Всем более-менее юридически осведомленным людям известна статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ), которая говорит о том, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Исходя из части 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Но в отрасли ЖКХ в нашей стране даже нормы гражданского законодательства не действуют или действуют странным образом, когда это выгодно судам и надзорным (административным) органам, которым, по-видимому, дана однозначная «негласная» установка всеми способами пополнять бюджеты разных уровней при помощи многочисленных штрафов должностным и юридическим лицам. Не знаю, была ли такая установка на самом деле, но практика судов и административных органов только подтверждает данное мнение…
И в результате все принципы административного права, а именно: наличие вины во вменяемом административном правонарушении, наличие события или состава административного правонарушения, выбор надлежащего субъекта административного правонарушения, нарушаются практически на всех этапах административного производства.
Наверное, ни один юрист, работающий в сфере ЖКХ не вспомнит ни одного случая прекращения административного дела в административных органах на основании отсутствия вины управляющей организации либо на основании отсутствия события или состава административного правонарушения.
Как сказала мне как-то заместитель областного Роспотребнадзора при рассмотрении административного дела о привлечении управляющей компании к ответственности: «А кого же мы накажем, если не управляющую компанию?» Типа, предложите варианты, ведь мы не можем никого не наказать… То есть, представителю юридического лица, было предложено найти надлежащего субъекта административного правонарушения. Только непонятно, почему этим не заняться самому административному органу, ведь это их прямая обязанность…
Да и суды, в большинстве своем не любят выносить непопулярные «отказные» решения о прекращении административных дел, если протокол уже составлен или постановление о привлечении к административной ответственности уже вынесено административным органом. Ведь оправдать всегда сложнее, чем обвинить: для этого нужны железобетонные аргументы, очень высокий профессионализм и, прежде всего, смелость. Но и это может в дальнейшем никак не помочь в вышестоящих инстанциях, которые легко отвергнут все аргументы «за», одной фразой, что выводы суда не соответствуют нормам закона, особо не стараясь конкретизировать и обосновывать такие свои выводы…
Все вышесказанное в полной мере относится и к небезызвестной ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ (далее по тексту - КоАП РФ), которая частенько применяется к управляющим организациям органами государственного жилищного надзора (далее по тексту –органы ГЖН).
Согласно ст. 7.22 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Санкции указанной статьи – наложение административного штрафа на должностных лиц от 4 до 5 тысяч рублей, на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей.
То есть, субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту многоквартирных жилых домов (МКД).
Согласно ст. 210 ГК РФ бремя содержания своего имущества несет собственник. Для содержания МКД собственники вправе выбрать управляющую организацию либо выбрать способ непосредственного управления (при наличии определенных условий) в силу ст. 161 ЖК РФ.
Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений на основании договора управления .
А если собственниками выбран способ управления МКД – ТСЖ то, соответственно, ответственность по данной статье КоАП РФ, несет ТСЖ на основании своего устава.
Казалось бы, ясно и понятно: лицом, ответственным за содержание МКД, является управляющая организация или ТСЖ при выборе способа управления собственниками указанных организаций для управления и содержания МКД.
При непосредственном способе управления нет у многоквартирного дома управляющей организации, а есть подрядная организация, нанятая собственниками для выполнения определенных работ на основании договора подряда. И не запрещено законом иметь 10 таких подрядчиков для выполнения разных работ. В договоре на выполнение работ по содержанию МКД стороны оговаривают конкретные условия и конкретный объем работ, подлежащий выполнению и оплате собственниками. Обязательных требований закона к таким договорам не имеется.
То есть лицом, ответственным за содержание МКД, априори подрядчик не может стать, так как невыполнение им условий договора подряда на выполнение работ подпадает под гражданско-правовую ответственность, а никак не под административную.
Но в нашей стране при разрешении дел в судах случаются и не такие чудеса, которые противоречат самому смыслу непосредственного управления МКД, да и общим началам гражданского законодательства РФ. Суды легким движением руки своими выводами в решениях по административным спорам об оспаривании привлечения к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ легко уравняли организации, которые выполняют работы, по сути, по подрядному договору и управляющие организации, осуществляющие управление и содержание МКД на основании договоров управления, а также назначили подрядчиков – лицами, ответственными за содержание многоквартирных домов.
Именно такие выводы сделал высший суд страны в Постановлении ВС РФ от 24 декабря 2015 г. № 302-АД15-11814:
«…Согласно части 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.
То есть, законодательно определенный предмет договора управления многоквартирным домом и договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме различается (в частности, в предмет последнего из названных договоров не входит предоставление коммунальных услуг ).
Частью 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Пунктом 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 предусмотрено, что надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Из совокупности приведенных норм суды признали, что при непосредственном управлении собственниками многоквартирным домом организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.
При этом спорный договор не признан судами договором подряда на ремонт общего имущества жилого дома, о котором упоминается в последнем абзаце пункта 3.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 11, а признан договором оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.03 № 170.
В жалобе общество не отрицает факт нарушения указанных Правил № 170 (абзаца 2 пункта 3.2.2, абзаца 6 пункта 3.5.8, пунктов 5.9.2, 5.8.3).
Таким образом, общество не выполняло должным образом функции по содержанию спорного жилого дома в надлежащем состоянии, что образует в его действиях объективную сторону административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» .
В силу части 2 статьи 2.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых данным Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств принятия обществом всех зависящих от него мер по предупреждению совершения административного правонарушения, а также доказательств наличия объективных препятствий для соблюдения обществом правил содержания жилого дома в надлежащем состоянии в силу чрезвычайных событий и обстоятельств, которые оно не могло предвидеть и предотвратить при соблюдении той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, в материалах дела не имеется».
При этом ВС РФ в своем постановлении ссылается на постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 г. № 11 «О некоторых вопросах применения особенной части Кодекса об административных правонарушениях» (далее по тексту – Пленум ВАС РФ № 11), в пункте 3 которого указано следующее:
«При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении лиц к административной ответственности, установленной статьей 7.22 КоАП РФ, суды должны исходить из следующего.
3.1. Субъектом данного административного правонарушения является лицо, на которое возложены функции по содержанию и ремонту жилых домов.
… Субъектом указанного административного правонарушения является управляющая организация в тех случаях, если ей согласно статье 162 ЖК РФ переданы функции по обслуживанию, содержанию, эксплуатации, ремонту и обеспечению коммунальными услугами жилых домов и (или) жилых помещений.
Вместе с тем судам необходимо учитывать, что лица, осуществляющие работы по ремонту имущества жилого дома на основании договора подряда, не могут являться субъектами ответственности за правонарушения, предусмотренные статьей 7.22 КоАП РФ, поскольку на них не возлагается бремя содержания соответствующего имущества. Эти лица могут нести гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение возложенных на них договором обязанностей».
Но Верховный суд РФ понял указанное Постановление Пленума ВАС РФ № 11 по-своему и не посчитал почему-то применимым к данному спору.
В свете указанных выводов высшего суда, а также судов нижестоящих инстанций по ясному и понятному, казалось бы, делу, приходят на ум мысли о том, что, по-видимому, независимость судов у нас только декларируется, а на деле – фактически отсутствует, если ясную и понятную статью КоАП РФ и ее применение суды истолковали по своему и таким образом, что им не указ даже Пленум ВАС РФ, который является обязательным для применения судами. Видимо, презумпция невиновности также остается только декларацией в последние 5-7 лет в угоду «высокой цели» наполнения бюджета государства, на которую, видно, усиленно работают и суды, и надзорные, и контролирующие органы…
Отрицательных решений для обслуживающих многоквартирные дома организаций при непосредственном управлении по аналогичным делам о привлечении их к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ большинство, что неудивительно при отношении власти к малому и не только бизнесу, который оно усиленно «поддерживает» всеми способами. Вот некоторые из них:
- Постановление 11 ААС от 3 февраля 2015 г. по делу № А55-21813/2014 , в котором суд ссылается на известное Постановление Президиума ВАС РФ № 6464/10 от 29 сентября 2010 г., хотя в нашей стране нет прецедентного права и данное решение принято о правах и обязанность управляющей организации именно по договору управления, а не при непосредственном управлении;
Постановление 15 ААС от 16 марта 2016 г. № 15АП-2258/2016 по делу № А53-32141/2015 (в этом судебном акте суд ссылается на Пленум ВАС РФ № 11 в качестве подтверждения вынесенного решения, однако почему-то приравнял договор на техническое обслуживание к договору управления);
При вынесении положительных решений по ст. 7.22. КоАП РФ в свете вышеназванного постановления ВС РФ судами решения в пользу обслуживающих организаций при непосредственном управлении МКД принимаются не вследствие ненадлежащего субъекта административного правонарушения, а по иным основаниям: отсутствие вины, процессуальные нарушения и т.п.
Из положительной судебной практики можно привести следующие решения:
Постановление 2ААС от 30 января 2017 г. по делу № А82-12654/2016 (решение о привлечении к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, но не по причине ненадлежащего субъекта правонарушения, а по причине недоказанности вины управляющей организации);
Постановление 18ААС от 21 ноября 2016 г. № 18АП-13824/2016 по делу № А76-12521/2016 (штраф отменен по процессуальным нарушениям и вследствие отсутствия вины);
Постановление 8 ААС от 30 июня 2016 г. № 08АП-5969/2016 по делу № А46-2533/2016 (постановление органов ГЖН по ст. 7.22 КоАП РФ отменено, так как виновным пытались назначить администрацию города, чего суд допустить никак не мог);
Постановление 15 ААС от 11 мая 2016 г. № 15АП-5290/2016 по делу № А53-1092/2016 (постановление органов ГЖН отменено по причине отсутствия вины организации, так как договор на техническое обслуживание МКД при непосредственном управлении заключен за несколько дней до проверки).
Таким образом, исходя из вышеприведенной судебной практики приходится констатировать тот невеселый факт, что и при непосредственном управлении многоквартирным домом, организация, выполняющая работы по техническому обслуживанию дома, считается судами субъектом административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ, несмотря на Пленум ВАС РФ № 11.
Радует пока только одно в этой ситуации: ее не могут привлечь за нарушение лицензионных требований по ст. 14.1.3. КоАП РФ за нарушение лицензионных требований, по которой штрафы в разы больше. Хотя то ли еще будет, и мало ли что в следующий раз подскажет судам их «внутреннее убеждение», которое очень гибкое и вполне подходит под известную народную поговорку: «Закон, что дышло…»
С уважением, Ильмира Носик.
Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений
Комментарий к статье 7.22 КоАП РФ:
1. Организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осуществляется с соблюдением требований ЖК и ГК РФ.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий любых форм собственности. Государственные и муниципальные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия обязаны осуществлять по договорам техническую эксплуатацию и ремонт частного жилищного фонда.
В соответствии с ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен включать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, указывать на порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к его выполнению не позднее чем через тридцать дней со дня подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (см. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые определяется на основе требований ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ , а также законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для такого перевода необходимо представление соответствующих документов в орган, осуществляющий перевод помещений по месту их нахождения.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе выдает заявителю документ, подтверждающий принятое решение. Содержание данного документа определено Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Одновременно с уведомлением об изменении статуса помещения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, иных работ, документ, разрешающий перевод помещения в соответствующий разряд, является основанием проведения переустройства или перепланировки с учетом проектов, представлявшихся заявителем.
2. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), а также документы в письменной форме о согласии всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма. Требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом местного самоуправления по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Контроль за строительством, содержанием и использованием жилищного фонда ведется органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции, органами государственного архитектурно-строительного надзора, иными специально уполномоченными органами.
К числу организаций, обеспечивающих сохранность и надлежащее использование жилищного фонда, относятся управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, выигравшая соответствующий конкурс, если собственниками помещений не выбран способ управления домом (см. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75). Открытые конкурсы проводятся органами местного самоуправления.
Обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения предусматривают Жилищный кодекс РФ и Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В соответствии с ГК РФ и названными нормативными актами наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий; своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу соответствующего оборудования, надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования в жилых домах, а также придомовых территорий; своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
3. Выявленные наймодателем в результате периодического обследования непригодные для проживания дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению исполнительных органов власти субъектов РФ.
Ответственность за незаконное переустройство жилых помещений наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг и при установлении низкого качества работ. Административная ответственность допустима лишь при наступлении названных и иных отрицательных последствий переустройства, что существенно ухудшает условия использования жилого помещения.
4. Объективная сторона описываемых административных правонарушений заключается как в действии, так и в бездействии виновных должностных и юридических лиц. Например, бездействием должностного лица является нарушение установленных сроков производства ремонта жилья, а также непринятие мер к переводу непригодных для постоянного проживания жилых помещений в нежилые. Напротив, незаконное переоборудование жилых помещений должно выражаться в активных действиях нарушителя.
5. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, могут быть совершенны как умышленно, так и по неосторожности.
6. Субъектами ответственности по данной статье являются должностные и юридические лица. Среди них жилищно-эксплуатационные организации и их управляющие, подрядные организации, администрация органов местного самоуправления, межведомственные комиссии, собственники жилых домов, другие органы и их должностные лица.
7. Дела об административных правонарушениях рассматриваются руководителями органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, их заместителями (ст. 23.55).
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных органов (ч. 1 ст. 28.3).
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
Комментарии к ст. 7.22 КОАП РФ
1. Организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осуществляется с соблюдением требований ЖК и ГК РФ.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий любых форм собственности. Государственные и муниципальные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия обязаны осуществлять по договорам техническую эксплуатацию и ремонт частного жилищного фонда.
В соответствии с ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен включать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, указывать на порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к его выполнению не позднее чем через тридцать дней со дня подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (см. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые определяется на основе требований ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для такого перевода необходимо представление соответствующих документов в орган, осуществляющий перевод помещений по месту их нахождения.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе выдает заявителю документ, подтверждающий принятое решение. Содержание данного документа определено Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Одновременно с уведомлением об изменении статуса помещения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, иных работ, документ, разрешающий перевод помещения в соответствующий разряд, является основанием проведения переустройства или перепланировки с учетом проектов, представлявшихся заявителем.
2. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), а также документы в письменной форме о согласии всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма. Требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом местного самоуправления по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Контроль за строительством, содержанием и использованием жилищного фонда ведется органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции, органами государственного архитектурно-строительного надзора, иными специально уполномоченными органами.
К числу организаций, обеспечивающих сохранность и надлежащее использование жилищного фонда, относятся управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, выигравшая соответствующий конкурс, если собственниками помещений не выбран способ управления домом (см. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75). Открытые конкурсы проводятся органами местного самоуправления.
Обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения предусматривают Жилищный кодекс РФ и Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В соответствии с ГК РФ и названными нормативными актами наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий; своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу соответствующего оборудования, надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования в жилых домах, а также придомовых территорий; своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
3. Выявленные наймодателем в результате периодического обследования непригодные для проживания дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению исполнительных органов власти субъектов РФ.
Ответственность за незаконное переустройство жилых помещений наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг и при установлении низкого качества работ. Административная ответственность допустима лишь при наступлении названных и иных отрицательных последствий переустройства, что существенно ухудшает условия использования жилого помещения.
4. Объективная сторона описываемых административных правонарушений заключается как в действии, так и в бездействии виновных должностных и юридических лиц. Например, бездействием должностного лица является нарушение установленных сроков производства ремонта жилья, а также непринятие мер к переводу непригодных для постоянного проживания жилых помещений в нежилые. Напротив, незаконное переоборудование жилых помещений должно выражаться в активных действиях нарушителя.
5. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, могут быть совершенны как умышленно, так и по неосторожности.
6. Субъектами ответственности по данной статье являются должностные и юридические лица. Среди них жилищно-эксплуатационные организации и их управляющие, подрядные организации, администрация органов местного самоуправления, межведомственные комиссии, собственники жилых домов, другие органы и их должностные лица.
7. Дела об административных правонарушениях рассматриваются руководителями органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, их заместителями (ст. 23.55).
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных органов (ч. 1 ст. 28.3).
Полный текст ст. 7.22 КОАП РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 7.22 КОАП РФ.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (абзац в редакции, введенной в действие с 31 марта 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 380-ФЗ, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (абзац в редакции, введенной в действие с 8 июля 2007 года Федеральным законом от 22 июня 2007 года N 116-ФЗ.
Комментарий к статье 7.22 КоАП РФ
1. Организация эксплуатации и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осуществляется с соблюдением требований Жилищного Кодекса и ГК РФ.
Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственных и муниципальных жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий любых форм собственности. Государственные и муниципальные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия обязаны осуществлять по договорам техническую эксплуатацию и ремонт частного жилищного фонда.
В соответствии с ЖК РФ договор управления многоквартирным домом должен включать перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, указывать на порядок изменения такого перечня; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. Если иное не установлено договором, управляющая организация обязана приступить к его выполнению не позднее чем через тридцать дней со дня подписания. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме обеспечивается собственниками помещений, товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором (см. Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491).
Порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые определяется на основе требований ст. ст. 22, 23, 24 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ, а также законодательства о градостроительной деятельности.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Для такого перевода необходимо представление соответствующих документов в орган, осуществляющий перевод помещений по месту их нахождения.
Орган, осуществляющий перевод помещений из жилого в нежилое и нежилого в жилое помещение, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе выдает заявителю документ, подтверждающий принятое решение. Содержание данного документа определено Постановлением Правительства РФ от 10 августа 2005 г. N 502 "Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение". Одновременно с уведомлением об изменении статуса помещения информируются собственники помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято соответствующее решение.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого требуется проведение его переустройства или перепланировки, иных работ, документ, разрешающий перевод помещения в соответствующий разряд, является основанием проведения переустройства или перепланировки с учетом проектов, представлявшихся заявителем.
2. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства, по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для проведения переустройства и перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган, осуществляющий согласование, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), а также документы в письменной форме о согласии всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма. Требуется также заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Решение об отказе в согласовании выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято органом местного самоуправления по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено или перепланировано, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Контроль за строительством, содержанием и использованием жилищного фонда ведется органами местного самоуправления, органами государственной жилищной инспекции, органами государственного архитектурно-строительного надзора, иными специально уполномоченными органами.
К числу организаций, обеспечивающих сохранность и надлежащее использование жилищного фонда, относятся управления домами (жилищно-эксплуатационные конторы, жилищные конторы). В городах, как правило, создаются единые жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные службы. Низовыми звеньями управления жилищно-коммунальным хозяйством являются тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные участки (РЭУ) и др.
Управление многоквартирным домом осуществляет управляющая организация, выигравшая соответствующий конкурс, если собственниками помещений не выбран способ управления домом (см. Постановление Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75). Открытые конкурсы проводятся органами местного самоуправления.
Обязанности наймодателя по договору социального найма жилого помещения предусматривают Жилищный кодекс РФ и Типовой договор социального найма жилого помещения, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315. В соответствии с ГК РФ и названными нормативными актами наймодатель обязан, руководствуясь правилами и нормами эксплуатации и ремонта жилищного фонда, систематически производить осмотр жилых домов и жилых помещений, профилактическое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, а также осмотр объектов благоустройства придомовых территорий; своевременно производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу соответствующего оборудования, надлежащее содержание подъездов, вестибюлей, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования в жилых домах, а также придомовых территорий; своевременно проводить подготовку жилых домов, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в них, к эксплуатации в зимних условиях.
3. Выявленные наймодателем в результате периодического обследования непригодные для проживания дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо сносятся по решению исполнительных органов власти субъектов РФ.
Ответственность за незаконное переустройство жилых помещений наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг и при установлении низкого качества работ. Административная ответственность допустима лишь при наступлении названных и иных отрицательных последствий переустройства, что существенно ухудшает условия использования жилого помещения.
4. Объективная сторона описываемых административных правонарушений заключается как в действии, так и в бездействии виновных должностных и юридических лиц. Например, бездействием должностного лица является нарушение установленных сроков производства ремонта жилья, а также непринятие мер к переводу непригодных для постоянного проживания жилых помещений в нежилые. Напротив, незаконное переоборудование жилых помещений должно выражаться в активных действиях нарушителя.
5. Правонарушения, предусмотренные комментируемой статьей, могут быть совершенны как умышленно, так и по неосторожности.
6. Субъектами ответственности по данной статье являются должностные и юридические лица. Среди них жилищно-эксплуатационные организации и их управляющие, подрядные организации, администрация органов местного самоуправления, межведомственные комиссии, собственники жилых домов, другие органы и их должностные лица.
7. Дела об административных правонарушениях рассматриваются руководителями органов исполнительной власти субъектов РФ, осуществляющих государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, их заместителями (ст. 23.55).
Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица указанных органов (ч. 1 ст. 28.3).
Консультации и комментарии юристов по ст 7.22 КоАП РФ
Если у вас остались вопросы по статье 7.22 КоАП РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.
Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.
Текст статьи 7.22 КоАП РФ в новой редакции.
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (абзац в редакции, введенной в действие с 31 марта 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2009 года N 380-ФЗ, -
влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей (абзац в редакции, введенной в действие с 8 июля 2007 года Федеральным законом от 22 июня 2007 года N 116-ФЗ.
N 195-ФЗ, КОАП РФ действующая редакция.
Комментарий к статье 7.22 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ
Комментарии к статьям КоАП помогут разобраться в нюансах административного права.
В Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 содержатся технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности.
2. Объективную сторону правонарушения составляют: действия, нарушающие правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений; порядок и правила признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые; порядок и правила переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям до принятия соответствующего федерального закона осуществляется органами государственной жилищной инспекции на основании Постановления Правительства РФ от 11.06.2013 N 493 "О государственном жилищном надзоре" (вместе с "Положением о государственном жилищном надзоре").
Субъекты данного правонарушения - должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
Субъективная сторона рассмотренных правонарушений характеризуется виной в форме умысла и неосторожности.
Следующий комментарий к статье 7.22 КоАП РФ
Если у вас есть вопросы по ст. 7.22 КоАП, вы можете получить консультацию юриста.
1. Объектом правонарушения являются отношения в сфере права собственности на жилые помещения и установленный порядок их использования.
Организация содержания и ремонта жилищного фонда - государственного, муниципального и частного - осуществляется с соблюдением требований ЖК и ГК РФ. При этом следует учитывать, что технические правила и нормы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капитальному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помещений и обеспечению их сохранности содержатся в Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
2. Объективная сторона правонарушения состоит в действиях, нарушающих правила содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений; порядок и правила признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые; порядок и правила переоборудования жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.
Государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и соответствием жилых помещений установленным требованиям до принятия соответствующего федерального закона осуществляется органами государственной жилищной инспекции. Свою деятельность данные органы осуществляют на основании Положения о государственной жилищной инспекции в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г.
Органы государственной жилищной инспекции наделены правом выносить заключения о пригодности жилых помещений для проживания в них граждан.
На объектах жилищного фонда, которые подконтрольны органам государственной жилищной инспекции, они вправе проводить инспекционные обследования и проверки. В случае выявления нарушений в ходе проверок ими даются предписания собственникам, владельцам и пользователям жилых помещений об устранении таких нарушений. Согласно ст. 23.55 КоАП РФ органы государственной жилищной инспекции рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьями 7.21 - 7.23 КоАП РФ. К их числу относятся нарушения правил пользования жилыми помещениями, нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений, нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами.
Органы государственной жилищной инспекции также вправе давать представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности предприятий, учреждений и организаций. Такое право они имеют, если юридические и физические лица, осуществляя свою профессиональную деятельность, грубо нарушают жилищное законодательство, правила и нормативы, связанные с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда.
Ответственность в рамках комментируемой статьи наступает при выявлении фактов нарушения требований разрешительного порядка переустройства, стандартов качества строительных и иных услуг, при установлении низкого качества работ и при наступлении отрицательных последствий переустройства, существенно ухудшающих условия использования жилого помещения.
3. Субъекты данного правонарушения - должностные лица и юридические лица, ответственные за содержание жилых домов и (или) жилых помещений.
4. Субъективная сторона рассмотренных правонарушений характеризуется виной в форме умысла и неосторожности.