Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой – задача сложная, но решаемая. Многое зависит от самого типа перепланировки (в некоторых случаях узаконивать ее не требуется). Также важно обсудить данный факт с покупателем. В зависимости от достигнутых договоренностей и будет .
Виды перепланировки
Далеко не все типы перепланировки предполагают необходимость узаконивать данную процедуру и вносить соответствующие изменения в техпаспорт. Условно перепланировку можно разделить на ту, которая не требует разрешения и ту, которая может производиться только после получения разрешения БТИ (Бюро технической инвентаризации).
Собственники жилья очень редко ответственно подходят к процедуре перепланировки, вспоминая о том, что ее еще нужно и узаконивать только тогда, когда дело доходит до продажи.
Не требует разрешения
Какую перепланировку можно делать без разрешения:
- Замена дверей на более новые.
- Демонтаж встроенных антресолей и шкафов.
- Установка антенн, кондиционеров и новых батарей.
Важно, чтобы такая перепланировка производилась так, чтобы план квартиры и внутридомовые коммуникации не нарушались.
Также не требуется разрешение на следующие виды работ:
- Перестановка ванны или раковины, при условии, что работы производятся в пределах ванной комнаты.
- Установка пластиковых окон.
- Монтаж легких перегородок.
- Обустройство дополнительной двери в стене там, где ее ранее не было (стена должна быть не несущей).
В этих случаях разрешение не нужно, но обязательно следует уведомлять инстанции о произведенных (или планируемых) изменениях.
Требует разрешения
Остальные виды работ требуют разрешения и внесения соответствующих изменений в техпаспорт:
- Изменение расположения туалета и ванной комнаты или обустройство дополнительных подобных помещений.
- Демонтаж сантехники.
- Объединение балкона или лоджии с комнатами.
- Внесение изменений в конструкцию пола (например, замена дерева на бетонные стяжки).
Все перечисленные выше изменения требуют разрешения, но если оно не было заранее получено, есть неплохой шанс уже «по факту» согласовать изменения и внести их в техпаспорт. В то же время, есть ряд вариантов перепланировки, который строго запрещен и единственным выходом будет только возврат к предыдущему состоянию:
- Совмещение зала и кухни.
- Внесение изменений в несущие элементы конструкции дома.
- Внесение изменений в инженерные коммуникации.
- Перепланировка технических помещений дома.
- Обустройство полноценных каминов в панельных домах.
- Демонтаж не несущих перегородок в панельных домах.
Пример: Если владелец квартиры решил улучшить отопление и добавить новую батарею, а также установить кондиционер, это можно даже не расценивать как перепланировку. А вот перенос ванной в другое место уже требует разрешения и внесения изменений в техпаспорт. Соответственно, в первом случае продажа квартиры будет совершаться по общим правилам, а во втором придется договариваться с будущим собственником.
Самовольная перепланировка запрещена и предполагает штраф порядка 2-2,5 тысяч рублей.
Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Продать квартиру с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями можно. Никаких прямых запретов на это нет. Однако нужно помнить, что покупатели зачастую сверяют расположение различных объектов в квартире с техпаспортом. Любые несоответствия, если продавец о них не предупредил заранее, могут трактоваться не в его пользу и в конечном итоге, покупатель может просто отказаться приобретать потенциально проблемную квартиру.
Вне зависимости от того, кто именно выполнял перепланировку, регистрировать ее или возвращать все назад придется новому владельцу. Логично, что просто так на такие условия люди соглашаться не будут. Есть только один вариант – удешевление стоимости жилья.
По статистике, незаконная перепланировка автоматически снижает стоимость квартиры примерно на 10%. Предполагается, что эта сумма – компенсация покупателю за неудобства дальнейшего узаконивания перепланировки или проведения капитального ремонта с целью вернуть все так, как это указано в техпаспорте.
Очень важно, чтобы общая и жилая площадь квартиры в результате перепланировки оставались неизменными. Также нужно обращать внимания на требования санитарной, строительной и пожарной инспекции.
Особенности покупки-продажи квартир с неузаконенной перепланировкой
Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, то обычно стараются ее продать до того момента, как понадобиться получать новый техпаспорт (в срок до 5 лет с момента получения старого). В противном случае, чтобы обновить документ, нужно будет пускать в жилье инспектора, который, разумеется, сразу же обнаружит внесенные изменения.
Также подобные сделки обычно совершаются с расчетом в наличном виде. Это минимизирует контроль со стороны различных органов и снижает вероятность того, что у продавца возникнут проблемы. С другой стороны, многие покупатели отказываются приобретать жилье за «наличку», так что эта схема резко ограничивает круг потенциальных клиентов.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Сама процедура продажи, при условии, что продавец с покупателем достигли договоренности о том, кто и как будет дальше разбираться с перепланировкой, особой сложностью не отличается и фактически является идентичной обычной купле-продаже жилья.
Порядок действий
- Обсудить с покупателем факт наличия перепланировки . Рекомендуется заранее указать на все спорные моменты, которые, с точки зрения закона, могут быть признаны незаконной перепланировкой. Также есть смысл сразу примерно рассчитать возможные затраты как на узаконивание (если это возможно), так и на возврат к состоянию «как было». Если полученная сумма будет меньше 10% от стоимости квартиры, есть вероятность, что покупатель согласиться и на меньшую скидку.
- Составить договор купли-продажи . Рекомендуется включить в него пункт о перепланировке в том ключе, что покупатель знает о ней и обязан предпринять все необходимые действия для устранения проблемы.
- Подписать договор . При необходимости его можно заверить у нотариуса, однако это не обязательное требование. Однако документ .
- Составить акт приема-передачи и подписать его . Одновременно с этим обычно производится и оплата жилья. На этом моменте продавец просто забирает деньги, передает документы и больше он никакого отношения к квартире не имеет.
- Зарегистрировать право собственности . Этим занимается уже покупатель. На основании договора купли-продажи и других документов вносятся изменения в Росреестр.
Документы
При оформлении договора купли-продажи нужны такие документы:
- Паспорта сторон (покупателя и продавца).
- Техпаспорт на квартиру.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
- Выписка из домовой книги о прописанных в квартире лицах.
- Любые документы, связанные с проведенной перепланировкой, если они есть.
- Акт приема-передачи жилья (составляется и подписывается уже после подписания договора).
Расходы и сроки
Если основные договоренности достигнуты, то сама сделка может быть проведена буквально за несколько часов. В среднем, с момента нахождения потенциального покупателя и до передачи квартиры новому владельцу проходит от пары дней, до нескольких недель.
Помимо расхода на саму покупку квартиры, а также возможных затрат на «обратную» перепланировку, которые невозможно даже примерно указать из-за разницы цен, покупатель будет нести дополнительные расходы на оплату госпошлины при оформлении права собственности: 2000 рублей с каждого нового владельца.
Как можно легализовать перепланировку
Стороны могут договориться о том, что покупатель передает продавцу часть стоимости квартиры в качестве аванса, а тот, в свою очередь, или проводит узаконивание перепланировки или возвращает все в изначального состояние. Кроме того, покупатель может сам заняться данным вопросом уже после заключения сделки.
Документы для узаконивания перепланировки в квартире:
- Заявление на перепланировку.
- Экспликация и план комнат в квартире.
- Документы, подтверждающие право собственности на жилье.
- Согласие всех совладельцев квартиры, если они есть.
- Техпаспорт на жилье.
- Разрешение от надзорных органов на перепланировку (его нужно получить заранее).
После предоставления всех документов, жилищная инспекция направит к владельцу квартиры специалиста. Он удостоверит несоответствие плана и фактической планировки квартиры, после чего передаст информацию в свою инспекцию. Там согласуют внесенные изменения (если это вообще возможно), после чего появится возможность внести соответствующие изменения в техпаспорт.
Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой реальна, но сравнительно сложна. Опытные специалисты на бесплатной консультации прояснят все основные спорные моменты, заслуживающие внимания. Кроме того, они же могут выступать в качестве представителей клиента, сопровождая всю сделку от начала и до конца (включая и процедуру узаконивания). Это помогает исключить практически и значительно ускоряет процесс.
(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Проводить перепланировку жилых помещений стало очень популярно в последние годы. Но продажа квартиры с перепланировкой или другого жилого помещения имеет свои особенности. Если владелец , а изменения были внесены в правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт, то он сможет реализовать недвижимость без проблем и дороже примерно на 10% от обычной стоимости.
Факт законности изменения конфигурации помещения должен быть обязательно проверен покупателем перед подписанием договора, хотя незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки. При отсутствии записей в документах новому собственнику придется взять ответственность на себя и оформить жилье в соответствии с фактическим планом помещения. В другом случае он может вернуть помещение в соответствие с первоначальным планом.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
В любом случае во избежание неприятностей покупателю следует проверить в БТИ поэтажный план помещения, об отклонениях от нормы обычно свидетельствуют красные линии. Но если план выглядит обычным образом, это еще не обозначает, что перепланировки не было, возможно, ее не выявили. Лучше всего с планом помещения пройтись по комнатам.
Если в результате перепланировки не были затронуты несущие стены, инженерные системы, полы, газовая плита, то согласование можно легко провести задним числом. Но когда первоначальный план значительно отличается от фактического, были затронуты несущие конструкции, то покупателя после приобретения помещения с незаконной перепланировкой ожидают большие расходы по согласованию. При нарушении жилищных норм, которые утверждены законодательством, согласование станет невозможным в любом случае.
Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.
Исполнительная власть имеет право на основании судебного решения изымать жилье, перепланировку которого отказывается узаконивать собственник, поэтому чаще всего банки не хотят оформлять на него ипотеку, а если банк все же выдаст кредит, заемщика обяжут подписать документ о проведении законной процедуры в ближайшее время
Зачем это нужно
Продавцам, которые не оформили документы по согласованию вовремя, чаще всего приходится снижать стоимость жилья. Но перед продажей стоит поинтересоваться, нужно ли узаконивать перепланировку. В другом случае необходимо знать, как продавать квартиру при отсутствии согласования.
По закону перепланировкой называются любые изменения в первоначальном плане, они могут быть 2 видов:
| Законные | На них не требуются особые разрешения или требуются.
Они связаны со встраиванием, ликвидацией, незначительным перемещением:
Если владелец решил застеклить лоджию, снести ненесущую перегородку между ванной и туалетом, то изменения считаются незначительными, а значит вносить корректировки в документы на квартиру необязательно. Но если будут снесены перегородки между комнатами, независимо от того, несущие они или нет, то изменится план помещения (количество комнат), значит, придется согласовывать действия в соответствующих инстанциях. В других случаях изменения можно назвать законными, если владелец получил на них разрешение. |
| Незаконные | На них не было получено разрешение. Согласование не удалось узаконить, потому что были проведены изменения, которые запрещены законодательными нормами.
Например, владелец:
Если изменение в жилом помещении неузаконенно, то при продаже оно должно быть устранено. В другом случае бывший или новый собственник обязан провести согласование. Если это не будет сделано, то при очередной проверке квартиры Жилинспекцией владельцу придется уплатить штраф, а затем все равно провести согласование перепланировки. Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются. В любом случае претензии контролирующих органов будут направлены к новому владельцу, даже если он получил квартиру по наследству, а перепланировка была проведена много лет назад. |
Инструкция и основные документы
Перепланированное помещение, факт изменений в котором не был узаконен вовремя, может быть признано после продажи товаром с ненадлежащим качеством на основании:
- Закона о защите прав потребителей № 2300–1 (ст. 19);
- Гражданского кодекса (ст. 477).
В результате продавца могут привлечь не только к административной ответственности, но суд обяжет его оплатить расходы покупателю на переезд и возместить ему моральный ущерб.
Если уже продана перепланированная квартира новому собственнику понадобится предъявить следующие документы для узаконивания изменений:
- гражданский паспорт свой и покупателя;
- правоустанавливающие документы на помещение;
- договор купли-продажи;
- квитанцию об уплате пошлины для проведения регистрации жилья на нового собственника;
- акт приема-передачи помещения.
Когда предполагается продажа жилья с незаконной перепланировкой, то во избежание признания сделки недействительной необходимо провести согласование изменений руководствуясь ст. 25–29 ЖК.
Собственнику необходимо:
- Обратиться в БТИ за выпиской из кадастрового паспорта, где должны быть указаны все проведенные изменения. Также необходимо получить справку о технических характеристиках квартиры и копию кадастрового паспорта.
- С документами следует обратиться в районный отдел градостроительства и архитектуры для вызова архитектора. Специалист должен составить проект и эскиз изменений, которые уже имеются. Данный проект необходимо согласовать с пожарниками, в ЖЭУ и СЭС, у местных властей.
- Если контролирующие инстанции одобрять изменения, необходимо заплатить штраф, потому что перепланировка не была ранее узаконена владельцем.
- Затем следует получить разрешение у главного архитектора и вызвать специалиста из БТИ, который обязан осмотреть помещение и составить новую техническую документацию. Корректировки должны быть внесены в план помещения и кадастровый паспорт, из которых потребуются новые выписки с учетом внесенных изменений.
- Далее можно совершать сделку купли-продажи обычным образом. Для заключения сделки у нотариуса дополнительно потребуется:
- договор купли-продажи;
- разрешение других собственников помещения, если таковые имеются;
- согласие органа опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний;
- выписка из домовой книги, где должна содержаться информация о наличии или отсутствии прописанных в помещении;
- справка о состоянии лицевого счета.
- После нотариального оформления документов необходимо провести регистрацию в ФУГРЦ, где спустя месяц, новый собственник получит свидетельство о регистрации.
На каких условиях происходит продажа квартиры с перепланировкой
Продажа квартиры с перепланировкой возможна и без законного разрешения, но при этом покупатель должен быть предупрежден, что процедуру с документами ему придется проходить самостоятельно. Для этого обычно продавцы снижают стоимость квартиры, что дает возможность привлечь больше покупателей, в том числе и готовых к самостоятельному решению проблемы.
Если окажется, что кадастровый паспорт просрочен, то необходимые выписки получить не удастся. Придется поневоле оформлять паспорт, а значит узаконивать перепланировку. Если изменения в помещении уже произведены, то продажа его с торгов имеет ряд особенностей. Также не каждый банк согласится выдать кредит на покупку такого жилья.
Без согласования
Провести перепланировку помещения в многоквартирном доме можно и без согласования с соответствующими инстанциями. Хотя перепланировка предполагает изменение площади комнат, снос стен и другие глобальные изменения, на которые нужны разрешения и подготовка нового проекта, но если требуется переоборудование помещения, то его можно провести без согласования. Под переоборудованием или капитальным ремонтом понимается замена или полный демонтаж некоторых инженерных конструкций внутри квартиры.
Владелец может не согласовывать свои действия с БТИ и другими надзорными инстанциями, если решит:
- заменить старые инженерные коммуникации или установить дополнительные;
- провести косметический ремонт (выровнять стены, поклеить обои, произвести покраску, заменить дверные и оконные проемы);
- перенести бытовую газовую или электрическую плиту;
- установить новое отопительное оборудование;
- другие изменения.
Если для проведения перепланировки требуется разрешение, то его должны востребовать все собственники квартиры, когда их несколько. Для частного дома согласование выдается только один раз на этапе его строительства.
Если в дальнейшем владелец одноэтажного частного дома пожелает провести реконструкцию внутренних помещений, то он может это делать без согласования. Разрешение на перепланировку требуется владельцам квартир, потому что изменения не должны затронуть несущие конструкции, чтобы не произошли серьезные нарушения в архитектуре всего здания.
Если перепланировка жилого помещения была проведена без разрешения, то в суд по месту нахождения строительного объекта может обратиться:
- один из собственников квартиры, если он не давал на это согласия;
- Жилищная инспекция или БТИ;
- граждане, проживающие в соседних квартирах;
- другие лица.
Когда квартира продается с незаконной перепланировкой, то ее придется узаконить настоящему или будущему владельцу, в другом случае вернуть помещение к первоначальному состоянию, но иногда соответствующие органы не могут выдать разрешение, потому что при реконструкции были нарушены жилищные нормы
С торгов
Если собственником была произведена самовольная перепланировка и переоборудование, в результате чего квартира подверглась разрушению, а также пострадало имущество других граждан, то может быть принято решение о принудительной продаже помещения. Согласно ЖК (ст. 29, ч. 5), если собственник не приведет помещение к прежнему состоянию, то соответствующие органы или другие лица могут обратиться в суд.
На основании судебного решения помещение должно быть продано с торгов. После продажи квартиры средства пойдут на:
- погашение судебных издержек;
- восстановление помещения другим собственником;
- выплату остатка бывшему собственнику.
Аналогичные требования содержаться в ГК (ст. 292), там указано, что частное помещение может быть выставлено на публичные торги по решению суда, если владелец:
- использует квартиру не по назначению;
- нарушает интересы граждан, живущих по соседству;
- допускает разрушение жилища;
- совершает другие противоправные действия.
Исполнительный орган также имеет право назначить владельцу срок для ремонта. Если требования органов местного самоуправления и суда не будут выполнены, судебные приставы изымают квартиру, продают на торгах, а вырученные деньги возвращают владельцу за вычетом судебных издержек.
Победитель торгов подает иск о выселении гражданина только после того, как за ним будут закреплены права на собственность на данное помещение. Данная мера применяется на практике очень редко, если собственник докажет, что помещение является для него единственным, где он может проживать, то суд не удовлетворить иск о продаже жилья.
По ипотеке
Банки нередко накладывают ограничения на параметры жилья, которое можно взять в кредит. Поэтому потенциальным заемщикам приходится приобретать квартиры, которые нуждаются в перепланировке. В других случаях заемщики стараются приобрести именно перепланированную квартиру.
Покупка такой квартиры имеет свои особенности в первую очередь потому, что она станет предметом залога. Если заемщик не рассчитается с банком, то имущество должно быть продано с целью погашения задолженности.
При этом существует 2 понятия:
- ипотечное кредитование;
- ипотека.
В случае ипотечного кредитования приобретаемое жилье становится залогом. Но обычная ипотека может быть выдана под залог уже имеющейся недвижимости. В обоих случаях банк должен быть уверен, что если он берет квартиру в залог, то все документы по ней должны быть в порядке, в том числе и по перепланировке, если она имела место.
Сюда также следует отнести тот факт, что новый владелец может провести незаконную перепланировку еще до того момента, как выплатит кредит. Поэтому для подстраховки банками применяется ипотечное страхование.
При проведении законной планировки собственник (заемщик) должен в известность поставить не только БТИ, но также банк и страховую компанию, ведь с учетом реконструкции стоимость помещения (залога) может измениться.
Иногда банки заранее вносят в кредитный договор особый пункт о запрете перепланировки квартиры, которая находится в залоге до момента, пока кредит не будет погашен. С этой целью проверки ответственный сотрудник посещает помещение ежегодно, чтобы убедиться, что заемщик не провел незаконную реконструкцию.
Если выяснится, что заемщик провел перепланировку и не известил об этом никакую организацию, то банк имеет право потребовать согласовать разрешение. В другом случае он может подать в суд, т. к. фактически его клиент нарушил договор. При этом банк имеет полное право отказаться от выполнения обязанностей перед заемщиком.
Как узаконить сделку
Нередко оформлять документы по перепланировке помещения приходится непосредственно при продаже квартиры. Ранее гражданин думал, что с жилой собственностью можно делать все что угодно, а потому не обращался за разрешением в БТИ и другие инстанции.
Если покупатель не согласится взять ответственность на себя, то владельцу придется перед заключением договора купли-продажи в 2019 году оформить сначала технические документы на квартиру надлежащим образом.
Одним из вариантов, который помогает избежать оплаты штрафа, является узаконивание перепланировки, которая не была проведена, а якобы планируется. С этой целью необходимо договариваться со специалистом из районного отдела архитектуры, который поможет составить проект изменений.
Его следует согласовать с Жилищной инспекцией, а когда будет выдано разрешение, придется дождаться срока окончания предполагаемых работ по перепланировке и оформить акт их завершения. Только после этого можно в БТИ получить новый техпаспорт. Узаконивание «задним числом» поможет избежать снижения стоимости на продаваемую квартиру, но вопрос с оформлением сделки затянется.
Многие владельцы квартир решаются сделать перепланировку. Причины разные: давайте рассмотрим хотя бы некоторые из них.
Кому-то не нравится первоначальное расположение помещений, другим хочется расширить жилплощадь за счет «ненужной» перегородки. Но о том, что любое изменение нужно узаконить, зафиксировать документально, думают не все. А зря. Если встанет вопрос о продаже такой квартиры, возникнут сложности. Можно ли продать квартиру без узаконенной планировки и как действовать, если переустройство не согласовано?
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.
Какую перепланировку узаконить невозможно?
Незаконная перепланировка – это изменение конфигурации помещений жилья, которое не допускается законом, так как внесенные изменения не соответствуют его положениям. В таких случаях согласовать свои действия по переустройству не получится. Перепланировку не признают законной, если в результате действий владельца:
Объединена площадь балкона с жилыми помещениями;
- разрушена стена между лоджией и комнатой;
- радиаторы отопления перемещены на балкон или лоджию;
- пострадали несущие стены;
- нарушены нормативы пожарной, санитарной, строительной безопасности;
- комнаты стали непригодными для проживания;
- внесены изменения в вентиляционную и другие инженерные коммуникации.
Оформить разрешение на такие действия невозможно, поэтому, приняв решение продать квартиру через агентство с незаконной перепланировкой, собственник квартиры должен быть готов к тому, чтобы вернуть ее в начальное состояние.
Как продать незаконно перепланированное жилье?
Продать незаконно перепланированную квартиру можно, однако покупателю нужно знать, что в случае приобретения такой недвижимости, ответственность за несанкционированные изменения переходит на него.Пошаговое описание процесса продажи квартиры выглядит так:
Поставить в известность покупателя о неоформленном переустройстве;
- получить согласие, определив сумму скидки за последующее переоформление документов покупателем;
- в договор сделки вносится сумма с вычетом мероприятий по узакониванию перепланировки, которая просчитывается заранее;
- продавец передает права владения по старым документам, а покупатель принимает на себя обязанности по узакониванию переустройства добровольно.
Если незаконно перепланированная квартира покупается за счет ипотечных средств, сложность возникнет с поиском кредитора: банки не любят давать займы под неоформленную надлежащим образом недвижимость. При согласии заимодателя продавец получает деньги за квартиру без проблем.
Стоит знать! Если перепланировка нарушает закон и согласованию вообще не подлежит, владельцу придется привести жилье в прежнее состояние. В крайнем случае, можно попробовать подать в суд, представив доказательства, что перепланировка не нарушает конструкции дома. Однако вероятность выиграть дело будет слишком низкой.
Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.
К таким изменениям также относятся сносы перегородок между туалетом и ванной, то есть совмещение санузла.
Все эти изменения являются незначительными, не изменяют план квартиры , следовательно, не требуют изменения документации .
Внимание! Снос перегородок между комнатами к такому виду изменений не относится, так как при этом меняется количество комнат.
Незаконная
Существуют изменения, которые узаконить вам не удастся никогда, поскольку они попросту запрещены нормами:
- Перенос батарей отопления на остеклённый балкон.
- Монтировка тёплых полов с использованием системы водоснабжения и отопления.
- Строительство каминов в панельных домах.
- Расположение кухни или санузла над или под жилыми помещениями.
- Объединение кухни с газовым оборудованием с гостиной.
- Оборудование ниш, проёмов, арок в несущих стенах.
В случае проведённых таких изменений квартиры при продаже должна быть восстановлена до первоначального вида . Что можно и нельзя делать при перепланировке, читайте .
Начать следует с оформления в БТИ выписки из кадастрового паспорта квартиры в первоначальном её виде. Там же вам выдадут копию кадастрового плана и справку о технических характеристиках квартиры.
С этими документами нужно обратиться в районный архитектурный отдел , который составит изменений, внесенных в планировку.
Эти документы согласуются с СЭС и ЖЭУ . В случае одобрения во всех инстанциях, вы заплатите штраф за незаконные действия по перепланировке и получаете разрешение на составление технического паспорта.
Далее необходимо вызвать специалиста БТИ , который осмотрит квартиру, зафиксирует все изменения и выдаст вам новый техпаспорт помещения. С этого момента новое устройство квартиры будет внесено в кадастровый план и будет вполне законно.
Весь процесс займет около 4 месяцев и будет стоить вам не более 3-4 тысячи рублей . При таком исходе дела с продажей квартиры проблем не возникнет, и можно совершать сделку в обычном порядке.
Если же вы в своей квартире произвели сложную перестройку пространства, узаконить её будет сложно и процесс займет не менее 6-7 месяцев . Стоить он вам будет также на порядок дороже. Стоимость зависит от масштабов перестроек.
Начните процедуру с обращения в службы Жилинспекции , а там уже вам выдадут и согласований.
В случае получения всех необходимых бумаг, далее обращайтесь в БТИ. Будет необходимо составить проект перепланировки.
Если площадь квартиры увеличилась за счет утепления лоджии, необходимо на основании полученного техпаспорта получать новое свидетельство о собственности. Поскольку площадь квартиры изменилась, и это уже другой объект.
Совет! В случае грандиозных изменений квартиры целесообразнее обратиться за помощью в оформлении всех согласований к специалистам . Это ускорит процесс и избавит вас от лишних нервов.
Смотрите видео о том, как узаконить перепланировку квартиры и продать ее.
Оформить соглашение с покупателем
Вы можете составить договор купли-продажи без оформления документов . В этом случае необходимо договориться с покупателями , что они оформят все бумаги после сделки самостоятельно .
В этом случае обязательно возьмите с них расписку о том, что с произведёнными изменениями они знакомы и согласны устранить все нарушения самостоятельно.
Такой вариант снизит стоимость квартиры в среднем на 10-20% . Поэтому прежде чем принимать решение, какой вариант предпочесть, просчитайте и оцените все расходы по решению проблемы.
Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки, если покупатели планируют оформить ее в ипотеку ? Вряд ли удастся. Банки жильё с проблемами оформлять в кредит отказываются.
О том, возможно ли вообще получить разрешение о перепланировке квартиры, находящейся в ипотеке, читайте .
Теперь вы знаете, нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры. Чтобы передать собственность без проблем другому лицу следует:
Такой вариант будет выгоднее для вас в финансовом плане, нежели потери в стоимости продаваемой квартиры. Число потенциальных покупателей при таком варианте также увеличится.
Переделку «задним числом» все же стоит узаконить , прибегнув к помощи специалистов или компаний — посредников.
Теперь вы знаете, можно ли продать квартиру с перепланировкой неузаконенной. Единственная неприятность в этом случае, затягивание времени оформления сделки.