Как быть, если ни одна управляющая компания не берёт на баланс жилой многоквартирный дом? На вопрос читателей отвечает юрист Борис Бальжиев.
Есть два варианта решения вашей проблемы. Первый - орган местного самоуправления (администрация города Улан-Удэ) проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (п.4 ст.161 ЖК РФ). Для этого жильцам необходимо обратиться в комитет по управлению имуществом и землепользованию администрации Улан-Удэ с запросом, в нём описать суть проблемы. В запросе необходимо подтвердить, что заявители являются собственниками, для этого нужно приложить к нему копии свидетельств о регистрации права собственности. Администрация должна дать вам письменный ответ в течение 30 дней.
Второй вариант - самостоятельно создать Товарищество собственников недвижимости (ТСН), советует юрист. Для этого нужно собрать инициативную группу жильцов, провести собрание, избрать правление ТСН и утвердить устав. Далее необходимо составить и подписать протокол общего собрания и зарегистрировать юридическое лицо.
Что такое ТСН?
Товарищество собственников недвижимости предполагает объединение владельцев помещений с целью решения актуальных задач - как правило, вопросов, связанных с содержанием общедомового имущества.
ТСН будет являться юридическим лицом, а значит ему потребуется сформировать собственное правление, выбрать председателя и комиссию. Кроме того, нужно будет проводить собрания членов товарищества.
Зачастую у собственников не хватает времени или опыта по управлению домом. В таком случае они вправе передать часть полномочий «управляшке» или нанять управляющего.
Как начать работу товарищества?
Если вы решили создать товарищество собственников недвижимости, для начала вам потребуется разработать структуру деятельности и финансовый план. Обязанности можно распределить между всеми членами сразу, а не возлагать их только на председателя.
ТСН может создать резервный фонд для покрытия непредвиденных расходов, для оплаты услуг внешних поставщиков, устранения аварии или срочного ремонта. Пополняется фонд от взносов жильцов или из доходов от арены объектов общедомового имущества и т.д.
Создав ТСН, жильцы будут самостоятельно управлять домом и решать ключевые вопросы. Это подразумевает наличие свободного времени у жильцов и, конечно же, желание заниматься проблемами дома.
Проблема
Здравствуйте. Моногоквартирный дом остался без управляющей компании (в городе две компании, обе отказались от правления домом), администрация города должна брать этот дом на муниципальное управление?
Решение
Здравствуйте,
Согласно положениям ЖК РФ в каждом МКД должен быть определен способ управления домом. По общему правилу его выбирают собственники помещений в МКД на общем собрании (п. п. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) большинством от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники квартир в МКД вправе принять решение о создании ТСЖ, (в некоторых случаях они могут осуществлять непосредственное управление), либо принять решение об управлении дома управляющей организацией. В данном случае кроме самого способа управления, общему собранию необходимо выбрать управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт (п. 1 ст. 162 и п. 7 ст. 156 ЖК РФ)
Если собственники не выбрали или не реализовали выбранный способ управления, за них это сделают ОМСУ, руководствуясь п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Согласно данной норме проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации для домов, собственники помещений в которых в течение года до дня проведения указанного конкурса не определились с управлением своим домом (Если и ОМСУ в установленном порядке не определят УК для конкретного дома, ответственным за управление им становится муниципальное образование (как минимум в части предоставления коммунальных услуг)) (см. Постановление ФАС ВСО от 12.01.2012 по делу N А58-2200/2009, в передаче которого в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано Определением ВАС РФ от 04.04.2012 N ВАС-1665/12)).
Правила проведения упомянутого конкурса установлены Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75. Когда дело доходит до выбора УК на конкурсной основе, установление размера платы за содержание и ремонт находится в компетенции ОМСУ (п. 3 ст. 156 ЖК РФ). В этом случае плата равна цене договора управления МКД, а цена эквивалентна тому размеру, который был указан в конкурсной документации (п. 34 Правил содержания общего имущества).
Вы указали, что в "городе две компании, обе отказались от правления домом",
не совсем понимаю, как такое возможно?
возможно, Вы имели в виду, что после окончания срока действия договора управления МКД, Ваша УК отказалась от подписания нового договора, или же УК по собственной инициативе расторгла договор ранее истечения срока его действия?
Дело в том, что закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и НЕ предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации .
Ознакомьтесь с решением схожей проблемы:
Чтобы не выполнять ремонт многоквартирного дома, УК решила отказаться от его обслуживания. Что делать жильцам?
21.01.19 67 297 68
И управлять многоквартирным домом самостоятельно
Я живу в Москве в пятиэтажном доме.
Владимир Рязанский
работал в «Жилищнике»
За последние четыре года я выстроил такие отношения с управляющей компанией, что любой вопрос в нашем доме решается по одному моему звонку.
Мы решили проблемы с начислениями и текущим ремонтом: никто больше не пытается взять с нас лишнее. А еще договорились присоединить участок к придомовой территории и собираемся за счет государства открыть там автомобильную парковку. Часть парковочных мест будем сдавать жильцам соседнего дома.
Вот как я этого добился.
Моя история
В начале 2014 года счета за отопление в нашем доме подскочили в четыре раза. Я пошел разбираться в МФЦ и выяснил, что наш общедомовой счетчик сломался и стал передавать данные некорректно. Тогда его просто сняли с учета, а оплату стали начислять по нормативу.
В течение полугода я добивался, чтобы счетчик починили и сделали поверку, - и добился. А потом мне предложили работать в ГБУ «Жилищник» - это государственное бюджетное учреждение, созданное на базе ДЕЗов и ЖСК в 2014 году.
Я согласился и два года работал начальником сектора по работе с населением. За это время в стране приняли много законов, защищающих права собственников. Например, сейчас управляющая компания обязана по первому запросу жильца выдать ему все отчеты о том, почему и за что были выставлены счета.
Получив этот опыт, я решил помогать людям разбираться в работе ЖКХ. Для этого в 2017 году я создал сайт «Собдома.рф» , где вместе с единомышленниками делаю инструменты для самоуправления в многоквартирном доме.
Мы бесплатно собираем подробную информацию о доме из открытых источников, предварительно рассчитываем имущественный паспорт дома, открываем сбор средств на нужды дома.
Я хочу, чтобы все собственники в многоквартирных домах смогли наладить нормальное общение между собой и УК. Чтобы слова «общее собрание собственников» перестали быть абстракцией из нарисованного протокола, а стали понятными и простыми. Чтобы каждый мог обеспечить прозрачность и работоспособность ЖКХ в своем доме.
Width="2300" height="1600" class=" outline-bordered" style="max-width: 1150.0px; height: auto" data-bordered="true"> Участок дома по адресу Москва, Каширское шоссе 72, к. 3 не находится в собственности жильцов. Оформить на него это право можно на сайте Росреестра - это стоит 2000 Р
По закону УК обязана обеспечивать безопасность, надежность, комфорт, чистоту и доступность общих пространств. Доплачивать за это ничего не нужно, эти услуги входят в вашу стандартную коммунальную плату. Например, УК должна:
- убирать дворы и подъезды;
- ремонтировать трубы;
- менять лампочки;
- следить за исправностью лифта;
- косить газон во дворе;
- травить тараканов;
- вывозить мусор;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- заключать договоры с поставщиками услуг;
- налаживать деятельность аварийно-диспетчерской службы.
Это всё обязательные услуги. Еще бывают дополнительные. Например, вы с другими собственниками устроили на крыше обсерваторию и хотите, чтобы УК за ней следила. Это нужно утвердить на собрании, отдельно указать в договоре и оплачивать как дополнительную услугу. Еще к таким дополнительным услугам относятся, например, охрана дома, видеонаблюдение, консьерж, домофон.
Если УК не соблюдает обязательства, прописанные в законе, ее могут оштрафовать на сумму до 200 000 Р . Такие штрафы органы ГЖН выписывают десятками, но толку от этого нет: часто УК дешевле заплатить штраф, чем что-то менять. За справедливость придется бороться.
Свежий пример: мы с соседями хотим установить во дворе шлагбаум. Наметили место, решили, как будем собирать деньги, подали документы на согласование - и получили отказ от муниципалитета из-за того, что мы не приложили правила пользования шлагбаумом, пока несуществующим.
Конечно, за такое никого не оштрафуют, но если бы мы были менее настойчивыми, то могли решить просто не ввязываться. Но нас таким не остановить.
Как регулируется деятельность УК
Обязанности УК регулируют различные нормативные документы:
- Жилищный кодекс: ст. 154-157 , 161-165.
- Гражданский кодекс: ст. 209-217 , 288-293 , 683-688.
- Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».
- Постановление правительства РФ № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Но ваш главный документ - договор на управление многоквартирным домом. Он должен быть в открытом доступе как минимум на одном из указанных выше сайтов - «Реформа ЖКХ », ГИС ЖКХ или «Дома Москвы». Именно в нем перечисляются услуги по ремонту, эксплуатации и управлению домом, которые УК обязуется вам оказывать.
Бывает, что в договоре УК использует для собственной выгоды юридические хитрости или даже откровенно нарушает закон. Например, на каждом документе должна быть подпись представителя дома - члена или председателя совета. Вместо того чтобы попросить такую подпись, ее рисуют.
В бумажках, подписанных такими вымышленными персонажами, можно написать что угодно, и концов не найдешь. В нашем доме, например, нарисовали протокол о том, что дом не возражает против размещения на нем провайдерских конструкций сотовых операторов. Деньги за это клала в свой карман УК. Мою подпись подделали. Дело попало в прокуратуру, и после долгого разбирательства начальницу, которая была ответственна за эту историю, уволили. С новым руководством наше сотрудничество пока складывается более плодотворно.
Жильцы могут внести изменения в договор и переподписать его с УК. Для этого понадобится стандартная процедура - общее собрание жильцов и голосование.
Когда нужно сменить УК
Менять УК надо в том случае, если вас откровенно обманывают, воруют деньги, не реагируют на жалобы, подделывают подписи. С коммерческими УК обычно проще договориться, а вот государственные в силу своего размера часто просто не могут заботиться о каждом доме. Если вы чувствуете, что, несмотря на все попытки привлечь внимание УК, его недостаточно, - поищите другую компанию.
В ГИС ЖКХ тоже есть такая функция, но работает она пока что плохо. Откройте «Реестры» → «Реестры поставщиков информации» → «Организации, осуществляющие управление многоквартирными домами». Перейдите на вкладку «Поиск организации по адресам обслуживаемых домов».
Чтобы скорее найти коммерческие УК, которые управляют домами в шаговой доступности, откройте ГИС ЖКХ, «Реформу ЖКХ » или «Дома Москвы», вручную вбейте адреса соседних домов и посмотрите полный список УК.
В выбранные УК можно позвонить, а лучше сходить лично. Скорее всего, они не откажутся принять в управление еще один дом: ведь это их источник дохода, большую часть которого и так отняли государственные организации. А совсем счастливы коммерческие УК будут, если вам удастся самостоятельно скооперироваться с жильцами соседних домов и вы все вместе попроситесь под крыло.
Имейте в виду, что официально договариваться с новыми УК может не любой жилец, а только член или председатель совета дома.
Зато отдельно предупреждать прежнюю УК о том, что вы решили ее поменять, не нужно: договор с ней будет признан недействительным на основании решения общего собрания собственников.
Если вариантов нет совсем - можно создать свою УК. Это может сделать любой человек. В следующих статьях я планирую подробно рассказать о смене УК и создании своей.
Запомнить
- Управляющая компания отвечает за то, чтобы в вашем доме все было в порядке. Если что-то работает плохо - вы имеете право жаловаться или даже сменить УК.
- Управляющую компанию всегда выбирают жильцы общим собранием собственников. Никто не может назначить ее извне.
- Управляющие компании обязаны размещать на специальных сайтах информацию об обслуживаемых домах, в том числе договор на управление.
- Жильцы могут внести изменения в договор управления и переподписать его с УК. Для этого нужно общее собрание и голосование.
- Ни у одной УК нет ресурсов на то, чтобы лично обходить дома и смотреть, всё ли везде в порядке. Если есть проблемы, звоните в диспетчерскую. Телефон должен быть в подъезде на видном месте.
- Если УК обманывает, ворует деньги, не реагирует на жалобы, подделывает подписи - ее можно и нужно поменять.
Над материалом работали
Автор - Екатерина Качалина, выпускающий редактор - Марина Сафонова, фоторед - Максим Копосов, информационный дизайнер - Женя Софронов, иллюстратор - Егор Шатохин, ответсек - Анна Лесных, главред - Максим Ильяхов, корректор - Александр Салита, верстальщик - Евгения Изотова
Последние вопросы по теме: "Нет управляющей компании что делать"
Как принудить УК внести поправки в договор, если нет возможности сменить УК?
Что делать, если жильцов МКД не устраивает договор УК, а выбора другой нет. Предлагаем сделать поправки, а директор УК говорит, что исправлять ничего не будет," вы покупаете товар". другой УК нет, ТСЖ не выгодно, 45 кв
Наталья, г. Самара
Нет управляющей компании что делать
Юрист: Армине Есаян
сейчас online
Для собственников жилья в многоквартирном доме важно не только выбрать на общем собрании форму управления (в данном случае посредством Управляющей компании), но и серьезно обсудить, а затем утвердить сам текст договора, который в дальнейшем УК должна будет заключить с каждым собственником квартиры. Если собственники не утвердят на общем собрании свой вариант договора, то Управляющая компания имеет полное право предоставить свой вариант такого договора. Но некоторые пункты их варианта могут существенно ущемлять права собственников жилья, хотя и формулировка этих пунктов может быть выстроена так хитро, что непосвященный в юридические тонкости человек может их просто не заметить. Если же на Общем собрании собственников жилья текст договора обсуждался и был утвержден, то при выборе УК жильцы вправе настаивать, чтобы с ними был заключен именно этот договор управления на условиях, указанных в решении Общего собрания конкретного дома (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).