридическими лицами, каковыми являются стороны по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 19.01.04 по делу N А13-4089/03-13).

Как показывает судебная практика, товарищество собственников жилья вправе требовать от собственника помещений в жилом доме возмещения расходов по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг.

ТСЖ обратилось с иском к КУМИ о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен в части взыскания суммы расходов. Кассационная инстанция оставила решение в силе, указав, что суд правомерно сослался на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в рассматриваемый период, устав ТСЖ и пришел к правильному выводу, что понесенные истцом расходы подлежат возмещению КУМИ как собственником квартиры, расположенной в жилом доме (Постановление ФАС СЗО от 15.06.05 по делу N А13-9132/04-13).

Однако суд отказал в иске о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги с арендатора (ЗАО) помещения в жилом доме. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения; кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Согласно статье 17 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги оплачивают домовладельцы - собственники помещений в комплексе недвижимого имущества. Они же несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений. ЗАО, не являясь домовладельцем, арендует помещение у КУГИ. Доказательств принятия общим собранием ТСЖ решения о возложении на арендатора обязанности оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества, а также по внесению коммунальных платежей, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 17 названного Закона, суду не представлено. Соответствующий договор с ЗАО не заключен. При таких обстоятельствах возникшие правоотношения не позволяют взыскать задолженность по услугам с ЗАО (Постановление ФАС СЗО от 23.07.03 по делу N А56-28550/02).

Что касается требований о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, то чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции об отказе ГУП в иске к ТСЖ о взыскании долга по договору теплоснабжения (в связи с погашением ответчиком основной задолженности до разрешения спора судом) и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав на правильное применение судом статей 395, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свою деятельность ТСЖ осуществляет за счет средств, поступающих от членов товарищества в виде вступительных и иных взносов, обязательных платежей за коммунальные услуги, взносов на текущий и капитальный ремонт, пожертвований или иных благотворительных источников. Для применения ответственности в виде уплаты процентов необходимо установить факт пользования должником денежными средствами, предназначенными кредитору. Согласно уставу ТСЖ не является коммерческой организацией, его обязательства по договору теплоснабжения не связаны с предпринимательской деятельностью. Таким образом, ТСЖ могло отвечать по своим обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, полученными от жильцов дома за коммунальные услуги. В деле отсутствуют какие-либо доказательства наличия достаточных для погашения долга денежных средств на расчетном счете ответчика, которыми он неправомерно пользовался и извлекал доход. Сумма задолженности ответчиком полностью перечислена ГУП по мере поступления денежных средств от жильцов дома, то есть ТСЖ принимало все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (Постановление ФАС СЗО от 28.04.05 по делу N А56-38535/04).

Возмещение расходов, понесенных ТСЖ в связи с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг

Согласно статье 159 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В данной статье определены случаи предоставления субсидий, круг лиц, имеющих право на их получение, порядок предоставления субсидий, установления их размера, а также финансирования соответствующих расходов, понесенных в связи с предоставлением субсидий. В соответствии со статьей 160 того же Кодекса отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Нормы о предоставлении дотаций, компенсаций и субсидий содержались в статье 19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Количество обращений ТСЖ с исками о возмещении расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам, проживающим в жилых домах, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, о взыскании компенсаций по субсидиям достаточно велико. Законодательством предусмотрено предоставление льгот, субсидий различным категориям граждан (военнослужащим, ветеранам, инвалидам, малоимущим, иным категориям). В зависимости от того, урегулирован ли на законодательном уровне порядок компенсации соответствующих расходов и каким образом, решается вопрос об удовлетворении заявленных требований.

Так, например, по данным судебной практики предшествующих лет, взыскание убытков, понесенных товариществами собственников жилья в связи с предоставлением льгот по оплате коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел, военнослужащим, ветеранам военных действий, военнослужащим запаса, производилось за счет казны Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ о взыскании убытков, понесенных в связи с предоставлением льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. Судебные инстанции исходили из следующего. При взимании платы с жильцов ТСЖ учитывало льготу, установленную статьей 30 действовавшего Закона Российской Федерации "О милиции", в соответствии с которой сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка при оплате коммунальных услуг, которая наряду с другими установленными указанной нормой Закона льготами компенсируется из средств бюджетов, за счет которых финансируются подразделения милиции. Однако механизм и источники компенсации расходов, которые понесли организации, предоставившие указанную льготу, к настоящему моменту законодательством не определены. Федеральный законодатель не выполнил своих обязательств по урегулированию рассматриваемого вопроса, в то время как спорная льгота предоставлена федеральным законом. В связи с этим предоставление в соответствии со статьей 30 Закона "О милиции" льготы по оплате коммунальных услуг впредь до надлежащего урегулирования возникающих при этом правоотношений федеральным законом, предусматривающим распределение соответствующих расходов между бюджетами всех уровней, должно производиться за счет средств федерального бюджета. Доказательств перечисления из федерального бюджета трансфертов на обеспечение льготы по оплате сотрудникам органов внутренних дел коммунальных услуг не имеется; материалами дела подтверждено, что рассматриваемые сотрудники органов внутренних дел финансируются из федерального бюджета. Истребуемая сумма правомерно взыскана за счет казны Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 13.05.04 по делу N А05-6492/03-23).

Расходы по предоставлению льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг ветеранам суд взыскивал за счет казны субъекта Российской Федерации с учетом соответствующих положений федерального и регионального законодательства.

Кассационная инстанция удовлетворила в полном объеме за счет казны Республики Карелия иск ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" и Законом Республики Карелия "Об установлении звания "Ветеран труда Республики Карелия" и порядке его присвоения". Согласно статье 10 названного Федерального закона расходы на реализацию льгот по оплате жилья и коммунальных услуг возмещаются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации. Порядок возмещения данных расходов утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Расходы органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, связанные с предоставлением льгот ветеранам, учитываются при взаиморасчетах федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. Поскольку судом установлено, что денежных средств, выделенных из бюджета Республики Карелия, оказалось недостаточно для возмещения всех расходов, связанных с предоставлением ветеранам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, требования истца подлежали удовлетворению в полном объеме за счет казны субъекта Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 18.10.05 по делу N А26-1006/2005-16).

При определении размера подлежащих взысканию расходов налог на добавленную стоимость не учитывается.

Оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в результате предоставления гражданину и проживающим с ним членам его семьи льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренной Законом Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий", кассационная инстанция указала, что поскольку компенсация расходов, понесенных в связи с оказанием услуг льготным категориям потребителей, полученная от уполномоченного к ее выплате государственного органа, объектом налогообложения не является, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал ТСЖ во взыскании денежной суммы, составляющей размер налога на добавленную стоимость. Довод ответчика об отсутствии его вины в причинении убытков истцу не принят во внимание, так как правоотношения, возникающие между лицами, предоставляющими услуги льготным категориям граждан и производящими выплаты уполномоченными государственными органами, являются публичными и компенсация первым затрат по предоставлению названных услуг не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия вины вторых (Постановление ФАС СЗО от 30.11.04 по делу N А05-2124/04-2).

Привлечение ТСЖ к административной ответственности

Деятельность товариществ собственников жилья может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Как свидетельствует судебная практика, удовлетворение требований ТСЖ о признании незаконными и отмене постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности может иметь место, если не доказан факт совершения товариществом административного правонарушения, если действия ТСЖ не нарушают законодательство и в них отсутствует состав вменяемого правонарушения.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда об удовлетворении заявления ТСЖ о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о привлечении товарищества к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с учетом следующих обстоятельств. В соответствии с указанной статьей ТСЖ привлечено к административной ответственности за осуществление торговой деятельности без применения контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности. Однако материалами дела подтверждено, что по просьбе домовладельцев производился прием от жильцов денег для приобретения ключей к домофону. Собранные деньги передавались представителю ООО, которое производило установку домофона, открывающегося магнитными ключами. Принятая плата за ключи не приходовалась в кассе ТСЖ и не отражалась в его отчетности. В нарушение статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно ТСЖ осуществляло реализацию ключей за наличный расчет. Факт совершения ТСЖ административного правонарушения не доказан (Постановление ФАС СЗО от 29.08.05 по делу N А56-46100/04).

Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без правоустанавливающих документов, нецелевое использование земельного участка).

По делу, рассмотренному в 2004 г., одним из оснований для признания незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение земельного законодательства послужило то обстоятельство, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица выступает лишь в качестве органа управления и наиболее эффективного использования входящего в кондоминиум имущества, и не является собственником, владельцем или пользователем этого имущества; спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем в составе жилого здания помещения принадлежат разным собственникам, пользователями земельного участка под этим зданием являются участники долевой собственности на общее имущество (домовладельцы) (Постановление ФАС СЗО от 14.04.04 по делу N А56-50574/03).

В последующем в судебных актах по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении ТСЖ к административной ответственности на данное обстоятельство не указывалось. При рассмотрении арбитражным судом таких дел оценивались действия ТСЖ с точки зрения соответствия их законодательству, в зависимости от чего решался вопрос об удовлетворении либо отклонении заявленных требований.

В результате проверки использования земельного участка, прилегающего к жилому дому, установлено, что участок занят и фактически используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. ТСЖ привлечено к административной ответственности, что послужило основанием для обращения товарищества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене представления по административному правонарушению и постановления о наложении административного штрафа. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано. Согласно материалам дела прилегающая к жилому дому территория земельного участка огорожена металлическим забором, по его углам установлены сторожевые будки, имеется шлагбаум. Данный участок относится к категории земель общего пользования. Земельный участок используется ТСЖ, ограждение данного участка выполнено в интересах и для использования ТСЖ, администрацией района отказано в предоставлении этого участка ТСЖ. Таким образом, факт использования ТСЖ земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю подтвержден материалами дела. Процедуру привлечения ТСЖ к административной ответственности административный орган не нарушил. Представление об обязании ТСЖ освободить занимаемый земельный участок выдано в пределах компетенции названного органа, соответствует законодательству, привлечение товарищества к административной ответственности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 11.08.05 по делу N А56-47989/04).

Возмещение судебных расходов

Участвуя в арбитражном процессе, являясь стороной судебного спора, заинтересованным лицом, ТСЖ обладает соответствующими процессуальными правами и обязанностями. ТСЖ может заявлять ходатайства, давать объяснения, приводить свои доводы, обжаловать судебные акты.

Прекращение производства по делу с участием товарищества собственников жилья в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду не препятствует товариществу потребовать возмещения судебных расходов.

Арбитражный суд прекратил производство по делу по иску Организации к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания его членов в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. ТСЖ обратилось с заявлением о взыскании с Организации расходов на оплату услуг представителя, понесенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, частично удовлетворяя заявление товарищества, сослался на статью 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Кассационная инстанция поддержала вынесенные по данному вопросу судебные акты, указав следующее. И ТСЖ, и Организация являются некоммерческими организациями, а спорные отношения между ними возникли вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Истец обратился в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло прекращение производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Из содержания статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их с правой стороны за счет неправой. Следовательно, судебные расходы ответчика подлежат возмещению за счет истца, обратившегося в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло для ответчика необходимость защищать свои интересы. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении между сторонами судебных расходов применены судом правильно (Постановление ФАС СЗО от 23.11.04 по делу N А13-4683/03-24).

Изложенное позволяет сделать вывод, что рассматриваемые арбитражными судами дела с участием товариществ собственников жилья весьма разнообразны по характеру споров, их содержанию. Товарищества собственников жилья активно используют право на обращение в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, показывают свою "жизнеспособность" в арбитражном процессе. В том случае, если процесс создания товариществ собственников жилья будет развиваться, появятся и новые наработки судебной практики, которые будут иметь важное значение для содействия обеспечению нормальной деятельности товариществ собственников жилья.

← Вернуться