1. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135.

25.12.2014г., заявитель обратился в Краевое государственное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Забайкальского края» (далее - «МФЦ») с заявлением о государственной регистрации на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235 расположенном по адресу: Забайкальский край, с.Смоленка, микрорайон Добротный, данный факт подтверждается распиской в получении документов и заявлением заявителя, прием документов осуществил сотрудник «МФЦ» Кипенко И.А.

30.12.2014г., государственным регистратором на основании п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) принято решение о приостановлении государственной регистрации. 11.02.2015г., по результатам правовой экспертизы государственным регистратором на основании абзаца 2 п.1 ст.20 Закона о регистрации принято решение, об отказе в регистрации, в связи с тем, что с заявлением на государственную регистрацию обратилось ненадлежащее лицо.

Как установлено в ходе судебного заседания и усматривается из материалов дела на государственную регистрацию было представлено: заявление о государственной регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235, в заявлении имеются подпись заявителя, в графе, где указан объект недвижимости и его кадастровый номер, в отношении которого он просит произвести регистрационные действия.

В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что заявитель собственником указанного в заявлении земельного участка не является, собственником является иное лицо, т.е. с заявлением на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество обратилось ненадлежащее лицо.

Заявление и расписка оформлялись по просьбе заявителя специалистом Краевого государственного учреждения «МФЦ» по Забайкальскому краю с использованием компьютерной техники, после чего были представлены для проверки и подписания заявителю. Из расписки №84/7/25122014/1351 от 25.12.2015г., видно, что местом получения документов заявитель указывает Управление. В графе 6 Способ получения документов (в том числе уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, свидетельства о государственной регистрации права либо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оригиналов ранее представленных документов) указано "лично".

В п.3 ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую ссылается заявитель указано, что в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю.

Так как заявителем указан способ получения "лично", Закон о регистрации не обязывает регистратора направлять уведомление дополнительно по почте.

Необходимо отметить, что в заявлении также указана дата окончания срока регистрации - 11.01.2015г., и из расписки видно, что сообщение об отказе от 11.02.2015г., №01/190/2014-652 получено лишь 17.03.2015г. Таким образом, почти два месяца заявитель не интересовался, произведена ли регистрация права собственности и не может утверждать о том, что ОАО «МРСК Сибири» было лишено возможности воспользоваться своим правом предоставить дополнительные документы.

На основании всего вышеизложенного суд считает, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в ходе судебных заседаний доказана обоснованность и правомерность решения от 11.02.2015 №01/190/2014-652 об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135; находящийся по адресу: Забайкальский край, Читинский район, мкр. Добротный, приобретенный ОАО «МРСК Сибири» по договору купли-продажи от 17.11.2014г., №01.7500.4289.14, и соответственно заявленные требования заявителя не подлежат удовлетворению.

(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июля 2015 года)

2. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации права на недвижимое имущество по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФРУТЕКС»

ООО «ФРУТЕКС» 13.01.2015 обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды лесного участка. На регистрацию были представлены следующие документы:

Протокол общего собрания учредителей ООО «ФРУТЕКС» от 03.06.2012,

Договор аренды лесного участка от 01.12.2014 № 14-1264,

Решение от 26.12.2014 № 21-14/303,

Платежное поручение от 26.12.2014 № 9666 на 15000 руб.,

Платежное поручение от 13.01.2015 № 6 на 17000 руб.

Окончание регистрации было определено на 26.01.2015.

Росреестром 20.01.2015 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что по сведениям Государственного кадастра недвижимости на земельный участок, указанный в заявлении, сведения о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет отсутствуют, заявителю было предложено представить дополнительные документы.

28.01.2015 обществом был представлен в Росреестр план лесного участка.

26.02.2015 в письме № 001/027/2015-6 Росреестр сообщил об отказе в государственной регистрации права.

Обжалуемое решение об отказе в регистрации содержит утверждение, что указанный в заявлении о государственной регистрации договора аренды земельный участок, не учтен согласно данных Государственного кадастра недвижимости, сведения о постановке объекта на кадастровый учет отсутствуют.

В силу п.1.2. ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Опрошенная судом Ильюшина Н.Н. - государственный регистратор, принявшая обжалуемое решение, пояснила, что поскольку в заявлении на регистрации площадь земельного участка была указана в размере 12,43 кв.м., тогда как согласно договора аренды земельного участка от 01.12.2014 № 14-126 был указан участок в размере 12,43 га, это было расценено ею как создание нового, неучтенного земельного участка, сведения о постановке на кадастровый учет которого отсутствуют, что и послужило основанием для принятия обжалуемого сообщения об отказе.

Вместе с тем, согласно представленной расписке о получении документов на государственную регистрацию, указанный выше договор аренды был представлен регистратору, что позволяло ему по мнению суда, установить истинный размер регистрируемого земельного участка (договора его аренды).

Кроме того, судом установлено, что в последующем ООО «Фрутекс» повторно обратилось с регистрацией приведенного выше договора аренды земельного участка (заявление от 06.03.2015), заявителем был представлен тот же пакет документов, что и при первом обращении, когда Росреестром было принято обжалуемое решение об отказе. Однако, в данном случае договор аренды был зарегистрирован, в ходе регистрации регистратором было указано, что предметом регистрации является лесной участок, входящий в состав лесного участка с кадастровым номером 75:22:0:251, который и следовало указать заявителю.

В силу ст.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Таким образом, принимаемые Росреестром решения, в том числе и об отказе в государственной регистрации, должны быть законными и обоснованными, аргументироваться определенными обстоятельствами, в первую очередь содержанием представленных на государственную регистрацию документов. При изложенных обстоятельствах по делу, суд полагает, что примененный Росреестром формальный подход к исполнению возложенных на него функций, недопустим, Росреестр имел все установленные законом основания для государственной регистрации представленного договора аренды земельного участка заявителем, что и было подтверждено при повторном обращении на регистрацию.

Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как правильно установил суд первой инстанции, 13.01.2015 общество обратилось с заявлением (т. 1, л. 69) в Управление о регистрации договора аренды земельного участка с приложением к заявлению соответствующих документов о чем указано в расписке от 13.01.2015 (т. 1, л. 86).

20.01.2015 года Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.48) в связи с отсутствием в государственном реестре (ГКН) сведений о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет - земельного участка, площадью 12,43 кв. м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район.

28.01.2015 года общество обратилось в Управление с уточненным заявлением (т. 1, л. 88) с приложением дополнительных документов и с уточнениями сведений о предмете сделки (т. 1, л. 80).

Между тем 26.02.2015 Управление приняло решение об отказе в государственной регистрации сделки с земельным участком, расположенным по адресу: Забайкальский край, Читинский район, кадастровый условный номер 75-75/001-027/2015-6 в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 12,43 кв.м. (т. 1, л. 19).

Общество посчитав, что указанный отказ нарушает его права и законные интересы тем, что обществу пришлось повторно обращаться за регистрацией указанного договора аренды и уплачивать государственную пошлину в размере 22 000 руб. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Как следует из представленных регистратору документов, общество обратилось за государственной регистрацией договора аренды земельного участка. Как следует из указанного договора аренды лесного участка от 01.12.2014 (т. 1, л. 24) предметом сделки выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га.

При этом, как следует из материалов дела, обществом при исполнении решения Управления о приостановлении государственной регистрации уточнялось, что площадь указанного земельного участка определена договором в гектарах, а указание в заявлении от 13.01.2015 на то, что площадь измеряется в квадратных метрах - ошибочно.

Суд апелляционной инстанции оценивая указные обстоятельства, исходя из того, что государственная регистрация осуществляется в отношении договора аренды, предметом которого выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га считает, что выводы государственного Росреестра о характере сделки по данным, содержащимся только в заявлении от 13.01.2015 без учета сведений, содержащихся в самом договоре аренды земельного участка лесного фонда и приложенных к нему документов, в том числе, представленных в ходе исполнения решения Управления о приостановлении регистрации договора аренды, являются необоснованными.

Как следует из материалов дела и не оспаривается Управлением, земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га выступающий предметом сделки на момент обращения общества с заявлением о государственной регистрации договора аренды являлся учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод Управления о том, что поскольку земельный участок лесного фонда площадью 12,43 кв. м. не являлся предметом договора аренды, представленного обществом на государственную регистрацию, у Росреестра не было законных оснований утверждать, что поскольку земельный участок площадью 12,43 кв. м. не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", то у него не было законных оснований осуществлять регистрацию договора аренды.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права и законные интересы заявителя, поскольку данное незаконное решение обусловило повторное обращение заявителя за регистрацией данного договора и повторное исполнение обязанности по уплате государственной пошлины.

(Решение Арбитражного суда от 20.07.2015г., Четвертый арбитражный апелляционный суд от 20.11.2015г. )

3. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройлизинг».

ООО «Стройлизинг» 17.12.2014 заключило с ООО «Стройсервис» договор № 75- КЛ-14 купли-продажи имущества для целей лизинга и аренды. В соответствии с названным договором ООО «Стройлизинг» приобрело движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование, технику, транспорт, земельные участки и т.п.), часть из которого было приобретено для передачи в лизинг ООО «ЛИТОС», а часть для иного использования, включая передачу имущества в аренду без права выкупа.

В соответствии с указанным выше договором был приобретён земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей, площадь: 3,59 Га, адрес (местоположение): Россия, Забайкальский край, Читинский район, с.Угдан, ул.Трактовая, 1, кадастровый (условный) номер: 75:22:160102:168.

Земельный участок был передан от продавца покупателю по акту приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014.

Расчёт по Договору № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, включая названный выше земельный участок, был осуществлён согласно разделу 3 договора, что подтверждается платёжным поручением от № 357 от 24.12.2014.

ООО «Стройлизинг» и третьи лица (ООО Стройсервис» и ООО «ЛИТОС») 30.12.2014 обратились к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Стройсервис» к заявителю на земельный участок и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок в порядке, установленном законом.

В соответствии с Уведомлением № 01/212/2014-850 от 16.01.2015 заинтересованное лицо в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав в качестве основания наличие двух факторов:

Отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи;

Необходимость предоставления в регистрирующий орган договоров лизинга.

03.02.2015 в регистрирующий орган заявителем были представлены испрошенные документы: п/п от № 357 от 24.12.2014, дополнительное соглашение от 17.12.2014 к договору № 75-КЛ-14, подтверждающее, что рассматриваемый земельный участок, о регистрации которого обратился заявитель, приобретено последним не для целей лизинга, а для иного использования, и акт приёма-передачи объектов имущества, передаваемых в дальнейшем в аренду от 17.12.2014.

16.02.2015 Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на Земельный участок - Сообщение об отказе № 01/212/2014-850 от 16.02.2015. Основанием для принятия решения послужило то, что по мнению Управления, на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости.

В данном случае, исходя из текста обжалуемого отказа, поскольку на регистрацию был представлен земельный участок, отказано в его регистрации было потому, что на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости, т.е., земельный участок.

Однако, как было изложено выше, исходя из условий договора № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, дополнительного соглашения от 17.12.2014 к договору, акта приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014, данный земельный участок приобретался не для целей лизинга.В силу ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ).

Таким образом, анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу об отсутствии установленных законом оснований для принятия Управлением обжалуемого решения по указанным в нем основаниям, заявленное требование подлежит удовлетворению.

Управление, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.

Договор в редакции дополнительного соглашения, нарушает ст. 666 Гражданского кодекса, ст. 3, 15, 19 Закона о лизинге, ст. 552, 555 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса, т.к. в силу 15 Закона о лизинге договор купли-продажи должен быть отдельным - для целей лизинга с обязательным включением в договор лизинга земельного участка, по принципу единства судьбы земельного участка и здания на нем расположенного. Значит, представленный на государственную регистрацию Договор в редакции Дополнительного соглашения является недействительным в части включения в него объектов, передаваемых в краткосрочную аренду. В части включения в Договор объектов недвижимости, являющихся предметом Договора Лизинга, он является действительным, в связи с чем, и осуществлена государственная регистрация права собственности на эти объекты.

Представитель заявителя в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.

Представитель ООО «Стройсервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление № 67200288180882.

Представленным отзывом на апелляционную жалобу ООО «Стройсервис» просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО «ЛИТОС» в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 25.07.2015.

Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.

Согласно материалам дела 17.12.2014 между ООО «Стройсервис» (продавец), ООО «Стройлизинг» (покупатель) и ООО «Лотос» (лизингополучатель) заключен договор купли-продажи имущества для целей лизинга №75-КЛ-14 (т. 1, л. 60).

Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять имущество, указанное в Спецификации.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что имущество приобретается покупателем с целью дальнейшей его передачи в лизинг на основании устной заявки и договоров №75/1-Л-14 и 75/2-Л-14 от 17.12.2014.

17.12.2014 года указанные лица заключили Дополнительное соглашение к Договору №75-КЛ-14 (т. 1, л. 40).

Одним из условий данного соглашения было условие, что имущество, не вошедшее в вышеуказанные договора лизинга приобретаются Покупателем, для передачи его ООО «Лотос» в краткосрочную аренду (без права выкупа).

Стороны также согласовали и подписали к дополнительному соглашению акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в аренду (т.1, л.43) и акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в лизинг (т.1, л.45).

Одним из объектов передаваемых продавцом покупателю с целью дальнейшей передачи в аренду является земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей. Площадь 3,59 га, адрес Россия, Забайкальский край, Читинский район, с. Угдан, ул. Трактовая, 1 кадастровый номер 75:22:160102:168.

30.12.2014 ООО «Стройлизинг», ООО «Стройсервис», ООО «ЛИТОС» обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, в том числе за регистрацией перехода права собственности на земельный участок с кадастровыми номером 75:22:160102:168.

Служба сообщением от 16.02.2015 года (т.1 л.39) отказала в регистрации перехода права, указав, что данный земельный участок должен быть передан по договору лизинга вместе с объектами недвижимости, которые на нем находятся и передаются в лизинг ООО «ЛИТОС», а не в краткосрочную аренду.

В силу ст. 666 Гражданского кодекса, предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

Статьей 1 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» установлено, что сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.

Таким образом, законом установлено, что земельные участки не могут выступать самостоятельным объектом лизинга.

В силу указанного земельный участок площадью 3,59 га с кадастровым номером 75:22:160102:168 сам по себе не может быть передан по договору лизинга, в связи с чем, отказ в регистрации перехода права на данный земельный участок, лишь по тем основаниям, что не для регистрации не представлен договор передачи данного земельного участка в лизинг является незаконным.

Доводы Службы о том, что на указанном земельном участке находится три объекта недвижимости (строения) которые переданы в лизинг третьему лицу, о чем представлены договоры, в связи с чем, переход права на указанные объекты, как и договоры передачи их в лизинг зарегистрированы, не принимаются судом апелляционной инстанции интенции.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель по делу, при регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, не обязан был предоставлять в Службу для регистрации договор лизинга данного земельного участка.

(Решение Арбитражного суда от 13 мая 2015г., ПостановлениеЧетвертого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015.)

4. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации Администрации городского округа «Город Чита».

Администрацией 25.11.2013, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).

25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000- 145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».

Необходимость государственной регистрации таких договоров предусмотрена ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данной нормой установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Таким образом, наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.

В соответствии со ст. п. 3 ст. 25.1 Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Структура, состав и порядок ведения ЕГРП утверждена Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним...» (далее - Правила).

Согласно п. 128 Правил запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III - 4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации ипотеки земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, осуществляется в подразделе III-2.

Таким образом, наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.

Как было указано в уведомлении Росреестра о приостановлении, а затем и в уведомлении об отказе в регистрации, в ЕГРП информации о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84 не имеется.

После приостановления государственной регистрации права на основании уведомления о приостановлении регистрации от 11.03.2015 заявитель не обращался в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком. Заявитель так же не воспользовался своим правом на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации.

При отсутствии сведений в ЕГРП о правах на земельный участок у Росреестра имелись установленные законом основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия.

Учитывая вышеприведенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.

Из материалов дела следует, 25.11.2013 между Администрацией, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).

Согласно условиям Контракта Застройщик, имеющий на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок общей площадью 5 228.0 кв.м. по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, кадастровый номер 72:32:020313:84 (договор от 10.09.2013 № 10-13, заключен с Департаментом государственного имущества и земельных отношений), привлекает денежные средства Участника долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома. Строительство ведется на основании разрешения на строительство № RU 92303000-306 от 17.09.2013, Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 20 квартир общей площадью 1 105.7 кв.м. (далее - Объект) Участнику долевого строительства.

Цена Контракта составила 34 537 976 (тридцать четыре миллиона пятьсот тридцать семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей 91 коп. Участник долевого строительства оплатил в полном объеме Застройщику цену Контракта.

Пунктом 1.4. Контракта установлены правовые основания его заключения: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000-145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».

25.12.2013 квартиры №№7, 10, 11.12.13. 14, 18, 19, 20, 21, 24, 32, 33, 34, 35, 36, 40, 41, 42, расположенные в указанном доме, были переданы Застройщиком Участнику долевого строительства на основании актов приема-передачи.

Контракт был представлен на государственную регистрацию 25.02.2015 Росреестр, решением регистратора от 13.04.2015 № 75/001/020/2015-210 в государственной регистрации Контракта было отказано, в связи с отсутствием записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84, а также в связи с тем, что Контракт не подлежит регистрации после выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Не согласившись с данным решением, Администрация обжаловала его в арбитражный суд.

В статье 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о государственной регистрации) указано, что порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление - отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.

Ст. 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом первой инстанции правомерно указано, что наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.

Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.

(Решение Арбитражного суда от 01 сентября 2015 года,Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от16 ноября 2015 года)

5. Судом признан законным отказ Управления по заявлению Министерства обороны Российской Федерации.

Министерство обороны Российской Федерации (далее заявитель, МО РФ) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Управление Росреестра) о признании незаконным сообщения от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества.

Как установлено материалами дела, 17.04.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 строение № 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3 683,7 кв.м. (далее - Здание аптеки), к заявлению представлены следующие документы: выписка из реестра федерального имущества от 15.09.2011 №884/1, распоряжение №816 от 20.07.2004 о государственном имуществе Читинской КЭЧ района, распоряжение №344 от 05.03.2010 о внесении изменений в приложение к распоряжению ТУ Минимущества по Читинской области №816 от 20.07.2004, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Управлением Росреестра в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав на необходимость предоставления в срок до 29.05.2015 соответствующего правоустанавливающего документа на заявленный объект недвижимого имущества (п.1 ст.17, ст.25, п.5 ст.18 закона о регистрации, ст.ст.209, 214, 296, 299 ГК РФ.

На основании абз.10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ Управление Росреестра сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 отказало в регистрации перехода права, указав, что на государственную регистрацию не представлен документ, подверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.

Заявитель посчитав, что указанным сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

свидетельства о праве на наследство;

вступившие в законную силу судебные акты;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Требования данного закона применяются к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (пункт 6 статьи 33).

В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, не представления документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Из материалов дела следует, что оспариваемый заявителем отказ от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 мотивирован тем, на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.

Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на документы представленные 17.04.2015 в Управление Россреестра, которые по его мнению достоверно подтверждают право собственности Российской Федерации на спорный объект, в том числе, на акт ввода в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации, в пункте 1 которой указано, что право собственности на такой объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" приемка таких объектов в эксплуатацию осуществляется на основании государственного акта ввода объекта в эксплуатацию.

Порядок введения объекта в эксплуатацию в настоящее время определен в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В силу указанных выше правовых норм право собственности на вновь созданный объект недвижимости может возникнуть лишь с вводом его в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Вместе с тем, доказательства принятия надлежащих мер к легализации постройки спорного объекта заявителем не представлено.

Акт ввода объекта в эксплуатацию спорного объекта в материалах дела отсутствует, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, который был представлен в Управление Россреестра, и на который ссылается заявитель в обоснование своих доводов, о вводе аптеки с административным блоком, расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м.- в эксплуатацию не свидетельствует, из представленного акта не следует дата его составления, описание объекта (площадь, адрес), за исключением наименования и указания на этажность здания.

При данных обстоятельствах у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., которые не были устранены в ходе правовой экспертизы.

При установленных судом обстоятельствах, требования заявителя не подлежат удовлетворению.

(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 декабря 2015 года).

Дата публикации: 11.08.2014 08:56 (архив)

Федеральным законом от 21.07.2014 № 241-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» установлен порядок досудебного обжалования решений регистрирующих органов, а также обязательность досудебного обжалования решений об отказе в государственной регистрации (официально опубликовано 22.07.2014г на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru, вступление в силу по истечении 30 дней после дня официального опубликования).

Порядок обжалования решений определен главой VIII.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее – Закон №129-ФЗ).

Заинтересованное лицо имеет право обжаловать решение регистрирующего органа о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, если, по мнению этого лица, такое решение нарушает его права.

Лицо, подавшее жалобу, до принятия решения по жалобе может отозвать ее путем направления заявления в письменной форме в регистрирующий орган, рассматривающий соответствующую жалобу.

Куда направлять жалобу?

Решение территориального регистрирующего органа о государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган Управление ФНС России по Республике Саха (Якутия), а также в Федеральную налоговую службу, путем подачи жалобы в установленном порядке и (или) обжаловано в судебном порядке.

Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в вышестоящий регистрирующий орган путем подачи жалобы в установленном порядке. Решение территориального регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в суд и (или) в Федеральную налоговую службу, только после его обжалования в вышестоящий регистрирующий орган.

В случае, если решение по жалобе на решение об отказе в государственной регистрации не принято вышестоящим регистрирующим органом в сроки, установленные пунктом 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ, решение об отказе в государственной регистрации может быть обжаловано в Федеральную налоговую службу и (или) в суд.

Решение, принятое вышестоящим регистрирующим органом по результатам рассмотрения жалобы на решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации, может быть обжаловано в Федеральную налоговую службу, и (или) в суд.

Решение, принятое Федеральной налоговой службой, обжалуется в судебном порядке.

Адрес УФНС России по Республике Саха (Якутия):
677018, Республика Саха (Якутия), г.Якутск, ул.В.Губина, дом 2
Адрес ФНС России:
127381, г.Москва, у.Неглинная, 23

Сроки обжалования в судебном порядке

В случае обжалования в судебном порядке решения регистрирующего органа, оставленного без изменения вышестоящим регистрирующим органом или Федеральной налоговой службой, срок для обращения в суд исчисляется с момента, когда лицо, подавшее жалобу, получило уведомление о принятом решении либо решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу.

В случае, если лицом, подавшим жалобу, не представлялись дополнительные документы в соответствии с пунктом 1 статьи 256 Закона №129-ФЗ и им не было получено уведомление о принятом решении либо предусмотренное настоящей главой решение регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, срок для обращения в суд исчисляется со дня истечения двадцати пяти рабочих дней с момента подачи жалобы.

В случае, если лицом, подавшим жалобу, в течение двадцати пяти рабочих дней с момента получения предусмотренного абзацем третьим пункта 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ решения регистрирующего органа, уполномоченного рассматривать жалобу, не получено решение, предусмотренное абзацем четвертым пункта 4 статьи 256 Закона №129-ФЗ, указанное лицо имеет право на обжалование соответствующего решения регистрирующего органа в судебном порядке.

Порядок и сроки подачи жалобы

Жалоба подается через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, либо непосредственно в регистрирующий орган, уполномоченный рассматривать жалобу. Подача жалобы через регистрирующий орган, решение которого обжалуется, считается подачей жалобы в вышестоящий регистрирующий орган или в Федеральную налоговую службу. Жалоба перенаправляется в вышестоящий регистрирующий орган или в Федеральную налоговую службу, в течение трех дней со дня получения жалобы.

Жалоба может быть подана в течение трех месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав, если иное не предусмотрено Законом №129-ФЗ.

В случае подачи жалобы на решение об отказе в государственной регистрации, если заинтересованное лицо является заявителем при государственной регистрации, жалоба может быть подана в течение трех месяцев с момента получения решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации. Если заинтересованное лицо уклоняется от получения решения, срок на подачу жалобы начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав.

Жалоба на решение вышестоящего регистрирующего органа может быть подана в Федеральную налоговую службу в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим регистрирующим органом решения по жалобе на решение территориального регистрирующего органа.

В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, восстанавливается вышестоящим регистрирующим органом или Федеральной налоговой службой.

Жалоба подается в письменной форме и может быть направлена почтовым отправлением, представлена непосредственно или направлена в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет". Жалоба подписывается лицом, ее подавшим, или его представителем. В жалобе указываются:
а) фамилия, имя и (при наличии) отчество, место жительства физического лица, подающего жалобу, или наименование и адрес (место нахождения) юридического лица, подающего жалобу;
б) сведения об обжалуемом решении регистрирующего органа;
в) наименование регистрирующего органа, решение которого обжалуется;
г) основания, по которым лицо, подающее жалобу, считает, что его права нарушены;
д) требования лица, подающего жалобу.

В жалобе могут быть указаны номера телефонов, факсов, адреса электронной почты и иные необходимые для своевременного рассмотрения жалобы сведения.

В случае подачи жалобы уполномоченным представителем лица, подающего жалобу, к жалобе прилагаются документы, подтверждающие полномочия этого представителя.

К жалобе могут быть приложены документы, подтверждающие доводы лица, подающего жалобу.

Оставление жалобы без рассмотрения

Вышестоящий регистрирующий орган или Федеральная налоговая служба оставляет жалобу без рассмотрения, если установит, что:
а) жалоба не подписана лицом, подавшим жалобу, или его представителем либо не представлены документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие полномочия представителя на ее подписание;
б) жалоба подана после истечения срока подачи жалобы, установленного настоящим Федеральным законом, и не содержит ходатайство о его восстановлении или в восстановлении пропущенного срока на подачу жалобы отказано;
в) до принятия решения по жалобе от лица, ее подавшего, поступило заявление об отзыве жалобы;
г) ранее подана жалоба по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания;
д) имеется вступившее в законную силу решение суда или арбитражного суда по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания.

Решение об оставлении жалобы без рассмотрения принимается в течение пяти рабочих дней со дня получения жалобы или заявления об отзыве жалобы, а в случае, предусмотренном подпунктом "д", в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее получения.

О принятом решении в течение трех дней со дня его принятия сообщается в письменной форме лицу, подавшему жалобу.

Оставление жалобы без рассмотрения не препятствует повторному обращению лица с жалобой, за исключением случаев оставления жалобы без рассмотрения по основаниям, предусмотренным подпунктами "б" - "д".

Рассмотрение жалобы

В ходе рассмотрения жалобы лицо, подавшее эту жалобу, до принятия по ней решения вправе представить дополнительные документы, подтверждающие его доводы. Вышестоящий регистрирующий орган или Федеральная налоговая служба без участия лица, подавшего жалобу, рассматривает жалобу, документы, подтверждающие доводы лица, подавшего жалобу, дополнительные документы, представленные в ходе рассмотрения жалобы, материалы, представленные регистрирующим органом.

По результатам рассмотрения жалобы принимается одно из следующих решений:
а) об отмене решения регистрирующего органа;
б) об оставлении жалобы без удовлетворения.

Решение по жалобе принимается в течение пятнадцати рабочих дней со дня ее получения в порядке, установленном Законом №129-ФЗ.

Указанный срок может быть продлен руководителем (заместителем руководителя) вышестоящего регистрирующего органа или Федеральной налоговой службы для получения от нижестоящего регистрирующего органа документов (информации), необходимых для рассмотрения жалобы, или при представлении лицом, подавшим жалобу, дополнительных документов, но не более чем на десять рабочих дней. Решение о продлении срока рассмотрения жалобы вручается или направляется лицу, подавшему жалобу, в течение трех рабочих дней со дня принятия этого решения.

Решение по результатам рассмотрения жалобы вручается или направляется лицу, подавшему жалобу, а также направляется в регистрирующий орган не позднее следующего дня со дня принятия этого решения.
В случае отмены решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган обязан вынести решение по документам, представленным для государственной регистрации, в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения решения.

В случае, если принятие решения о государственной регистрации на момент вынесения решения по результатам рассмотрения жалобы противоречит записям, внесенным в единый государственный реестр юридических лиц или единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей после даты принятия решения об отказе в государственной регистрации, но до даты принятия решения по результатам рассмотрения жалобы, выносится решение об отказе в государственной регистрации.

В случае отмены решения регистрирующего органа о государственной регистрации регистрирующий орган обязан внести соответствующую запись в срок не более чем пять рабочих дней со дня получения решения вышестоящего регистрирующего органа или Федеральной налоговой службы.

Обращаем внимание, что жалобы на решения, действия (бездействие) регистрирующих органов, относящиеся к случаям, предусмотренным статьей 11.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг», подаются и рассматриваются в соответствии с положениями указанного Федерального закона, Правил подачи и рассмотрения жалоб на решения и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти и их должностных лиц, федеральных государственных служащих, должностных лиц государственных внебюджетных фондов Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.08.2012 № 840, и Административного регламента предоставления Федеральной налоговой службой государственной услуги по государственной регистрации юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств, утвержденного приказом Министерства финансов Российской Федерации от 22.06.2012 № 87н.

В соответствии со статьей 11.1 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ заявитель может обратиться с жалобой в регистрирующий орган в следующих случаях:
1) нарушение срока регистрации запроса заявителя о предоставлении государственной услуги;
2) нарушение срока предоставления государственной услуги;
3) требование у заявителя документов, не предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами для предоставления государственной услуги;
4) отказ в приеме документов у заявителя;
5) отказ в предоставлении государственной услуги, если основания отказа не предусмотрены законодательством;
6) затребование с заявителя при предоставлении государственной услуги платы, не предусмотренной законодательством;
7) отказ органа, предоставляющего государственную услугу, должностного лица органа, предоставляющего государственную услугу, в исправлении допущенных опечаток и ошибок в выданных в результате предоставления государственной документах либо нарушение установленного срока таких исправлений.

Иные обращения, связанные с исполнением налоговыми органами функции по государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей рассматриваются в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

В государственной регистрации может быть отказано по основаниям, исчерпывающий перечень которых установлен п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав. В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

1. право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав;
2. с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
3. документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4. акт государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
5. лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
6. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7. правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
8. правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы для проведения государственной регистрации ранее возникшего права на объект для регистрации сделки, перехода, ограничения (обременения) права;
9. не представлены документы, необходимые в соответствии с законом для проведения регистрации;
10. имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами;
11. осуществление регистрации права собственности не допускается в соответствии с п. 5 ст. 25.2 Закона о регистрации прав (участок, предоставленный гражданину до 30 октября 2001 г. (т.е. до введения в действие ЗК) для ЛПХ, ИЖС, ИГС, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, не может быть предоставлен в частную собственность, так как относится к землям, изъятым или ограниченным в обороте ст. 27 ЗК, например, в пределах особо охраняемых природных территорий, лесного фонда, в границах ЗАТО, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд земель*(137));
12. осуществление регистрации права собственности на вновь построенный или не завершенный строительством объект недвижимости не допускается в соответствии с п. 2 ст. 25.3 Закона о регистрации прав - в ГКН отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен объект, за исключением случаев, когда:
13. право на участок зарегистрировано в ЕГРП;
14. объект расположен на земельном участке для ЛПХ и представлено заключение органа местного самоуправления о том, что объект расположен в пределах участка;
15. объект расположен на участке, предназначенном для дачного хозяйства или садоводства, и представлено заключение правления садоводческого или дачного некоммерческого объединения граждан о том, что объект расположен в пределах данного участка;
16. для строительства объекта не требуется разрешение на строительство;
17. объект не считается учтенным в ГКН (за исключением установленных федеральным законом случаев*(138)) (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации прав).

По сравнению с приведенным выше общим перечнем ограничен перечень оснований для отказа в регистрации прав:

1. установленных судебным актом (п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав);
2. по требованию судебного пристава-исполнителя (п. 1.1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

Так, в случае регистрации, проводимой в порядке исполнения судебного акта по требованию судебного пристава, не может быть отказано на том основании, что обратилось ненадлежащее лицо, либо что правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии права заявителя.
Причинами, препятствующими регистрации ипотеки, также являются запрещение ипотеки указанного в договоре имущества, несоответствие требованиям государственной регистрации прав содержания договора об ипотеке и приложенных к нему документов (п. 2 ст. 29 Закона о регистрации прав), в том числе в случае их неустранения по требованию регистрирующего органа (п. 3 ст. 21 Закона об ипотеке).
Судебный спор о границах земельного участка не является основанием для отказа в регистрации права на него (п. 2 ст. 20 Закона о регистрации прав).
Например, если в ЕГРП имеется запись о праве, а заявитель не является ни правопреемником, ни наследником, ни стороной по сделке с зарегистрированным правообладателем и не может подтвердить свое право решением суда, в регистрации отказывается на основании противоречия между заявленным и ранее зарегистрированным правом либо на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Если акт государственного органа или органа местного самоуправления об установлении права принят за пределами компетенции и в нарушение порядка издания таких актов, в регистрации отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект.
Если имеется запись о ранее принятом на государственную регистрацию заявлении, указывающая на правопритязание в отношении данного объекта, в первую очередь должно быть принято решение по ранее принятым документам. После регистрации ранее заявленного права в регистрации позднее заявленного права отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества. Сомнения в наличии оснований для бесспорной регистрации по двум конфликтующим заявлениям разрешаются регистратором в соответствии с законом (представленные документы направляются на подтверждение подлинности, истребуются дополнительные документы, запрашиваются сведения о недвижимом имуществе, имеющиеся у других организаций, и пр.).
В случае если в договоре отсутствуют установленные законом для данного вида договоров существенные условия (п. 1 ст. 432 ГК), в регистрации отказывается на основании того, что представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
Если в ЕГРП имеется запись о зарегистрированной сделке, ипотеке, аренде, сервитуте, праве требования в судебном порядке, ином ограничении (обременении) права, но об этом не упомянуто в договоре, то в государственной регистрации сделки (или перехода права) отказывается на основании того, что лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий. Аналогично, если на сделку в соответствии с законом дано согласие третьих лиц (супругов, органов опеки и попечительства, собственника недвижимого имущества, общего собрания акционеров, залогодержателя, получателя ренты и пр.), содержащее условия сделки, то в случае отсутствия таких условий в договоре в государственной регистрации также может быть отказано.
Если в ЕГРП отсутствует запись о праве лица, распоряжающегося недвижимостью, возникшем после введения в действие Закона о регистрации прав, то в государственной регистрации сделки отказывается на основании того, что лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
Отказ в государственной регистрации права в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления о регистрации:

1. выдается заявителю лично;
2. направляется по почте с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии об этом указания в заявлении, требовании судебного пристава на регистрацию);
3. дополнительно направляется по электронной почте (при наличии об этом указания в заявлении, требовании судебного пристава на регистрацию).

Сообщение об отказе в регистрации сделки, перехода права направляется всем сторонам договора.
Содержание сообщения об отказе в государственной регистрации определяется Инструкцией Минюста о порядке заполнения свидетельств.
По общему правилу отказ должен быть мотивированным. В сообщении указываются основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав, и причины принятия такого решения - нормы законов и иных правовых актов, нарушенных при приобретении прав на недвижимость.
При одновременной подаче заявления о кадастровом учете и регистрации прав, в случае отказа в кадастровом учете, документы, поданные на регистрацию, возвращаются без рассмотрения с указанием причины возврата в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об отказе в кадастровом учете (п. 5 ст. 13 Закона о регистрации прав). Одновременно возвращается документ об уплате государственной пошлины за регистрацию, который может быть повторно представлен для регистрации права.
Отметка об отказе также вносится в ЕГРП и книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации поданные документы не возвращаются (это не предусмотрено Законом о регистрации прав). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). При отказе уплаченная государственная пошлина за регистрацию не возвращается (п. 5 ст. 20 Закона о регистрации прав). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Естественно, что во второй раз уже не требуется представления копий некоторых документов, оставшихся в деле (учредительных документов юридического лица, технических паспортов зданий и сооружений, планов земельных участков), если в этих документах не произошло никаких изменений. Представление подлинников повторно обязательно. Обязательна также и повторная оплата пошлины за регистрацию.
Обжалование отказа в государственной регистрации. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суд, арбитражный суд (п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прав).
Обжалование отказа в государственной регистрации физическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 25 ГПК "Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих" в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе (ст. 256 ГПК). Заявление рассматривается судом в течение 10 дней (ст. 257 ГПК).
Согласно ст. 206, 258 ГПК суд, признав заявление гражданина обоснованным, принимает решение об обязанности регистрирующего органа провести государственную регистрацию и устанавливает для этого срок. Решение суда направляется руководителю или иному должностному лицу (регистратору, руководителю филиала) не позднее трех дней со дня вступления решения в законную силу. Об исполнении решения должно быть сообщено суду и гражданину не позднее чем в месячный срок со дня получения решения суда. В случае неисполнения решения суд принимает меры, предусмотренные законодательством РФ.
Обжалование отказа юридическими лицами осуществляется в соответствии с гл. 24 АПК "Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц" в течение трех месяцев со дня получения извещения об отказе (ч. 4 ст. 198 АПК).
При удовлетворении требования арбитражный суд признает отказ в государственной регистрации незаконным и обязывает регистрирующий орган совершить такую регистрацию в установленный судом срок. В решении может быть указано на необходимость сообщить суду об исполнении данного решения. Копия решения направляется в пятидневный срок со дня его принятия заявителю и органу по регистрации. Решения арбитражных судов по делам об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении (ч. 3 ст. 180, ч. 7 ст. 201, ч. 1 ст. 318 АПК).
Как указано в п. 56 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ N 10/22, если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам гл. 25 ГПК или гл. 24 АПК с учетом подведомственности дела.
Судебный акт по таким делам является основанием для внесения записи в ЕГРП только в том случае, когда об этом указано в его резолютивной части. Суд вправе сделать такой вывод, если изменение ЕГРП не повлечет нарушения прав и законных интересов других лиц, а также при отсутствии спора о праве на недвижимость. Например, когда судебный акт принят по заявлению обеих сторон сделки об оспаривании отказа государственного регистратора совершить регистрационные
действия.
В соответствии с п. 6 ст. 20 Закона о регистрации прав, если отказ в регистрации признан судом необоснованным, и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию, она осуществляется:

1. на основании вступившего в силу судебного акта, поступившего в орган по регистрации;
2. без дополнительного заявления на регистрацию;
3. без представления дополнительных документов - на основании ранее представленных и помещенных в дело правоустанавливающих документов (в том числе об оплате государственной пошлины).

Особенности регистрационных действий определены Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112.
Обратим внимание, что копия судебного решения о незаконности отказа в регистрации должна поступить в регистрирующий орган из суда. Как установлено п. 20 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов, если такое решение представлено заинтересованным лицом, органу по регистрации рекомендуется запросить суд о представлении надлежащим образом заверенной копии.
Указанным методическим документом (п. 22) регистратору рекомендовано направить заявителю уведомление о поступлении судебного акта с признанием незаконности отказа в регистрации с указанием:

1. срока регистрации и получения документов;
2. возможности представления дополнительных документов;
3. невозможности удостоверения проведенной регистрации сделки без повторного представления подлинников договора.

Регистрация в соответствии с судебным актом о необоснованности отказа должна проводиться при отсутствии иных (не рассмотренных судом) оснований для отказа. Иными основаниями для отказа могут послужить, например, арест имущества, наложенный в период обжалования действий регистрирующего органа, выявленные противоречия между заявленным и зарегистрированным ранее правом. Методическими рекомендациями ФРС по регистрации на основании судебных актов (п. 25) регистрирующему органу в этих случаях рекомендовано запросить суд о порядке исполнения судебного решения.
Другие регистрационные действия (внесение записей в ЕГРП, удостоверение проведенной регистрации, выдача документов, уведомление правообладателя) проводятся в порядке, установленном Законом о регистрации прав. Дополнительного заявления правообладателя и оплаты регистрации не требуется, поскольку он уже ходатайствовал о государственной регистрации своего права (или сделки) и оплатил регистрацию, но орган по регистрации неправомерно отказал ему и прекратил регистрационные действия.
Как установлено п. 23 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов, регистрация должна проводиться в срок, который может быть специально установлен для этих целей локальным актом регистрирующего органа*(140), но не более установленного для регистрации месячного срока*(141), если иной срок не установлен законодательством или судебным актом.
Орган по регистрации вносит в ЕГРП запись о зарегистрированном праве, ограничении (обременении) или сделке и готовит свидетельство, удостоверяющее проведенную регистрацию права. При регистрации в качестве документов-оснований указываются правоустанавливающие документы и судебный акт о признании отказа незаконным. Заявитель и суд должны быть извещены о проведенной регистрации (арбитражный суд - в случае указания на это в решении). Если при отказе в регистрации заявителю были возвращены подлинники правоустанавливающих документов (например, подлежащих государственной регистрации договоров), то заявитель должен повторно представить их в орган по регистрации, в том числе для совершения специальной регистрационной надписи (простановки регистрационного штампа) на договоре. Непредставление подлинников документов не должно являться основанием для отказа (приостановления) регистрации как исполнения судебного решения. Регистрация права проводится на основании копий, ранее представленных на регистрацию (п. 22 Методических рекомендаций ФРС по регистрации на основании судебных актов).
Следует отличать действия регистрирующего органа в случае признания необоснованным (незаконным) отказа в государственной регистрации и в случае признания судом права на недвижимое имущество. Исходя из ст. 28 Закона о регистрации прав, установленные решением суда права подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. по заявлению правообладателя с приложением необходимых для регистрации документов, в том числе и об оплате государственной пошлины. В данном случае судебный акт - основание для возникновения и соответственно государственной регистрации права на недвижимость. Напротив, регистрация в случае незаконного отказа является исполнением судебного решения, положения п. 1 ст. 28 Закона о регистрации прав на общих основаниях в данном случае не применяются. По жалобе на отказ в регистрации регистрирующий орган является ответчиком, процессуальное положение которого позволяет возложить на него обязанность по совершению определенных действий, но, с другой стороны, дает возможность ему самому обжаловать решение суда. Судебное решение о признании незаконным отказа в регистрации является не основанием для возникновения права на недвижимость, а обязанием совершения регистрации на основании представленных заявителем правоустанавливающих документов, неправомерно признанных регистратором не соответствующими закону.

Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности - это процедура, посредством которой возможно оспорить отказ регистратора в судебном порядке. В статье будет рассмотрена правовая природа, основания для отказа в госрегистрации, а также процедура обжалования такого отказа.

Правовая природа отказа в госрегистрации права собственности

В силу действующего закона процедура госрегистрации является единственным подтверждением зарегистрированного права собственности (далее — ПС) на недвижимость (закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее — закон № 218-ФЗ).

Важно! Госрегистрация ПС на недвижимость представляет собой государственно-юридический акт, которым подтверждается возникновение/изменение/прекращение и т. п. прав на недвижимость.

Услуга госрегистрации ПС оказывается в несколько этапов:

• прием документов на основании заявления;
• приостановление (только в случаях, предусмотренных ст. 26 закона № 218-ФЗ);
• собственно госрегистрация путем внесения записи в соответствующий реестр.

Основание для отказа в государственной регистрации прав

Законом № 218-ФЗ предусмотрена норма, в результате применения которой возможен отказ в госрегистрации ПС (ст. 27), а именно: неустранение оснований приостановления госрегистрации. Следовательно, отказ в госрегистрации можно определить как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа.

При этом диспозиция ст. 27 является отсылочной, и основания приостановления раскрываются в ст. 26 закона № 218-ФЗ.

Так, к основаниям приостановления относятся в том числе следующие:

• у заявителя отсутствуют права на недвижимость;
• право не подлежит госрегистрации;
• представлен неполный пакет документов;
• документы не подписаны или подписаны ненадлежащим субъектом, имеют неустановленную форму, не являются подлинными;
• основание госрегистрации (сделка, акт госоргана) недействительно;
• целевое назначение земли не соответствует использованию;
• невозможно установление сервитута;
• имеется судебный спор на предмет ипотеки;
• местоположение недвижимости не соответствует адресу и т. д.

Срок приостановления госрегистрации может быть таким:

• до завершения госрегистрации сделки с недвижимостью по ранее принятым документам на регистрацию того же объекта;
• 1 месяц, если не представлены документы по межведомственному запросу;
• 3 месяца — по решению госрегистратора;
• 6 месяцев — единоразово по инициативе заявителя.

Обратите внимание! В госрегистрации будет отказано, если в предусмотренные сроки не устранены обстоятельства, ставшие основанием для приостановления.

Отличие отказа в госрегистрации ПС от отказа в рассмотрении документов

Законом № 218-ФЗ предусмотрены также случаи, когда документы, поданные на регистрацию ПС, возвращаются без рассмотрения (ст. 25).

К этим случаям, в частности, относятся:

• несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, эталонной форме;
• наличие в представленных в бумажном виде на регистрацию документах приписок, помарок, исправлений, не позволяющих верно толковать содержание;
• отсутствие подписи заявителя;
• неуплата госпошлины и т. д.

Обратите внимание! Особенностью данной процедуры является то, что в случае возврата представленных на регистрацию документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в них оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС.

В какой форме выдается отказ от регистрации права собственности на недвижимость

Отказ в госрегистрации ПС осуществляется в уведомительной форме. Порядок и способы его направления предусмотрены приказом Минэкономразвития от 25.03.2016 № 173.

Важно! Уведомление об отказе в осуществлении госрегистрации ПС направляется заявителю по указанному им адресу. Данный документ должен содержать обоснованные (со ссылкой на нормативный акт) причины отказа. В некоторых случаях вместе с уведомлением заявитель получает поданные на регистрацию оригиналы документов.

В зависимости от способа подачи заявления уведомление об отказе в госрегистрации может быть направлено 2 способами: на бумажном носителе или электронно.

Если заявление о госрегистрации было подано в электронной форме, уведомление об отказе заявитель может получить в одном из следующих вариантов:

• в виде электронного документа, полученного с помощью веб-сервисов;
• в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте регистратора;
• в виде электронного документа, полученного по электронной почте.

Если заявление о госрегистрации было подано на бумажном носителе, заявитель может получить уведомление об отказе:

• посредством личного обращения к регистратору (нарочно);
• с помощью почтового отправления.

Как обжаловать отказ от регистрации права собственности

Законом № 218-ФЗ прямо предусмотрена возможность обжалования отказа в госрегистрации ПС.

Обжалование отказа производится по правилам:

• административного судопроизводства (гл. 22 Кодекса административного судопроизводства РФ) в суде общей юрисдикции — физическими лицами;
• рассматривания дел об оспаривании ненормативных правовых актов (гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ) в арбитражном суде — юридическими лицами.

Определить подходящее законодательство и подведомственность в сфере оспаривания ненормативных актов организациями непросто. Дело в том, что разграничение компетенции между судами арбитражной ветви и общей юрисдикции в данном случае происходит исключительно по предмету спора (экономические рассматривают арбитражные суды).

Сегодня в практике считается, что оспаривание отказов регистратора юридическими лицами относится к компетенции арбитражных судов (апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 22.11.2016 по делу № 33а-29921/2016). В то же время руководящих разъяснений по данному вопросу нет, вследствие чего при обращении в один из судебных органов не исключен отказ по причине неподведомственности.

Обязательный досудебный порядок в данном случае не предусмотрен.

Обратите внимание Для оспаривания отказа в госрегистрации необходимо обратиться в суд / арбитражный суд с административным иском / заявлением (соответственно) о признании данного отказа незаконным. Сделать это необходимо в течение 3 месяцев с момента получения уведомления об отказе.

Подсудность дел по оспариванию отказа от госрегистрации ПС

Рассмотрим подсудность и особенности оспаривания отказа регистратора по КАС РФ. При оспаривании отказа в регистрации ПС в рамках административного судопроизводства административный иск предъявляется:

• по месту нахождения регистратора;
• если место нахождения регистратора не совпадает с местом нахождения подведомственной последнему территории, то в суд района, территория которого регистратору подведомственна (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 26.09.2016 по делу № 33а-35426/2016).

Правила, установленные ст. 22 КАС РФ, дополнены ст. 24 КАС РФ (об альтернативной подсудности), согласно которой в случае обжалования отказа административный иск может быть подан по месту жительства (нахождения — для юрлиц) административного истца (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.11.2016 по делу № 33а-46904/2016).

Обратите внимание! В случае оспаривания отказа непосредственно руководителя регистрационной службы иск необходимо предъявлять по месту нахождения регистратора (например, апелляционное определение Мосгорсуда от 30.09.2016 по делу № 33а-35493/2016).

Содержание и форма административного иска при обжаловании отказа в госрегистрации ПС

В административном иске в обязательном порядке должны содержаться следующие сведения:

• реквизиты судебной инстанции;
• реквизиты административного истца и ответчика (госрегистратора);
• реквизиты оспариваемого отказа;
• сведения о нарушенных из-за отказа правах;
• нормативная база, на соответствие которой необходимо провести проверку вынесенного отказа в регистрации ПС;
• требование о признании отказа в госрегистрации ПС незаконным.

Помимо вышеперечисленных сведений, в заявлении также могут быть изложены необходимые административному истцу ходатайства. Административное заявление должно быть подано в судебную инстанцию в письменной форме и подписано надлежащим субъектом. Законодательно предусмотрено 3 способа подачи административного иска:

• нарочно через канцелярию суда;
• почтовым отправлением;
• посредством использования электронной формы на сайте суда.

Отказ от регистрации права собственности на недвижимость: правоприменительная практика

Обратите внимание! Оспаривание отказа в регистрации права собственности в порядке административного судопроизводства стало возможным относительно недавно, с 15.09.2015. При этом до настоящего времени сформировалась достаточно устойчивая правоприменительная практика по обжалованию.

Приведем наиболее интересные судебные позиции:

• Судебный орган не вправе произвольно выбирать порядок судопроизводства, а обязан действовать по правилам процедуры, установленной законодательством для данного вида судопроизводства (апелляционное определение Мосгорсуда от 06.12.2016 по делу № 33а-46960/2016).
• При наличии вступившего в законную силу решения о признании за истцом ПС на объект недвижимости государственный регистратор не вправе отказать в регистрации ПС на том основании, что регистрация прекращения права на земельный участок и регистрация ПС на вновь образованные в результате раздела земельные участки должна осуществляться одновременно (апелляционное определение Самарского облсуда от 02.12.2016 по делу № 33а-15989/2016).
• Арест не является препятствием для госрегистрации существующего права лица, чье имущество арестовано или которому запрещено совершать сделки с объектом недвижимого имущества (апелляционное определение Севастопольского горсуда от 30.08.2016 по делу № 33а-2571/2016).
• Если единственным препятствием для регистрации перехода ПС к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В то же время регистрация перехода ПС к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимость (апелляционное определение ВС Республики Татарстан от 11.03.2016 по делу № 33а-3240/2016).

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы:

• отказ в госрегистрации — это не что иное, как юридический факт, являющийся актом административного характера, в основе которого лежит неустранение предписаний регистрирующего органа;
• при возврате документов без рассмотрения регистрирующий орган не проводит соответствующей правовой экспертизы, которая осуществляется на предмет наличия или отсутствия в представленных документах оснований для приостановления или отказа в регистрации ПС;
• подведомственность спора точно не определена.

Суд по регистрации прав

Адвокат по Недвижимости

Гордон Андрей Эдуардович

Отказ в регистрации прав

Как известно с 1 января 2017 года в Российской Федерации права на недвижимое имущество регистрируются по новым правилам – по закону «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015г. №218-ФЗ.

Согласно новому закону отказ в регистрации прав может произойти в момент подачи документов на государственную регистрацию прав или в процессе юридической экспертизы поданных документов. Так согласно пункту 15 статьи 18 закона при подаче документов на бумажном носителе (личное обращение) их могут не принять, если не установлена личность заявителя.

Учитывая, что прием документов на государственную регистрацию прав физических лиц осуществляют многофункциональные центры по предоставлению государственных услуг (МФЦ), фактический отказ в принятии документов физические лица получают в МФЦ.

МФЦ и регистрирующий права на недвижимость государственный орган делает вывод о неустановлении личности заявителя, если в момент подачи заявления на гос регистрацию прав не предъявлен документ, удостоверяющий личность заявителя, или заявитель отказался предъявить документ, удостоверяющий его личность. Вместе с тем, заявителям необходимо учесть, что положения закона позволяют трактовать его расширительно, поскольку основания для отказа в принятии документов на гос регистрацию прав сформированы в виде открытого перечня.

Понятие «установление личности» в самом законе не раскрыто, и регистраторы толкование понятия «установление личности» для гос регистрации прав проводить с учетом Положения о паспорте гражданина РФ, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 июля 1997 г. N 828, а установление личности ностранных граждан — по правилам закона РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации.

Так согласно пункту 1 Положения о паспорте гражданина РФ единственным документом удостоверяющим личность гражданина РФ с 14 лет является паспорт гражданина РФ.

Какое практическое значение это имеет для гос регистрации прав? — Не стоит для регистрации прав предоставлять водительские права или снилс, или военный билет. По таким документам у вас просто не примут заявление на гос регистрацию.

С паспортом гражданина РФ так же не все просто. Согласно Положению о паспорте гражданина РФ паспорт может быть недействительным, например, если в него внесены отметки, не предусмотренные этим положением (пункт 6 положения). Например, при пересечении границы с Украиной и предъявлении российского паспорта Украинские пограничники ставят в него штампик о пересечении границы, что сразу делает паспорт гражданина РФ недействительным.

Кроме того, российские паспорта заведомо имеют срок действия в зависимости от возраста его владельца (пункт 7 положения):

от 14 лет — до достижения 20-летнего возраста;

от 20 лет — до достижения 45-летнего возраста;

от 45 лет — бессрочно.

По этому, уже при подготовке к сделке с недвижимостью проверьте свой российский паспорт, и при достижении соответствующего возраста замените его. Органы государственной регистрации прав тщательно следят за действительностью представленных на регистрацию документов, и действительность паспорта является частой причиной отказа в принятии документов.

В отличие от многих государств в России существуют внутренние паспорта и заграничные паспорта, причем правила их выдачи, требования к эти паспортам и срок их действия не совпадают. Важно, что на территории РФ заграничный паспорт гражданина РФ не применяется для удостоверения личности, и при регистрации прав на недвижимость в России загран паспорт у вас не примут.

Более сложная ситуация с удостоверением личности иностранцев. Согласно закону РФ от 25.07.2002 N 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» личность иностранца на территории РФ удостоверяется паспортом иностранного гражданина а так же международными договорами. По этому, у МФЦ и у регистрирующего органа появляется дополнительная возможность для усмотрения на стадии подачи документов.

Соответственно, фактически первый этап получения отказа в государственной регистрации прав на недвижимость может быть получен при подаче заявления и документов на государственную регистрацию права в МФЦ или непосредственно в Росреестре.

Основания для отказа в государственной регистрации прав

Основания для отказа в государственной регистрации прав в законе о государственной регистрации сформулированы в самой общей форме и связаны с не устранением причин препятствующих государственной регистрации (статья 27). При этом, в законе отсутствует перечень таких препятствий.

Вместе с тем, в части 1 статьи 26 закона приведен перечень причин из 55 пунктов, которые являются основанием для приостановки государственной регистрации прав. Очевидно именно эти обстоятельства указывают регистраторы Росреестра в качестве оснований для отказов в государственной регистрации прав.

Среди 55 оснований для приостановления государственной регистрации в частности указаны:

1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;

2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

4) право, ограничение права или обременение объекта недвижимости, о регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иным федеральным законом;

5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

6) представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны;

7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;

8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;

9) не представлены (не поступили) документы (сведения, содержащиеся в них), запрошенные органом регистрации прав по межведомственным запросам;

10) представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам;

Как видно, перечень достаточно широкий и содержит оценочные критерии, что позволяет каждый из пунктов перечня оснований для приостановки государственной регистрации достаточно широко толковать. То есть новый закон о государственной регистрации прав предоставляет регистратору широкое поле возможностей для усмотрения.

Гарантией интересов заявителя государственной регистрации прав является двухэтапная процедура отказа в гос регистрации которая в обязательном порядке должна содержит: 1) приостановку по инициативе регистрирующего органа, и 2) решение об отказе. Каждое из решений и решение о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прав, согласно статье 28 закона, оформляется в виде отдельного документа.

Обжаловать отказ в регистрации прав

Возможность обжаловать отказ в государственной регистрации прав предусмотрена в статье 8.1 Гражданского кодекса РФ, и с января 2017 года — частью 12 статьи 29 закона «О государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ). Способ обжалования отказа единственный – судебный.

Суд по регистрации прав

Но это не догма, поскольку действия заявителей при получении отказа каждый раз индивидуальны и зависят от конкретной ситуации. Как было показано выше отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество возможен только после приостановки регистрации, а приостановка допускается только по основаниям, прямо установленным в статье 26 закона. Именно от оснований приостановки и отказа в государственной регистрации права зависят дальнейшие действия заявителей. Мотивы и приостановки и отказа в государственной регистрации права должны быть изложены в соответствующем решении регистрирующего органа. Суд по регистрации прав, фактически, разбирает мотивы принятого государственным органом решения.

Например, если отказ мотивирован не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права (п.5 ч.1 ст.26 закона о государственной регистрации недвижимости), то такой отказ может быть связан и с технической ошибкой заявителя (забыли предоставить документ или не знали, что нужно предоставить документ). В этом случае даже в случае отказа у заявителя есть право повторной подачи документов на государственную регистрацию.

В другом случае если одна из сторон договора купли продажи недвижимости уклоняется от подачи заявления о государственной регистрации перехода права собственности, Росреестр, как и в первом случае, откажет в государственной регистрации права. Отказывая Росреестр так же обоснует отказ не представлением документов, необходимых для государственной регистрации права и тем же п.5 ч.1 ст.26 закона.

Но во втором случае оспаривать отказ бесполезно, поскольку заявитель действительно не представил необходимые документы, как минимум подписанное продавцом заявление, более того, устранить уклонение второй стороны заявитель самостоятельно не сможет. Такая ситуация преодалевается путем подачи в суд иска о признании права собственности на недвижимость согласно части 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ.

В третьем случае, например при государственной регистрации вновь созданной недвижимости, Росреестр может отказать так же ссылаясь на п.5 ч.1 ст.26 закона и мотивируя не предоставлением документов третьего лица на земельный участок. В этом случае заявитель вправе оспаривать отказ государственного органа именно на основании статьи 8.1 Гражданского кодекса РФ и части 12 статьи 29 закона 218-ФЗ требуя признать незаконным а потому недействительным решение Росреестра об отказе в государственной регистрации.

Функции Росреестра по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с недвижимостью – это так называемые административные публичные функции, а споры, возникающие между Росреестром и заявителями при выполнении регистрационных функций являются административными.

• Если заявитель – организация или предприниматель и созданная недвижимости используется в предпринимательской или иной экономической деятельности, заявитель подает заявление в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ, оспаривая ненормативный акт государственного органа (Росреестра).

Такие заявления имеют ряд особенностей подготовки и рассмотрения. Заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с даты вынесения решения соответственно о приостановке или об отказе в государственной регистрации права. Существенным отличием заявления в порядке 24 главы АПК РФ от исков при исковом производстве – истец должен доказать только два обстоятельства: 1) Не соответствие решения государственного органа закону, и 2) Нарушение прав заявителя таким решением, или создание препятствий заявителю в осуществлении предпринимательской деятельности, или в возложении на заявителя, нарушение закона, какие либо обязанности (ч.1 ст.198 АПК РФ).

Подготовка заявления, его оформление и прилагаемые документы – в целом, соответствуют правилам подготовки и подачи исковых заявлений. Вместе с тем, к заявлению, согласно статье 199 АПК РФ, должно быть приложено оспариваемое решение.

Существенным отличием рассмотрения заявления в порядке главы 24 АПК РФ является распределение бремени доказывания: согласно ч.5 ст.200 АПК РФ именно на соответствующий государственный орган возлагается обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия).

• Если заявитель – физическое лицо (не предприниматель), с 15.09.2015г. дела этой категории — возникающие из административных и иных публичных правоотношений в связи с отказом в государственной регистрацией прав рассматриваются в соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ) судами общей юрисдикции – согласно статье 19 КАС РФ — районными судами.

Требования заявителя по делам об отказе в государственной регистрации права, как правило два:

Основное: О признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности.

Дополнительное: Об обязании Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности .

Производство по административным делам осуществляется в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства. Так, обращение в суд оформляется административным исковым заявлением, а заявитель именуется административным истцом.

Согласно статье 219 КАС РФ административный иск может быть подан в течении 3-х месяцев с даты нарушения прав заявителя, или с даты, когда заявителю стало известно о нарушении его прав. Вместе с тем, согласно части 3 указанной статьи заявление о признании незаконным решения, действий государственного органа может быть подано в течение 10 дней с даты, когда заявителю стало известно соответственно о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на объект недвижимости.

В отличие от главы 28 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд не может не принять административное исковое заявление только по причине пропуска срока его подачи. В силу прямого указания части 5 и 7 статьи 219 КАС РФ административное исковое заявление должно быть принято судом в любом случае, а причины пропуска подлежат рассмотрению в предварительном судебном заседании. При этом в случае пропуска срока по уважительным причинам срок подачи административного искового заявления восстанавливается судом.

Решение суда по административному исковому заявлению о приостановлении или об отказе в государственной регистрации права на недвижимость может быть двух видов (часть 2 статья 227 КАС РФ):

• об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании решения незаконным, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца,

и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

• об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемых решения незаконным.

При рассмотрении административного дела об оспаривании решения о приостановке или об отказе в государственной регистрации права, суд выясняет (статья 227 КАС РФ):

1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца;

2) соблюдены ли сроки обращения в суд;

3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих:

а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия);

б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен;

в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами;

4) соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В рамках спора при государственной регистрации права на недвижимость административный истец (заявитель) доказывает только два обстоятельства: 1) нарушение прав и законных интересов заявителя отказом в гос регистрации права на недвижимость, и 2) соблюдение срока подачи административного искового заявления.

Остальное – пункты 3 и 4, доказывает административный ответчик.

Решение суда по административному исковому заявлению вступает в силу в течение одного месяца с даты изготовления решения в окончательной форме, если не была подана апелляционная жалоба (статья 298 КАС РФ).

По сравнению с общим порядком государственной регистрации прав на объекты недвижимости регистрация прав через суд имеет очевидное преимущество – решение суда не подлежит юридической экспертизе регистраторами Росреестра, а значит избавлено от усмотрения чиновников взгляды которых на одни и те же юридические факты иногда существенно отличаются.

В отдельных ситуациях государственная регистрация права собственности через суд – единственная возможность оформить права на недвижимость. Прием судебной регистрации в равной мере применяется как к регистрации прав на вторичную недвижимость, так и для государственной регистрации прав на новостройки.

Записаться на консультацию по вопросу суд по недвижимости вы можете по телефону 8 (495) 518 – 19 – 90.

← Вернуться