Основная обязанность арендода-теля - своевременно предоставить арендатору имущество в состоя-нии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему до-кументами (ст.
611 ГК).
Таким образом, во-первых, арендодатель обязан реально передать имущество арендатору. При этом должен быть соблюден срок переда-чи, установленный в договоре. Если в договоре он не указан, имуще-ство должно быть передано в разумный срок, определяемый по пра-вилам ст. 314 ГК. Если арендодатель не выполняет эту обязанность, арендатор вправе по правилам ст. 398 ГК потребовать: а) либо прину-дительной передачи ему договорного имущества и взыскания убыт-ков, причиненных просрочкой его передачи2; б) либо расторжения
1 Например, договор аренды здания на 2 года с условием его выкупа арендатором должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции как договор аренды здания (соору- жения), заключенный на срок более одного года. То обстоятельство, что применительно к купле-продаже ГК предусматривает обязательную государственную регистрацию толь- ко договоров купли-продажи жилых помещений и предприятий, не отменяет обязатель- ного требования государственной регистрации договора аренды здания, заключенного на срок более одного года.
2 При применении ст. 398 ГК к арендным обязательствам следует иметь в ви- ду, что согласно ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на арендован- ное имущество к другому лицу и, соответственно, фактическая передача ему имущества не лишает арендатора права потребовать от нового собственника исполнения обязанности по передаче имущества в аренду. Если после заключе- ния договора аренды, но до передачи имущества арендатору оно попало в неза- конное владение третьего лица, арендатор вправе истребовать имущество у незаконного владельца на основании ст. 301, 305 ГК.
договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК). Если имущество, передаваемое с просрочкой, при-нято арендатором, он не вправе расторгнуть договор, ссылаясь на просрочку, но у него есть возможность взыскать убытки, причинен-ные просрочкой.
Во-вторых, имущество должно быть передано вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами (техниче-ский паспорт, сертификат качества, инструкция по эксплуатации и т.д.), если иное не предусмотрено договором. Если принадлежности и документы не переданы и без них арендатор не может пользовать-ся имуществом согласно договору, он вправе потребовать предос-тавления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора. В обоих случаях арендатор имеет право на возмещение убытков. Кроме того, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исклю-чает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата взысканию не подлежит.
Если же отсутствие принадлежностей или документов не пре-пятствует использованию имущества в соответствии с договором, арендатор не вправе требовать расторжения договора со ссылкой на п. 2 ст. 611 ГК. В то же время у него есть право потребовать прину-дительного исполнения арендодателем договорной обязанности по передаче принадлежностей или документов, а также взыскать убыт-ки, причиненные неисполнением (ненадлежащим исполнением) этой обязанности.
В-третьих, арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его на-значению.
В частности, должны быть соблюдены технические и качественные характеристики договорного имущества. Если такие характеристики в договоре не определены, арендное имущество должно быть передано в состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.
В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества с недостатками (ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки, которые: а) указаны в договоре; б) хотя и не оговорены, но были заранее известны арендатору; в) должны были быть обна-ружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду - так называемые явные недостатки.
Во всех других случаях арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, включая скрытые недостатки, о которых он не знал во время заключения договора. Правовое значе-ние имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользо-вание имуществом, не влекут ответственности арендодателя за не-надлежащее исполнение обязанности передать имущество. В то же время они должны быть зафиксированы для оценки в дальнейшем действий арендатора при возврате имущества в обусловленном со-стоянии.
При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендода-тель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы защиты:
а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с предварительным уве- домлением об этом арендодателя;
в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК).
Закон предоставляет арендодателю возможность избежать при-менения арендатором способов защиты, приведенных в двух первых пунктах. Для этого он должен без промедления заменить предостав-ленное арендатору имущество другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устра-нить выявленные недостатки.
Вправе ли арендатор потребовать расторжения договора, если арендодатель сразу после получения предупреждения предоставит взамен надлежащее имущество или устранит выявленные недостат-ки? Поскольку право на расторжение договора специально оговоре-но в законе, необходимо исходить из презумпции того, что указан-ное нарушение существенно ущемляет интересы арендатора незави-симо от последующих действий арендодателя по устранению недостатков. Однако если конкретные обстоятельства свидетельст-вуют о том, что в период между передачей имущества с недостатка-ми и их безвозмездным устранением арендодателем (или предостав-лением взамен надлежащего имущества) существенного наруше-ния имущественных интересов арендатора не произошло, действия арендатора по расторжению договора могут быть оценены как
злоупотребление правом (ст. 10 ГК) и, следовательно, в иске о рас-торжении договора может быть отказано.
Если применение указанных выше способов защиты не покрыва-ет убытков, причиненных арендатору передачей ненадлежащего имущества, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п. 1 ст. 612 ГК). Это правило обусловлено гражданско-правовым принципом полного возмещения убытков. Закон предос-тавляет арендатору также возможность взыскать убытки, не покры-тые за счет удержания из арендной платы. Однако данное право применимо лишь в том случае, когда сумма убытков намного пре-вышает размер арендной платы и, соответственно, полное возмеще-ние убытков за счет арендной платы в силу растянутости во времени ущемит интересы арендатора. Арендатор вправе взыскать убытки, причиненные передачей ненадлежащего имущества, также и при расторжении договора.
Обязанность арендодателя предупредить арендатора о правах третьих лиц на договорное имущество. Передача имущества в арен-ду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество, которыми они обладают на основа-нии закона или договора (ст. 613 ГК)1. Права третьих лиц (сервитут, залог, права покупателя по договору купли-продажи и т.д.) могут существенно ограничивать возможности арендатора по владению и пользованию имуществом. Поэтому закон обязывает арендодателя предупредить арендатора о таких правах на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение этой обязанности дает арендатору право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения догово-ра и возмещения убытков (ст. 613 ГК). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно ограничениям прав и интересов арендато-ра. Для взыскания убытков критерий соразмерности значения не имеет, достаточно доказать размер убытков и причинную связь ме-жду обременением арендного имущества, о котором арендатор не был уведомлен, и причиненными убытками.
Обязанность арендодателя не чинить препятствий в пользовании сданным в аренду имуществом. После передачи имущества арендода-тель не должен совершать действий, которые бы препятствовали арендатору пользоваться имуществом согласно договору. Напри-мер, передав в аренду помещение в здании, арендодатель не вправе отключить его электроснабжение; обязан обеспечить арендатору
1 Так, если имущество находится в залоге у третьего лица, передача его в аренду не лишает залогодержателя права обратить взыскание на заложенное имущество.
беспрепятственный доступ в арендуемое помещение. Закон предо-ставляет арендатору вещно-правовые способы защиты его интересов от нарушений, в том числе и не связанных с лишением владения, также против собственника (ст. 301-305 ГК).
Обязанность арендодателя по осуществлению капитального ремонта. Исходя из принципа возложения на собственника обязан-ности содержать имущество (ст. 210 ГК) и учитывая временный характер арендного пользования, закон установил диспозитивное правило, обязывающее арендодателя производить капитальный ре-монт переданного в аренду имущества за свой счет (ст. 616 ГК). Иной порядок распределения между сторонами обязанностей по капитальному ремонту может быть предусмотрен нормативными правовыми актами или договором1.
Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей и конструктивных элементов арендного имущест-ва, без которого оно не может использоваться по назначению. Капи-тальный ремонт должен производиться арендодателем в срок, уста-новленный договором, а если он не определен договором или вы-зван неотложной необходимостью - в разумный срок. Если арендодатель нарушает данную обязанность, арендатор вправе по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; б) потребовать соответственного уменьшения арендной пла-ты; в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 616 ГК).
Осуществление капитального ремонта может быть сопряжено с лишением арендатора возможности владеть и пользоваться имуще-ством согласно договору. Особенности правоотношений сторон в этот период могут быть предусмотрены в договоре. В частности, на арендодателя может быть возложена обязанность предоставить арендатору на время ремонта аналогичное имущество. Во всяком случае, если иное не определено в договоре, арендодатель не вправе требовать внесения арендной платы за период капитального ремон-та, если арендатор в этот период был лишен возможности пользо-ваться арендованным имуществом.
Права и обязанности сторон Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обычно в договоре предусматривается, в каком документе (акт сдачи-приемки имущества, документ о санитарном состоянии и др.) удостоверяется состояние сдаваемого в аренду имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если арендатору не были предоставлены документы или принадлежности, он может их потребовать или расторгнуть договор, а также взыскать убытки. Подобные же действия может совершить арендатор, если арендодатель не предоставил сданное в наем имущество в указанный в договоре срок, а если такой срок не указан - в разумный срок (ст. 611 ГК РФ).
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать: устранения недостатков, либо возмещения расходов по их устранению, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо удержания суммы понесенных расходов из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, либо досрочного расторжения договора. Например, не работает отопление или водоснабжение в арендованном нежилом помещении.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может произвести необходимый ремонт или заменить предоставленное в аренду имущество другим. Арендатор может потребовать возмещения причиненных убытков.
Арендодатель не отвечает за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (например, при прокате автомобиля или автокара, оборудования предприятия и др.) (ст. 612 ГК РФ).
При сдаче имущества в аренду арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на имущество (например, право залога). Неисполнение этой обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора с возмещением убытков (ст. 613 ГК РФ).
Арендатор обязан вносить арендную плату, которая определяется при заключении договора, в котором предусматриваются порядок, условия и сроки внесения платы (за год вперед, помесячно, ежедекадно и т.п.). Оплата может быть в денежном выражении, а может предоставляться в виде оказания определенных услуг (ремонт, строительство и др.), возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Наниматели нежилых помещений должны участвовать во всех расходах домовладения по оплате за пользование газом, водопроводом, электроэнергией, водоснабжением, расходах по эксплуатации и текущему ремонту пропорционально площади занимаемых ими помещений. Виды и размер оплаты согласовываются сторонами при заключении договора.
Размер арендной платы может изменяться по соглашении сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если законом не предусмотрены иные минимальные сроки (ст. 614 ГК РФ).
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены - в соответствии с назначением имущества (например, помещение, предназначенное для использования под контору, нельзя превратить в физкультурный зал или склад).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законом. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Договор субаренды прекращается при досрочном прекращении основного договора аренды. От арендатора, пользующегося имуществом не в соответствии с условиями договора и назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (ст. 615 ГК РФ).
И арендатор, и арендодатель несут обязанности по капитальному и текущему ремонту арендованного имущества. Однако это правило диспозитивное: стороны могут сами договориться о том, кто и какой ремонт производит. Если договоренности об этом нет, законом установлено, что арендодатель производит за свой счет капитальный ремонт, а арендатор - текущий.
Объем работ по капитальному ремонту и срок его выполнения предусматриваются в договоре или дополнительном соглашении к нему.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором (ст. 616 ГК РФ).
Законом предусмотрены последствия ухудшения или улучшения арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ).
В случае порчи, пропажи, обесценения арендованного имущества арендатор несет за это ответственность и возмещает причиненные убытки независимо от того, причинены они самим арендатором или его работниками, членами семьи.
Произведенные арендатором отделимые без вреда для имущества улучшения являются его собственностью и могут быть им изъяты при прекращении договора. Неотделимые улучшения (например, изготовление внутренней электропроводки вместо наружной), совершенные с согласия арендодателя, становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений,
Стоимость улучшений, произведенных без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Договор проката.
Договор проката - это договор аренды, в силу которого арендодатель осуществляет сдачу имущества в аренду в качестве предпринимательской деятельности, т.е. осуществляет сдачу имущества в прокат в виде промысла, обязуется предоставить арендатору за платудвижимое имущество во временное владение и пользование.
Арендодателем по договору проката может быть только предприниматель.
Договор регулируется Законом РФ «О защите прав потребителей» в случае, если арендатором является гражданин.
Арендная плата устанавливается только в твердой денежной сумме.
Форма договора должна быть письменной. По общему правилу имущество, полученное по договору проката, должно использоваться для целей потребления.
Независимо от того, кто является арендатором, не допускается возможность использования этого имущества для извлечения прибыли.
Договор проката действует в режиме публичного договора, т.е. при условии наличия имущества арендодатель не вправе отказать либо отдать предпочтение кому-либо. Договор потребительский - ограничен по сроку - заключается на срок не более 1 года.
Арендодатель обязан проверить исправность имущества, сдаваемого в аренду, в присутствии арендатора и ознакомить последнего с правилами эксплуатации этого имущества либо выдать соответствующую инструкцию (ст. 628 ГК РФ).
Арендатор не имеет права совершать с арендуемым имуществом сделки, в том числе сдавать его в субаренду, в безвозмездное пользование, вносить в виде залога или в качестве вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы (п. 2 ст. 631 ГК РФ).
Не действует правило о преимущественном праве арендатора перезаключить или продлить договор на неопределенный срок.
Договор проката может быть в любое время расторгнут при условии письменного предупреждения арендодателя за 10 дней.
При досрочном расторжении договора арендодатель должен возвратить арендатору часть арендной платы, исчисленной со дня, следующего после дня возвращения имущества.
Законодателем установлено разграничение между отдельными видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, ст. 625 ГК).Виды договора аренды - это наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые урегулированы в § 2-6 гл. 34 ГК РФ.
Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам аренды. К отдельным видам договора аренды ГК РФ относит договор проката, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также договор финансовой аренды (лизинг). Выделение названных видов договора аренды служит прежде всего целям наиболее простого и оптимального правового регулирования сходных правоотношений.
Законодательство об аренде формируется по принципу: для отдельных видов договора аренды определяется набор характерных признаков, при этом сохраняется связь с договором аренды как с родовым понятием, а в случаях недостаточности специальных правил субсидиарно применяются общие положения о договоре аренды.
По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ)
Данный договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.
Специфика договора проката выражается в следующем:
§ арендодателем выступает специальный субъект - коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности;
§ предметом договора может быть только движимое имущество. Это могут быть электроприборы, одежда, легковые автомобили, мебель, спортивный инвентарь и т. д.;
§ имущество, предоставляемое по договору, по общему правилу должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства, что позволяет заключать договор проката и организациям, и индивидуальным предпринимателям;
§ договор проката заключается вписьменной форме , также является публичным договором (п. 3 ст. 626), в силу чего арендодатель не вправе отказать кому-либо из желающих взять имущество напрокат в заключении договора, при одинаковых правилах для всех арендаторов. Традиционно в данной сфере используются различные формуляры, разработанные и утвержденные арендодателем стандартные формы договоров, в таких ситуациях договор проката обладает признаками договора присоединения (ст. 428 ГК РФ);
§ в тех случаях, когда арендатором выступает гражданин, на возникшие правоотношения распространяется действие Закона «О защите прав потребителей»;
§ договор проката в отличие от договора аренды (общие положения) не может заключаться на условиях неопределенности срока - в п. 1 ст. 627 ГК РФ установлен максимальный срок действия договора - один год;
§ к обязательствам, возникающим из договора проката, не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (ст. 621 Г К РФ);
§ договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое время при условии письменного предупреждения арендодателя не менее чем за 10 дней о своем намерении оказаться от договора (п. 1 ст. 627 Г К РФ).
Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора проката и назначению имущества. Наряду с этим закон обязывает арендодателя проверить исправность сдаваемого имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации либо выдать ему письменную инструкцию (ст. 628 ГК РФ).
На арендодателя возлагается обязанность но проведению капитального и текущего ремонта сдаваемого в аренду по договору проката имущества.
Если в процессе использования имуществаобнаружатся недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель в течение 10 дней со дня заявления арендатором о недостатках должен безвозмездно устранить их на месте либо произвести замену другим аналогичным имуществом надлежащего качества в соответствии с условиями договора.
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, которая устанавливается в виде твердой денежной суммы, вносимой периодически или единовременно. В случае задолженности по арендной плате допускается взыскание в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса (п. 3 ст. 630 ГК РФ). В таком порядке возможно взыскание лишь арендной платы, без процентов, неустойки и иных требований имущественного характера, которые подлежат удовлетворению в судебном порядке.
Права арендатора в данном виде договора аренды несколько ограничены: арендатор не имеет права сдавать имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору проката другому лицу, предоставлять имущество другому лицу в безвозмездное пользование, закладывать арендные права и вносить их в качестве имущественного вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Разновидностью договора проката является договорбытового проката , особенность которого состоит в том, что арендатором выступают граждане-потребители, предмет договора используется в потребительских целях. К данным отношениям применяются нормы Закона «О защите прав потребителей».
Следует понимать юридические правоотношения, в рамках которых собственность, принадлежащая одному участнику сделки, передается другой стороне за оговоренную оплату для пользования на время.
Права и обязанности арендатора
Как уже было сказано, съемщик (или арендатор) – это то лицо, которое принимает во временное пользование собственность арендодателя и вносит за это . Права и обязанности арендатора по договору аренды , в полном объеме прописываются в акте об аренде.
Съемщик считается обладателем таких прав, как:
- использовать арендуемую квартиру и размещенное в ней имущество по личному усмотрению во время действия соглашения об аренде;
- при наличии супруга(ги) и несовершеннолетних детей, имеет право на их вселение в квартиру (иные лица могут быть размещены в квартире, только по усмотрению арендодателя);
- предоставить жилище для размещения временных жильцов, заведомо сообщив об этом владельцу квартиры.
Помимо прав, съемщик имеет и обязанности. К обязанностям относятся:
- соблюдение правил использования жилья;
- запрет на использование жилища в качестве объекта субаренды;
- освобождение арендуемой жилплощади по истечению срока аренды;
- допуск арендодателя в жилище для проверки состояния помещения и использования по назначению;
- материальная ответственность за состояние жилища и имеющегося в квартире имущества;
- вносить арендную плату вовремя и в полном объеме;
- выполнить текущий ремонт помещения.
Что касается вопроса о том, допускается ли правопреемство арендованного помещения, то иногда возникают ситуации, в рамках которых подобное может иметь место. Например, в случае смерти съемщика, договор может продолжать свое действие на тех же условиях, что и ранее, за исключением того, что в роли арендатора уже будет выступать совершеннолетний член семьи покойного.
Права и обязанности арендодателя
Арендодатель предоставляет свое имущество (которым он распоряжается на основании свидетельства о собственности) в пользование съемщику. Права и обязанности арендодателя по договору аренды так же оговариваются в соглашении.
Арендодатель может воспользоваться следующими правами:
- или перезаключать соглашение об аренде помещения;
- давать разрешение на заселение других лиц по просьбе съемщика;
- оповещать съемщика обо всех изменениях арендной платы (в одностороннем порядке размер оплаты изменить нельзя);
- оформить прекращение действия соглашения в досудебном и судебном порядках;
- потребовать от арендатора освободить квартиру после того, как срок аренды истек;
- контролировать использование арендуемого помещения по назначению;
- обязать съемщика соблюдать правила пользования квартирой;
- требовать от лица, арендующего жилье, внесения арендной платы своевременно и в полном объеме.
К обязательствам арендодателя можно отнести:
- собственник должен предоставить свое имущество съемщика в приемлемом для проживания состоянии;
- гарантировать предоставление коммунальных услуг в полном объеме.
В том случае, если владелец жилья скончается, его становятся владельцами жилья. В этом случае, договор аренды можно не расторгать, поскольку он будет действителен. Всего лишь потребуется произвести замену арендодателя.
Несоблюдение прав и обязанностей арендатора и арендодателя
При несоблюдении прав и обязанностей сторонами соглашения об аренде происходит расторжение сделки в досрочном порядке. Это может произойти в следующих случаях:
- если съемщик использует квартиру и вещи, находящиеся в ней с нарушениями установленного порядка, портит их и не выполняет капитального или текущего ремонта;
- когда арендатор не внес оплату больше двух раз подряд;
- если состояние квартиры и вещей, передаваемых в пользование неприемлемо, а арендодатель отказывается осуществить необходимый ремонт;
- когда арендодатель не передает объект сделки в пользование съемщика.
При любой из данных ситуаций, стороны могут обратиться в суд о расторжении соглашения и возмещении ущерба потерпевшей стороны. Также возможно решение проблемы в добровольном, досудебном порядке.
Наиболее популярные вопросы и ответы на них по правам и обязанностям арендатора и арендодателя
Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Лариса. Мы с супругом арендовали квартиру. Прожили там чуть более года и решили приобрести собственное жилье. Когда мы сообщили об этом собственнику, то он нам заявил, что по закону, мы обязаны сделать капитальный ремонт квартиры, потому что пользовались ей длительное время. В договоре аренды такого пункта не значится. Подскажите, может ли он нас обязать сделать подобный ремонт по суду или мы можем отказаться от этого?
Ответ: Уважаемая Лариса, согласно , которая гласит, что съемщик обязан осуществить капитальный ремонт жилища в том случае, если другое не предусмотрено законом или соглашением об аренде, вы можете смело отказываться от предъявляемой претензии и обращаться в суд с требованием о расторжении сделки в одностороннем порядке. В вашем договоре аренды пункт о капитальном ремонте помещения отсутствует, соответственно и закон на вашей стороне, а требования владельца жилья неправомерны.
Заключение
- Соглашение о предоставлении имущества одной стороны в возмездное пользование другой является арендой и оформляется при помощи специального акта.
- Подобное соглашение оформляется в письменной форме и подлежит , если срок действия договора не превышает одного года.
- Права и обязанности арендодателя и арендатора обозначаются в акте аренды.
- В случае нарушения прав или обязанностей сторон, договор может быть как в досудебном, так и в судебном порядке.
- Если съемщик или арендодатель скончались, то это не значит, что договор аренды прекратил свое действие – документ может быть продолжен, если у сторон есть законные наследники.
Арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать арендованное имущество:
v в субаренду;
v передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
v в безвозмездное пользование
v передавать арендные права в залог;
v вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Однако, во всех перечисленных случаях ответственным перед арендодателем остается арендатор. Полная передача всех прав и обязанностей арендатора другому лицу имеет место только в случае перенайма.
Из перечисленных случаев передачи прав арендатора чаще других на практике встречается субаренда.
При субаренде сам арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор - в качестве арендатора.
Договор субаренды порождает вторичные отношения аренды, производные и зависимые от первичного договора аренды, поэтому договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (ч. 2, п. 2, ст. 586 ГК). Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК и иными актами законодательства, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды.
Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение аренды влечет прекращение заключенного вместе с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 589 ГК).
2. Арендатор имеет право выкупить арендованное имущество. Это право может быть реализовано на основании договора или закона. Причем выкуп имущества возможен как по истечении срока договора, так и до окончания срока его действия, при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены.
3. В соответствии со статьей 592 ГК, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды, арендатор имеет преимущественное право на возобновление арендных отношений на новый срок. Данное право может быть реализовано при наличии трех условий:
· надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору (т.е. арендатор использовал имущество по назначению, своевременно вносил арендную плату и т.д.);
· готовность арендатора заключить договор на условиях, равных предлагаемым другим претендентам (это может касаться повышения размера арендной платы, обязанности арендатора производить капитальный ремонт и т.д.);
· арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный в договоре, а если этот срок не определен в течении разумного срока.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок не означает, что договор должен возобновляться на тех же условиях, на которых он был заключен. Они могут быть по соглашению сторон изменены, но не должны быть худшими по сравнению с теми условиями, на которых арендодатель готов был сдать имущество в аренду иному претенденту.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения убытков. Такого права арендатор не имеет, если договор аренды с новым арендатором был заключен на иных условиях, чем те, на которых он отказался заключить договор.
Прекращение договора аренды
Договор аренды прекращается с истечение срока договора либо по истечении предусмотренного п. 2 ст. 581 ГК срока предупреждения. Он прекращается в связи с гибелью предмета аренды и по другим основаниям прекращения обязательств.
Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора (п. 1 ст. 588 ГК). В таких случаях первоначальный арендодатель подлежит замене новым собственником имущества.
Статья 588 ГК гарантирует защиту прав наследников арендатора. В случае смерти арендатора недвижимого имущества его права переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. Но не получит таких прав гражданин, который отстраняется от наследования как по завещанию, так и по закону по правилам ст. 1038 ГК (недостойный наследник). При наличии нескольких наследников вопрос о том, кому их них переходят права арендатора, решается по согласию между ними, а в случае спора - через суд.
Арендодатель не вправе отказать наследнику недвижимого имущества во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, если арендатор, арендовавший какой-то объект недвижимости, являлся специалистом-реставратором и в качестве арендной платы обязался выполнить определенную работу, которую не способен выполнить его наследник).
В случае ликвидации юридического лица (арендодателя или арендатора) договор аренды прекращается по общим правилам ст. 389 ГК.
2. Договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке досрочно как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора.
В соответствии со ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
· пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
· существенно ухудшает имущество;
· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Этот перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя не является исчерпывающим и может быть дополнен договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости им исполнения обязательства в разумный срок. При невыполнении этого требования суд вправе отказать в принятии иска к рассмотрению (п. 2 ст. 422 ГК). Если арендатор, получив такое предупреждение, в разумный срок устранит допущенные им нарушения, требование арендодателя расторгнуть договор не может быть удовлетворено.
Статья 591 ГК содержит перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора. К ним относятся:
v арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
v переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
v арендодатель не производит являющейся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
v имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В отличие от ст. 590 ГК ст. 591 ГК не обязывает арендатора при досрочном расторжении договора отправлять арендодателю уведомление о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Он, однако, должен в соответствии с п. 2 ст. 422 ГК предложить арендодателю расторгнуть договор. Он может предъявить иск в суд о расторжении договора лишь после получения отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения ответа в указанный в предложении или установленный законодательством либо договором срок, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Арендатор обязан:
Принять имущество от арендодателя.
Пользоваться в соответствии с условиями договора и назначением имущества.
Производить текущий ремонт (диспозитивное правило).
Нести расходы по содержанию имущества.
Своевременно вносить арендную плату.
При сдаче арендованного имущества в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование получать согласие арендодателя..
Возвратить арендуемое имущество в срок и в надлежащем состоянии (т.е. в том, в котором его получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, обусловленном договором).
Арендодатель обязан:
Предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии с принадлежностями и документами.
Предупредить арендатора о правах третьих лиц на имущество (залог, право "доступа" авторов на произведения изобразительного искусства и др.).
Производить капитальный ремонт (диспозитивное правило).
Возместить стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя.
Заключать договор аренды с субарендатором при досрочном прекращении договора аренды.
За нарушение договора аренды
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендатора:
За пользование не в соответствии с назначением имущества или договором либо за пользование с существенным ухудшением имущества возможно досрочное расторжение договора и взыскание убытков.
За нарушение сроков внесения арендной платы: при существенном нарушении сроков применяется требование о досрочном внесении платы (но не более чем за 2 срока вперед). Если более двух раз подряд по истечении установленного срока арендатор не платит арендную плату - возможно досрочное расторжение договора. Кроме того, применяются меры ответственности в виде взыскания процентов.
При невозврате вещи арендатором или несвоевременном возврате применяются меры защиты в виде требования о реальном исполнении и внесении платы за аренду за все время просрочки возврата вещи, а также меры ответственности - убытки, неустойка.
За распоряжение вещью без согласия арендодателя (сдачу в субаренду и т. п.) - арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В случае производства неотделимых улучшений без согласия арендодателя наступает мера защиты в виде недопустимости возмещения произведенных арендатором затрат.
Гражданско-правовая ответственность и меры защиты, возлагаемые на арендодателя:
За непредоставление имущества арендатору в срок - меры защиты в виде истребования имущества либо расторжения договора и меры ответственности (взыскание убытков).
За скрытые недостатки в предоставленном имуществе применяются альтернативно следующие меры защиты: требование безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы; потребовать досрочного расторжения договора, а также (меры ответственности) требовать непокрытой части убытков.
При неосуществлении капитального ремонта арендатор сам может произвести таковой и взыскать стоимость работ с арендодателя либо зачесть ее в счет арендной платы или потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора (меры защиты) и возмещения убытков (меры ответственности).
В случае неуведомления арендатора о правах третьих лиц применяются альтернативно следующие меры защиты: уменьшение арендной платы или расторжение договора и взыскиваются убытки (меры ответственности).
Общая характеристика и отличительные признаки отдельных видов договора аренды.
Виды договора аренды:
1. Договор проката,
2. Аренда транспортных средств,
3. Аренда зданий и сооружений.
4. Аренда предприятий,
5. Аренда зданий и сооружений,
Все виды договоров аренды регулируют передачу имущества арендодателем арендатору во временное владение и пользование. Все они возмездные, двусторонне-обязывающие, свободно заключаемые. Заключаются в письменной форме. Причем договора аренды зданий и сооружений, предприятий подлежат гос регистрации.
Бывают как реальные (договор аренды транспортных средств), так и консенсуальные (договор проката, лизинга).
В договоре лизинга участвуют три стороны.
Договор проката - публичный.
Арендодатель предприятия обязан (в отличие от общего договора аренды) возместить стоимость неотделимых улучшений, хотя бы они были проведены без разрешения арендодателя.