Приобретая в собственность землю, покупатель должен убедиться в надежности сделки, поэтому предварительный договор купли-продажи земельного участка (ДКП) позволит ему проверить документы, представленные продавцом. Проблемы при покупке могут быть разные: отсутствие полного комплекта документов, иная категория земли, наличие обременений и т.д. На период решения указанных проблем и изучения документов и заключают этот договор. Неисполнение его положений невыгодно и для продавца и для покупателя.
Договор обязывает стороны выполнять определенные действия и является гарантией того, что оформление основного договора передачи прав собственности на землю пройдет без проблем. По ст. 429 ГК предварительный договор заключают в той же форме, что и основной. Для сделок с участками земли принята письменная форма договора. Особенности купли-продажи и мены земельных наделов указаны в ст. 37 ЗК.
Отличие от основного
Предварительный ДКП земли по содержанию и форме отличается от основного предметом.
- Если в основном ДКП предмет - передача права собственности на конкретный земельный надел, то в предварительном - намерение его покупки.
- В предварительном соглашении должно быть точное описание надела (адрес, площадь, владелец, кадастровый номер и цена, разрешенное использование). Только в этом случае оно будет законным.
- Если на дату подписания предварительного соглашения у продавца отсутствуют какие-то документы, это обязательно указывают вместе со сроком их предъявления.
- Предварительный ДКП земли действует от даты и в течение периода по соглашению сторон. Если дата и период не указаны, с рок его действия один год от даты подписания сторонами.
- Действие основного договора начинается от даты его регистрации в Росреестре и заканчивается с регистрацией права собственности покупателя на землю.
Необходимые документы
При отчуждении земельного надела продавцу необходимо иметь на руках следующие документы:
- Выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю.
- Кадастровый паспорт
- План межевания (если статус участка был «ранее учтенный», необходимо выполнить работы по межеванию и внести изменения в единый кадастр).
- Акт, подписанный владельцами смежных наделов, о согласовании границ.
- Справка из Росреестра об отсутствии арестов и иных обременений прав.
Предварительный ДКП земли составляют в том случае, когда продавец не имеет полного комплекта документов. Он действует для земель поселений, а также для тех, которые используют в садоводстве и огородничестве.
Обязательные пункты
- В верхней части договора указывают дату, место заключения, реквизиты сторон, контактные данные.
- Предмет - намерение покупателя и продавца в будущем оформить ДКП земельного надела. Подробное описание участка (адрес, кадастровые данные, цена), позволяющие безошибочно идентифицировать участок на местности. При этом цена не может быть ниже кадастровой.
- Наличие арестов и обременений.
- Срок подписания основного договора, сроки предоставления недостающих документов.
- Обязанность сторон подписать основной договор. Гарантии подписания и меры, которые будут применены к сторонам в случае уклонения от заключения сделки.
- В заключении указывают срок начала и окончания действия соглашения.
Рассмотрим разные ситуации
Долевая собственность
В предварительном ДКП описывают долю участка, ее адрес, положение на местности, размер и цену, а также кадастровый номер надела, другую информацию, сведения об условиях аванса или задатка.
С задатком или авансом
Размер задатка или аванса определяется письменным соглашением сторон в твердой сумме или в доле цены участка. Условия задатка содержит ст. 380 ГК. Для продавца получение задатка является гарантией серьезных намерений покупателя приобрести землю. Большой размер задатка невыгоден ни покупателю, ни продавцу. Если кто-либо из них не сможет выполнить обязательства, потеряет значительную сумму.
С капитальными строениями
В предварительном ДКП описывают весь отчуждаемый комплекс: дом, строения, территорию. В соглашении указывают все, что содержится в документах на недвижимость. Если объект продается незавершенный, его также описывают (площадь, состояние, число этажей, наличие проекта, материал и т.д.). В таком ДКП обязательно указывают конечную цену сделки.
В ипотеку участок с домом
Покупая в ипотеку земельный участок с домом, обязательно следует заключать предварительный ДКП. В нем банк выступает третьим участником сделки и, соответственно, стороной договора.
Например, Сбербанк подготовил специальный шаблон предварительного договора. В нем описывают все условия планируемой сделки и обязательства сторон. Также указывают, что если в ипотеку приобретается участок земли, после регистрации он передается банку в залог.
Особенности для земель сельхозназначения
Земли, предназначенные для занятий сельским хозяйством, находятся вне населенных пунктов.
По ним есть ограничения:
- не разрешается покупать иностранцам и лицам без гражданства;
- возможно изменение вида использования после покупки.
Купля-продажа таких земель имеет особенности:
- Предварительный ДКП обязательно содержит описание состояния земли, а также возможность ее использования без изменения назначения.
- При отчуждении доли ее выделяют на местности и указывают местоположение.
- В документах обязательно наличие письменного отказа органа местной власти от покупки земли и согласие на ее продажу. Он действует один год.
Как расторгать
Хотя предварительный ДКП земли составляют в простой письменной форме, расторгнуть его можно только в суде и при:
- согласии обеих сторон;
- нарушении обязательств одной из сторон, срыве сроков подготовки документов и основной сделки;
- отказе одной из сторон от подписания основного договора.
В последнем случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием расторжения предварительного соглашения или принуждения к подписанию договора.
ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР купли-продажи земельного участка
г. _________________ «___"_________ ____ г.
Именуем__ в дальнейшем — Продавец, в лице ___________, действующ___ на основании ___________, с одной стороны, и _______________, именуем__ в дальнейшем — Покупатель, в лице ____________, действующ__ на основании _____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи (далее — Основной договор) земельного участка, основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Основной договор должен быть заключен Сторонами в течение _________ с момента подписания настоящего предварительного договора.
2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА
2.1. По Основному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя земельный участок (далее — Участок), а Покупатель обязуется принять Участок и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.
2.2. Кадастровый план Участка приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью предварительного договора.
2.3. На момент заключения предварительного договора Участок принадлежит
Продавцу на праве ________________________________________.
(указать правоустанавливающие документы)
2.4. Местонахождение Участка: _________________________________.
2.5. Кадастровый номер Участка: _______________________________.
2.6. Площадь Участка: ____________ га.
2.7. Регистрационный номер Участка: ___________________________.
2.8. Целевое назначение Участка: ______________________________.
2.9. Обременения земельного Участка: __________________________.
2.10. Ограничения использования: ______________________________.
2.11. Качественные свойства земли: ____________________________.
2.12. Иная информация: ________________________________________.
2.13. Стоимость Участка составляет денежную сумму в размере __________ (_________) руб.
2.14. Стоимость земельного участка будет оплачиваться Покупателем в следующем порядке:
2.14.1. В течение _____ со дня заключения предварительного договора Покупатель обязуется выплатить Продавцу в качестве аванса сумму, составляющую __________.
2.14.2. Сумма, указанная в п. 2.14, уменьшенная на сумму уплаченного Покупателем аванса, будет перечислена непосредственно Продавцу в течение _______ дней с момента подписания Сторонами Основного договора.
2.15. Продавец обязан:
2.15.1. До заключения Основного договора предоставить всю документацию, имеющуюся по данному земельному участку.
2.15.2. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по основному договору на имя Покупателя.
2.16. Покупатель обязан:
2.16.1. Совершать все действия, необходимые для заключения основного договора.
2.16.2. Со своей стороны выполнить все необходимое для обеспечения перехода права собственности на Участок по основному договору на имя Покупателя.
2.16.3. Оплатить стоимость Участка в порядке и в сроки, предусмотренные п. 2.14 настоящего предварительного и Основным договорами.
2.17. Продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче Участка в собственность Покупателя после фактической передачи земельного участка во владение Покупателя, подписания Передаточного акта и перехода права собственности на Участок на имя Покупателя.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением. Помимо убытков уклоняющаяся Сторона должна уплатить добросовестной Стороне штраф в размере _________.
3.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияют на право каждой Стороны в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.
4. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
4.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного предварительного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
4.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до полного исполнения ими своих обязательств по нему.
5.2. Предварительный договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны. Каждый из экземпляров договора имеет равную юридическую силу.
6. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Продавец: _________________________________________________
________________________________________________________________
Покупатель: _______________________________________________
________________________________________________________________
________________________________________________________________
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: ________________/________________
Покупатель: ________________/________________
Бланк документа «Примерная форма предварительного договора купли-продажи земельного участка» относится к рубрике «Договор купли-продажи, договор контрактации». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Предварительный договор
купли-продажи земельного участка
г. ______________________ "__" _________ 20__ г.
Именуемое в
дальнейшем "Продавец", в лице __________________________________________,
(должность, Ф.И.О.)
действующего на основании ______________________________, с одной стороны
и _________________________________, именуемое в дальнейшем "Покупатель",
(наименование юридического лица)
в лице _______________________________________, действующего на основании
(должность, Ф.И.О.)
С другой стороны, а вместе именуемые
(Устава, положения, доверенности)
"Стороны", заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Продавец обязуется в будущем передать в собственность
Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить на условиях,
предусмотренных настоящим договором земельный участок общей площадью
Кв. м/га, расположенный по адресу: _____________________________,
кадастровый номер __________________________.
1.2. Земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности
на основании следующих документов: _____________________________________.
1.3. Право собственности на земельный участок зарегистрировано в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с
ним "__"_______20__ г., запись регистрации N ___________, свидетельство о
государственной регистрации права серия ______ N __________, выдано
________________________________________________________________________.
(наименование регистрирующего органа)
2. Существенные условия основного договора
2.1. Стоимость земельного участка составляет _____ (______________)
(сумма цифрами и
прописью)
рублей. Указанная цена установлена по соглашению Сторон настоящего
договора, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Оплата земельного участка осуществляется путем перевода
денежных средств на расчетный счет Продавца не позднее ________________ с
момента подписания Сторонами основного договора.
2.3. Передача земельного участка Продавцом и принятие его
Покупателем осуществляется не позднее ___-х дней с момента подписания
основного договора по акту приема-передачи, который является неотъемлемой
частью настоящего договора.
2.4. Подготовка земельного участка к передаче является обязанностью
Продавца и осуществляется за его счет.
2.5. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора
земельный участок никому не продан, иным образом не отчужден, под залогом
и арестом не состоит, в аренду не передан, не является предметом долга,
на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности
Продавца никем не оспаривается.
3. Срок заключения основного договора
3.1. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее
С момента подписания настоящего договора.
4. Ответственность Сторон
4.1. Если одна из Сторон будет уклоняться от заключения основного
договора, то другая Сторона вправе обратиться в суд с требованием о
понуждении заключить договор.
4.2. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного
договора, возмещает другой Стороне причиненные этим убытки.
5.1. Обязательства, предусмотренные настоящим договором,
прекращаются, если до окончания срока, в который Стороны должны заключить
основной договор, он не будет заключен либо одна из Сторон не направит
другой Стороне предложение заключить основной договор.
5.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны
руководствуются действующим законодательством РФ.
5.3. Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую
юридическую силу, - по одному для каждой из Сторон.
6. Реквизиты и подписи Сторон
Продавец Покупатель
__________________________________ ___________________________________
__________________________________ ___________________________________
Продавец Покупатель
Посмотреть документ в галерее:
-
Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много. -
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться.