В случае образования нового земельного участка, уточнения границ уже существующего участка или регистрации права собственности на давно используемый земельный участок (например, по «дачной амнистии») необходимой процедурой является согласование границ такого участка с правообладателями смежных земельных участков. Результат данной процедуры отображается в акте согласования границ.
1. Для чего нужен акт согласования границ земельного участка?
Такой документ, как акт согласования границ земельного участка (в случае наличия учтенных в государственном кадастре недвижимости (ГКН) смежных земельных участков) является обязательной частью межевого плана.
Межевой план - фактически единственный документ, который нужен для постановки земельного участка на кадастровый учет, для учета части земельного участка или внесения в ГКН сведений об изменении уникальных характеристик земельного участка.
В свою очередь, постановка земельного участка на кадастровый учет нужна для последующей регистрации права собственности (или иного вещного права) на такой земельный участок. Согласно закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1.2 ст. 20), «не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».
Кроме того, даже если участок учтен, государственная регистрация прав на него может быть приостановлена. Это может произойти в случае, если в ГКН в отношении такого земельного участка «отсутствуют сведения о координатах характерных точек границ такого земельного участка или одна из границ такого земельного участка пересекает одну из границ другого земельного участка». При этом существуют некоторые исключения, когда регистрация разрешена и при неуточненных границах:
1) если право на земельный участок ранее зарегистрировано в установленном законом порядке;
2) если подано заявление о государственной регистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности на земельную долю;
3) если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, образован путем перераспределения такого земельного участка и земельного участка, находящегося в собственности гражданина;
4) если такой земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства (исключение действует до 1 января 2018 г.);
5) если право возникает в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (исключение действует до 1 января 2018 г.);
6) в иных установленных федеральным законом случаях (исключение действует до 1 января 2018 г.).
Проведение согласования границ смежных земельных участков может быть и самоцелью, когда данная процедура кадастровыми инженерами проводится для разрешения споров между соседями. Если участники спора не придут к соглашению
между собой, разрешение вопроса возможно только в судебном порядке.
При этом кадастровый инженер только фиксирует притязания сторон и не имеет возможности самостоятельно устанавливать границы. Если границы согласованы, кадастровый инженер может обозначить в натуре межевые знаки и подготовить документы для внесения изменений о границах и характерных точках земельных участков в ГКН (для юридического закрепления данных границ).
Таким образом, согласование границ земельного участка и составление акта согласования необходимо:
1) при образовании новых земельных участков для регистрации на них права собственности и иных вещных прав;
2) в случае возникновения межевых споров для уточнения границ земельных участков;
3) в случае регистрации права собственности на земельные участки, которые предоставлены гражданам, но права на которые не зарегистрированы должным образом, в том числе в случае регистрации права собственности на земельные участки по «дачной амнистии».
2. Когда согласование границ земельного участка обязательно?
В соответствии со статьей 39 закона «О государственном кадастре недвижимости» , местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае, если в результате кадастровых работ были уточнены границы земельного участка или смежных земельных участков, сведения о которых внесены в ГКН. При этом согласовывать месторасположение границ необходимо со следующими категориями правообладателей смежных земельных участков (заинтересованными лицами):
1) собственники (исключение составляют случаи, когда смежные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и предоставлены гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также предоставлены частным предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования);
2) лица, которые владеют участками на праве пожизненного наследуемого владения;
3) лица, которым участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (кроме государственных и муниципальных учреждений, органов госвласти, органов местного самоуправления, казенных предприятий);
4) арендаторы, которые заключили договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на срок от 5 лет.
3. Каков порядок согласования месторасположения границ земельного участка?
Процедура согласования границ земельного участка с правообладателями смежных участков организовывается кадастровыми инженерами, нанятыми для выполнения кадастровых работ, в том числе для проведения межевания и составления межевого плана.
По выбору заказчика работ согласование может проводиться как с установлением границ земельного участка на местности, так и без него. При этом заинтересованные лица могут потребовать вынесения совместной границы земельных участков на местности. В некоторых случаях установление границ на местности все же не разрешается (на лесных землях, землях особо охраняемых природных территорий, сельскохозяйственных землях, предназначенных для природопользования коренными народами Севера, Дальнего Востока, Сибири).
Законодательством предусмотрено две формы проведения согласования границ земельного участка:
1) посредством проведения собрания заинтересованных лиц;
2) в индивидуальном порядке.
Если индивидуальный порядок согласования в законе не регламентирован, то по отношению к организации общего собрания правообладателей смежных земельных участков существуют четкие правила:
1) Общее собрание должно проводиться в населенном пункте, в котором размещен участок, или в ближайшем к нему населенном пункте. Иное место может быть определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами;
2) Для приглашения заинтересованных лиц на собрание им вручается под расписку, высылается почтовым отправлением с уведомлением о вручении, а также направляется на электронную почту извещение. Контактные данные заинтересованных лиц берутся из сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Извещение должно быть вручено или доставлено за 30 дней до собрания. При этом у заинтересованных лиц должно быть не менее 15 дней для подачи возражений. В случае если заинтересованные лица отказываются получать извещения, они считаются надлежащим образом извещенными.
3) В случаях, если смежные земельные участки являются лесными участками, если в ГКН отсутствуют сведения об адресе хотя бы одного из правообладателей смежных участков или почтовое отправление возвратилось с пометкой о невозможности вручения, а также если смежным земельным участком является территория общего пользования садоводческого, дачного или огороднического некоммерческого объединения граждан или собственниками смежного участка являются 5 и более лиц, то допускается, что извещение о проведении собрания по поводу согласования границ земельного участка может быть опубликовано в порядке, определенном для опубликования муниципальных правовых актов;
4) В извещении должны обязательно содержаться следующие сведения:
Сведения о заказчике кадастровых работ, в т.ч. почтовый адрес и номер телефона;
Сведения о кадастровом инженере, в т.ч. его почтовый адрес, адрес электронной почты и номер телефона;
Кадастровый номер и адрес земельного участка, кадастровые номера и адреса смежных земельных участков (при отсутствии адресов указываются сведения о местоположении земельных участков) либо кадастровый номер кадастрового квартала, в границах которого расположены указанные земельные участки;
Порядок ознакомления с проектом межевого плана, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня вручения, направления или опубликования извещения;
Место, дата и время проведения собрания о согласовании местоположения границ;
Сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами требований о проведении согласования местоположения границ с установлением таких границ на местности и (или) в письменной форме обоснованных возражений о местоположении границ земельных участков после ознакомления с проектом межевого плана.
Кадастровый инженер во время проведения согласования местоположения границ:
1) проверяет полномочия заинтересованных лиц или их представителей (проверяет документы, удостоверяющие личность, документы, подтверждающие полномочия представителей, а также документы, подтверждающие права на соответствующие земельные участки);
2) обеспечивает возможность ознакомления заинтересованных лиц или их представителей с проектом межевого плана и дает необходимые разъяснения;
3) указывает заинтересованным лицам или их представителям подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков на местности (в случае согласования границ с их установлением на местности).
Результат согласования границ оформляется кадастровым инженером в форме акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана. Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не подписали акт согласования местоположения границ, либо в письменной форме не представили свои возражения, в акт согласования вносится соответствующая запись. При этом акт считается согласованным. В таком случае к межевому плану обязательно прилагаются документы, подтверждающие, что заинтересованное лицо было должным образом извещено о проведении собрания.
Если местоположение границ земельных участков не согласовано заинтересованным лицом или его представителем и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно согласования, в акт согласования вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью.
Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в установленном Земельным кодексом Российской Федерации порядке, в том числе в судебном порядке.
Акт согласования границ – стандартный финал процедуры, с помощью которой устанавливаются границы земельных участков. Этот акт необходим для начала кадастровых работ, что также означает и проведение уточнения уже существующих .
Сам по себе, это документ, фиксирующий границы участков с прилегающими территориями и составлен законным специалистом (здесь это будет работник кадастровой палаты).
Эту процедуру нужно проводить согласно ФЗ №221 от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости».
Акта не удастся избежать для той части земельных участков, которые подпадают под следующие категории:
- Участки , внесенные в кадастровый реестр
- Земли , которые фигурируют в договорах, которые рассматриваются кадастровой палатой.
- Зоны , чьи границы уточняются со смежными землями.
Предмет здесь – общая граница земельного участка с другими территориями.
В случае же, если смежников у данной территории нет, то подобное согласование проводить не надо, поскольку ничьи границы не нарушаются.
Статьей 39.2 ФЗ №221 указано, что владелец участка, как заинтересованное лицо, не может выдвигать возражений по поводу размещения другой межи, или же проводить процедуру согласования на платной основе.
Стоит заметить, что во время работ по землестроительству, любая межевая организация, фирма или компания, может проводить платное согласование, если только целью её является получение прибыли, что указывается в официальном уставе.
Делается подобное в другом виде – согласно статье 39.8 того же ФЗ, это будет считаться оказанием платных услуг за извещения, почтовая отправка, работа с СМИ и прочее.
Образец заполнения документа:
Требования к акту
Так как данный документ является обязательной частью межевого плана, то проводить его нужно согласно процедуре:
- Согласование нужно проводить до начала любых геодезических работ – в ином случае, нужна будет повторная съемка, что увеличивает их стоимость. Перед их началом нужно установить межевые знаки.
- Согласование проводится с владельцами или доверенными лицами от всех смежных участков – при отсутствии разногласий акт заверяется личными подписями оных.
Также, в акте необходимо указать:
- Кадастровые номера смежных участков.
- Способы извещения о начале работы по установлению земельных границ.
- Номер полученной доверенности – это необходимо лишь для юридического лица.
- Дату подписания.
Этот акт должны подписывать следующие лица:
- Владельцы соседних участков (при включении паспортных данных).
- Доверенные лица владельцев.
- Местные органы самоуправления , если у участка нет определенного владельца, или же он не предоставил документы о владении участком (какие именно способы владения землей могут служить причиной договариваться с владельцем было описано выше).
Оригинал акта находится на хранении в архивах кадастровой палаты, а также включается в межевое дело об участке. Копия этого документа может храниться у владельца участка.
В последнее время применяется практика хранения документов в электронном виде, и получить к ним доступ можно там же.
Где должен отразиться результат согласования?
Согласно первому пункту статьи 40 ФЗ №221, такое согласование оформляется с помощью специалиста в виде акта, написанного на листе с графической частью самого межевого плана.
Подобная система делает работу каждого инженера очень трудной – эти документы изготавливаются в разные сроки, причем план, где закрепляется акт согласования, может быть изготовлен лишь после утверждения всех документов.
Такой способ означает легкость в фальсификации, что со временем приведет уже к судебному разбирательству.
Права владельца смежной территории и обязанности кадастрового инженера
Владелец смежной территории, согласно третьей части статьи 39 ФЗ №221, должен иметь:
- Право собственности.
- Бессрочное пользование.
- Пожизненное владение.
- Аренду сроком выше 5 лет.
Повторное согласование границ не требуется, если данные подтверждены кадастровой палатой. Смежник с уже подтвержденными границами перестает быть заинтересованным лицом.
Кадастровый инженер должен:
- Проверять полномочия каждого заинтересованного лица.
- Обеспечивать заинтересованным лицам возможность ознакомится с межевым планом.
- Давать пояснения относительно содержания оного.
- Указывать каждому из заинтересованных лиц настоящее местоположение границ земельного участка на местности.
Можно ли переложить обязанности с помощью доверенности?
Доверенное лицо имеет право представить интересы владельца в спорах о согласовании межи между участками, но исключительно с нотариальной доверенностью на разрешение решать подобные споры. Это разрешено четвертой частью статьи 39 ФЗ №221.
В случае же, если доверенность включает в себя представление интересов в органах Росреестра, без прописывания списка полномочий это приведет лишь к отказу.
Когда граница считается согласованной?
Согласно второй части статьи 40 ФЗ №221, согласование закончено, когда в акте наличествует подпись каждого из владельцев смежных участков. Есть и исключения – они прописаны в третьей части, в той же статье.
Согласно вышеуказанному исключению, согласование вступает в силу в случае, если владельцы, чьи участки смежны не подали возражение, оформленное письменно – закон здесь будет считать межу официально согласованной.
Для принятия подобного решения в межевой план включаются документы, подтверждающие оповещение лица, согласно нормам ФЗ.
Другие способы согласования
Согласно восьмой части статьи 39 ФЗ №221, допускается возможность провести собрание, чтобы в одно время согласовать границы с каждым из смежников.
Приглашение вручается личным образом под расписку, с помощью почты или же по электронному адресу – все это предусмотрено п. 8 и 21 второй части в статье 7 ФЗ.
В случае же отсутствия сведений о проживании, заявление должно подаваться в печатные издания.
Так можно поступить, только если:
- Отсутствуют любые сведения об адресе смежника.
- Нельзя вручить приглашение (подтверждается извещением).
- Садоводческое, огородническое или дачное объединение владеет этим участком.
- Земля предназначена для сельскохозяйственных работ.
- Участком владеют больше пяти человек.
- Участком выступает собственность владельцев помещений многоквартирного дома.
Согласно статье 39.10 Федерального закона №221-ФЗ, это извещение вручается, направляется или публикуется не менее чем за 30 дней до проведения иного.
Формы таких извещений должны быть установлены в органах регулирования кадастровых отношений. В случае отказа принимать извещения, заинтересованное лицо автоматически будет считаться извещенным.
Что делать, если назревает спор?
Спор по согласованию границ может возникнуть только в случае письменного обоснованного отказа подписывать предложенный акт о согласовании. Возражения должны быть приложены к межевому акту и будут рассматриваться кадастровой палатой.
Точно также, нужно и реагировать на подобный отказ – если со стороны владельца участка, границы которого согласовываются есть сомнения в правильности претензии, то соответствующие документы, подтверждающие его правоту, должны быть представлены в кадастровой палате.
Если же спор не был урегулирован во время землестроительных работ, то он может быть решен в досудебном порядке между владельцами. В случае же невозможности такого соглашения, дело передается в суд, и оно разрешается уже согласно Земельному Кодексу РФ.
Есть один важный момент, который стоит учитывать – если земельный участок находится в аренде на срок более 5 лет, то согласование все равно нужно проводить как с владельцем участка, так и с его арендатором. В другом случае дело может быть приостановлено.
В случае смерти собственника смежного участка, необходимо подавать объявление в газету и ждать окончания необходимого срока. Отказы в большинстве случаев не поступают. Подобная необходимость может возникнуть в случае смерти владельца во время согласования и отсутствии прямого наследника.
Получите ответ юриста за 5 минут
Если вы уже провели межевание, то узнать границы своего участка можно несколькими способами, описанными в .
Когда не требуется?
Так как данное правило распространяется только на вещные права собственников земель, оно не предусмотрено для соседей, владеющих землями на ином законном основании . Например, арендаторы не имеют право подписывать акт согласования границ земельного участка с соседями (бланк для скачивания находится ), удостоверение должно проводиться законным собственником, в лице которого выступает местная администрация.
Некоторые ситуации предусматривают приложение соответствующей документации, вместо подписи собственника . Это допускается, если собственник утратил правоспособность, а его правопреемник не приобрел ее. Например:
- тяжелое заболевание;
- утрата дееспособности;
- отбывание наказания в местах лишения свободы;
- смерть владельца;
- его исчезновение и невозможность установить место нахождения.
В таких случаях вместо личной подписи прилагается соответствующий документ в виде выписки из решения суда, справки из отделения миграционного учета или выписки из поликлиники.
Если гражданин находится за пределами населенного пункта, согласие допустимо выслать по электронной почте. Но впоследствии, по приезду, соседу потребуется подписать заполненный бланк согласования границ земельного участка.
В принципе, согласование границ земельного участка не требуется только тогда, когда границы установить невозможно . Например, к участку прилегает территория государственной границы. Или он граничит с зоной лесного, водного массива. Так же допускается, что по краю надела проходит обрыв и иные препятствия. Также не требуется согласование, если планируется , которая бесхозная.
Если у вас возникают споры с соседями и они не дают своего согласия на проведение межевания, тогда поможет вам.
Пошаговая инструкция согласования границ ЗУ
О планировании межевых работ требуется оповестить собственников смежных участков . Оповещение должно произойти не позднее, чем за один месяц до наступления даты, запланированной для общего собрания собственников смежных ЗУ.
Правила и нормы извещения
Согласно регламенту допускаются формы извещения о согласовании границ земельного участка:
- лично под роспись;
- по электронной почте;
- заказным письмом;
- публикацией в СМИ.
В первом и во втором случаях оповещаются лица, которые гарантированно подойдут и удостоверят акт , а также поставят подпись в извещении о проведении согласования границ земельного участка или ответят по электронной почте, что послужит доказательством добросовестного уведомления.
Заказным письмом удобно известить граждан, чье местонахождение известно, но которые настроены недоброжелательно к планируемой процедуре . Если они будут уведомлены троекратно и проигнорируют извещения, не явившись, то к акту вместо подписи подшиваются документы о почтовом отправлении, полученные у оператора почтового отделения, и удостоверенные его подписью и печатью.
Лица, чье местонахождение неизвестно, уведомляются через СМИ – подачей объявления о собрании собственников, с указанием адресов участков.
Через месяц после последнего почтового отправления или публикации объявления, допускается проводить собрание.
Куда обратиться?
После того, как соседи уведомлены о планируемой процедуре, нужно подать заявку в геодезическую компанию по месту расположения ЗУ . Заявка подается кадастровому инженеру, уполномоченному на проведение соответствующих услуг.
В течение месяца, установленного в качестве регламента оповещения соседей, кадастровый инженер выполняет работы :
- по подготовке предварительного плана ЗУ;
- на участке;
- подготавливает окончательный
- составляет акты ;
- устанавливает временные .
В назначенный для собрания день кадастровый инженер лично подходит на собрание и наглядно показывает собравшимся гражданам линию прохождения границ между участками.
Если , тогда следует обратится в геодезическую компанию повторно.
Предоставление документации
При оформлении заявки требуется предъявить:
На собрание собственники смежных наделов подходят с паспортом и свидетельством о собственности , из которых кадастровый инженер выписывает реквизиты и вносит в акт согласования.
Допускается присутствие представителей, осуществляющих доверительное управление на основании нотариально удостоверенной доверенности .
Стоимость услуги
По преимуществу геодезические компании не взимают отдельной платы за согласование, а используют стандартный ценовой диапазон, который выражается в установленной фиксированной сумме 5-7 тысяч рублей. зависит от :
- населенного пункта;
- статуса компании;
- конфигурации и площади участка.
Обозначенная стоимость распространяется на земли прямоугольной формы, размером 6-8 соток, предоставленные под дачи или земли населенных пунктов.
При сложной конфигурации, расчет производится по числу поворотных точек . В этом случае ценовой диапазон услуги может определяться суммировано, то есть – при сложении отдельных видов работ.
Элитные земли или участки в пригородах Москвы и Санкт-Петербурга обслуживаются по отдельным расчетам . Как правило, минимальная стоимость работ в этих регионах составляет 25-30 тысяч рублей.
Сроки
С учетом норм, предусматривающих извещение соседей за месяц до подписания акта, порядок согласования местоположения границ земельных участков не выполняется менее 30 дней, а по преимуществу достигают полутора месяцев . Если компания обеспечена большим числом клиентов, исполнение услуги может задержаться с учетом очередности.
Разъяснение от Минэкономразвития о согласовании границ ЗУ смотрите в следующем видео:
Особенности согласования с администрацией
Если расположенные по соседству земли принадлежат муниципалитету, то необходимо согласование границ земельного участка при межевании с администрацией . Этот момент требует соблюдения следующих нормативов законодательства:
- Ответственным лицом за составление и удостоверение акта согласования является кадастровый инженер.
- Он обязан лично проинформировать уполномоченное должностное лицо о правилах и нормах проведенных расчетов при определении межевых границ.
- Администрация в лице уполномоченного представителя не имеет права отказаться от участия в согласовании границ.
- Все отказы от присутствия исполком обязан представить в официальной форме, требующей объяснения.
- Все спорные вопросы по установлению границ стороны вправе решать только в суде, в соответствии с нормами законодательства.
По усмотрению сторон допускается личное посещение уполномоченного лица кадастровым инженером , для экспертного представления информации и получения подписи.
Согласование границ ЗУ с администрацией не рекомендуется проводить самостоятельно, без участия кадастрового инженера.
В статье показан порядок согласования . Все возникающие нюансы требуется решать при консультировании с опытным юристом или кадастровым инженером.