Госдума приняла закон об изъятии неиспользуемых земель сельхозназначения. Действие закона о земельных паях Вспомогательные виды разрешенного использования

Закон об обороте земель сельхозназначения регламентирует аспекты, связанные с использованием, распоряжением и владением земельными участками.

26 июня 2002 года Государственная Дума приняла закон о обороте сельхоз земель, одобрен законопроект был 10 июля того же года. Краткое содержание и название закона целиком вступили в законную силу 24 июля 2002 года. После вступления в силу рассматриваемого законодательного акта, уполномоченными лицами неоднократно вносились изменения, дополнения и поправки. Последние изменения ФЗ 101 претерпел 3 июля 2016 года. Последние поправки вступили в силу с 1 января 2017 года.

ФЗ о землях сельхозназначения устанавливает нормы проведения сделок, при заключении которых устанавливается возникновение или прекращение прав пользования земельным участком или долей земли сельскохозяйственного назначения. Также содержит условия, при наступлении которых, часть земли может перейти на правах собственности к государственной или муниципальной власти.

По данному законодательному акту, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят:

• сельскохозяйственные угодья;
• территории, занятые внутрихозяйственными дорогами и коммуникациями;
• территории, засаженные кустарниками (высаженные кустарники должны быть предназначены для защиты земли от влияния негативных природных явлений;
• территории, на которых расположены замкнутые водоемы;
• территории, занятые зданиями (строениями), которые используются для производства сельскохозяйственной продукции.

Скачать

Правовое регламентирование сделок в сфере оборота земельных участков и долей осуществляется:

• Конституцией России;
• Земельным Кодексом РФ;
• ФЗ 101.

Для совершения каких-либо действий с сельскохозяйственными землями необходимо изучить положения Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Последняя редакция законопроекта доступна по

Так же можете ознакомиться с об исполнительном производстве.

Последние изменения ФЗ о землях сельхозназначения

Все законодательные акты России подлежат периодическому рассмотрению и вносимые в них поправки нужны для уточнения некоторых аспектов, также для усовершенствования законов. В ФЗ 101 об обороте земель часто вносились изменения. Последняя редакция рассматриваемого закона проводилась 3 июля 2016 года.

Данная статья содержит положения об образовании земельного участка, находящегося в долевом владении. Пункт 3 ст. 13 претерпел ряд изменений. Нововведения гласят, что установленные требования к проекту межевания сельскохозяйственных земельных участков регламентируются органами исполнительной власти. Органы уполномочены осуществлять правовое регулирование в области ведения Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно 6-ой статье ФЗ, государство вправе изъять сельхоз землю у собственника. Основанием для таких действий является нарушение правил пользования землей. Не подлежит изъятию территория, которая является:

• предметом ипотеки;
• земельным участком, когда в отношении ее собственников заведено дело о банкротстве.

В 6-ую ст. не вносились изменения с 2002 года.

Ст 14 ФЗ 101

Эта статья раскрывает особенности владения и распоряжения сельскохозяйственными земельными участками, находящимися во владении у более 5 лиц. По закону, проводить какие-либо действия с собственностью разрешается только после проведения общего собрания владельцев. На общем собрании обсуждаются основные вопросы:

• касающиеся проекта межевания участков;
• касающиеся перечня собственников, т.к. в свзи с межеванием участков количество владельцев меняется;
• устанавливаются размеры доли в праве общей собственности;
• утверждается список владельцев, чьи территории не востребованы;
• обсуждаются нюансы договора аренды территории, находящейся в долевой собственности.

В последней редакции изменения не были внесены в 14 ст.

Ст 8 ФЗ №101

В 8-ую статью были внесены изменения в 2005 году, в 2016 она осталась без изменений. Гласит она о правилах купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. По закону, продавец обязан предоставить письменную форму в высший исполнительный орган государственной власти. В извещении указываются:

• намерения о продаже:
• цена;
• размер земли;
• срок, в который должна быть совершена сделка. По ФЗ № 101, срок не должен превышать 90 дней.

Ст 10 ФЗ 101

Она указывает на условия предоставления гражданам сельскохозяйственных земельных участков в аренду или в собственность. Если арендатор не нарушает правила пользования муниципальной собственностью, то после окончания срока аренды он праве:

• продлить срок аренды;
• выкупить арендуемый сельскохозяйственный земельный участок.

10-ая статья ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения не позволяет покупать землю, при условии, что государство предоставило в пользование территорию:

• религиозным организациям;
• научным и исследовательским учреждениям;
• казачьим обществам;
• общинам малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока.

В 1 п. ст. 12.1 ФЗ № 101

Были внесены поправки об обороте сельскохозяйственных земельных участков:

• Ранее права для регистрации сельскохозяйственных земельных участков осуществлялись в соответствии с ФЗ № 122 от 21 июля 1997;
• После июля 2016 регистрация прав должна соответствовать ФЗ Российской Федерации № 218 от 13 июля 2015 года. Такие же поправки были внесены в 2 п. ст. 12.1.

Ст 15 ФЗ №101

В документе п. 3 ст. 15 был изменен в последней редакции:

• Ранее площадь сельскохозяйственного земельного участка определялась, как площадь, указанная в кадастровой стоимости;
• После июля 2016 она определяется как площадь, указанная в выписке Единого государственного реестра недвижимости.

Чтобы более детально следовать законодательным принципам, необходимо помимо законодательного акта изучать и комментарии.

*информация размещена в ознакомительных целях, чтобы поблагодарить нас, поделитесь ссылкой на страницу с друзьями. Вы можете прислать интересный нашим читателям материал. Мы будем рады ответить на все ваши вопросы и предложения, а также услышать критику и пожелания по адресу [email protected]

Вопросы, которые относятся к праву собственности и использованию земли всегда имели особый резонанс. С каждым годом всё больше внимания уделяется именно использованию земли по целевому назначению. Согласно статистике 386 миллионов 500 тысяч га в Российской Федерации занимают земли сельхоз назначения. По предоставленным данным Минсельхоза России около 18% земли не используется, а некоторые собственники используют её не по назначению.

На сегодняшний день Президент ужесточил санкции за неиспользование сельхозугодья, в том числе использование не по назначению. Он дал распоряжение о разработке законопроекта «об изъятии земель у недобросовестных хозяев и перепродаже его на аукционах». Вступить в силу этот законодательный акт должен будет осенью 2016 года. Обратите внимание, по ссылке http://www.build.su/index.php?s=98f3b0cda51061b83568607586397697&act=SF&f=356 представлена информация форума строителей про земельные участки.

Землевладение регулируется законодательством, а именно Гражданским и Земельным кодексами, Законом № 101 от 24.08.2002 года и рядом иных нормативно-правовых актов. Закон № 101 ФЗ гласит, что государственный орган может изъять земельный участок, в случаях если:

• собственник использует его с нарушением законодательства — иррациональное использование, нанесение ущерба составу.
• хозяин участка в течение трёх или более лет не использует участок.

В Постановлении №369 Правительства РФ выделены характерные черты неиспользования земельного участка:

• не обрабатывается пахотный участок;
• не высаживаются, культивируются сельскохозяйственные культуры;
• не проводится скашивание сена;
• более 30% от культурных растений на сенокосе занимают сорные травы;
• не производится уход за многолетними насаждениями, в том числе уборка и выкорчёвывание;
• на вспаханном участке более 15% — кустарников и деревьев, а на сельхозугодье — 30%;
• закочкаренность и (или) заболачивание свыше 20% от площади всего участка.

Если собственник не использует землю в течение 3 лет, с момента вступления в право собственности, то у государственных органов есть все основания для изъятия участка. При грубом нарушении законодательства, срок не имеет значения. В случае если была нарушена экологичность земли, органы госконтроля могут её изъять после невыполнения собственником административного предписания. Если земля находится в праве пользования (по договору аренды), то он расторгается и более не продлевается. Когда участок принадлежит на праве постоянного пользования (бессрочного), земля также может быть изъята. Для этого нужно официальное решение органов государственной власти.

Решение государственные органы могут вынести в отношении любого субъекта как гражданина, юридического лица, так и муниципального органа. Кроме изъятия, возможна административная ответственность — наложение штрафа. Размер санкции зависит от субъекта. Так, для физических лиц сумма будет составлять 0,3 — 0,5% от стоимости земли, которую проводит государственная кадастровая службы, для организаций (юридических лиц) — от 2 до 10%, а для муниципального органа — от 0,5 до 1,5%.

Законодатель установил минимальную сумму штрафа:

• юридическое лицо — 200 тысяч рублей;
• муниципальный орган — 50 тысяч рублей.

Максимальная сумма взыскания для всех субъектов — 500 тысяч рублей.

В случае если вы подготавливаете земли для использования, но не успели выполнить работу в срок, также предусмотрен штраф. Для физических лиц — 2-2 тысячи пятьсот рублей, для организаций и предпринимателей — от 70 до 100 тысяч рублей, а для государственных служащих — от 4 до 4 тысяч пятисот рублей.

Контроль за использованием земли сельхоз назначения ведёт Россельхознадзор. Не зря эта тема так часто затрагивается правительством. Решение этого вопроса непосредственно влияет на состояние сельскохозяйственной промышленности и экономики России.

Российская правовая база регулирует все операции, которые осуществляются над земельными паями. А это купля-продажа, аренда, получение земель в наследство и другое.

Правовая база в России

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Закон о владении земельными паями, а именно «О реорганизации колхозов и совхозов» был выдан Президентом РФ в 1991 году в декабре.

В нем идет речь о закреплении отдельных земельных паев за отдельными лицами.

В качестве владельцев этих паев выступали, как правило, работники и бывшие владельцы совхозов и колхозов, а также социальные служащие, которые работали неподалеку от данных объектов.

С тех пор часть земель страны находится в свободном владении граждан и полностью принадлежит им.

Об обороте земель

Правовое регулирование земель на территории Российской Федерации в первую очередь базируется на Земельном кодексе, но и тот отправляет нас к закону, принятому в 2002 году, а именно «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Он также является одним из основоположных законов, которые регулируют распределение и назначение земель под сельское хозяйство.

После переворота, который произошел ранее, во время которого колхозы и совхозы потеряли более 10% всех своих земель, стали появляться различные обьединения, сообщества и кооперативы земельной собственности и сельского хозяйства.

За ними стали закреплять все права на бессрочное использование территорий бывших колхозов. Это право было выдано исключительно на пользование несельскохозяйственными угодьями. Но почему так?

Каждая страна пытается защитить сельскохозяйственные угодья, Россия в этом не стала исключением.

Для этого был придуман ряд ограничений по установлению права собственности на эти территории.

Около половины из принятых 14 позиций используются и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Эти пункты таковы:

1. Невозможность изменять целевое назначение земли.
2. Запрет на приватизацию определенных территорий (например, на территории, которые заняты оленьими пастбищами и другое).
3. Запрет на использование и приватизацию иностранными лицами.
4. Установка ограничения на границы.
5. Установка перечня лиц, которые не могут приватизировать земли сельскохозяйственного назначения.
6. Неиспользуемые по праву земли изымаются.

Закон о земельных паях

Закон «О земельных» паях регулирует использование и приобретение земель сельскохозяйственного назначения, а также передающиеся территории земельных паев.

Сельхозназначения

После расформирования колхозов, о которых говорилось выше, остались земли, которые не были отнесены ни к одной форме собственности.

Часть земель была передана к колективной собственности, которую тогда же и отменили, куда же пропали эти земли и куда их следует отнести? С юридической точки зрения эта категория земель не имеет определенного статуса. Их называют «неистребованными паями».

Такие земли регулируются также Законом «О земельных паях».

Исходя из трактовки данного юридического акта, можно прийти к выводу, что при аренде или договоре о таких земель, мы имеем дело с необычной территорией паев, которые не имеют точно очерченных границ и размеров, а являются особой территорией, которая не считается недвижимостью.

Закон «О земельных паях» устанавливает также и правила или купли-продажи всех паев на территории страны.

После покупки или аренды вы получаете сертификат.

Аукционы на сегодняшний день проводятся очень редко, а точнее, практически не проводятся никогда, ведь не считаются ни государственной, ни коммунальной собственностью.

Приобретение участка

Владение паями легко установить, получив сертификат и все права.

Установление права собственности земельным паем возможно при или аренде территории.

Купля-продажа

Практически каждый собственник земельного пая является не наследственным, а приобретенным владельцем земли сельскохозяйственного назначения.

Как правило, земельные паи покупают люди, которые занимаются фермерством для выращивания на этой территории различных сельскохозяйственных культур.

Покупка земельного пая на законных основаниях возможна и в России. Но, как правило, мало кто продает цельные земельные паи, ведь обычно их разделяют на доли, чтобы продать .

Разделить пай можно в соответствии с правом собственности, которое определяется Законом «О земельных паях».

Сертификат, который имеет каждый владелец, можно использовать для деления, в результате которого появится не один пай, а сразу несколько, но с меньшими территориями в соответствии с пропорциями выполненного деления.

Аренда

Закон говорит о том, что аренда является абсолютно законным способом получения права собственности.

Аренда паев, как правило, происходит в совокупности, то есть выдается не только один пай в отдельности, а сразу несколько.

Это удобно в первую очередь непосредственно для самого арендатора, а также для арендодателя, ведь они получают документ сразу на комплекс паев, а не на каждый по отдельности.

Если же понадобится отделение пая, то договор регистрации придется перезаключать для паев по отдельности, чтобы выделить один из них.

Наследование

Территории сельхозназначения могут быть получены в собственность того или иного лица и путем наследственным, при этом в соответствии с законодательством, эти земли можно изымать, передавать далее по наследству или продавать.

Также имеет место быть и бартер, что означает обмен территорией с возможностью доплаты.

При этом территории, которыми обмениваются, не обязательно должны быть равны по размеру, ведь главное, чтобы выполнялся договор: обе стороны дают друг другу какую-то землю.

Последующее оформление

Как собственность, которая вам принадлежит, можно в соответствии с законом Россиийской Федерации.

После покупки земельные паи сельхозназначения, как гласит закон, должны быть оформлены по месту жительства в комитете.

В этом же органе вы сможете получить сертификат владельца, который подтвердит ваши права на этот участок.

Права собственника надела

Гражданский и Земельный кодексы России говорят о том, что собственник надела имеет право на:

1. Использование земельного пая в соответствии с правом собственности в собственных нуждах и целях.
2. Возведение жилищных построений или выполнение любых работ на территории участка земли, который ему принадлежит.
3. Проведение мелиоративных работ.
4. Осуществление всех других прав по законодательству.

Другие лица, которые не являются собственниками земельных паев, также вправе осуществлять вышеуказанное с территориями, но при этом право собственности отсутствует и не выполняется.

1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Что такое категория земель (целевое назначение)

Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории - это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель - это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

1. Населенных пунктов (поселений);
2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
5. лесного фонда;
6. водного фонда;
7. государственного запаса.

Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства - это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

1. основные;
2. условно разрешённые;
3. вспомогательные.

Условно разрешенный вид использования земельного участка

Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

Вспомогательные виды разрешенного использования

Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов - гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

Пример

Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

• Категория (целевое назначение) - земли сельскохозяйственного назначения;
• Вид разрешенного использование - для ведения садоводства и огородничества;

А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

Земли населенных пунктов

1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 - 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
5. Земли, отводимые под транспортные узлы - вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
6. Расположение объектов электроснабжения;
7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ) ;
11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
12. Зоны резерва развития поселения.

Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

Земли сельхозназначения

Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

• Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
• земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
• участки, занятые под хозяйственные строения;
• пашни;
• сенокосы;
• пастбища;
• сады;
• залежные земли.

Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

Подкатегории земель сельхозназначения

Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

1. сельскохозяйственные;
2. и не сельскохозяйственные угодья.

Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели - обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственные угодья

К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

Не сельскохозяйственные угодья

Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

Отличия первого от второго

Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором - находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

• Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
• Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
• Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

Земли лесного и водного фонда

• На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
• Земли водного фонда - это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

Земли запаса и ООПТ

Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

Таблица основных видов разрешенного использования

Номер в классификаторе

ВРИ

Земля по праву считается одним из наиболее ценных активов, чья стоимость мало подвержена сезонным колебаниям. Однако не только это делает сельхозучастки привлекательной инвестицией. Агропроизводство - всегда выгодное вложение денег, гарантирующее их возврат с немалой прибылью. Положения Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения значительно облегчат составление соглашения о долгосрочной аренде. Также знакомство с этими законодательными нормами защитит от типичных ошибок, допускаемых многими гражданами во время процедуры оформления аренды сельхозугодий.

Со времени вступления в силу (2002) Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» претерпел ряд существенных корректив. В настоящее время действительна редакция с последними видоизменениями от 03.07.2016.

Новый текст документа состоит из 4 глав и 20 статей. Как и большинство аналогичных актов, закон № 101 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» начинается с общих положений, регламентирующих не только способы обработки земли и ее аренды, но и возможность дальнейшей приватизации или выкупа. Ко всему прочему, в первой главе оговаривается, при каких условиях не допускается возможность приватизации земель сельхозназначения, выделения иных участков.

В положениях закона (точнее статьи 6) обозначаются случаи, когда допускается изъятие участка, выделенного ранее принудительно. Как правило, к подобной проблеме приводят захламление надела, неиспользование земли по своему прямому назначению, нецелевое использование земель, загрязнение/уничтожение плодородного (верхнего) слоя, разрушение/порча системы мелиорации.

Специфика использования сельхозземель

Закон (глава 2) уточняет особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения. Она состоит всего из четырех статей, каждая из которых разъясняет нюансы:

• покупки и/или продажи земли;
• аренды;
• выкупа;
• передачи в наследство.

Согласно статье 8 ФЗ правовое регулирование оборота земель, относящихся к сельхозназначению, связанное с их изъятием у владельца или арендатора согласно действующему законодательству, предполагает преимущественное право выкупа участка муниципальным образованием. Однако это не имеет отношения к случаям, когда земля выставляется на открытые торги.

Если же местные органы власти не заинтересованы в приобретении сельскохозяйственного участка, от которого желает отказаться его владелец, он имеет право продать его третьему лицу. Следует учесть, что несоблюдение процедуры продажи земли, касающегося преимущественного права выкупа муниципальным учреждением, влечет серьезные последствия. Согласно закону последующая сделка при покупке или продаже (физическому либо юридическому лицу) объявляется ничтожной.

Определенные ограничения имеются и относительно аренды земли, используемой для аграрного производства. В частности, положения статьи 9 ФЗ предусматривают, что договор аренды подписывается на срок от 3 до 49 лет лишь на участки, зарегистрированные в Росреестре (имеющие кадастровый номер). Если же арендуемая земля - это собственность группы лиц - владельцев земельных паев, то законодательные особенности оборота земельных долей предусматривают обязательное проведение собрания совладельцев с голосованием по поводу аренды земли.

Если необходимо пасти скот или использовать угодья под сенокос, соглашение аренды заключается на срок до 3 лет. Однако это ограничение касается лишь государственных/муниципальных земель.

Действующие правовые нормы вполне допускают выкуп сельхозугодий. Для фермеров или владельцев аграрных предприятий подобная возможность чрезвычайно привлекательна, учитывая, что цена выкупа сельхозземли, арендованной у претендента на покупку, но при этом имеющей статус муниципальной, составляет всего лишь 15% от ее кадастровой стоимости (статья 10 ФЗ).

Оборот долевых участков

Закон 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» имеет четкие правила заключения сделок с участками с не выделенной долей (глава 3). Как вы знаете, с началом разгосударствления колхозного имущества (1992) земля, ранее принадлежащая колхозам/совхозам, в виде паев была передана в собственность сельских жителей. Сегодня в паевом землевладении находятся десятки миллионов гектаров.

Несмотря на то что владелец пая имеет юридическое право выделить свою долю в натуральном виде, образовав крестьянское хозяйство, большинство жителей сельской местности по ряду причин свои паи предпочитают арендовать. Следует уточнить, что арендаторами могут выступать и агрокомплексы, и фермеры.

Законодательные нормы (ФЗ, статья 12) допускают возможность дарения/продажи земельного пая. Правда, существует сервитут: когда наследование пая не ограничивается определенным перечнем физических лиц, купля-продажа или дарственная подписываются лишь по отношению к другим владельцам паев. При этом паи разрешается продавать либо дарить фермерам или владельцам агрокомплекса, тем, кто арендует эти сельхозугодья.

Если кто-то добровольно отказывается от пая, он переходит к местному районному/муниципальному образованию (статья 12 ФЗ). Впоследствии этот земельный пай может быть продан по цене, составляющей 15% от ее кадастровой стоимости, арендатору. Если арендатор не заинтересовался покупкой выставленной на продажу доли в течение четырех месяцев, на протяжении последующего года орган местного самоуправления обязан выделить участок для предоставления его другим заинтересованным.

Выделение из общественной собственности

Выделение земельного участка - экономически выгодное решение, поскольку с владельца сельхозугодий снимаются все существующие ограничения, касающиеся права распоряжения землей. Кроме того, образование фермерского хозяйства на выделенной из пая земле способно принести гораздо больше прибыли, чем при его аренде.

Исходя из норм ФЗ (статья 13) для выделения участка из коллективного поля на основании наличия у инициатора этого процесса земельной доли, перешедшей к нему или его семье после расформирования колхоза/совхоза, потребуется собрание владельцев земельных паев, где простым большинством голосов будет принято решение о предоставлении права выхода владельца одного пая из общего землевладения. Обычно на подобном собрании рассматривается вопрос, следует ли собственнику выделить на местности участок определенного размера.

После того как собрание владельцев земельных паев утвердило выделение участка в натуре, будущий фермер за свой счет должен заказать межевание выделенной территории с последующим оформлением кадастрового паспорта и постановкой на учет в Росреестре. Стоит отметить, что законом не допускается возможность отказа в выделении из-за отсутствия кворума на собрании пайщиков. В этом случае гражданин может инициировать подачу судебного иска и требовать, чтобы суд признал его законное право в выделении доли в натуре.

Собрание пайщиков может самостоятельно решить, где участок будет выделен. Поскольку важное условие здесь - выход за пределы общественного поля, в большинстве случаев выделение в натуральном виде происходит на краю коллективного землевладения.

Добившись выделения доли, гражданин не имеет права досрочно разорвать ранее заключенный договор без компенсации убытков арендатору (статья 393 ГК РФ). Если же срок аренды заканчивается в текущем году, следует учитывать, что оборот земель сельскохозяйственного назначения имеет четко выраженный сезонный характер. Получается, что если арендатор провел весенние полевые работы, планируя летом или осенью собрать урожай, владелец выделенного пая не может этому препятствовать. В противном случае арендатор может подать судебный иск о возмещении неполученной прибыли.

Межевание сельхозугодий

Характерной особенностью сельскохозяйственных земель, отличающей их от приусадебных участков, является значительная площадь, которая иногда в десятки или даже в сотни раз превышает стандартные 10–20 соток, выделяемых под индивидуальное жилое строительство. Следовательно, это вносит свои изменения в процедуру межевания, заметно усложняя полевые работы. Вместе с тем во всем остальном процедура создания кадастровой документации для участков, выделенных под аграрное производство, мало чем отличается от межевания других объектов недвижимости.

Исходя из норм статьи 13.1 ФЗ проект межевых работ для аграрного землевладения должен выполняться кадастровым инженером - членом местной саморегулирующейся организации. Если речь идет о том, чтобы провести границы участка, не принадлежащего какому-либо одному собственнику, будущий проект обязан пройти одобрение большинства участников коллективного землевладения. Поскольку результат межевания - весьма важная информация для дальнейшего пользования, оповещение о будущем собрании лично направляется каждому владельцу пая общего поля. Если это невозможно, анонс о проведении собрания обязательно публикуется в региональных СМИ.

Когда в ходе собрания утверждается проект определения границ участка, отведенного для отдельного фермерского хозяйства или надела, документ следует заранее согласовать с его владельцем. В случае наличия со стороны собственника каких-либо возражений по поводу границ, конфигурации или места выделения его аргументы должны быть представлены в дополнении к проекту.

Особенности распоряжения долевым сельхозучастком

Известно, что владение земельным паем или долей имущества сельхозпредприятия имеет ряд существенных ограничений. К примеру, собственник пая не может самостоятельно распоряжаться принадлежащей ему землей в полном объеме без выделения земли. В то же время ему предоставляется возможность частичного отчуждения пая способом дарения, передачи в наследство, продажи. Причем в последнем случае соглашение о продаже пая может быть заключено лишь с другими владельцами или с арендатором, который обрабатывает эту землю на основании ранее подписанного соглашения.

Собственник должен учитывать, что отсутствие выделенного на местности участка делает его распоряжение полностью зависящим от решений коллективного собрания. Так, исходя их норм ФЗ, указанных в статье 14, общее заседание участников долевой собственности имеет право:

• утверждать, отклонять или вносить коррективы в кадастровый проект как общего поля, так и выделяемой в нем доли;
• утверждать список владельцев долей в коллективной собственности;
• вносить предложения и утверждать условия арендного договора;
• рассчитывать сумму арендной платы, причитающийся каждому участнику, исходя из размера его доли;
• давать полномочия одному из участников представлять интересы всех членов перед государственными органами или другими хозяйственными организациями.

Избранное общим собранием лицо имеет право выполнять функции доверительного распорядителя доли одного из умерших участников до вступления его наследников в свои законные права.

Проведение собрания участников долевой собственности

Поскольку ранее порядок проведения общего собрания владельцев долевой собственности не прошел законодательного урегулирования, это нередко давало основание для подачи судебных исков. Несоблюдение регламента, отсутствие оповещения о месте проведения собрания, недостаточный кворум - все эти моменты могли существенно повлиять на правовой статус землевладения в дальнейшем. Чтобы исключить возможные неприятные последствия, в 2010 году Госдумой были утверждены дополнения в ФЗ № 435, где, помимо прочего, были разъяснены процедуры подготовки и проведения собрания держателей земельных паев.

В пункте 2 статьи 14.1 ФЗ уточняется, что оповещение о будущем проведении собрания должно публиковаться в местных СМИ или на официальном сайте районной (городской) администрации как минимум за 40 дней до встречи. Текст анонса должен обязательно иметь дату, точный адрес и повестку собрания.

В законе также указывается, что в собрании имеют право голосовать только владельцы доли, а также те присутствующие, которые обладают полномочиями представлять их интересы по доверенности. При этом само голосование должно происходить в открытом режиме методом поднятия рук или удостоверений (приглашений).

Чтобы исключить возможность оспаривания легитимности результатов голосования, собрание может считаться правомочным лишь при присутствии не меньше 50% от владельцев долей. При этом решение утверждается при наличии простого большинства голосов (50% + 1 голос) от числа участников. Решение может быть также принято большинством из числа присутствующих.

В собрании должен участвовать официальный представитель органов местного самоуправления. Он не принимает участия в голосовании, однако следит за соблюдением правовых норм, удостоверяет полномочия участников и подписывает итоговый протокол. После окончания собрания любой из участников, а также другие заинтересованные лица, имеют право на предоставление им ксерокопии протокола.

Определение доли

Точное и правильное определение земельных долей необходимо не только для подсчета будущей арендной платы или при решении проблем, связанных с выделением участка. Оно также должно сыграть существенную роль в голосовании при рассмотрении различных вопросов, касающихся продолжения срока аренды, вариантов использования земли или выбора арендатора.

Статья 15 ФЗ позволяет определять земельную долю различными способами: в метрической системе (гектарах или сотках), в процентном соотношении к общей площади или в виде дробного числа (1/2, 1/3, 1/16 и т.д.). Единственное условие - чтобы все другие доли также определялись по единому методу.

Согласно статье 18 ФЗ при отсутствии информации в ГКН относительно прав на земельную долю наличие сертификата (земельного пая), который был получен гражданином после расформирования колхоза (совхоза), но до принятия данного закона, имеет равноценную юридическую силу, в том числе для заключения сделок.

Наследники, еще не вступившие в свои законные права на имущество, находящееся в долевой собственности, могут участвовать в голосованиях наряду с другими участниками при предъявлении свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом.

Восстановление земельного пая

Как и при потере любого другого выданного документа, земельный пай можно восстановить. Однако здесь следует понимать, что сравнивать сертификат на землю с паспортом нельзя - разница в юридическом смысле здесь весьма ощутима. Процедура восстановления паспорта или, например, домовой книги отнимет у вас значительно больше усилий, чем получение нового земельного пая. Это объясняется тем, что восстановление самого бланка паевого сертификата может и не понадобиться. Согласно статье 18 (глава 4) ФЗ земельный пай имеет одинаковую юридическую силу с выпиской из ЕГРЛ.

Что это означает на практике? Нормы, указанные в вышеупомянутой статье закона, позволяют в случае утери пая его не восстанавливать, а воспользоваться получением выписки из реестра. Поскольку все данные о владельцах земельных участков (в том числе и находящихся в долевой собственности) занесены в единую электронную базу, для использования документа, свидетельствующего о владении долевой собственностью, достаточно посетить местный многофункциональный центр или управление Росреестра, где в течение считанных минут вы получите необходимую выписку. Кроме того, для большего удобства граждан предоставление выписок ЕГРЛ и других документов можно также заказать в электронной форме через интернет.

← Вернуться