Документы основания для заключения договора социального найма. Как получить жилье в соцнаем

К сожалению, даже сейчас далеко не у всех людей есть возможность покупать жилье или снимать квартиру. Поэтому найм жилого помещения согласно социальному договору остается все таким же популярным.

Мало кто знает, как заключить договор социального найма и что он собой представляет, а без этих базовых знаний немногое можно сделать. Поэтому сейчас мы разберемся во всем этом более подробно.

Определение и виды договора

Долгое время существовало только такое понятие, как аренда помещения. Про договор социально найма никто не знал. Эти два понятия имеют расхождение, заключающееся в том, что найм предоставляется для социальных нужд, а аренда для извлечения коммерческой выгоды. В остальном же отличий мало, так как в обоих случаях присутствуют две стороны сделки, а жилье передается только за определенное вознаграждение на обоюдовыгодных условиях. Существует несколько разновидностей договора. Выделяется несколько наймодателей: государство, местный муниципалитет и частный жилищный фонд. Последний стал популярен только в последнее время, но в его основе лежат практически те же устои и нормы, что в и других видах.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если рассматривать найм жилого помещения, то говорить нужно о жилище, которое предоставляет государство и муниципалитет.

Права и обязанности сторон регулируются гражданским и жилищным правом, поэтому при возникновении разногласий необходимо обращаться именно туда.

Если говорить про порядок заключения договора социального найма, то наймодатель, в лице государства или местного управления, передает другой стороне жилое помещение для проживания.

Кто является сторонами договора?

Наймодателем выступает имеющий особые полномочия орган управления. С нанимателем все намного сложнее и можно столкнуться с рядом ограничений. К примеру, снять квартиру или другое жилое помещение не сможет лицо без гражданства или иностранец. Данная услуга доступна только гражданам Российской Федерации, которые нуждаются в этом и были поставлены на учет.

На стороне нанимателя могут выступать члены его семьи, которые определены по закону, но в некоторых случаях их может устанавливать и суд. При этом каждого гражданина необходимо описать в договоре, так как вся семья будет нести ответственность за объект недвижимости, который будет им предоставлен.

В случаях смерти нанимателя, другой член семьи может перезаключить договор социального найма или составить новый документ.

Что является объектом найма и сколько действует договор ?

Объектом найма может быть квартира дом или комната. Данное помещение должно отвечать всем установленным санитарным и техническим нормам, и быть признано пригодным для постоянного проживания. Дачу или загородный дом к таким объектам не относят.

Такая квартира или другое помещение должно быть предоставлено в черте города, в котором вы проживаете. Размер квартиры или дома должен соответствовать нормам, в соответствии с которыми на одного члена семьи рассчитывается определенная квадратура.

Неизолированный объект недвижимости может быть использован в договоре социального найма, так как он соответствует требованиям, в соответствии с которыми можно использовать помещения, где кухня, ванная и туалет являются общими или проходными для нескольких людей.

Многих также интересует, сколько будет длиться подобное соглашение. Переживать не стоит, так как подобное помещение зачастую сдается в бессрочное пользование, то есть вы можете пользоваться им до тех пор, пока обеспечите себя самостоятельно жильем или не решитесь на его приватизацию по договору социального найма.

Как проходит оплата за проживание?

Не стоит думать, что жить вы будете совершенно бесплатно, так как есть некоторые пункты, за которые придется выложить деньги со своего кошелька.

Зачастую это:

Оплата за проживание по договору найма. Граждане, которые были признаны малоимущими, освобождаются от подобных платежей;
Оплата услуг по ремонту и обслуживанию жилья. Включает в себя только ремонтные работы и замену труб или счетчиков. Сумма будет рассчитана исходя из размера помещения;
Оплата коммунальных услуг согласно счетам.

Права и обязанности наймодателя

Нельзя обойти стороной и такую важную часть процесса, как права и обязанности каждой из сторон.

Наймодатель обязан:
Передать жилое помещение, в котором не проживают другие граждане и не имеют на него прав;
Принимать участие в ремонтных работах, проводимых в доме;
Проводить не только мелкие работы, но и капитальный ремонт за деньги от оплаты услуг;
Следить за тем, чтобы коммунальные услуги были предоставлены нанимателю качественные и в полном объеме.

Существует и другие предписания, о которых часто забывают. Наймодатель должен обеспечивать граждан временным жильем, которое соответствует всем нормам, во время проведения серьезного капитального ремонта.

Также органы управления могут и выселить жильцов, если те не оплачивают коммунальные услуги или не вносят оплату за пользование помещением больше шести месяц без уважительных причин. В подобных случаях речь может идти не только про выселение, но и про судебное разбирательство, в результате которого нанимателю придется оплатить ущерб. Такое может произойти также по причине неправильного использования помещения, разрушение квартиры и отказа устранять подобные проблемы. При этом нанимателю могут не предоставить другое жилое помещение.

Права и обязанности нанимателя

Обязанности нанимателя жилого помещения, на которое заключается соглашение:

Пользоваться жильем согласно нормам и установленному порядку;
Следить за сохранностью нормального состояния квартиры или дома;
Проводить ремонт;
Вовремя оплачивать проживание и коммунальные услуги за жилье.

Наниматель должен получить свое жилье после капитального ремонта не позднее чем через 10 дней после его начала. Иногда эта дата может быть отсрочена из-за плачевного жилого состояния недвижимости, на которую заключали документ.

Если говорить о правах, то наниматель может:

Подселять в объект недвижимости других граждан;
Сдавать жилье в наем;
Соглашаться на проживание временных жильцов;
Менять квартиру на другую;
Требовать от местного управления проведения ремонта и поддержания помещения в хороших условиях.

Кроме этого, граждане имеют право требовать возмещения убытков, если они занимались ремонтом самостоятельно, и уменьшения платы за пользование помещением. При этом наниматель может сохранить за собой право на пользование договором социального найма, даже если они с семьей временно отсутствуют и уехали.

Что стоит запомнить?

Договор социального найма – письменное соглашение, которое заключается обеими сторонами, но только после согласия муниципалитета и получения ордера на вселение в квартиру или дом.

Расторгнуть договор можно при согласии сторон. Наниматель может это сделать в любой момент, при возникновении необходимости. Наймодатель прекратить действие документа может только при наличии определенных факторов и оснований, описанных в законе .

Еще одним условием для прекращения договора можно считать разрушение помещения или его плохое состояние. Если сменился наниматель или участник соглашения, то про расторжение речи идти не может, ведь за ним остаются все те же права и обязанности.

Данный вопрос требует особых знаний, поэтому граждане часто обращаются за помощью к специалистам, которые помогают собрать и оформить необходимые документы для заключения договор. Для некоторых социальное жилье становится последним вариантом на счастливую жизнь, учитывая тот факт, что через некоторое время, вы сможете приватизировать такой дом или квартиру.

Предпосылки заключения ДСН жилого помещения

В условиях сохраняющегося дефицита относительно дешевого госу-дарственного и муниципального жилья и невозможности для публичной власти нести все расходы по его содержанию, а с другой стороны — появ-ления различных новых форм удовлетворения жилищных потребностей граждан бесплатное предоставление жилья в пользование становится не основным, как ранее, а исключительным способом решения жилищ-ного вопроса, доступным лишь для наименее социально защищенных и потому наиболее нуждающихся категорий граждан. В связи с этим законодательство жестко нормирует условия, порядок предоставления и использования такого жилья, что и создает особый правовой режим обязательств, складывающихся на основе рассматриваемого договора. Прежде всего это относится к порядку их возникновения, который обу-словлен не свободным взаимным волеизъявлением сторон, а наличием определенных законом административно-правовых предпосылок.

К предпосылкам (условиям), при наличии которых гражданин может претендовать на бесплатное получение жилого помещения из государст-венного или муниципального жилищного фонда (фонда социального использования) по договору социального найма, относятся:

признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК) и,
принятие его на учет органом местного самоуправления в качестве нуждающегося в жилом помещении (п. 1 ст. 52 ЖК).

Жи-лищное законодательство не рассматривает теперь постоянное (а ранее нередко — еще и длительное) проживание в данном населенном пунк-те в качестве необходимого условия для предоставления в пользование государственного или муниципального жилья (тем более при замене прежних требований прописки правилами о регистрации своего пре-бывания, необходимой для реального функционирования предусмот-ренного ст. 18 ГК права граждан избирать место жительства).

Нуждаемость в данном случае понимается как острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не субъективной оценкой гражданином своих жи-лищных условий, а объективными критериями, предусмотренными за-конодательством. При этом закон (п. 1 ст. 51 ЖК) содержит исчерпывающий перечень ос-нований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

При наличии перечисленных условий и их документальном под-тверждении у гражданина возникает право требовать принятия на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении. Если у него имеется несколько оснований для принятия на учет, гражданин по своему вы-бору вправе требовать принятия его на учет по одному или по несколь-ким (всем) основаниям (например, в качестве малоимущего и одно-временно относящегося к одной из определенных законом иных ка-тегорий граждан). Данное требование в виде письменного заявления с приложением необходимых документов адресуется органу местного самоуправления, осуществляющему принятие на учет.

Последний по результатам рассмотрения заявления должен при-нять соответствующее решение (п. 3-6 ст. 52 ЖК). Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении со-гласно п. 1 ст. 54 ЖК допускается только при отсутствии у него необ-ходимых документов (если они не представлены или не подтверждают его право состоять на таком учете) либо при намеренном совершении гражданином действий, в результате которых он может быть признан нуждающимся в целях постановки на учет (например, при умышлен-ном ухудшении своих жилищных условий путем совершения прода-жи своего жилья или его обмена на худшее либо дополнительного все-ления в него новых лиц). В последнем случае гражданин может быть принят на учет, однако не ранее пяти лет со дня совершения указан-ных действий. Решение об отказе в принятии на учет может быть об-жаловано гражданином в суд как необоснованное.

С момента принятия на учет у гражданина возникает право состо-ять на учете (п. 2 ст. 52 ЖК) как элемент соответствующего жилищного правоотношения, субъектами которого являются гражданин и орган, осуществляющий принятие на учет. По своей природе это правоотно-шение административно-правовое. Учет заключается в том, что граж-данин, подавший соответствующее заявление (с приложением необ-ходимых документов), записывается в специальную книгу, содержа-щую список лиц, подавших аналогичные заявления.

Право гражданина состоять на учете в качестве нуждающегося в жи-лом помещении охраняется законом. Оно сохраняется за граждани-ном до получения им жилого помещения либо до выявления предусмотренных законом оснований для снятия его с учета. Снятие с учета допускается только в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 56 ЖК. При не-обоснованном снятии с учета гражданин вправе обратиться в суд с жа-лобой на неправомерные действия органов местного самоуправления, допустивших нарушение.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК РФ), по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

При наличии предпосылок, установленных законом, жилые помещения пре-доставляются по договорам социального найма состоящим на учете нуждающимся гражданам в порядке очередности исходя из времени их принятия на учет и наличия соответствующих жилых помещений. Двум категориям граждан в соответствии с п. 2 ст. 57 ЖК жилые помещения по договорам социального найма предоставляют-ся вне очереди (и, как правило, даже без их принятия на учет в каче-стве нуждающихся):

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;
гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне .

Решение о предоставлении жилого помещения по договору соци-ального найма, принятое органом местного самоуправления, влечет прекращение жилищного (административного) правоотношения, воз-никшего из факта принятия гражданина на учет нуждающихся в жи-лых помещениях. Одновременно оно становится и основанием для за-ключения в установленный им срок договора социального найма (п. 4 ст. 57 ЖК), в силу которого у наймодателя возникает обязанность пе-редать гражданину-нанимателю соответствующее жилье.

Вместе с тем решение о предоставлении жилья по договору социаль-ного найма и заключенный на его основании договор могут быть при-знаны недействительными в судебном порядке применительно к пра-вилам ст. 168 ГК по требованию заинтересованных лиц или прокурора, что повлечет выселение граждан, получивших такое жилье.

Споры о выселении, когда хозяин жилья хочет выселить жильца, а жилец хочет сохранить жилплощадь рассматриваются в судах, однако их нельзя отнести к простым. В связи с изменениями жилищного законодательства и судебной практики при возникновении подобного спора лучше воспользоваться опытом юриста по выселению . Именно профессиональный юрист с обширным опытом в жилищных спорах поможет разрешить ситуацию любого уровня сложности.

Жилое помещение как объект договора социального найма

Более того, отдельные (изолированные) жилые комнаты в жилых квартирах («части квартир») могут становиться самостоятельным пред-метом договора социального найма лишь в двух прямо предусмотрен-ных законом случаях:

при освобождении такой комнаты в коммунальной квартире (п. 6 ст. 57 , п. 4 ст. 59 ЖК);
превышении установленной нормы предоставления жилья по дан-ному договору (п. 2 ст. 58 ЖК).

Подробнее

В первом случае освободившиеся в коммунальных квартирах ком-наты предоставляются по договору социального найма прежде всего другим жильцам этих же квартир, которые, исходя из названных выше критериев, признаны или могут быть признаны малоимущими и нуж-дающимися в жилых помещениях. При отсутствии таких граждан ос-вободившаяся комната может быть предоставлена по данному догово-ру тем малоимущим жильцам квартиры, которые обеспечены жильем менее нормы предоставления (большей, чем учетная норма) на одного человека. При отсутствии и таких претендентов на освободившуюся комнату она может быть продана по договору купли-продажи жиль-цам, не являющимся малоимущими, но обеспеченным жильем менее нормы предоставления на одного человека. Лишь при отсутствии и таких лиц освободившаяся комната заселяется на основании договора социального найма посторонним лицом (ст. 59 ЖК).

Во втором случае дело касается ситуаций, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражда-нину с превышением нормы предоставления (например, жилье предос-тавляется одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним невозможно). Поскольку норма предоставления жилья на одного человека здесь не может быть превышена более чем в два раза (п. 2 ст. 58 ЖК), ему может быть предоставлена не отдель-ная квартира, а лишь изолированная комната.

Вместе с тем без согласия граждан не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола (кроме супругов), причем независимо от их возраста (п. 1 ст. 58 ЖК). Это составляет существенную льготу гражданам, в силу которой, например, одинокая мать, имеющая мало-летнего сына, может претендовать на предоставление ей двухкомнат-ной квартиры или двух комнат независимо от размера возникающего при этом превышения нормы предоставления жилья.

Норма предоставления жилья по договору социального найма пред-ставляет собой минимальный размер общей площади жилого помеще-ния, установленный органом местного самоуправления в зависимо-сти от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов (п. 1 и 2 ст. 50 ЖК). Во всех случаях предоставления жилья по договору со-циального найма общая площадь на одного человека не должна быть менее указанной нормы. В этом и заключается ее юридическое (гра-жданско-правовое) значение. Норма предоставления жилья обычно превышает учетную норму, применяемую для определения нуждаемо-сти при постановке на учет. Гражданам, состоящим на учете на осно-вании федеральных законов и законов субъектов РФ не в качестве ма-лоимущих, указанными законами могут быть установлены иные нор-мы предоставления жилья из государственного жилищного фонда по договорам социального найма (п. 3 ст. 50 ЖК).

При этом жилье предоставляется гражданам по месту их житель-ства (согласно п. 5 ст. 57 ЖК — в черте соответствующего населенного пункта, что не исключает, например, переселение граждан из его центра на окраину).

Пригодность жилого помещения для постоянного проживания граждан определяется его соответствием установленным санитарным и тех-ническим нормам и иным законодательным требованиям, в том чис-ле относящимся к его благоустройству (абз. 2 п. 1 ст. 673 ГК, п. 2 ст. 15 ЖК) (в настоящее время требования, которым должно отвечать жилое помещение, ус-тановлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого поме-щения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подле-жащим сносу или реконструкции, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47).

Она не сводится, следовательно, только к определенной площади (размеру) жилья, а касается комплекса различных его пара-метров: капитальный характер постройки, предназначенной для про-живания граждан во все сезоны года; наличие централизованного ото-пления, горячего водоснабжения и других коммунальных удобств и т.д. Вместе с тем закон говорит о благоустроенности «применительно к ус-ловиям соответствующего населенного пункта» (ср. п. 1 ст. 89 ЖК), тем самым рассматривая его как относительную, а не абсолютную ха-рактеристику предоставляемого жилья. С этой точки зрения к катего-рии непригодных для проживания, во всяком случае, относятся поме-щения в бараках и аварийных домах; подвальные и полуподвальные помещения; помещения, не имеющие естественного освещения; по-мещения вспомогательного использования (холлы, кухни, коридоры, кладовые и т.п.) и другие аналогичные помещения, которые не могут быть объектом договора жилищного найма.

Заключение договора социального найма жилого помещения и возникновение права на жилую площадь

Договор социального найма заключается на основании админи-стративно-правового решения о предоставлении жилья из жилищно-го фонда социального использования (п. 1 ст. 63 ЖК).

Он может быть заключен только на помещение, указанное в данном решении и со-ответствующее названным выше законодательным требованиям. По-этому предмет данного договора не согласуется его сторонами, а так-же не может быть изменен или уточнен ими. Точно так же и условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательст-вом, а не соглашением (взаимной волей) сторон. Таким образом, само гражданско-правовое соглашение сторон о заключении данного договора возможно лишь при наличии административно-правового решения о предоставлении жилья.

При этом будущий наймодатель связан названным решением прежде всего в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в ре-шении гражданином, а последний, свободно соглашаясь на заключе-ние договора, связан административно-правовым решением в смыс-ле невозможности изменения предложенного предмета и ряда других существенных условий заключаемого им договора.

Заключенное в результате этого соглашение подлежит обязательно-му письменному оформлению (ст. 674 ГК) по типовой форме. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем следует признать, что правоотношение найма кон-кретного жилого помещения и, соответственно, право пользования граждан этим жилым помещением возникают только из договора най-ма жилого помещения. Решение о предоставлении жилого помещения влечет возникновение самостоятельного, комплексного жилищного правоотношения по заключению договора социального найма (со сво-им субъектным составом, содержанием и всеми другими атрибутами). Ведь пока договор социального найма не заключен, правоотношения найма жилого помещения не возникает; у гражданина, несмотря на решение о предоставлении жилья, нет права пользования указанным в нем помещением, нет обязанности вносить плату за пользование им и т.д. Все эти права и обязанности могут приобретаться только с мо-мента заключения договора.

Предоставляемое по договору социального найма из государст-венного или муниципального жилищного фонда помещение перехо-дит в целевое владение и пользование его нанимателя (п. 1 ст. 60 ЖК). Собственно говоря, ради приобретения этих возможностей граждани-ном-нанимателем и заключается данный договор. Содержание этих правомочий состоит в возможности проживания в жилом помеще-нии самого нанимателя, а также членов его семьи. Вместе с тем наниматель, заключив договор, приобретает и определенные элемен-ты права распоряжения, например право обмена нанятого помеще-ния, сдачи его в поднаем и др. (п. 1 ст. 67 ЖК). В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением (с учетом элементов права распоряжения) нередко называют правом на жилую площадь.

Замечание о сущности права, возникающего из договора

По своей сущности это право представляет собой возникшее из до-говора право нанимателя (и членов его семьи) на вещь, принадлежа-щую другому лицу, т.е. право использовать чужое недвижимое имущество (жилое помещение) в пределах, предусмотренных законом и дого-вором. Ранее из этого иногда делался достаточно поспешный вывод о природе данного права как ограниченного вещного права, несмот-ря на отсутствие у него некоторых необходимых признаков вещных прав (абсолютного характера и вещно-правовой защиты взаимоотно-шений наймодателя и нанимателя; государственной регистрации дан-ного права, соответствующей характерному для вещных прав «прин-ципу публичности», и др.).

Главное, однако, состоит в том, что императивно определенное за-коном право на жилую площадь по своему юридическому содержанию и социально-экономическому характеру в действительности представ-ляет собой правовой способ бесплатного распределения среди мало-имущих и других граждан дефицитного государственного и муници-пального жилья, а не гражданско-правовое оформление объективно необходимых экономических отношений по использованию чужого (частного) недвижимого имущества. Поэтому с гражданско-правовых позиций его можно охарактеризовать как возникающее на основе ад-министративно-правовых предпосылок обязательственное право поль-зования находящейся в публичной собственности недвижимой вещью, содержание которого императивно определено законом.

Изложенным вполне объясняется и строго целевой характер права на жилую площадь, также отличающий его от традиционных вещных прав.

Жилое помещение предоставляется нанимателю и членам его се-мьи для проживания в нем, т.е. для удовлетворения своей жилищной потребности (п. 1 ст. 17 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК). Наниматель по догово-ру социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, он не вправе переводить его в нежилое помещение для использования в других целях без соблюдения специально преду-смотренных законом условий (ст. 22—24 ЖК). Не допускается разме-щение в жилых помещениях торговых предприятий, офисов юриди-ческих лиц, использование их для нужд промышленного характера, для складов и т.п. Использование жилого помещения не по назначе-нию становится (при соблюдении предусмотренных законом условий) основанием для расторжения договора найма жилого помещения без предоставления другого жилья (п. 1 ст. 91 ЖК, абз. 2 п. 4 ст. 687 ГК).

Содержание договора социального найма жилого помещения

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или упра-вомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для прожи-вания в нем на условиях, установленных законом (п. 1 ст. 60 ЖК).

По своей юридической природе этот договор является консенсуальным, двусторонним и взаимным (синаллагматическим); он может быть как возмездным, так и безвозмездным (в предусмотренных зако-ном случаях освобождения нанимателя от платы за наем).

Важную особенность договора социального найма составляет его бессрочный характер , поскольку в него в интересах нанимателя не включается ус-ловие о сроке (а его расторжение по мотивам, связанным с истечени-ем срока, не допускается).

Наймодателем при социальном найме выступает публичный соб-ственник жилого помещения либо действующий от его имени госу-дарственный орган или орган местного самоуправления (орган пуб-личной власти). Для эксплуатации принадлежащего ему жилищного фонда он обычно создает специальные жилищно-эксплуатационные организации с правами юридического лица (жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи), дирекции эксплуатации зданий (ДЭЗы), ди-рекции единого заказчика (ДЕЗы) и т.п.), которые наделяет правом за-ключать договоры найма жилых помещений. В качестве наймодателя (управомоченного на это публичным собственником или органом публичной власти) в рассматриваемом договоре может также высту-пать унитарное предприятие или учреждение, на балансе которых как юридических лиц имеется жилищный фонд, либо созданная ими жилищно-эксплуатационная организация.

Изменение собственника (или соответственно субъекта права хо-зяйственного ведения или оперативного управления), т.е. наймодателя жилого помещения, согласно правилу ст. 64 ЖК (ст. 675 ГК) не влечет за собой ни расторжения, ни изменения условий договора социаль-ного найма. В данном случае традиционное для наемных отношений «право следования» нанимателя (арендатора) становится также важной гарантией соблюдения жилищных прав и интересов граждан.

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только гражданин , в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья. Административно-правовой характер такого решения исключает уступку права на получение жи-лья. Однако после заключения договора возможна замена нанимателя другим дееспособным членом семьи (п. 2 ст. 82 ЖК).

Наймодатель по договору социального найма обязан передать на-нимателю предмет договора — жилое помещение, соответствующее требованиям жилищного законодательства и свободное от прав иных лиц (подп. 1 п. 2 ст. 65 ЖК). Следует полагать, что при этом имеются в виду не только возможные обременения права на предоставляемое помещение (включая права сервитутного типа), но и обязанности по его содержанию (ремонту, оплате коммунальных услуг и т.п.).

Согласно п. 2 ст. 65 ЖК в обязанности наймодателя по данному до-говору входит также осуществление капитального ремонта жилого поме-щения и обеспечение предоставления нанимателю необходимых ком-мунальных услуг (подключение его к водо-, электро- и (или) газоснаб-жению), а также участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение. В силу указаний жилищного законодательства или договора социального найма на наймодателя могут быть возложены и иные обязанности.

Эта последняя «обязанность» наймодателя по сути является признанной законом попыткой переложить на нанимателей часть лежащего на собственнике-наймодателе обычного бремени по содержанию принадлежащего ему общего имущества дома с це-лью побудить жильцов к его более бережному и аккуратному использованию.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения наймода-телем своей обязанности по капитальному ремонту жилого помеще-ния или иного имущества дома, в котором оно находится, наниматель вправе по своему выбору потребовать

уменьшения платы за пользова-ние соответствующим имуществом, либо
устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя, либо
взыс-кать с него причиненные убытки (п. 2 ст. 66 ЖК).

Права наймодателя заключаются в возможности требовать от нани-мателя своевременного внесения платы за жилье и коммунальные ус-луги, а также выполнения иных обязанностей, предусмотренных жи-лищным законодательством.

Наниматель по договору социального найма обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохран-ность и поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить его текущий ремонт, а также своевременно вносить плату за жилое поме-щение и коммунальные услуги и, кроме того, информировать най-модателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава про-живающих с ним граждан (п. 3 ст. 67 ЖК, ст. 678 ГК). Федеральны-ми законами или договором могут предусматриваться и иные обя-занности нанимателя.

Права нанимателя в обязательстве социального найма жилого по-мещения определяются законом. Он вправе требовать от наймодате-ля своевременного проведения капитального ремонта занимаемого им жилья, «надлежащего участия» в содержании общего имущества многоквартирного дома, а также предоставления необходимых ком-мунальных услуг (подп. 5 п. 1 ст. 67 ЖК). Он вправе пользоваться об-щим имуществом дома, в котором расположено предоставленное ему помещение (лифтами, лестничными площадками, подвалами и чер-даками, придомовой территорией и т.п.).

В случаях временного отсутствия нанимателя (а также проживаю-щих с ним членов семьи или всех этих граждан вместе) в жилом по-мещении за ним сохраняются все права и обязанности, вытекающие из обязательств социального найма (ст. 71 ЖК), независимо от при-чин такого отсутствия (например, в силу призыва на службу в Воору-женные Силы РФ, длительной командировки, пребывания в другом месте по иным причинам, включая и отбывание уголовного наказа-ния в местах лишения свободы). Никаких предельных сроков такого отсутствия закон не предусматривает.

Кроме того, нанимателю принадлежат и некоторые прямо пре-дусмотренные законом возможности распоряжения занимаемым им жильем в виде прав:

на вселение других лиц;
сдачу помещения в поднаем;
разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам;
обмен или замену занимаемого помещения.

Федеральными законами и договором социального найма могут предусматриваться и иные права нанимателя.

Правовое положение членов семьи нанимателя

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его се-мьи , поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязан-ности по данному договору (п. 2 ст. 69 ЖК, п. 2 ст. 672 ГК), тем самым становясь и участниками возникающих на его основе обязательствен-ных отношений по использованию жилого помещения. Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответст-венность по обязательствам, вытекающим из договора социального най-ма.

Таким образом, все члены семьи нанимателя, по сути, являются со-нанимателями, а потому должны быть указаны в договоре социального найма (п. 3 ст. 69 ЖК, абз. 1 п. 2 ст. 677 ГК). Все другие лица, прожи-вающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не име-ют, попадая в категорию «временных жильцов». В связи с этим понятие «член семьи нанимателя» приобретает особую значимость.

В качестве членов семьи нанимателя жилья по договору социаль-ного найма граждане обычно вселяются в соответствующее жилое по-мещение на основании решения о его предоставлении. Кроме того, в соответствии со ст. 70 ЖК наниматель при определенных законом условиях вправе вселить в занимаемое им жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи, что влечет и соответствующие изменения в договоре социального найма. Определяя круг членов се-мьи нанимателя, ЖК в п. 1 ст. 69 выделяет:

лиц, которые относятся к членам семьи по прямому указанию закона,
лиц, которые могут быть признаны членами семьи, в спорных случа-ях — на основании судебного решения.

К членам семьи нанимателя закон относит только супруга нанима-теля, его детей и родителей. Право названных выше граждан на пользование данным жилым помещением основа-но на факте указанной семейно-правовой связи и, кроме того, на факте совместного проживания с нанимателем. Никаких других условий для признания их членами семьи нанимателя и субъектами соответствую-щих обязательственных отношений не требуется.

Наряду с этим некоторые лица могут быть признаны членами семьи (в спорных случаях — по решению суда). К их числу относятся:

другие родственники нанимателя (в том числе родственники его суп-руга) независимо от степени родства;
нетрудоспособные иждивенцы;
в исключительных случаях — и иные лица (в частности, лица, состоя-щие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях).

Для признания любого из названных граждан членом семьи кроме родственной связи или нахождения на иждивении требуется не только наличие совместного проживания с нанимателем, но и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы на питание, приобретение вещей, ремонт квартиры и оплату коммунальных услуг и т.п.). В судебной практике большое значение придается также до-казанности того, вселялись ли эти граждане в качестве членов семьи или по другим основаниям. При отсутствии отмеченных условий ли-ца, проживающие на площади нанимателя, членами его семьи не при-знаются и рассматриваются как временные жильцы, не имеющие пра-ва самостоятельного пользования жилым помещением.

Состав семьи нанимателя может измениться. Если лицо перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом по-мещении, оно сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи в случае расторжения брака). Одновременно оно несет и самостоя-тельную (а не солидарную, как прежде) ответственность по своим обяза-тельствам из договора социального найма (по оплате соответствующей части коммунальных услуг и жилья, его ремонту и т.д., п. 4 ст. 69 ЖК).

Состав семьи изменяется также в случаях вселения нанимателем в занимаемое им и его семьей жилое помещение других граждан на пра-вах членов семьи. Согласно п. 1 ст. 70 ЖК наниматель вправе с пись-менного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсут-ствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей, а при наличии дополнительно письменного согла-сия наймодателя — также и других граждан в качестве совместно с ним проживающих членов своей семьи. Такого согласия не требуется лишь при вселении к родителям их несовершеннолетних детей.

Вместе с тем при вселении новых жильцов в нанятое жилое поме-щение установлены определенные ограничения в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать очередь граждан, состоя-щих на таком учете, — ст. 53 ЖК). Поэтому наймодатель может за-претить вселение граждан в качестве членов семьи нанимателя, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного чле-на семьи составит менее учетной нормы. Кроме того, при вселении но-вых граждан для совместного постоянного проживания с нанимателем требуется соблюдение правил регистрационного учета.

При определении объема прав и обязанностей по пользованию жи-лым помещением самого нанимателя и граждан, постоянно прожи-вающих совместно с ним в качестве членов его семьи, закон исходит из принципа равенства их прав и обязанностей . Этот принцип не может быть изменен по соглашению сторон: отношения между нанимателем и постоянно проживающими совместно с ним гражданами согласно им-перативным нормам п. 2 ст. 69 ЖК и абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК определяются законом. Наниматель по договору социального найма не имеет никаких преимуществ перед другими членами своей семьи с точки зрения прав на жилое помещение. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его се-мьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Однако принцип равенства прав и обязанностей членов семьи нани-мателя по договору социального найма имеет исключения. Прежде всего речь идет о случаях, когда при вселении в жилое помещение новых чле-нов семьи между нанимателем, членами его семьи и вселяющимися гра-жданами было достигнуто соглашение (хотя бы и в устной форме) о по-рядке пользования жилым помещением. Например, при вселении жены вступившего в брак сына нанимателя может состояться соглашение о том, что молодые супруги будут проживать в одной из комнат квартиры, ука-занной в соглашении. Если в дальнейшем возник бы вопрос о размене (обмене) жилой площади, на «долю» вселившейся супруги сына следо-вало бы отводить лишь часть площади данной комнаты, но не всей квар-тиры (с учетом прав ее супруга и проживающих с ними детей).

Договор поднайма жилого помещения

К числу субъективных прав нанимателя, возникающих из догово-ра социального найма жилого помещения, относится право сдачи на-нятого им жилого помещения или его части другому лицу — поднани-мателю путем заключения с ним договора поднайма.

По договору поднайма наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанима-телю (п. 1 ст. 685 ГК, п. 1 ст. 76 ЖК).

По своей юридической природе договор поднайма является реаль-ным, двусторонним, возмездным и срочным. Права и обязанности возни-кают у сторон не в момент соглашения, а в момент передачи предмета поднайма, т.е. вселения поднанимателя в обусловленное помещение.

Сторонами договора поднайма являются

наниматель, занимающий жилое помещение по договору социального найма,
поднаниматель.

Наниматель по основному договору социального найма выступает в данном случае в роли наймодателя.

Предметом договора поднайма (в отличие от договора социального найма) может быть часть занимаемого нанимателем жилого помеще-ния, в том числе часть комнаты, а при временном выезде — все поме-щение. В любом случае ответственным перед наймодателем по договору социального найма остается наниматель (п. 3 ст. 76 ЖК), поскольку поднаниматель юридически с наймодателем не связан. Вместе с тем в договоре поднайма должны быть указаны все граждане, вселяемые в жилое помещение совместно с поднанимателем.

Существенным условием этого договора является плата за пользо-вание жилым помещением, которая может быть выражена

в виде денежной суммы (что встречается наиболее часто),
в форме иного предоставления (например, путем передачи вещей, выполнения работы, оказания услуг).

Размер, порядок, сроки и условия внесения платы за пользование жилым помещением определяются соглашени-ем сторон (п. 2 ст. 78 ЖК). Другим существенным его условием закон признает срок, в течение которого поднаниматель может проживать в жилом помещении. Если договор поднайма заключен без указания срока, он считается заключенным на один год (п. 3 ст. 77 ЖК).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по до-говору социального найма, должен быть заключен в письменной фор-ме , причем экземпляр такого договора подлежит передаче наймодателю (п. 1 ст. 77 ЖК).

Заключение нанимателем договора поднайма возможно лишь при одновременном наличии следующих условий (предпосылок), преду-смотренных ст. 76 ЖК:

письменное согласие наймодателя;
письменное согласие совместно проживающих с нанимателем чле-нов его семьи;
при сдаче в поднаем жилого помещения в коммунальной кварти-ре — согласие всех других нанимателей и проживающих с ними чле-нов их семей (а при наличии в такой квартире приватизированных жилых помещений — всех собственников и проживающих с ними членов их семей);
общая площадь жилого помещения должна быть достаточной для то-го, чтобы после вселения поднанимателя на одного проживающего приходилось не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления;
отсутствие в составе семьи нанимателя (а в коммунальной квартире — и среди всех других проживающих в ней граждан) лиц, страдающих одной из тяжелых форм некоторых хронических заболеваний, ука-занных в утвержденном федеральным правительством перечне (та-ким лицом, разумеется, не может быть и поднаниматель либо все-ляемые совместно с ним граждане);
отсутствие других запретов, предусмотренных федеральными за-конами.

При вселении поднанимателя должны также соблюдаться дей-ствующие правила о регистрации граждан по месту временного жи-тельства.

В силу договора поднайма у поднанимателя возникает право поль-зования занятым жилым помещением . Однако это право не является самостоятельным (п. 3 ст. 76 ЖК), оно производно и зависимо от прав нанимателя и имеет ограниченный характер. Поднаниматель не участвует:

в решении вопросов пользования жилым помещением (например, не требуется его согласия при вселении новых постоянных пользовате-лей, при решении вопроса о переустройстве жилого помещения, о ре-монте и т.п.);
в исполнении обязан-ностей, которые возникают для нанимателя и членов его семьи.

Прекращение договора поднайма

Главным основанием прекращения договора поднайма является ис-течение срока его действия. В этом случае поднаниматель обязан осво-бодить жилое помещение, а при отказе он подлежит выселению в судеб-ном порядке без предоставления другого помещения (п. 5 ст. 79 ЖК). В таком же порядке он выселяется и в случае, если досрочно прекрати-лось право самого нанимателя на помещение, которое он занимал по договору социального найма (например, в связи с его выездом в дру-гое место жительства, смертью и т.п.), поскольку в случае прекраще-ния договора найма по любому основанию поднаниматель не име-ет никаких правовых оснований занимать помещение, которое было предметом поднайма.

Расторжение договора поднайма и выселение поднанимателей при социальном найме возможно также по соглашению сторон или при нарушении поднанимателем условий договора поднайма. Если под-наниматель или совместно проживающие с ним лица используют по-лученное жилое помещение не по назначению, систематически нару-шают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обра-щаются с занимаемым жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель может предупредить их о необходимости устранения до-пущенных нарушений, включая осуществление необходимого ремон-та, а при невыполнении этих требований и (или) продолжении таких действий вправе расторгнуть договор поднайма и выселить поднани-мателя и вселенных совместно с ним граждан (п. 4 ст. 79 ЖК). Подна-ниматель имеет право в любое время отказаться от договора и освобо-дить занимаемое помещение при условии внесения платы за прожитое время, если иное не было предусмотрено договором. Этот вывод можно обосновать путем применения по аналогии нормы п. 2 ст. 83 ЖК, отно-сящейся к социальному найму.

Договор о вселении временных жильцов

Одним из элементов права распоряжения нанимателя, входяще-го в состав его права на жилую площадь, является признанная за ним возможность вселять в жилое помещение не только поднанимателей, но и других лиц — временных жильцов (пользователей). Обычно в этом качестве вселяются родственники нанимателя и члены их семьи, их знакомые и т.д. Правовое положение временных жильцов определя-ется ст. 80 ЖК и ст. 680 ГК. Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи. Следовательно, имеется просьба гражданина разрешить ему временное проживание и в ответ на нее — согласие (разрешение) на-нимателя и проживающих совместно с ним лиц, т.е. оферта и акцепт. Таким образом, вселение временного жильца и его проживание в жи-лом помещении нанимателя происходит на основании договора.

Договор о вселении временных жильцов является консенсуальным, двусторонним, безвозмездным и срочным. Закон не устанавливает спе-циальных требований к форме данного договора, из чего следует при-менение к нему общих правил о форме сделок.

Предпосылками заключения данного договора и вселения времен-ных жильцов являются предварительное уведомление наймодателя и наличие такой общей площади жилого помещения, чтобы после вселения временных жильцов на каждого проживающего в отдельной квартире приходилось бы не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее площади предоставления. Закон не предусмат-ривает необходимости получения прямого согласия наймодателя на вселение нанимателем временных жильцов. Однако при отсутствии в пользовании нанимателя указанного количества общей площади наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, т.е. воспрепятствовать заключению договора.

Временные жильцы приобретают на основании заключенного договора право временного пользования жилым помещением нани-мателя. Это право, как и аналогичное право поднанимателя, является зависимым от права нанимателя, не самостоятельным правом (п. 3 ст. 80 ЖК). За их действия перед наймодателем отвечает наниматель. Вместе с тем данное право отличается от права поднанимателя: для временных жильцов установлен предельный срок их проживания в по-мещении нанимателя — не более шести месяцев подряд (п. 2 ст. 80 ЖК, ч. 1 ст. 680 ГК). По истечении этого срока наймодатель может запре-тить их дальнейшее проживание.

Если сторонами был согласован срок проживания временных жиль-цов (в пределах шестимесячного срока), они по истечении этого срока обязаны освободить жилое помещение. При отсутствии согласован-ного срока проживания они обязаны освободить жилое помещение по требованию нанимателя или совместно с ним проживающего члена его семьи (не позднее чем через семь дней со дня предъявления соот-ветствующего требования). В случае отказа освободить жилое помеще-ние при наличии указанных выше обстоятельств временные жильцы по требованию нанимателя или лиц, совместно с ним проживающих, подлежат выселению в судебном порядке без предоставления друго-го жилого помещения (п. 5 ст. 80 ЖК). Аналогичные последствия для временных жильцов наступают и в случае прекращения договора со-циального найма, поскольку никакого самостоятельного права на за-нимаемое ими жилое помещение они не приобретают.

Договор обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен этого помещения на жилое помещение, пре-доставленное по договору социального найма другому нанимателю (п. 1 ст. 72 ЖК).

Целью такого обмена обычно является изменение (улуч-шение) жилищных условий нанимателя и (или) членов его семьи: при-ближение жилья к месту работы или проживания других родственни-ков и близких лиц, изменение этажа, на котором расположено жилое помещение в многоквартирном доме, перемена района жительства по другим соображениям и т.д. Вместе с тем в настоящее время роль об-мена жильем как дополнительного способа улучшения жилищных ус-ловий граждан значительно сократилась. С одной стороны, нанимате-лями по договору социального найма являются малоимущие граждане, не имеющие возможности приобрести жилье в собственность и нести постоянно увеличивающееся бремя его содержания. С другой стороны, для относительно обеспеченных людей, которые не вправе претендовать на бесплатное получение в пользование жилья по договору социального найма, появились новые разнообразные возможности его приобрете-ния в собственность с рассрочкой оплаты (в частности, путем получения ипотечного кредита под залог будущего жилья) и, напротив, утрачены возможности приватизации жилья, полученного при обмене.

В результате жилищное законодательство допускает обмен жилых помещений, занимаемых гражданами по договорам социального найма, только между их нанимателями по данным договорам — в пределах жилищного фонда социального использования, т.е. исключительно в рамках государственного и муниципального жилья .

Не предусматри-вается более возможности обмена жилого помещения, используемого по договору социального найма, на жилое помещение, находящееся в частной собственности (включая кооперативное жилье, за которое не полностью выплачен соответствующий паевой взнос).

Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма (далее — обмен жилыми помещениями), можно рассматривать как один из элементов субъективного права нанимате-ля жилого помещения — его право на обмен. Обмен можно трактовать и как один из случаев изменения обязательственного отношения соци-ального найма жилого помещения или даже его прекращения. Следу-ет согласиться с высказанным в литературе мнением, что обмен нель-зя полностью подвести ни под один из этих случаев.

Договор обмена жилых помещений — это соглашение их нанимателей, в соответствии с которым наниматель по договору социального найма обязуется передать занимаемое им жилое помещение другому аналогич-ному нанимателю, который в свою очередь обязуется передать первому взамен занимавшееся им жилое помещение.

Следовательно, при таком обмене от одних нанимателей к другим передаются занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения. Но вместе с тем обмен предполагает и взаимную передачу соответствующих прав и обязанностей на эти помещения. При этом пре-кращение прав на жилое помещение у одних участников обмена означа-ет их одновременное возникновение у других участников. Обе указан-ные стороны обмена неразрывно связаны: нельзя передать по договору обмена только жилое помещение без передачи прав на него, но равным образом невозможно передать и одни права — без передачи жилого по-мещения. Если, например, после взаимной передачи сторонами доку-ментально подтвержденных прав и обязанностей окажется, что одного из обмениваемых помещений не существует в натуре, это повлечет при-

Обмен жилого помещения, используемого по договору социального найма, на специализированное (в частности, «ведомственное») жилое помещение, также предос-тавленное по договору его найма (п. 1 ст. 100 ЖК), исключается по причинам целевого и временного (срочного) характера отношений найма специализированных жилых по-мещений. Срочный характер носит и договор коммерческого найма (п. 1 ст. 683 ГК), не говоря уже о размере оплаты коммерческого жилья, что также исключает возмож-ность его обмена на жилье, предоставленное по договору социального найма.

Сторонами договора обмена жилыми помещениями являются только граждане — наниматели жилья по договорам социального найма. В этом качестве не могут выступать не только поднаниматели и временные жиль-цы, не имеющие самостоятельного права на жилое помещение, но и чле-ны семьи нанимателя. Последние лишь дают нанимателю свое согласие на обмен, а также вправе требовать от него принудительного обмена (раз-мена) занимаемого ими жилого помещения на другие жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (п. 1-3 ст. 72 ЖК).

Предметом договора обмена могут быть жилые помещения, распо-ложенные как в одном, так и в разных населенных пунктах на террито-рии Российской Федерации, причем число участников обмена не ог-раничивается (п. 5 ст. 72 ЖК) — важно лишь, чтобы все они были на-нимателями жилья по договорам социального найма.

Замечание о "родственном" обмене доли

Ранее закон разрешал совершеннолетнему члену семьи нанимателя с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи обменять приходящуюся на его долю жилую площадь на жилую площадь другого лица при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в каче-стве члена семьи нанимателя этого помещения. Такой обмен получил в практике название «родственного», или «внутрисемейного». Теперь он не предусмотрен действующим жилищным законодательством.

Предпосылки заключения договора обмена жилого помещения:

По-лучение письменного согласия лиц, на жилищные права и интересы ко-торых обмен может оказать существенное влияние (если среди по-следних имеются несовершеннолетние, недееспособные или частично дееспособные граждане, то необходимо предварительное согласие на обмен органов опеки и попечительства даже при наличии у таких лиц законных представителей, например, родителей).
Письменное согласие наймодателя.
Наличие в пользовании у об-менивающихся участников жилых помещений такой площади, чтобы в результате обмена на одного члена семьи каждого из нанимателей приходилась бы площадь жилого помещения не менее учетной нормы (т.е. не происходило бы намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права состоять на учете в качестве нуждающих-ся в получении жилья).

Закон исчерпывающим образом предусматривает условия, при ко-торых обмен жилыми помещениями между их нанимателями не до-пускается (ст. 73 ЖК). Речь идет о случаях, когда:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;
право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 настоящего Кодекса перечне.

При наличии любого из названных условий наймодатель может отказать в согласии на совершение обмена, однако его отказ в любом случае может быть обжалован в суд.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления и подписания нанимателями единого докумен-та (п. 2 ст. 74 ЖК). Каждому из наймодателей предоставляется экземп-ляр договора для получения их согласия на осуществление обмена.

При наличии согласия наймодателей ранее заключенные ими с об-менивающимися гражданами договоры социального найма расторга-ются и одновременно заключаются новые договоры социального най-ма с соответствующими нанимателями, указанными в договоре обмена жилыми помещениями. Никаких обменных ордеров или вынесения наймодателями специального совместного решения об обмене жилы-ми помещениями закон теперь не предусматривает.

Состоявшийся договор обмена, как и всякая гражданско-правовая сделка, может быть признан недействительным на основании общих правил гражданского права о недействительности сделок, в том чис-ле в случае его совершения с нарушением требований ЖК (п. 1 ст. 75); в частности, если он был совершен под влиянием заблуждения, имею-щего существенное значение (ст. 178 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы (ст. 179 ГК). Участники договора обмена, признан-ного недействительным, возвращаются в первоначальное положение, т.е. подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если же договор обмена признан недействительным вследствие непра-вомерных действий одной из сторон, на нее согласно п. 3 ст. 75 ЖК воз-лагается обязанность возместить другой стороне убытки, возникшие в связи с недействительностью обмена (например, расходы по пере-езду, ремонту и переустройству квартиры и т.п.).

Изменение обязательств из договора социального найма жилого помещения

В жилищном правоотношении, возникшем из договора социаль-ного найма жилого помещения, в период его действия могут происхо-дить изменения (трансформация) отдельных его элементов при сохра-нении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора социального найма. Оно может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и про-исходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Вместе с тем для изменения договора жилищного найма необходимо согласие всех лиц, на которых распространяется его действие, — нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Однако законом предусмотрены случаи, когда наниматель и члены его семьи вправе требовать изменения договора и без согласия наймодателя. Иногда договор может быть изменен и по инициативе наймодателя при соблюдении установленных гарантий прав граждан, проживающих в данном помещении.

Изменение договора социального найма возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилы-ми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении) (п. 1 ст. 82 ЖК). Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими поме-щения (из-за нередкого в прежней практике отсутствия письменного до-говора жилищного найма эта ситуация получила название «объединение лицевых счетов»). При этом изменяются субъекты, предмет и, возмож-но, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре дееспособным членом его семьи (на-пример, отец желает перевести права нанимателя на своего сына). Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и ос-тальных членов его семьи, а также согласие наймодателя (п. 2 ст. 82 ЖК). В случае выбытия нанимателя или его смерти обязательственные отно-шения тоже, как правило, не прекращаются, поскольку нанимателем становится кто-либо из дееспособных членов его семьи. Если един-ственным лицом, имеющим право на занимаемое жилое помещение, окажется несовершеннолетний, договор заключается от его имени опе-куном или попечителем. Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности. Однако, если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение социального найма может измениться в резуль-тате переустройства и перепланировки жилого помещения по инициа-тиве нанимателя или наймодателя. Они допускаются лишь с согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК) и на основании положительного решения органа местного самоуправления, отказ которого может быть оспорен в суде (п. 1 ст. 26 и п. 3 ст. 27 ЖК). Самовольное переустройство или перепланировка жилья, проведенные при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением их проекта, утвержден-ного в установленном порядке, влекут для нанимателя обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние. В свою очередь неисполнение этой обязанности становится основанием для судебного расторжения договора социального найма и выселения нанимателя и членов его семьи (если только суд с учетом прав и законных инте-ресов граждан и отсутствия угрозы их жизни или здоровью не примет решение о сохранении жилого помещения в переустроенном или пе-репланированном состоянии).

По инициативе наймодателя возможно проведение капитального ремонта или реконструкции жилого дома. При этом на время проведе-ния соответствующих работ может потребоваться переселение нани-мателей и членов их семей в другие жилые помещения без расторже-ния заключенных с ними договоров социального найма. В этом слу-чае им по договору найма специализированного жилья на время ремонта или реконструкции предоставляются жилые помещения маневренно-го фонда (п. 2 ст. 106 ЖК), причем их переселение в эти жилые поме-щения и обратно осуществляется за счет наймодателя (при отказе от переселения оно может быть осуществлено по решению суда в при-нудительном порядке) (п. 1 ст. 88, п. 1 ст. 95 ЖК). С согласия нанима-теля и членов его семьи возможно и предоставление им другого бла-гоустроенного жилого помещения с заключением нового договора социального найма и расторжением договора в отношении ранее за-нимаемого помещения.

После завершения капитального ремонта или реконструкции жило-го дома ранее занимавшееся нанимателем и членами его семьи жилое помещение может не только сохраниться в улучшенном виде, но и из-мениться по площади как в сторону увеличения, так и в сторону умень-шения либо даже вовсе исчезнуть. Если площадь данного помещения уменьшится настолько, что наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, напротив, су-щественно превысит норму предоставления на каждого члена семьи нанимателя или данное помещение вообще не будет сохранено, нани-мателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта или реконструкции должно быть предоставлено другое жилое помещение с заключением нового договора социального найма. Однако наниматель и члены его семьи, по каким-либо причинам пожелавшие проживать в прежнем доме, вправе вселиться в уменьшившееся по общей площа-ди жилое помещение (п. 4 ст. 88 ЖК), что также повлечет за собой оп-ределенное изменение правоотношения социального найма (в части предмета, размера оплаты и т.п.).

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате все-ления в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результа-те выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Законодательство не предусматривает более возможности раздела жилых помещений по требованию совершеннолетнего члена семьи на-нимателя, заменяя ее правом члена семьи нанимателя требовать от не-го принудительного обмена (размена) жилого помещения на другие (п. 3 ст. 72 ЖК), при котором первоначально предоставленное по договору социального найма жилое помещение остается единым объектом.

Изменение правоотношения социального найма может быть свя-зано с передачей многоквартирного жилого дома из государственно-го жилищного фонда в муниципальный, например при передаче ве-домственных домов в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную. Согласно ст. 64 ЖК и ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора социального найма. Но хотя в данном случае условия заключенного договора остаются неизменными, меняется один из его субъектов — наймодатель, а на-ниматель может почувствовать изменение ситуации при исполнении новым наймодателем своих обязанностей и при предъявлении им со-ответствующих требований к нанимателю.

Прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения

Понятие «расторжение договора найма жилого помещения» нераз-рывно связано с понятием «прекращение правоотношения найма жи-лого помещения». Прекращение данного обязательственного отноше-ния означает окончание правовой связи, которая существовала между его участниками, вследствие:

принудительного разрыва;
в результате события, не зависящего от воли участников;
по соглашению между ними;
по воле одного из них.

Жилищный кодекс предусматривает для всех обязательств найма жилого помещения особые основания их прекращения. Общие основа-ния прекращения обязательств, предусмотренные ГК, к найму жилых помещений не применяются(См. п. 34, 35 постановления Пленума ВС РФ от 9 июля 2009 г. № 14).

К числу оснований прекращения пра-воотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора, которое можно определить как разрыв право-отношения найма жилого помещения:

по одностороннему волеизъявлению нанимателя;
в случаях, предусмотренных законом, — по иску наймодателя;
по соглашению сторон (п. 1 ст. 83 ЖК, п. 1 ст. 450 ГК).

Последствием расторжения договора найма жилого помещения яв-ляется обязанность освобождения жилого помещения. Оно может про-исходить в добровольном порядке, без применения мер принуждения, либо в принудительном порядке. В последнем случае имеет место высе-ление — принудительное освобождение жилого помещения от занимающих его лиц и от их имущества, т.е. выдворение их из жилого помещения.

Выселение в первую очередь применяется в отношении лиц, кото-рые отказались освободить жилое помещение после вступления в за-конную силу решения суда по иску наймодателя о расторжении догово-ра найма. Подобные иски всегда содержат требование и о расторжении договора, и о выселении. Но выселение иногда не связано с прекра-щением правоотношения найма, например в случае применения этой меры к лицу, самоуправно занявшему жилое помещение, поскольку здесь правоотношение жилищного найма не возникало.

Прекращение правоотношения социального найма жилья может наступить по основаниям, не связанным с волеизъявлением его уча-стников или решением суда. Так, утрата (разрушение) жилого поме-щения — предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам, например при необходимости сноса вет-хого жилого дома. В данном случае по сути происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК).

Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи (п. 5 ст. 83 ЖК). Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК).

В изъятие из правила о недопустимости одностороннего расторже-ния гражданско-правового договора наниматель по договору социаль-ного найма с письменного согласия проживающих с ним членов семьи вправе в любое время расторгнуть договор найма (п. 2 ст. 83 ЖК). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторон-ней сделкой. Воля нанимателя может при этом выражаться и в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствую-щим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется. Одностороннее расторжение договора нанимателем предполагает добровольное освобождение им жилого помещения, а также полное исполнение сво-их договорных обязанностей, в том числе по внесению платы за поль-зование жилым помещением, его текущему ремонту и т.п.

Расторжение договора социального найма по требованию наймода-теля, основанному на законе, может происходить путем добровольного выполнения нанимателем требований наймодателя. Например, в случае сноса старого дома многие наниматели соглашаются расторгнуть дого-вор и переехать в предоставляемое благоустроенное жилое помещение, поскольку оно их вполне устраивает. В ряде случаев речь идет о растор-жении данного договора в качестве последствия нарушения нанимате-лем и (или) членами его семьи его условий (п. 4 ст. 83 ЖК), в результа-те которого этим гражданам грозит выселение. При отказе нанимателя от выполнения основанного на законе требования наймодателя об ос-вобождении жилого помещения используются принудительные меры в виде расторжения договора и выселения в судебном порядке.

При этом установлен ряд юридических гарантий соблюдения жи-лищных прав и интересов нанимателя и членов его семьи, которые можно считать принципами, лежащими в основе регулирования рас-торжения договора социального найма. Закон отдает предпочтение на-нимателю как слабой стороне жилищного обязательства. Это прояв-ляется в предоставлении ему дополнительных прав и в установлении для его контрагента — наймодателя — четких границ осуществления его прав, а также мер контроля за законностью их осуществления (в частности, путем установления судебного порядка выселения).

Принципы правового регулирования расторжения договора социального найма по требованию наймодателя:

Принцип устойчивости права пользования жилым помещением. Он получил закрепление в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, согласно кото-рому никто не может быть произвольно лишен жилища . В соответствии с п. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилища иначе как по ос-нованиям и в порядке, предусмотренными федеральным законом. При этом законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии которых допускается выселение из жилого помещения, ко-торый не может быть расширен никакими подзаконными актами.
Расторжение это-го договора при отсутствии согласия нанимателя и принудительное выселение граждан производится только судом (ст. 84 ЖК). Поэтому наймодатель даже в представляющихся ему очевидными и бесспор-ными случаях не вправе своим решением расторгнуть договор и вы-селить нанимателя с членами его семьи из занимаемого ими жилого помещения. Он и в этих ситуациях должен обратиться с иском в суд, который выясняет действительное наличие законных оснований для выселения и соблюдение всех предусмотренных законом условий для расторжения договора социального найма.
Выселение нанимателя и членов его семьи в данном случае допускается, как правило, при условии пре-доставления выселяемым другого жилого помещения по договору соци-ального найма . При этом закон определяет, каким требованиям должно отвечать это помещение. Поэтому выселение нанимателя и членов его семьи из жилых помещений фонда социального использования в боль-шинстве случаев означает их переселение в другое помещение.

Случаи выселения нанимателя и членов его семьи

Выселение из жилых помещений, занимаемых по договору соци-ального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма допускается в следующих случаях (ст. 85 ЖК):

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;
жилое помещение признано непригодным для проживания;
в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится (увеличится), в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи будет существенно отличаться от нормы предоставления;

жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности".

Закон предусматривает также возможность выселения нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения с предос-тавлением им по договору социального найма другого жилого помеще-ния в черте данного населенного пункта. Речь идет о тех случаях, когда названные граждане в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 90 ЖК). Предоставляемое им в этом случае «другое жилое поме-щение» тоже должно находиться в черте данного населенного пунк-та, однако оно необязательно должно быть благоустроенным приме-нительно к его условиям. Более того, по своему размеру это помещение должно соответствовать лишь размеру жилого помещения, установленно-му для вселения граждан в общежитие (не менее шести квадратных мет-ров жилой, а не общей площади на одного человека — п. 1 ст. 105 ЖК). Поэтому здесь гражданин не вправе требовать, чтобы ему было пре-доставлено жилое помещение не менее занимаемого.

Наконец, возможно и выселение граждан без предоставления друго-го жилого помещения . Для договора социального найма оно допускается в исключительных случаях, предусмотренных ст. 91 ЖК, и по существу является санкцией (мерой ответственности) за определенные правонару-шения, допущенные нанимателем или членами его семьи. После такого выселения гражданин сам подыскивает себе другое помещение для про-живания — поселяется у родственников или знакомых, при наличии не-обходимых средств приобретает жилье в собственность или по договору коммерческого найма, в том числе в другом населенном пункте, и т.д.

Выселение в виде санкции за правонарушение применяется, если на-ниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи:

используют жилое помещение не по назначению, т.е. не для прожи-вания (например, под склад, притон и т.д.);
систематически нарушают права и законные интересы соседей (не только по коммунальной квартире, но и по дому, например: постоянно устраивают скандалы и дебоши, шумным и вызывающим по-ведением мешают нормальному отдыху других граждан, наносят им оскорбления и даже побои и т.п.), делая невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение или повреждение (в том числе не производя своевре-менно его текущий ремонт, осуществляя самовольное переустрой-ство или перепланировку и т.п.);
в случае лишения граждан родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родитель-ских прав, признано судом невозможным.

Применение судом такой жесткой санкции за большинство из пе-речисленных действий возможно при доказанности того, что они были систематическими, т.е. повторялись неоднократно, а также виновны-ми, т.е. совершались умышленно или по грубой неосторожности. При этом наймодатель обязан сначала предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить допущенные ими нарушения, а при разрушении или порче жилого помещения он вправе назначить им разумный срок для производства необходимого ремонта. Если по-сле такого предупреждения указанные нарушения не будут устране-ны, наймодатель вправе требовать по суду выселения виновных лиц без предоставления им другого жилого помещения.

Представляет собой сделку на право использования жилым помещением.

Предметом для составления такого рода сделки могут быть различные виды муниципального жилья, такие как квартиры, дома, коммунальные квартиры, которые находятся в собственности государства.

Права, которыми обладают обе стороны, которые приступили к заключению договора, регулируется при помощи Жилищного кодекса РФ.

Одними из важных условий заключения являются:

стороны соглашения (договор заключается между физическим лицом и уполномоченным государственным или муниципальным органом);
предмет сделки (квартира) с указанием ее подробных характеристик;
порядок платы за пользование жильем;
сроки.

С недавних пор договор социального найма могут заключать только те, кто является малоимущим и при этом .

Жилье по сделке не может быть предоставлено иностранцам, которые не имеют гражданства РФ.

Жилье по сделке социального найма дается бесплатно , то есть человек не вкладывает в обретение помещения личных денежных средств.

Заключение сделки

Форма заключения сделки производится в письменном виде. Для того, что бы заключить договор, нет обязательного требования заверения нотариусом или государственной регистрацией.

Договор может быть заключен с одним нанимателем или с несколькими лицами одновременно . В случае, если жилье получает семья, все ее члены должны быть указаны в тексте договора. В договор можно вписать и иных родственников.

Кроме того, без их согласия никто не будет иметь возможности что-то сделать с жильем – ни его, ни , ни кого-нибудь.

Предметом заключения сделки является жилое помещение , которое может быть представлено в виде квартиры, дома или их частей.

Главными требованиями к помещению — его изолированность от общедомового пространства. Соответственно, если передается часть дома или комната, то она должна иметь свой отдельно оборудованный вход.

Права людей, проживающих в муниципальной квартире или доме

Наниматель имеет право пользоваться всем имуществом жилого комплекса в виде многоквартирного дома.

Видео: Что нужно знать о социальном найме жилья?

В сюжете рассказывается о том, что представляет из себя социальный найм жилья, каким образом оформляется передача муниципальной квартиры гражданам.

Статья 168 ГК РФ изложена в новой редакции, согласно которой, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, а не ничтожной, за исключениями, установленными названной статьей.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

КонсультантПлюс: примечание.

Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ с 1 сентября 2013 года статья 166 ГК РФ изложена в новой редакции. О лицах, имеющих право предъявить требование о признании сделки недействительной или о применении последствий недействительности ничтожной сделки, см. пункты 2 и 3 статьи 166 ГК РФ в новой редакции.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2 , 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

24. Согласно части 2 статьи 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права: бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ); сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия ( ЖК РФ); участвовать в решении вопросов: переустройства и перепланировки жилого помещения (пункт 5 части 1 статьи 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц ( ЖК РФ), обмена жилого помещения ( ЖК РФ), сдачи жилого помещения в поднаем ( ЖК РФ), вселения временных жильцов ( ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера ( ЖК РФ), изменения договора социального найма ( ЖК РФ), расторжения договора социального найма (часть 2 статьи 83 ЖК РФ).

Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (обязательства по сохранности жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии, по текущему ремонту жилого помещения, по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 3 статьи 67 ЖК РФ).

25. Разрешая споры, связанные с признанием лица членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, судам необходимо учитывать, что круг лиц, являющихся членами семьи нанимателя, определен частью 1 статьи 69 ЖК РФ. К ним относятся:

а) супруг, а также дети и родители данного нанимателя, проживающие совместно с ним;

б) другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

К другим родственникам при этом могут быть отнесены любые родственники как самого нанимателя, так и членов его семьи независимо от степени родства как по восходящей, так и нисходящей линии.

При определении круга лиц, относящихся к нетрудоспособным иждивенцам, судам надлежит руководствоваться пунктами 2 , 3 статьи 9 Федерального закона от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ "О трудовых пенсиях в Российской Федерации", содержащими перечень нетрудоспособных лиц, а также понятие нахождения лица на иждивении.

Под ведением общего хозяйства, являющимся обязательным условием признания членами семьи нанимателя других родственников и нетрудоспособных иждивенцев, следует, в частности, понимать наличие у нанимателя и указанных лиц совместного бюджета, общих расходов на приобретение продуктов питания, имущества для совместного пользования и т.п.

Для признания других родственников и нетрудоспособных иждивенцев членами семьи нанимателя требуется также выяснить содержание волеизъявления нанимателя (других членов его семьи) в отношении их вселения в жилое помещение: вселялись ли они для проживания в жилом помещении как члены семьи нанимателя или жилое помещение предоставлено им для проживания по иным основаниям (договор поднайма, временные жильцы). В случае спора факт вселения лица в качестве члена семьи нанимателя либо по иному основанию может быть подтвержден любыми доказательствами ( ГПК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя, кроме перечисленных выше категорий граждан, могут быть признаны и иные лица, но лишь в исключительных случаях и только в судебном порядке. Решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право.

26. Обратить внимание судов на то, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений статьи 69 ЖК РФ и части 1 статьи 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.

В соответствии с частью 1 статьи 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (часть 5 статьи 50 ЖК РФ).

В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.

С целью обеспечения права несовершеннолетних детей жить и воспитываться в семье ( СК РФ) частью 1 статьи 70 ЖК РФ установлено, что не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и наймодателя для вселения к родителям их несовершеннолетних детей (это могут быть дети как самого нанимателя, так и других членов его семьи, проживающих в жилом помещении).

Судам также следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (часть 1 статьи 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.

Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке. Вместе с тем причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а потому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.

27. Вселение в жилое помещение новых членов семьи нанимателя, согласно части 2 статьи 70 ЖК РФ, влечет за собой необходимость внесения соответствующих изменений в ранее заключенный договор социального найма жилого помещения в части указания таких лиц в данном договоре. Вместе с тем несоблюдение этой нормы само по себе не является основанием для признания вселенного члена семьи нанимателя не приобретшим права на жилое помещение при соблюдении установленного частью 1 статьи 70 ЖК РФ порядка вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве членов своей семьи.

28. Если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

29. В силу части 4 статьи 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (часть 2 статьи 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия ( ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил статьи 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке ( ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил статьи 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора).

30. Частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке.

Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4 , 5 статьи 155 , статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства.

31. Судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит.

32. При временном отсутствии нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, включая бывших членов семьи, за ними сохраняются все права и обязанности по договору социального найма жилого помещения ( ЖК РФ). Если отсутствие в жилом помещении указанных лиц не носит временного характера, то заинтересованные лица (наймодатель, наниматель, члены семьи нанимателя) вправе потребовать в судебном порядке признания их утратившими право на жилое помещение на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с выездом в другое место жительства и расторжения тем самым договора социального найма.

Разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору социального найма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.

При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору социального найма, иск о признании его утратившим право на жилое помещение подлежит удовлетворению на основании части 3 статьи 83 ЖК РФ в связи с расторжением ответчиком в отношении себя договора социального найма.

Отсутствие же у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение само по себе не может являться основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно части 2 статьи 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.

33. При рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 72 и статьей 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен.

Исходя из положений статьи 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 года.

По делам данной категории также следует иметь в виду, что порядок и условия реализации нанимателем и членами его семьи права на обмен жилого помещения определены в - ЖК РФ. Их нарушение может служить основанием для признания обмена жилыми помещениями недействительным (часть 1 статьи 75 ЖК РФ). Обмен может быть признан судом недействительным, кроме того, по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделок недействительными (например, фиктивность обмена, совершение обмена под влиянием обмана, вследствие заблуждения).

34. Обязательным условием обмена занимаемого по договору социального найма жилого помещения является получение нанимателем письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя (часть 1 статьи 72 ЖК РФ), а если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя, - также согласия органов опеки и попечительства. Наймодатель, согласно части 4 статьи 74 ЖК РФ, вправе отказать в даче согласия на обмен жилыми помещениями только в случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ и частью 5 статьи 72 ЖК РФ, содержащей требование о соблюдении учетной нормы общей площади на каждого вселяющегося в результате обмена члена семьи.

Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями может быть оспорен нанимателем и членами его семьи в судебном порядке по правилам искового производства.

По правилам искового производства рассматриваются и разрешаются также дела по искам проживающих совместно с нанимателем членов его семьи о принудительном обмене жилого помещения (часть 3 статьи 72 ЖК РФ), если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене.

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

35. Судам необходимо иметь в виду, что расторжение договора социального найма жилого помещения и выселение из него граждан по требованию наймодателя или органов государственной власти и органов местного самоуправления, как следует из положений части 4 статьи 3 ЖК РФ, возможны лишь по установленным в Жилищном кодексе Российской Федерации основаниям и порядке (статьи 29 , , - ЖК РФ).

Применение положений Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по расторжению и прекращению договора социального найма исходя из содержания пункта 3 статьи 672 ГК РФ не допускается.

36. При принятии искового заявления о выселении граждан из жилого помещения, занимаемого ими по договору социального найма, с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения ( ЖК РФ) или другого жилого помещения ( ЖК РФ) по договорам социального найма судья должен проверить, указано ли в заявлении конкретное и свободное от прав других лиц жилое помещение, в которое могут быть выселены граждане. При отсутствии такого указания судья в соответствии со статьей 136 ГПК РФ выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает истца, и предоставляет ему разумный срок для исправления недостатка заявления. В случае неисполнения требования судьи заявление считается неподанным и возвращается истцу.

37. По делам о выселении граждан в другое благоустроенное жилое помещение по основаниям, предусмотренным - ЖК РФ, то есть в связи с невозможностью использования жилого помещения по назначению (дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу; жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение; жилое помещение признано непригодным для проживания; в результате реконструкции или капитального ремонта жилого дома жилое помещение не сохраняется или уменьшается, в результате чего граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях ( ЖК РФ), или увеличивается, в результате чего общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления ( ЖК РФ), судам надлежит учитывать, что предоставляемое гражданам по договору социального найма другое жилое помещение должно отвечать требованиям статьи 89 ЖК РФ: оно должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и члены его семьи занимали квартиру или комнату (комнаты) в коммунальной квартире, им предоставляется квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат, в коммунальной квартире.

Суду следует проверить, отвечает ли предоставляемое выселяемым гражданам жилое помещение уровню благоустроенности жилых помещений применительно к условиям данного населенного пункта, принимая во внимание прежде всего уровень благоустроенности жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в этом населенном пункте, не будут ли ухудшены жилищные условия выселяемых в него граждан. При этом неблагоустроенность жилого помещения, из которого выселяется гражданин, и (или) отсутствие в нем коммунальных удобств не являются основанием для предоставления ему жилого помещения, не отвечающего требованиям статьи 89 ЖК РФ.

Необходимо учитывать, что общие требования к благоустроенности жилого помещения определены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Эти требования носят обязательный характер и не могут быть снижены субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями.

Судам необходимо также иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений по основаниям, перечисленным в - ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

39. В соответствии с частью 1 статьи 91 ЖК РФ наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случаях, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 - 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

40. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.