В 1995 г. начался второй этап приватизации , особенностью которого явился переход к денежной форме . Правительство предполагало, что потенциальными инвесторами будут зарубежные компании, российские банковские инвестиционные структуры, население и инвестиционные компании. В процессе приватизации государство и инвестиционные компании предполагали увеличить собственный бюджет за счет продажи акций, с целью дальнейшего направления данных средств в инвестиции. Продажа акций должна была проходить по графику на аукционах для того, чтобы постепенно осуществлялись поступления. Предполагаемая схема не была эффективной, поскольку денежная приватизация проходила медленно, и доходы соответственно были не постоянными.
В период 1994-1996 гг. правительством была разработана денежная приватизация, путем проведения залоговых аукционов . Она заключалась в том, что акции отдельных государственных предприятий не подлежат продажи, а передаются в доверительное управление на конкретное время. В данный период победитель тендера имеет право управлять данным пакетом акций, основываясь на собственном риске. В ходе приватизации большая доля предприятий стала частной формой собственности.
Одновременно проходила малая приватизация , особенно активно в 1992-1993 гг . осуществлялась продажа предприятий сферы услуг, розничной торговли, общественного питания и др.
Процесс приватизации жилья был начат с середины 1991 г. с изданием Акта о приватизации жилья в России, а также в отношении ее нормативных документов. По ним граждане, которые проживали в квартирах, принадлежащих государству, имели право выкупить их по определенной стоимости и приобрести право собственности на них. Граждане могли продавать квартиры, сдавать в наем, либо оставлять в наследство по завещанию.
В начале население опасалось выкупать квартиры, так как боялось уплаты высоких сумм налогов на недвижимое имущество, но к 1993 г. приватизация на жилье широко была распространена. В городах сформировался рынок жилья, который стал характерным признаком развития рыночной экономики.
Приватизация земли вызывала одобрение со стороны большинства населения страны, однако это являлось сложным процессом. Объяснялось это крупномасштабностью аграрного сектора, высокой долью монополизации перерабатывающих сельскохозяйственных предприятий и снабженческо-сбытовых, отсутствовала полная регистрация земельных площадей, не существовали инспектора по ней и др.
По принятому закону о крестьянском (фермерском) хозяйстве и закону о земельной реформе крестьянам в 1990 г. было запрещено выходить из колхозов и совхозов со своей собственной долью земли и активов, а также согласно внесенным поправкам запрещалось продавать землю в течение 10 последующих лет. Было необходимо провести земельную реформу. В конце декабря 1991 г. было принято постановление о реорганизации колхозов и совхозов в стандартные различные формы ассоциаций , основная часть которых была преобразована в форму партнерства, в результате этого был завершен этап подчинения министерству сельского хозяйства.
Одним из направлений земельной реформы явилось развитие семейных ферм, предусматривающий переход от арендной формы к частному хозяйствованию. Продолжением земельной реформы стало развитие личных подсобных хозяйств, увеличение количества земельных участков в садовых объединениях и др. В данный период времени наблюдалась массовая приватизация земельных участков, что способствовало росту числа частных собственников земли. Земельная реформа в аграрном секторе экономики проходила медленнее по сравнению с другими отраслями экономики.
Основа Земельной реформы в сельском хозяйстве в России была приватизация сельскохозяйственных земель путем наделения работников коллективных сельскохозяйственных организаций, пенсионеров и социальных работников земельными долями, что давало им право на участок земли, который не был выделен в натуре. Выбор этого метода определялся политическими соображениями – земельные доли использовались как способ «приватизации» земли, позволяющий соблюсти принцип социальной справедливости и вызывающий минимальное политическое противодействие, и экономическими соображениями – земельные доли обеспечивали после проведения определенных процедур доступ к земле и развитие рынка земли, что создавало механизм перехода земли от менее эффективных к более эффективным пользователям.
Земельные массивы, оказавшиеся в общей долевой собственности, в основной своей части не были успешно включены в сельскохозяйственный производственный оборот. Материальная база производственного сельскохозяйственного процесса в ходе реорганизации колхозов и совхозов была в значительной степени подорвана. Неограниченный импорт сравнительно дешевой западной сельскохозяйственной продукции и отсутствие должной государственной поддержки российского сельского производителя не создавали условий для конкурентоспособного сельскохозяйственного производства тех хозяйственных структур, которые были образованы и начинали свою деятельность в новых условиях.
В результате значительная часть сельскохозяйственных угодий, находящихся в общей долевой собственности, не была востребована непосредственно для производства сельскохозяйственной продукции.
За 10 лет с 1991 по 2001 г. в стране было ликвидировано исключительное право собственности (монополия) государства на землю.
Важным шагом в государственном регулировании земельных отношений стал Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», который впервые отнес землю к объектам недвижимости. Таким образом, еще до принятия новой Конституции земля была включена в гражданский оборот.
С введением в действие нового Гражданского кодекса потребовался нормативный акт, который привел бы в соответствие с ним сделки с земельными долями. Таким актом стал Указ Президента РФ «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. № 377. Им упорядочены договорные отношения по пользованию землей: в 1996 г. все пользователи земельных участков, в том числе сельскохозяйственные организации независимо от формы собственности, должны были заключить договоры с собственниками земельных долей. Указом расширен перечень сделок с земельными долями (например, передача земельной доли на условиях ренты или пожизненного содержания с иждивением).
Исключительно важное значение для дальнейшего развития земельной реформы, создания условий для повышения эффективности использования земли, увеличения социального и производственного потенциала земельных ресурсов, укрепления конституционных прав граждан на землю, формирования эффективного механизма регулирования земельных отношений и государственного регулирования земельных ресурсов имела утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.06.1999 № 694 Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999-2000 годы».
К 2002 г в России насчитывалось 45 млн землевладельцев, распоряжавшихся 8,5 млн га. Тогда можно было сказать, что почти каждая российская семья имела в собственности земельный участок. И это действительно было хорошо для личного подсобного хозяйства, индивидуального жилого дома и гаража, дачного, садоводческого и огородного товарищества или кооператива. Всего в частную, общую совместную и общую долевую собственность граждан и юридических лиц к началу 2002 г государством было передано 129 млн га или около 60% сельскохозяйственных угодий. По причине приватизации земель сельскохозяйственного назначения, приведшей к "реструктуризации" аграрного сектора, а фактически к разрушению землевладений и землепользований большей части крупных сельскохозяйственных предприятий и их развалу, наш народ потерял более 50% своего продовольствия и территориальный базис повышения эффективности специализированного, крупного и агропромышленно-интегрированного сельскохозяйственного производства.
За последние 25-30 лет во всем мире усиливается государственное (общественное) воздействие на земельный строй. Общественные интересы в условиях ограниченности земельных ресурсов постоянно вступают в противоречие с частнособственническим укладом. Государства вынуждены выкупать или изымать с компенсацией у частных собственников участки для решения общественных задач (строительства, охраны природы, разработки недр и т.п.), планировать и организовывать рациональное землепользование для настоящего и будущего обеспечения продовольственной безопасности, концентрировать земельную ренту для решения экономических и социальных задач, комплексного развития и обустройства территории в интересах всего общества и отдельных личностей, обеспечения социальной справедливости при перераспределении земель. Даже в США, которые принято считать оплотом частного землевладения, доля хозяйств, работающих только на собственных землях в фермерском секторе, составляет менее 33%. Постоянно увеличивающие производство продуктов питания и сельскохозяйственного сырья для промышленности Китай, Голландия, Израиль держат свои земли в государственной собственности. И тому немало других примеров. Исторический опыт убедительно доказал, что нельзя насильственно разрушать или насаждать частную собственность. Свидетельство этому и 265 тыс. крестьянских хозяйств России, имеющие в среднем по 1-2 головы крупного рогатого скота и производящие 1-2% товарной продукции сельского хозяйства, занимая 6% сельскохозяйственных земель. Ученые доказывают, что частная собственность на землю привлекает всех в первую очередь не как условие для ведения эффективного хозяйства, а из-за возможности получения нетрудовых доходов (земельной ренты), которая монополизируется собственником. Если государство будет изымать земельную ренту в пользу всего общества, оставляя собственнику только ту ее часть, которую он получил за счет интенсификации производства, то земля будет интересовать землевладельца как объект хозяйствования. А сельское хозяйство может вытянуть не частная собственность на землю, а эффективный экономический механизм поддержки сельского товаропроизводителя.
В России продолжается процесс закрепления земли в частную собственность граждан и юридических лиц. В настоящий момент делаются попытки упорядочить правовое регулирование этого процесса и привести положения различных нормативных актов в соответствие друг с другом. Так, был издан Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 11.04.2002), который закрепил обязанность регистрировать права на недвижимое имущество (к которому в соответствии со ст. 130 ГК РФ относятся и земельные участки) и сделки с ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Принятие в 2001 г. нового земельного кодекса РФ, а также Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» способствовало более успешному проведению и в конечном счете завершению земельной реформы в России.
Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» в порядок оборота земель сельскохозяйственного назначения внесены значительные дополнения и изменения. Изменения внесены в Земельный кодекс РФ, в кодекс РФ об административных правонарушениях, федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О государственном кадастре недвижимости», «О введении в действие Земельного кодекса РФ». Закон 435-ФЗ направлен на исполнение поручения президента РФ о возможности изъятия у собственника не осваиваемых или используемых не по назначению более 3 лет земель сельскохозяйственного назначения с возмещением затрат на приобретение этих земель.
Теперь уточнен порядок принудительного изъятия в судебном порядке земельных участков сельскохозяйственного назначения, используемых не по назначению. Критерии ненадлежащего использования участков утверждаются Правительством РФ.
Установлено, что участник долевой собственности без выделения земельного участка в счет земельной доли может отказаться от права собственности на нее путем подачи соответствующего заявления в орган государственной регистрации прав. После государственной регистрации прекращения указанного права право собственности на этот участок возникает у местного городского или сельского поселения либо у муниципального района, если участок расположен на межселенной территории
Усовершенствовано правовое регулирование невостребованных земельных долей. Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на невостребованные доли, признанные таковыми в установленном порядке.
Успешное завершение перераспределения земельной собственности является залогом успешного проведения всей земельной реформы. Ведь собственники земли, по замыслу инициаторов реформы, должны заботиться о своей собственности, повышать плодородие земли и рационально использовать ее, что благоприятно скажется на состоянии экономики. Многочисленные собственники земли инициируют возникновение земельного рынка, в котором нуждается экономика. Но при этом не следует забывать о том, что земля является особым объектом собственности, нуждающимся в охране и особом режиме использования, которые обеспечиваются нормами земельного права, поэтому необходимо найти разумный баланс соотношения норм земельного и гражданского права в сфере регулирования земельных отношений.
Приватизация земельных участков
Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельное право: учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. - М.: ТК Велби, Изд-во: Проспект, 2009 - 546с
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ
Основания возникновения прав на землю:
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.
3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков. Земельное право: учебник / Б.В. Ерофеев - отв. ред. Н.И. Краснов. - 9-е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2008.- 380с.
Объектами приватизации могут быть земельные участки и части земельных участков. Необходимо иметь в виду, что приватизация части земельного участка допускается только в случае, когда эта часть образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и такой участок более минимального размера земельного участка, установленного субъектом РФ.
В современных условиях правовую основу приватизации земельных участков составляют различные нормативные акты в зависимости от приватизируемого объекта. Приватизация земельных участков может осуществляться одновременно с приватизацией расположенных на нем объектов недвижимости. Нормативные акты применяются и тогда, когда производиться приватизация земельных участков под соответствующими объектами недвижимости; приватизация же "свободных" земельных участков основывается на нормах ЗК РФ, Федеральных законов "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также других нормативных актах.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Однако каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность земельный участок, находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или находящийся в его пожизненном наследуемом владении, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.11 Каспин В.И., Осетрина И.А. Приватизация по правилам: вопросы и ответы: Справочник. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 96 с.
Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица.
Земельный участок может быть приватизирован на следующих правах:
Единоличная собственность (один собственник земельного участка);
Долевая собственность (каждый из сособственников имеет право собственности на долю земельного участка);
Совместная собственность (это собственность супругов и лиц, которые ведут крестьянское (фермерское) хозяйство);
Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены:
Цель использования земельного участка,
Его предполагаемые размеры,
Местоположение,
Испрашиваемое право на землю. Земельное право: учебник / О.И. Крассов. - 4-е изд., перераб. и доп. - М. : Норма: ИНФА-М, 2012. - 608с.
Необходимо также предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме земель изъятых или ограниченных в обороте.
Состояние россиян с каждым годом растет, поэтому многие граждане, получившие когда-то участки земли во временное пользование, хотят эту землю приватизировать, чтобы стать ее полновластными владельцами. Однако, казалось бы, совсем простая процедура по передаче земельного участка частному лицу на деле оказывается довольно проблематичной. Чтобы избежать всех "подводных камней" в процессе приватизации земли, нужно знать правила юридически верного оформления документов по передаче земельного участка или пользоваться услугами профессиональных юристов. Приватизация государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.: ч 1 - М.: Юстицинформ, 2008 -205с.
1) Составление заявления на приватизацию земельного участка.
Первым шагом к обладанию приватизированного участка земли считается правильное написание заявления, которое регистрируется в городском или сельском совете, в зависимости от того, на чьей территории расположена земля. В обязательном порядке в заявлении указывается цель получения прав на землю: последующая застройка (какие виды жилья или подсобные постройки), создание фермерского хозяйства, участок под сад, огород и т.д. После детального рассмотрения заявления специально созданная комиссия при горсовете или сельсовете выносит свое удовлетворительное или отрицательное решение. В среднем срок рассмотрения заявления на приватизацию не должен превышать одного месяца. Если заявитель долгое время пользуется этим земельным участком, то причин для отказа в приватизации почти никогда не возникает. Например, отказ может быть мотивирован тем, что заявитель претендует на земли промышленного назначения, сельскохозяйственного или коммерческого. В любом случае заявитель имеет право узнать причину отказа. Если возникают сомнения в вынесении решения, то заявитель вправе подать в суд и оспаривать свое право.
2) Оформление акта на владение землей при приватизации земельных участков
Если ответ на заявление о просьбе в приватизации дан положительный, то следующим шагом необходимо оформить акт о передаче земли в землеустроительной фирме. В каждом районном центре имеется организация, занимающаяся подобными вопросами. При составлении акта желательно проконсультироваться в правильности его оформления с опытным юристом. Акт может быть одобрен и подписан после замеров участка. Если на участке имеются жилые постройки и соседи, живущие рядом, то регулируется вопрос о границах участка в согласовании с соседями. Составляется кадастровый план с координатами участка земли на территории города или села. Составление акта о землевладении - процесс долгий и занимает в среднем полгода. После получения акта на владение земельным участком, заявитель получает его в полновластное пользование. Но при дальнейшей застройке участка требуется согласование проекта в районной администрации.
3) Приватизация земельных участков: проблемы с накладкой пользования землей двумя и более владельцами.
Во время оформления документов на приватизацию участка и после их подписания могут возникнуть обстоятельства, когда оказывается, что одним участком земли владеют два и более человека. Такие проблемы возникают лишь по халатности членов городской или сельской администрации, но страдают от этого простые люди. Начинается разбирательство по делу о владении землей. Земельный участок: учебник / П.А. Астахов - 5-е изд.: доп. - М.: Эксмо, 2008. - 256с.
Как правило, положительное решение утверждается не в пользу того владельца, который уже давно живет на спорном участке земли и имеет там жилые и хозяйственные постройки, а в пользу человека, юридически правильно оформившего все документы о приватизации. Вот почему так важно при составлении всех актов о землевладении и перед подписанием договора о приватизации консультироваться с опытным юристом. Иногда земельный участок отбирается у того владельца, который использует земельные площади не по прямому назначению и передается в пользование человеку, который собирается на этом участке строить жилье или заниматься сельскохозяйственными работами.
Приватизация земельных участков - это способ приобретения в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Вопрос о том, как приватизировать землю под частным домом, сохраняет свою актуальность. До сих пор существуют случаи, когда вследствие запутанных взаимоотношений хозяев дома, земельный участок под ним остается в собственности государства. Однако действующее законодательство лояльно, и распутать этот клубок, оформив правильно документы, по силам каждому владельцу.
Если вы решились приватизировать участок под частным домом, придется собрать немало документов, однако, результат того стоит: многие операции с недвижимостью, в том числе и продажа дома, без этой процедуры затруднены.
Интересно, что не только граждане Российской Федерации, но и иностранцы (физические и юридические лица) могут выкупить землю у государства.
Немного об истории появления приватизации земли
До принятия земельного Кодекса, в России (а ранее в СССР), частные дома находились в собственности населения, но вот земельные участки под ними всегда были государственными. В 1991 году впервые появилось законодательное право приватизировать землю. Тогда такая возможность предполагалась только единожды в жизни после долгого использования или наследования. Позже законы обрели более современную формулировку, в результате приватизировать землю можно четырьмя способами, два из которых бесплатные, а вторая половина требует финансовых вложений.
Как приватизировать землю под частным домом бесплатно по упрощенному варианту
Бесплатно приватизация проводится в упрощенном порядке или административном, и касается определенных категорий граждан. Есть ряд условий, без выполнения которых процедура упрощенной приватизации бесплатно невозможна. Необходимо:
- чтобы участок предназначался для дачного или жилищного строительства, садоводства или животноводства;
- на земле было строение, которое регулярно эксплуатируется соискателем прав участок;
- право собственности должно было возникнуть до 2001 года, когда были внесены последние изменения о приватизации;
- некоторые категории российских граждан обладают преимущественными правами на бесплатное проведение приватизации, к которым относятся ветераны ВОВ, военнослужащие, герои России и СССР, дети – полные сироты и некоторые другие.
Для получения права на проведение упрощенной приватизации земли, необходимо наличие выполнения всех вышеперечисленных условий.
Бесплатная административная приватизация
В случае если за время использования права собственности на землю потеряны, придется идти более сложным, но все же бесплатным путем – административным. Для этого нужно немало: полностью восстановить правоустанавливающую документацию на участок. Это бывает достаточно сложным и не всегда реальным, но при отсутствии части таких документов в бесплатной процедуре будет отказано.
Если документы тоже не вышло собрать, приходится распрощаться с мечтами о дешевом решении вопроса и заняться выкупом участка у государства.
Приватизация в виде выкупа
Если участок был выдан после 2001 года, предназначен для ведения сельского хозяйства, промышленности, использования юридическими лицами, приватизация будет иметь платную форму в виде договора купли-продажи между государством и частным собственником. Бывает, что участки оставлены во владение по праву пожизненного наследования и не приватизированы. В этом случае тоже необходимо использовать вариант купли-продажи, или же заняться оформлением долгосрочной аренды на наследованный участок.
Эта процедура необязательна. Только сам собственник решает, нужна ему приватизация или нет.
Кадастровая стоимость
Во всем приятное и не очень. С одной стороны, кадастровая цена, по которой государство соглашается продавать вам участок, в несколько раз меньше рыночной. С другой стороны, какова она, эта стоимость?
Вот тут начинается самое интересное: цена указывается в кадастровом паспорте, который оформлен далеко не у всех. Это значит, что придется становиться на учет в Росреестр. Для этого необходимо в местных органах самоуправления подать заявление с просьбой о внесении в Росреестр. Что это значит? Оплата межевания и прочих работ, которые необходимы для получения кадастрового паспорта.
После внесения в реестр, необходимо созвать экспертную комиссию, которая определит стоимость участка, и только после этого можно производить выкуп земли.
Документы, необходимые для оформления приватизации
Начать необходимо с документов, подтверждающих право собственности до 2001 года. А поскольку в то время единого варианта такового не было, стоит искать все, что имеет касательство к участку – акты, договора, свидетельства или решения, которые могут быть выданы и райсоветами, и городскими органами самоуправления.
- кадастровый паспорт и план;
- справка с указанием нормативной стоимости этого участка земли, которую можно взять в местном органе земельной политики;
- справка из налоговой о земельном налоге, в которой указана площадь земли;
- заявление о намерении приватизировать участок;
- документы, удостоверяющие личность заявителя.
Сам дом, который стоит на участке, тоже должен быть представлен документально:
- разрешение на его произведенное строительство;
- план, по которому работы были проведены;
- техпаспорт и кадастровый паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности на дом.
Документы направляются в Росреестр, и там на протяжении 2 месяцев изучают материалы и выносят решение о том, какой именно вариант приватизации вам доступен и доступен ли он вам вообще.
Судовое рассмотрение
Иногда решение Росреестра негативное. В этом случае можно оспорить его в судовом порядке, если вы уверены, что отказано вам зря. В противном случае придется понести значительные финансовые издержки, оплачивая полный судебный процесс, который может и затянутся на длительное время.
Когда земля не может быть приватизированной
В российском законодательстве четко указан ряд пунктов, которые запрещают передачу земельных участков частным лицам. Среди таковых причин:
- стратегическое предназначение земельного участка;
- земля непросто государственная, но принадлежит Федеральной службе охраны или же находится в собственности вооруженных сил РФ;
- не приватизируются части заповедников или национальных парков;
- земля имеет отношение к объектам атомной энергетики;
- на участке есть захоронения (военные или гражданские, не имеет значения).
В 1990-е гг. сложились две группы актов, регулирующих земельные отношения: законодательные и подзаконные (указы Президента и постановления Правительства). Направленность этих групп актов была противоположна: законы в основном способствовали сохранению существующей системы земельных отношений, указы же были направлены на ее трансформацию в "рыночном" направлении. "Победили" подзаконные акты. Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире/ "Закон" № 1, 2007. - С. 31
Главной целью правительственной земельной реформы, продолжающейся с 1989 г., видится приватизация земли, якобы должная стать средством появления класса частных собственников как основы эффективного землепользования. Однако для большинства граждан России процесс этот трудноуловим, так как обставлен дебрями юридических механизмов и информационным вакуумом. Люди не в состоянии оценить масштаб и перспективу происходящих земельных преобразований в целом по стране, но умудряются делать выводы из личной практики.
Попытка ввести на землю частную собственность была предпринята в 1989 г. Перед вторым Съездом народных депутатов СССР группа депутатов призывала к всеобщей политической забастовке, если вопрос о земле не будет включен в повестку дня. Дело закончилось тем, что Верховный Совет СССР 28 февраля 1990 г. принял Основы законодательства Союза ССР и союзных республик о земле (с изменениями от 6 марта 1991 г., далее - Основы законодательства о земле). Основы Законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. // Ведомости Верховного Совета СССР. 1990 г. N 10. Ст. 129-130 В результате борьбы в Основы законодательства о земле был введен компромиссный титул права на землю - право пожизненного наследуемого владения как ограниченное вещное право: "Граждане СССР имеют право на получение в пожизненное наследуемое владение земельных участков: для ведения крестьянского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, для строительства и обслуживания жилого дома, для садоводства и животноводства, для дачного строительства, в случае получения по наследству или приобретения жилого дома, для традиционных народных промыслов. Законодательством союзных и автономных республик может быть предусмотрено предоставление земельных участков во владение и для других целей".
Впервые частная собственность на землю была закреплена в ст.2 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. "О земельной реформе" (с изменениями от 27 декабря 1990 г., 24 июня,20 ноября 1992 г., 28 апреля 1993 г.) Закон РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 "О земельной реформе" // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 327. и в ст.1 Закона РСФСР от 22 ноября 1990 г. "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (с изменениями от 27 декабря 1990 г., 24 июня 1992 г., 28 апреля, 24 декабря 1993 г., 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.) Закон РСФСР от 22 ноября 1990 г. № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // Ведомости Совета народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. 1990. № 26. Ст. 324. Характерно, что на момент их принятия нормы этих законов о праве собственности противоречили Конституции РСФСР 1978 г. Конституция (Основной закон) Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 12 апреля 1978 г. (с изменениями от 27 октября 1989 г., 31 мая, 16 июня, 15 декабря 1990 г., 24 мая, 3 июля, 1 ноября 1991 г.) // Ведомости Верховного Совета Российской Федерации 1978 г. № 15 ст. 407 15 декабря 1990 г. в нее были внесены изменения. Однако утверждать после этого, что право частной собственности на землю приобрело всеобъемлющий характер, не приходилось. Возможность предоставления земельных участков в собственность, хотя и была предусмотрена ст.12 Конституции РСФСР, но была ограничена 10-летним с момента приобретения права собственности мораторием на куплю-продажу земельных участков.
25 апреля 1991 г. был принят Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1303-1 (с изменениями от 28 апреля, 24 декабря 1993 г.) (далее - Земельный кодекс РСФСР) Земельный Кодекс РСФСР от 25 апреля 1991 г. № 1303-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1991 г. № 22. Ст. 768, который также предусмотрел право частной собственности граждан на землю (ст.7), назвал пожизненное наследуемое владение граждан правом (ст.7), подтвердил право аренды в качестве правового титула на землю для граждан и юридических лиц (ст.7 и 13), ввел в качестве права на землю бессрочное (постоянное) пользование земельными участками (ст.12), предусмотрел ряд иных элементов гражданско-правового регулирования к отношениям по поводу земельных участков. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Июнь 2006 г. Статьи 26 и 27 ЗК РСФСР гласили: "Земли, пригодные для нужд сельского хозяйства, предоставляются прежде всего для сельскохозяйственных целей. Для строительства промышленных предприятий и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются по согласованию с собственником земли, землевладельцем, землепользователем земельные участки несельскохозяйственного назначения или не пригодные для сельского хозяйства либо сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой оценке".
В развитие земельной реформы были изданы Указ Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по развитию земельной реформы в РСФСР", постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" и от 4 сентября 1992 г. № 708 "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса". Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире / "Закон". 2007. № 1.С. 29 В Положении о реорганизации колхозов, совхозов и приватизации государственных сельскохозяйственных предприятий определены условия выхода работников из таких предприятий со своими земельными и имущественными паями в натуре. Однако для отдельных сельскохозяйственных предприятий применяются особые условия реорганизации и приватизации. Это обусловлено необходимостью сохранения прежней специализации предприятий, функций и определения порядка использования государственной собственности. Крассов О.И. Право частной собственности на землю/ М.: Юристъ, 2000. - С. 95
Законом РФ от 9 декабря 1992 г. "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" Закон РФ от 9 декабря 1992 г. № 4061-I "Об изменениях и дополнениях Конституции (Основного Закона) Российской Федерации - России" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 2. Ст. 55 в ст.12 Конституции РСФСР были внесены изменения, по которым полученные и приобретенные в собственность земельные участки могли быть отчуждены их собственниками без изменения целевого назначения земель и независимо от сроков поступления в собственность. Однако и здесь оставались ограничения: собственник вправе был продать участок либо местным Советам народных депутатов на тех же условиях, на которых участок был предоставлен; либо по договорной цене физическим и юридическим лицам, но только для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного или жилищного строительства. В остальном сохранялся 10-летний мораторий на продажу земельного участка третьим лицам, если участок был предоставлен в собственность бесплатно, и вводился 5-летний мораторий для лиц, приобретших земельный участок за плату. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - Июнь 2006
Окончательно мораторий на куплю-продажу земельных участков для некоторых видов целевого использования был отменен Законом РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства". Закон РФ от 23 декабря 1992 г. № 4196-1 “О праве граждан на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства”// Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993 г. № 1. Ст. 26 Последний хотя и сузил, как верно утверждается в литературе, круг лиц, участвующих в сделке, гражданами РФ, однако ввел в гражданско-правовой оборот весьма существенную часть земельных участков. В соответствии с п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г.
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (с изменениями от 7 июля, 8 декабря 2003 г., 3 октября, 29 декабря 2004 г., 18 июня, 27, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 30 июня, 18 декабря 2006 г., 5 февраля, 24 июля, 18 октября, 8, 23 ноября, 1 декабря 2007 г., 22 июля 2008 г.) Федеральный закон от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148; 2003. № 28. Ст. 2875; № 50. Ст. 4846; 2004. № 41. Ст. 3993; 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 17; № 25. Ст. 2425; 2006. № 1. Ст. 3; Ст. 17; № 17 (ч. 1). Ст. 1782; № 27. Ст. 2881; № 52 (ч. 1). Ст. 1782; № 27. Ст. 2881; № 52 (ч. 1). Ст. 5498; 2007. № 7. Ст. 834 свидетельства о праве собственности на эти участки, выданные по форме, утвержденной Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (с изменениями от 24 декабря 1993 г., 25 января 1999 г.) Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 44. Ст. 4191. , признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно п.1 Указа земельные участки и все, что прочно с ними связано, были названы недвижимостью. Совершение сделок с земельными участками подлежало регулированию гражданским законодательством с учетом земельного, лесного, природоохранительного, иного специального законодательства и норм самого Указа. В п.3 Указа говорится: "Государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом". Однако применение данного Указа вновь ограничивалось не только содержанием действовавшей ст.12 Конституции РСФСР 1978 г., но и реальными общественными отношениями и противостоянием в обществе по вопросу о частной собственности на землю.
Изданный еще до опубликования новой Конституции РФ Указ Президента от 24 декабря 1993 г. "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации" // Собрание актов Президента и Правительства РФ. 1993. № 52. Ст. 5085. отменил Закон "О земельной реформе", некоторые положения Закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" и почти треть статей Земельного кодекса РСФСР, исключив из него понятие пожизненного наследуемого владения и положения о собственности на землю, в том числе о запрете предоставления земли иностранным гражданам в собственность. Земельный кодекс как самостоятельный нормативный акт практически перестал существовать. С этого момента начался период незаконной приватизации земли посредством "указного права". Пащенко Е.Г., Нахтаров В.В. Земельные отношения в современном мире / "Закон". 2007. № 1.С. 30
Разгосударствление основных средств производства, в том числе земли, повлекло их включение в сферу гражданского оборота, а значит, включение земельных отношений в сферу регулирования Гражданского кодекса РФ Часть первая ГК РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. №32. Ст. 3301; Часть вторая ГК РФ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. №5. Ст. 410; Часть третья ГК РФ. 2001. № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; Часть четвертая ГК РФ от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ // СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. 1). Ст. 5496. Кодекс ввел многообразие организационно-правовых форм юридических лиц, и по умолчанию земельного законодательства в каждой из них стало возможным вести сельскохозяйственную деятельность. В земельном праве не было учтено, что часть форм юридических лиц предназначена для привлечения капитала, нежели для организации деятельности, основанной на личном труде.
В развитие земельной реформы Президентом был подписан Указ от 7 марта 1996 г. № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (с изменениями от 25 января 1999 г.). Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (с изменениями от 25 января 1999 г.) // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026 Согласно этому Указу должна была завершиться выдача свидетельств о собственности на земельные доли.
Сдерживание гражданско-правового оборота земель с помощью различных политико-правовых инструментов, в том числе публично-правовых ограничений, продолжалось и в дальнейшем. Речь идет не об изъятии либо об ограничении в обороте тех земельных участков (res extra commercium ), которые действительно должны быть из него изъяты либо ограничены (см. ст.27 ЗК РФ), и не о разумном применении иных публично-правовых средств при регулировании имущественных отношений с землей (целевое использование земли и т.п.). Речь идет о сознательной политике Российского государства, которая на протяжении 1990-х гг. вынуждена была балансировать на грани между существовавшими в обществе полярными взглядами по поводу права частной собственности на землю. Это, в свою очередь, влияло на содержание земельного законодательства. Соответственно, не во всем "рыночными" были и те имущественные отношения по поводу земли, которые складывались в обществе. Ожидать в этой ситуации всеобъемлющего гражданско-правового регулирования имущественных отношений по поводу земельного участка не приходилось. В.В. Чубаров. Вопросы взаимодействия гражданского и земельного законодательства в переходный к рыночной экономике период / "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". Июнь 2006