Фас признал торги недействительными. Решение суда о признании недействительными торгов по реализации заложенного имущества

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 449 ГК РФ. Основания и последствия признания торгов недействительными

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

3. Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 449 ГК РФ, судебная практика применения

Разъяснения Пленумов ВС РФ, ВАС РФ

Разъяснения В Обзорах Верховного Суда РФ

В п. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017)"; утвержденом Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года содержатся следующие разъяснения:

Информация о предстоящих публичных торгах по продаже арестованного имущества подлежит обязательному опубликованию и в периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации, и на официальном сайте в сети "Интернет".

* Подробнее обстоятельства дела см. во вложении ниже

Недействительность публичных торгов в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями

В "Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016 года содержатся следующие вопрос-ответ:

Вопрос 10. Может ли суд признать публичные торги недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов?

Ответ. "... Публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации... То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

** Подробнее обстоятельства дела см. во вложении ниже

Вложения:

П. 9 "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)"; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017 года:

9. Информация о предстоящих публичных торгах по продаже арестованного имущества подлежит обязательному опубликованию и в периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации, и на официальном сайте в сети "Интернет".

Д., В., Г. обратились в суд с иском к территориальному управлению Росимущества, обществу, О., Б. о признании торгов по продаже недвижимого имущества и договора купли-продажи квартиры недействительными.

Иск мотивирован тем, что при проведении торгов нарушена процедура их проведения. В частности, не была опубликована на официальном сайте в сети "Интернет" информация о времени, месте проведения торгов и о продаваемом имуществе, завышен размер задатка, квартира реализована по заниженной цене, на торгах отсутствовала конкуренция.

С учетом уточненных исковых требований заявители просили признать недействительными проведенные публичные торги по продаже арестованного имущества и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи квартиры; истребовать от приобретателя по договору купли-продажи и возвратить спорную квартиру в общую долевую собственность; погасить запись в ЕГРП о регистрации права на спорную квартиру и регистрации ограничения (обременения) права - ипотеки в силу закона.

Решением суда первой инстанции иск удовлетворен.

Определением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, данное решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон о залоге) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку названным федеральным законом не установлены иные правила.

Нарушения порядка проведения торгов могут являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями затрагиваются и могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

В ст. 449 ГК РФ предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона о залоге начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

По смыслу указанной нормы, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Однако по данному делу установлено, что начальная цена определялась судебным приставом-исполнителем, то есть в нарушение установленной законом процедуры.

Между тем определение стоимости имущества, подлежащего реализации на торгах, или его оценка имеют существенное значение, поскольку непосредственно влияют на организацию, проведение и результат этих торгов.

Данное обстоятельство не было учтено судами апелляционной и кассационной инстанций при рассмотрении дела.

Целью реализации имущества должника с публичных торгов является получение максимальной суммы за реализуемое имущество для погашения задолженности должника, в связи с чем все процедуры по проведению торгов направлены на ее достижение.

Так, в предусмотренный п. 3 ст. 57 Федерального закона о залоге срок общество опубликовало информацию о предстоящих торгах с указанием времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной стоимости только в газете - периодическом печатном издании субъекта Российской Федерации.

Однако на официальном сайте в сети "Интернет" https://torgi.gov.ru/ в соответствии с положениями названной правовой нормы информационное сообщение о времени и месте проведения публичных торгов с указанием начальной продажной стоимости продаваемого имущества, суммы задатка организатором торгов не публиковалось.

Согласно п. 4 ст. 57 Федерального закона о залоге лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5% от начальной продажной цены заложенного имущества.

Вместе с тем сумма задатка в информационном сообщении в газете была указана в размере, равном 10% от начальной продажной цены, что противоречит императивным требованиям п. 4 ст. 57 Федерального закона о залоге.

Установление задатка в размере, значительно превышающем предусмотренный законом, привело к нарушению прав должника, заинтересованного в привлечении к участию в торгах максимального количества участников с целью реализации имущества по наивысшей цене.

Также судами апелляционной и кассационной инстанций не дана оценка доводу о нарушении п. 5 ст. 447 ГК РФ , согласно которому аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

В аукционе участвовали О. и К., которые проживают и зарегистрированы по одному адресу, что не отрицала О. в суде апелляционной инстанции. Предложение о приобретении имущества было сделано один раз и только одним участником О., которая и признана победителем. К., участвуя в торгах, не делал никаких предложений по приобретению имущества.

Оценивая поведение участников торгов, судам надлежало учесть, что в случае установления факта согласованности действий участников аукциона в интересах одного из них, направленных на видимость состязательности на торгах и незаинтересованности участников торгов в действительной конкуренции, такие торги могут быть признаны недействительными как повлекшие нарушение прав должников на получение наибольшей цены за продаваемое имущество и противоречащие положениям п. 5 ст. 447 ГК РФ.

Определение N 42-КГ16-2

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016):

ВОПРОС 10. Может ли суд признать публичные торги недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу имущества должника на реализацию с публичных торгов?

ОТВЕТ. В силу п. 1 ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. Правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ , применяются к публичным торгам, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения.

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания торгов недействительными не является исчерпывающим.

Исходя из положений чч. 6 и 7 ст. 87 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее - Закон об исполнительном производстве), основаниями для начала процедуры проведения публичных торгов являются постановление судебного пристава-исполнителя о передаче имущества должника на реализацию и передача этого имущества судебным приставом-исполнителем специализированной организации по акту приема-передачи.

Между тем, если исполнительное производство возбуждено в отсутствие законных оснований для его возбуждения (в частности, по поддельному исполнительному документу либо по исполнительному листу, являющемуся ничтожным вследствие отмены судебного акта, во исполнение которого он выдан, и предъявленному к исполнению взыскателем после принятия противоположного решения) или на реализацию передано имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то у организатора публичных торгов отсутствуют предусмотренные Законом об исполнительном производстве основания для проведения процедуры публичных торгов.

Таким образом, публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника, например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.

То обстоятельство, что соответствующие постановления (действия) судебного пристава-исполнителя не были признаны незаконными в отдельном судебном производстве, не является основанием для отказа в иске заинтересованного лица о признании публичных торгов недействительными, и законность этих постановлений (действий) судебного пристава-исполнителя суд оценивает при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов .

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если (ст. 449 ГК РФ):

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

К иным существенным нарушениям порядка проведения торгов относятся нарушения, допущенные организатором публичных торгов, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства").

В соответствии с пунктом 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 «Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. Например, участник торгов обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительными публичных торгов по продаже арестованного в ходе исполнительного производства имущества должника. В обоснование требования истец сослался на допуск к участию в торгах в нарушение требований пункта 4 статьи 448 ГК РФ участника, не внесшего задатка в размере, указанном в извещении о проведении торгов (часть задатка была внесена векселями). Как следует из материалов дела, истец участвовал в торгах, но не был признан победителем. Участник, нарушивший порядок внесения задатка, также победителем не стал. К участию в торгах были допущены еще пять лиц. Нарушений при внесении ими задатка не выявлено. Публичные торги в форме аукциона прошли в установленном порядке, договор купли-продажи заключен с лицом, предложившим в ходе торгов наивысшую цену. Исходя из того, что допущенное нарушение являлось незначительным и не оказало влияния на результат торгов, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Что касается иных нарушений правил проведения торгов, установленных законом , то следует обратить внимание на следующее:

Внимание! На основании пункта 2 статьи 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных настоящего Кодекса.

Расходы организатора торгов, связанные с применением последствий недействительности торгов и необходимостью проведения повторных торгов, распределяются между лицами, допустившими нарушения, повлекшие признание торгов недействительными (пункт 3 статьи 449 ГК РФ).

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста Корпоративные споры Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Наследство. Нотариат. Консультации Юриста

Статья 93. Признание торгов недействительными

Торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае проведения их с нарушением правил, установленных законом (ст. 449 ГК). Из формулировки данной статьи следует, что сделки, нарушающие правила, установленные законом в отношении проведения торгов, нужно считать оспоримыми сделками.

Оспоримость торгов значительно сужает возможность признания их недействительными как по кругу лиц, которые вправе подать соответствующий иск, так и по срокам оспаривания (применяется сокращенный срок исковой давности для их оспаривания продолжительностью один год - п. 2 ст. 181 ГК).

Признание торгов недействительными возможно в случае нарушения положений ст. 447 и 448 ГК, в которых регламентируется порядок проведения публичных торгов.

На сегодняшний день сформировалась обширная судебная практика по оспариванию торгов в данной сфере. При этом, учитывая, что ГК не установлен четкий перечень нарушений правил проведения торгов - оснований для признания их недействительными, судебная практика идет по пути расширения круга действий, которые могут быть оспорены в рамках ст. 449 ГК.

В частности, вопросы разрешения ряда судебных споров о недействительности публичных торгов рассматривались в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства"*(92).

Одним из наиболее типичных нарушений порядка проведения торгов следует выделить нарушение порядка опубликования извещения об их проведении: отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах (без опубликования в печатных СМИ) и т.п.

Согласно п. 2 ст. 448 ГК, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения. При этом извещение должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК, указание недостоверных сведений или сведений не в полном объеме являются нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица, поскольку в таких случаях потенциальные покупатели лишаются возможности принять участие в торгах.

Размещение информации о проведении торгов с нарушением установленного срока уменьшает возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, влияет на формирование цены реализации. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы взыскателя и должника, заинтересованных в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок.

Ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах также является достаточным основанием для признания их недействительными, поскольку извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных в покупке лиц.

Нарушение указанных требований к процедуре торгов является обстоятельством, достаточным для признания торгов недействительными.

Следует иметь в виду, что лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки*(93).

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд в обязательном порядке должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов судам рекомендуется признавать отсутствие оснований для удовлетворения требований истца, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, его оценке, передаче на реализацию, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Деятельность судебного пристава-исполнителя, предшествующая реализации имущества с публичных торгов, заканчивается подачей заявки специализированной организации на проведение торгов и не влияет на правильность проведения процедуры торгов организатором торгов.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (п. 2 ст. 449 ГК). В случае реализации на торгах имущества, не подлежащего продаже в соответствии с законодательством РФ в силу особого правового статуса, договор купли-продажи, заключенный в нарушение требований закона, может быть признан ничтожным в силу ст. 168 ГК.

РЕШЕНИЕ СУДА
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 января 2013 года г.Москва
Головинский районный суд г. Москвы
в составе председательствующего судьи Булычевой Н.В.,
при секретаре Ованесовой К.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-226/13
по иску Кусова Р.И. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и Кузнецову А.Е. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и возврате в собственность недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:
Кусов Р.И. обратился в суд с иском, после уточнения которого 08 ноября 2012 года просит признать недействительными торги по продаже заложенного недвижимого имущества в виде 3-х комнатной квартиры общей площадью<данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> состоявшиеся 13 июня 2012 года, и заключенный 18 июня 2012 года по результатам этих торгов договор купли-продажи квартиры, а также просит возвратить ему в собственность указанную квартиру. Свои требования мотивирует тем, что торги проведены без соблюдения требований закона, поскольку извещение о торгах не содержит сведений о форме проведения торгов, предмете торга и определении лица, выигравшего торги, в извещении не указана площадь объекта, что является достаточным для признания торгов недействительными, поскольку данные обстоятельства повлияли на результат торгов, лишили потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах, затронули интересы истца, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену.

Представители истца Кусова Р.И. по доверенности Кусов А.Р., по доверенности и ордеру адвокат Трусов В.В. в судебном заседании уточненные исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, своих возражений не представил.

Представитель ответчика Кузнецова А.Е. по доверенности Казимиров С.В. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, указав, что торги были проведены в соответствии с решением Преображенского районного суда г. Москвы, которым обращено взыскание на квартиру по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов и определена начальная продажная цена квартиры.

Представители 3- его лица ООО «РЭС-Юдиката» по доверенности Дуганов Т.А. и Хамула О.С. в судебном заседании против удовлетворения иска возражали, пояснив, что ООО «РЭС-Юдиката» как организатор торгов действовало в соответствии с требованиями закона и решением Преображенского районного суда г. Москвы.

Представитель 3-его лица ОАО «Сбербанк России» по доверенности Коротких А.А. против удовлетворения иска возражал, пояснив, что торги были проведены во исполнение решения суда о взыскании денежных средств в пользу ОАО «Сбербанк России».

Суд, выслушав стороны и представителей 3—их лиц, проверив материалы дела, считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно ст. 51 ГК РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В соответствии со ст.448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.

В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные ж для этой цели.

Согласно ч.2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с ч.1 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Согласно ч.3 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как установлено в судебном заседании из пояснений участников процесса и материалов дела, 01 июля 2009 года Преображенским судом города Москвы вынесено решение, которым с Кусова А.Р., Кусовой Т.Н., Е и И, солидарно, в пользу АК Сберегательного банка Российской Федерации взысканы денежные средства в сумме 50 397 долларов 48 центов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения судебного решения, и обращено взыскание на заложенное имущество квартиру № общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 206 302,09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи, что подтверждается копией решения суда (л.д.99-101). Решение вступило в законную силу.

14 октября 2010 года определением Преображенского районного суда г. Москвы Кусову А. Р. и Кусову Р.И. предоставлена отсрочка в исполнении решения Преображенского районного суда города Москвы от 01 июля 2009 года по гражданскому делу № сроком до 01 ноября 2011 года, что подтверждается копией определения суда (л.д.102).

25 апреля 2012 года Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в соответствии с Государственным контрактом от 31 января 2012 года № и Техническим заданием, являющимся приложением № к Государственному контракту, заключенному между Росимуществом и ООО «РЭС-Юдиката», в соответствии с постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2012 года судебного пристава-исполнителя Щукинского отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве, Росимущество поручает ООО «РЭС-Юдиката» принять от судебного пристава-исполнителя и реализовать на торгах заложенное недвижимое имущество, принадлежащее Кусову Р.И. и арестованное в ходе исполнительного производства № от 18 июня 2010 года, в виде квартиры общей площадью <данные изъяты> расположенной по адресу:<адрес>, стоимостью, определенной Преображенским районным судом г. Москвы, 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи, что подтверждается поручением на реализацию Росимущества№ от 25 апреля 2012 года (л.д.63-64).

02 мая 2012 года судебный пристав-исполнитель Щукинского отдела судебных приставов УФССП по Москве, рассмотрев материалы исполнительного производства №, возбужденного 18 июня 2010 года на основании исполнительного листа Преображенского районного суда г. Москвы № от 01 июля 2009 года об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день продажи в соответствии с поручением на реализацию Росимущества № от 25 апреля 2012 года и постановлением о передаче арестованного имущества на реализацию от 18 апреля 2012 года, передал специализированной организации ООО «РЭС-Юдиката», действующей на основании Государственного контракта от 31 января 2012 года № и доверенности от 01 февраля 2012 года № следующие документы: копию акта о наложении ареста (описи имущества) от 14 февраля 2012 года и копии правоустанавливающих документов и документов, характеризующих объект недвижимости, что подтверждается актом передачи документов (л.д.65).

01 июня 2012 года состоялось заседание комиссии по подготовке и проведению открытого аукциона по продаже заложенного недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на котором постановлено: Установить шаг торгов в размере 2 100 долларов США по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов; назначить аукционистом члена комиссии А; утвердить текст информационного сообщения о проведении торгов с публикацией в газете «Тверская, 13»; назначить торги на 13 июня 2012 года в 13 часов 00 минут по московскому времени по адресу: <адрес>; в связи с пропускным режимом в здании обеспечить доступ заявителей по предварительной записи, что подтверждается протоколом № от 01 июня 2012 года (копия, л.д.67).

02 июня 2012 года в выпуске № (2106) Газеты Правительства Москвы «Тверская, 13» опубликовано следующее информационное сообщение ООО «РЭС-Юдиката»: « Росимущество в лице ООО «РЭС-Юдиката», действующего на основании Госконтракта № и поручения на реализацию № от 25.04.2012, сообщает о торгах по продаже заложенной квартиры № по адресу: <адрес>, принадлежащей Кусову Р.И. В квартире зарегистрировано 5 физических лиц. из которых один несовершеннолетний, <данные изъяты> Начальная цена продажи 206 302, 09 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ за один доллар США на день проведения торгов. Задаток 10 315-11 долларов США по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Шаг аукциона 2100 долларов США по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов. Торги состоятся 13.06.12 в 13:00 по адресу: <адрес>. Окончательный срок приема заявок по торгам 06.06.12 в 12:00. Подача заявок, заключение договора о задатке осуществляется по раб. дням с 11:00 до 15:00 по адресу: <адрес>. Получить доп. информацию о торгах и правилах их проведения, ознакомиться с формой заявки, условиями договора о задатке, с документацией, характеризующей имущество, можно по письменному обращению, предварительно записавшись по тел. <данные изъяты>».

Таким образом, судом установлено, что извещение организатора публичных торгов о проведении торгов было опубликовано в соответствии с требованиями ч.3 ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке», что опровергает утверждения истца о несоответствии закону извещения о проведении торгов по квартире, расположенной по адресу: <адрес>

Ссылки истца на отсутствие в извещении сведений о форме проведения торгов, предмете торга и определении лица, выигравшего торги, не основано на буквальному и смысловому значении названных выше норм права, являются надуманными, поскольку сам текст извещения однозначно свидетельствует об открытой форме торгов, которое обращено к неопределенному кругу лиц, в то время как в соответствии со ст. 448 ГК РФ в закрытом аукционе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели.

Также необоснованны утверждения о несоблюдении сроков извещения, установленных ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которой извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения, поскольку в тексте статьи имеется оговорка о применении данного положения только в случае, если иное не предусмотрено законом. В данном случае специальной нормой. а именно ст. 57 ФЗ РФ «Об ипотеке» предусмотрены иные сроки - не менее чем за 10 дней до проведения торгов, что было соблюдено ООО «РЭС-Юдиката».

Доводы истца о том, что в извещении не была указана площадь квартиры, что не соответствует положениям ст. 554 ГК РФ, суд не может положить в основу решения о признании торгов недействительными, поскольку применительно к положениям ст. 448 ГК РФ, определяющей организацию и порядок проведения торгов, извещение ООО «РЭС-Юдиката» в полной мере соответствует целям размещения такого извещения, в то время как ст. 554 ГК РФ подлежит применению при определении предмета в договоре продажи недвижимости. При этом суд принимает во внимание указание в извещении способа получения заинтересованным дополнительной информации по торгам.

Как усматривается из представленных ООО «РЭС-Юдиката» документов, 13 июня 2012 года состоялось заседание комиссии по проведению торгов по вопросу рассмотрения заявок, поступивших на участие в открытом аукционе по продаже заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на котором принято решение о допуске к участию в торгах в форме открытого аукциона Кузнецова А.Е., регистрационный номер заявки№, и Б, регистрационный номер заявки №, что подтверждается протоколом № от 13 июня 2012 года (копия, л.д.68).

Объективные данные о наличии иных желающих принять участие в торгах истцом не представлены и судом не установлены, а потому несостоятельны ссылки истца на лишение потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах. Требования иных лиц о признании торгов недействительными по этим основаниям в установленном порядке не заявлены.

Согласно протокола хода и определения победителя торгов 13 июня 2012 года по продаже заложенного имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, победителем аукциона признан Кузнецов А.Е., предложивший цену 208 402, 09 долларов США, что составляет 6 791 032,19 руб. по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов (копия, л.д.69).

13 июня 2012 года между Росимущество и ООО «РЭС-Юдиката» подписан протокол о результатах торгов, которым установлено. что в течение 5 дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим торги, организатор торгов заключает с ним договор купли-продажи, который вместе с протоколом о результатах повторных торгов является основанием для регистрации права собственности на имущество (копия, л.д.70-71).

18 июня 2012 года между Росимущество в лице своего исполнителя ООО «РЭС-Юдиката» заключило с Кузнецовым А.Е. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 208 402, 09 долларов США, что составляет 6 791 032,19 руб. по курсу ЦБ РФ на день проведения торгов (копия, л.д.72). Право собственности покупателя Кузнецова А.Е. в установленном порядке зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (копия. л.д.98).

Разрешая исковые требования по существу, суд принимает во внимание, что доводы истца по существу являются возражениями относительно продажной цены квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Так, истцом заявлено о том, что рыночная стоимость указанной квартиры составляет 934 000 долларов США, что значительно превышает начальную продажную цену квартиры. Однако, эти доводы не могут быть приняты во внимание в качестве основания для признания торгов недействительными, поскольку начальная продажная цена квартиры определена вступившим в законную силу решением Преображенского районного суда г. Москвы. Кроме того, рыночная стоимость квартиры в данном случае не может быть применена в качестве продажной цены квартиры и по тем основаниям. что квартира продается с обременением правами третьих ли лиц, зарегистрированных и проживающих в спорном жилом помещении, что очевидно влияет на продажную стоимость квартиры. В силу изложенного, необоснованными являются утверждения истца о том, что недостатки извещения о проведении торгов повлияли на формирование цены реализации, которая определена решением суда.

Ссылки представителей истца на ответ заместителя руководителя Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве о выявленных нарушениях в действиях судебных приставов исполнителей, выразившихся в ненаправлении копий постановлений о передаче арестованного имущества на реализацию от 16 марта 2012 года и 18 апреля 2012 года, не свидетельствуют о недействительности торгов, проведенных ООО «РЭС-Юдиката» по поручению Росимущество, а потому не имеют правового значения для рассматриваемого спора.

При таких обстоятельствах, когда истцом не названо и судом не установлено нарушений установленных законом обязательных требований к организации и порядку проведения торгов, суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований о признании торгов недействительными, которые подлежат отклонению. В силу ст. 449 ГК РФ не подлежат удовлетворению исковые требования в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного с лицом, выигравшим торги, так как торги не признаны судом недействительными. Поскольку отказано в иске о признании недействительными торгов и договора купли-продажи отсутствуют правовые основания для возвращения квартиры в собственность истца, в этой части исковые требования также подлежат отклонению.

В числе иных заслуживающих внимания обстоятельств суд учитывает, что с момента вынесения 01 июля 2009 года Преображенским судом города Москвы решения о взыскании с Кусова А.Р., Кусовой Т.Н., Е и И, солидарно, в пользу АК Сберегательного банка Российской Федерации денежных средств в сумме 50 397 долларов 48 центов США до даты проведения торгов 13 июня 2012 года прошло почти 3 года, однако, как пояснил в судебном заседании представитель истца, на день проведения торгов решение не было исполнено в полном объеме, объективные причины, по которым решение суда не исполнялось в течение столь длительного времени истцом не названы и судом не установлены, что не соответствует требованиям ст. 10 ГК РФ о разумности и добросовестности действий участников гражданских правоотношений.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Кусова Р.И. к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и Кузнецову А.Е. о признании торгов и договора купли-продажи недействительными и возврате в собственность недвижимого имущества - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме через подачу апелляционной жалобы в канцелярию по гражданским делам Головинского районного суда г. Москвы.

Действующее российское законодательство предусматривает множество ситуаций, когда реализация имущества осуществляется посредством торгов. Продажа заложенного имущества, продажа государственного или муниципального имущества, продажа имущества банкротов – во всех этих ситуациях предусматривается обязательное проведение торгов: открытого аукциона, публичного предложения. Но нарушение установленного порядка проведения торгов, согласно ст. 449 ГК РФ, влечет признание данных торгов недействительными. Недействительность торгов устанавливается только на основании судебного решения.

Основания признания торгов недействительными

Ст. 449 ГК РФ предусматривает право любого заинтересованного лица обратиться в суд с исковым заявлением о признании торгов недействительными. В исковом заявлении необходимо указать конкретные основания их недействительности, согласно требованиям соответствующих нормативно-правовых актов. К основаниям признания любых торгов недействительными относятся различные грубые нарушения законодательных норм, которые привели или могли привести к нарушению прав участников торгов или иных заинтересованных лиц. Отметим, что далеко не всегда закон содержит перечень оснований недействительности торгов, поэтому во многих ситуациях именно на суд ложится обязанность определить, насколько сложившиеся обстоятельства законны и затрагивают права участников торгов или третьих лиц.

Анализ судебной практики по признанию торгов недействительными показывает, что подавляющее большинство дел по данному вопросу рассматривается в отношении споров, возникших из торгов по реализации имущества в рамках исполнительного производства. Это подтверждается и обзором судебной практики Верховного Суда РФ, содержащейся в информационном письме №101 от 22 декабря 2005 года.

Признание торгов недействительными: судебная практика

Данный документ подробно разъясняет порядок признания тех или иных оснований достаточными для признания недействительности процедуры реализации имущества. В частности указывается, что, если в ходе торгов были допущены нарушения процедуры их проведения, которые напрямую не влияют на их исход и не затрагивают интересы иных лиц, то результаты торгов не могут быть отменены. Например, гражданка П. обратилась в суд с требованием признать публичные торги по продаже земельного участка недействительными. В обоснования своей позиции истица сообщила, что протокол проведения торгов был подписан победителем спустя два дня после его проведения, а закон предусматривает подписание в день проведения. Суд в удовлетворении иска отказал, ссылаясь на то, что несвоевременное подписание протокола торгов победителем не нарушает каких-либо прав остальных участников торгов.

Аналогично судом было отказано в удовлетворении требования о признании публичных торгов по реализации ипотечной квартиры недействительными в следующей ситуации. Истец сообщил, что объявление о торгах было сделано за двадцать пять дней до дня проведения, а п. 2. ст. 448 ГК РФ предусматривает тридцатидневный срок для объявления. При рассмотрении дела было установлено, что организатором действительно был нарушен срок размещения информации о проведении торгов, однако истец своевременно узнал о торгах и принял в них участие. Таким образом, суд не усмотрел нарушение прав истца и не нашел оснований для признания торгов недействительными.

Однако несоблюдение сроков при проведении торгов все же может стать основанием для признания торгов недействительными. Так, истец В. требовал признания недействительными публичных торгов по реализации его ипотечной квартиры. Заявитель сообщил, что организатор торгов разместил информацию о торгах за пятнадцать дней до их проведения, тем самым были нарушены требования п. 2 т. 448 ГК РФ. По мнению В., нарушение сроков привело к тому, что в торгах был заявлен только один участник, и его ипотечная квартира была реализована по минимальной цене, что нарушает его права. Суд согласился с доводами истца, признал торги недействительными и потребовал от их организатора осуществить расторжение договора купли продажи, заключенного по итогам торгов.

Верховный Суд РФ отмечает, что признание публичных торгов недействительными в связи с нарушением сроков размещения информации о них возможно и по заявлению взыскателя.

Также основанием для отмены торов являются и другие нарушения, связанные с объявлением публичных торгов. Например, суд признал торги недействительными на том основании, что в объявлении о проведении публичных торгов по продаже земельного участка не была указана форма их проведения: аукцион или публичное предложение. В результате этого на торги заявился только один участник, который и был признан победителем.

Совет: при обращении в суд с иском о признании торгов недействительными в связи с нарушением требований по их объявлению необходимо представить доказательства. В качестве доказательств может выступить и копия объявления, при этом истец обязан указать на нарушения непосредственно в объявлении.

Основанием для признания торгов недействительными может быть и форма передачи информации о торгах. Так, были признаны недействительными торги по продаже ипотечных квартир в вязи с тем, что объявление о торгах было сделано в эфире местного радио, что делало практически невозможным полное и точное восприятие информации о предстоящих торгах.

Особенности признания торгов недействительными

Если судом вынесено решение о признании публичных торгов недействительными, то организатор обязан расторгнуть заключенный с победителем торгов договор и вернуть ему денежные средства. При этом закон не предусматривает права истца на взыскание убытков, полученных им при проведении недействительных торгов. Так, суд отказал в удовлетворении требований гражданина К., который требовал возместить ущерб нанесенный его земельному участку. Из материалов дела следовало, что на основании судебного решения, земельный участок, принадлежащий гражданину К. на праве собственности, был арестован судебным приставом и направлен на реализацию для погашения задолженности по алиментным обязательствам. Однако организатор торгов допустил нарушение установленного порядка проведения торгов, что послужило основанием для признания их недействительными. Однако к этому моменту победитель торгов владел земельным участком более полугода, поэтому начал возводить дом, осуществил его планировку. После признания торгов недействительными истец потребовал возмещения от покупателя и организатора торгов своих убытков, указав, что данный земельный участок использовался им для выращивания сельскохозяйственных культур, а выполненные работы не позволяют теперь использовать участок для этих целей. Суд указал, что покупатель использовал участок, приобретенный им на торгах, по своему усмотрению и в соответствии с категорией и назначением земель к которым он относится.

Особо стоит отметить ситуации проведения торгов в отношении заложенного имущества. Например, реализация ипотечной квартиры влечет за собой расторжение кредитного договора, судебная практика по которой носит неоднозначный характер. Нарушение правил публичных торгов может повлечь негативные последствия не только для победителя торгов, но и для самого должника. Так, в результате ошибки, допущенной организатором торгов, банк смог убедить суд в недействительности публичных торгов, в результате этого у должника еще на полгода продлилась задолженность перед банком, который за это время успел начислить ему еще неустойку на сумму задолженности.

При обращении в суд с исковым заявлением о признании публичных торгов недействительными необходимо обращать внимание на срок исковой давности, который значительно меньше общего. Позиция суда в настоящее время однозначна, к признанию публичных торгов недействительными применяются сроки исковой давности, предусмотренные п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ. Согласно данной статье срок исковой давности составляет один год. Данный срок одинаков для всех заинтересованных лиц, в том числе и для собственника реализуемого имущества.

Совет: должнику, чье имущество выставлено на торги, необходимо тщательно следить за всеми этапами торгов. При малейшем подозрении, что организатор торгов нарушает установленный порядок проведения, необходимо незамедлительно подавать жадобы или ходатайства в орган, принявший решение о проведении торгов.

Опыт показывает, что в большинстве случаев истцами по признанию публичных торгов недействительными выступают собственники выставленного на торги имущества, взыскатели, в пользу которых производится реализация имущества, а также участники торгов, не ставшие победителями. Однако в судебной практике бывают случаи, когда торги признаются недействительными на основании обращения третьих лиц, которые не участвовали в торгах. Например, суд признал публичную продажу ипотечной квартиры недействительной по заявлению гражданина Т. Истец сообщил, что он не смог принять участие в торгах, так как объявление об их проведении не содержало точную информацию о времени и месте проведения, а контактный телефон организатора не отвечал.

Проведение публичных торгов относительно новая процедура в российском гражданском праве. Поэтому судебная практика по подобным вопросам является одним из самых эффективных инструментов совершенствования законодательства в сфере публичных продаж.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Комментарий к Ст. 449 ГК РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи предусматривает возможность в судебном порядке по иску заинтересованного лица признавать недействительность торгов, проведенных с нарушением правил, установленных законом.

Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В связи с приведенным разъяснением возникает вопрос о корректности квалификации торгов как сделки (в литературе такая квалификация торгов встречается нередко). Торги представляют собой комплекс действий различных субъектов (организатора торгов, участников торгов, победителя торгов), направленных на заключение договора. Иными словами, торги - это процедура, процесс заключения договора. При этом в ходе торгов могут совершаться правовые акты (сделки). Но торги в целом вряд ли можно признать сделкой.

Признание торгов недействительными — судебная практика

Поэтому корректнее было бы говорить о признании недействительными не торгов, а правовых актов (сделок), совершаемых в ходе торгов, и прежде всего протокола о результатах торгов. Однако отмеченная некорректность не влияет на суть дела. Под признанием недействительными торгов можно подразумевать признание недействительным протокола о результатах торгов как акта, закрепляющего итоги торгов и отражающего нарушение правил проведения торгов, коль скоро таковые имели место.

Пункт 1 комментируемой статьи не уточняет, нарушение каких правил может служить основанием для признания торгов недействительными. Очевидно, что таким основанием может быть не любое нарушение правил о торгах.

Ориентиром здесь может служить судебная практика по делам о признании торгов недействительными и, в частности, судебная практика, отраженная в Обзоре практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. N 101)

В указанном Обзоре содержатся, в частности, следующие заслуживающие внимания выводы, основанные на результатах рассмотрения конкретных дел:

Иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению;

Отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица;

При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов;

Нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов;

Лицо, обязательственные права в отношении которого проданы с публичных торгов, не вправе требовать признания их недействительными вследствие нарушения порядка проведения торгов, которые не затрагивают его права и законные интересы

2. По смыслу п. 2 комментируемой статьи признание торгов недействительными автоматически влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Иными словами, признание недействительными торгов одновременно является и признанием недействительным договора. При признании недействительными торгов нет необходимости отдельно признавать недействительным договор, заключенный в результате торгов.

В то же время нет юридических препятствий для признания недействительным непосредственно договора, заключенного на торгах, без признания недействительными торгов. Дело в том, что точное соблюдение правил проведения торгов не гарантирует правомерности заключенного на них договора.

Статья 93. Признание торгов недействительными

На сегодняшний день сформировалась обширная судебная практика по оспариванию торгов в данной сфере. При этом, учитывая, что ГК не установлен четкий перечень нарушений правил проведения торгов — оснований для признания их недействительными, судебная практика идет по пути расширения круга действий, которые могут быть оспорены в рамках ст. 449 ГК.

Дело N33-15172/2017. О признании торгов недействительными.

2 ст. 448 ГК, ненадлежащая форма доведения информации о публичных торгах (без опубликования в печатных СМИ) и т.п.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если (ст. 449 ГК РФ):

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;
на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;
продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;
были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;
были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из "Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016) публичные торги могут быть признаны недействительными в связи с допущенными судебным приставом-исполнителем нарушениями, повлекшими за собой незаконную передачу на публичные торги имущества должника , например, при возбуждении исполнительного производства в отсутствие законных оснований для его возбуждения, при обращении взыскания на имущество, не подлежащее реализации.
Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Тематика вопросов

Споры о признании торгов недействительными

Консультации юристаЖилищные вопросы. Консультации юристаЗаймы и кредиты. Консультации юристаЗащита прав потребителей. Консультации юристаЗащита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юристаЗдоровье. Оплата больничных листов. Консультации юристаЗемельное законодательство. Консультации юристаИностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юристаИсполнительное производство. Консультации юристаКорпоративные спорыНалоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юристаНаследство. Нотариат. Консультации ЮристаНедвижимость. Общие вопросыОбразованиеПенсионное законодательство. Консультации юристаПредставительство. Консультации юристаПраво собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юристаПриказное производство. Консультации юристаПолучение компенсаций, возмещение расходовПроверки организаций и ИП. Консультации юристаРегистрация недвижимости. Консультации юристаРегистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юристаСемейные споры. Споры о детях. Консультации юристаСтрахование. Консультации юристаСтроительство. Консультации юристаСудебные расходы.Консультации юристаТорги (аукционы, конкурсы)Третейское разбирательство.Консультации юристаТрудовое законодательство. Консультации юристаУстановление юридических фактов. Консультации юристаФинансовая аренда (лизинг). Консультации юристаУголовный процесс. Консультации юриста

Примерная форма искового заявления о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе конкурсного производства и договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, а также применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции

(наименование арбитражного суда,

в который подается заявление)

Истец: _______________________________

(наименование)

______________________________________

(место нахождения)

Ответчики:

______________________________________

(наименование)

______________________________________

(место нахождения)

______________________________________

(наименование)

______________________________________

(место нахождения)

Исковое заявление

о признании недействительными торгов по реализации имущества

в ходе конкурсного производства и договора купли-продажи,

заключенного по результатам торгов, а также применении последствий

недействительности сделки в виде двусторонней реституции

Решением Арбитражного суда _______________________ от "__" ________

(полное наименование)

20__ г. по делу N ____________ _________________________________________

должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначен

Истец является конкурсным кредитором Общества на основании

определения Арбитражного суда ___________________ от "__" _______ 20__ г.

по делу N _________.

Собранием кредиторов Общества от "__" _____ 20__ г.

принято решение

о реализации путем проведения открытых торгов ___________________________

Решением собрания кредиторов от "__" ___________ 20__ г. установлен

порядок реализации имущества — в форме аукциона с выставлением __________

лота(ов), утверждено Положение об аукционе. Первоначальная стоимость

имущества утверждена собранием в размере ___________ руб. без привлечения

независимого оценщика.

На участие в аукционе поступила заявка только от одного участника

Который и был признан победителем аукциона.

(наименование)

На основании протокола заседания аукционной комиссии Общество в

лице конкурсного управляющего и победитель аукциона заключили договор

купли-продажи имущества N _____ от "__" _________________ 20__ г. По акту

приема-передачи от "__" _______ 20__ г.

Что влечет за собой признание торгов недействительными

имущество передано покупателю.

Отсюда следует, что имущество реализовано с нарушением норм

действующего законодательства: конкурсный управляющий не осуществил

инвентаризацию и независимую оценку имущества должника; имущество

выставлено на торги по цене, определенной без привлечения независимого

оценщика; аукцион проведен на основании положения, условия которого

противоречат закону. В нарушение статьи 448 Гражданского кодекса

Российской Федерации и статьи 110 Федерального закона "О

несостоятельности (банкротстве)" имущество реализовано на торгах, в

которых принимал участие только один участник.

Истец является конкурсным кредитом Общества, поэтому заинтересован

в оспаривании сделок должника.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 166, 167, 168,

448 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 110 Федерального

закона "О несостоятельности (банкротстве)", прошу:

1. Признать торги по реализации имущества _________________________

(наименование

общества-должника)

в ходе конкурсного производства и договор купли-продажи имущества,

заключенного по результатам торгов, недействительными.

2. Применить последствия недействительности сделки в виде

двусторонней реституции.

Приложение:

1. Уведомление о вручении копии заявления ответчику.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

3. Копия объявления о проведении торгов.

4. Копия журнала приема заявок.

5. Копия протокола подведения итогов аукциона.

6. Копия Положения о проведении аукциона.

7. Копия договора купли-продажи имущества.

8. Копия Решения суда о признании должника банкротом.

9. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве

юридического лица.

10. Доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия на

подписание искового заявления.

(подпись представителя истца)

"__" ____________ 20__ г.

Сайт-источник файла документа: https://dogovor-blank.ru

Еще статьи по теме

Признание торгов недействительными