Определение стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки.
Для оценки рыночной стоимости земельного участка необходимо иметь следующую информацию:
- а) титул собственности и регистрационные данные по земельному участку;
- б) физические характеристики участка;
- в) данные о взаимосвязи участка с окружением;
- г) экономические факторы, характеризующие участок.
Источниками этих данных могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и комиссии, где осуществляется регистрация сделок с земельными участками, риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные фирмы и периодическая печать.
Существуют следующие основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков под жилищное строительство:
- 1. Метод сопоставимых продаж.
- 2. Метод соотнесения (переноса).
- 3. Капитализация земельной ренты.
- 4. Метод «остатка для земли».
- 5. Метод развития (освоения) земельного участка и др.
- 1. Метод сопоставимых продаж заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным участкам, которые были проданы за последнее время, и внесении поправок в цены продаж. Эксперт-оценщик должен знать, что часто публикуемые в периодической печати цены на земельные участки (например, в Подмосковье) - это так называемые цены продавца, т. е. завышенные, а для сопоставления и сравнения необходимы фактические цены сделки.
Недостаточно характерны для рынка также цены, по которым землю продает местная администрация. Эти участки обычно больших размеров, и в связи с этим на их цены делается значительная скидка.
Сопоставление и сравнение оцениваемого земельного участка с сопоставимыми свободными участками осуществляются по двум компонентам:
- а) по элементам сравнения,
- б) по единицам сравнения.
Элементами сравнения являются семь факторов:
- 1. Право собственности
- 2. Условия финансирования сделки.
- 3. Условия продажи.
- 4. Время продажи или дата продажи.
- 5. Местоположение.
- 6. Физические характеристики.
- 7. Характеристики дохода, получаемого с земельного участка.
Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могу находиться на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения(только для физических лиц), постоянного(бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.
Условия финансирования. Если для покупки участка был взят 100%-ный кредит, или условия финансирования сделки включают большие размеры платежей по процентам, то такие сделки необходимо тщательно анализировать и делать соответствующую поправку к цене данной сделки.
Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых они принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка. Данные по условиям продаж довольно трудно получить. Другая трудность - это определение величины поправок на те или иные отличия в условиях продаж. Правилом, по-видимому, должно быть: если эксперт-оценщик выявил различие в условиях сопоставимой сделки и определил величину поправки, он должен эту поправку учесть. Если же величину поправки определить трудно, то необходимо отказаться от сравнения по данной сделке.
Время продажи. Для того, чтобы производить поправки цен по сопоставимым сделкам, необходимо знать тенденции цен на земельном рынке, т. е. как происходит изменение цен на землю с течением времени. В российских условиях имеют место ежегодная тенденция повышения цен на земельные участки, значительные сезонные колебания цен на них: весной цены возрастают, зимой падают. По Подмосковью, например, сезонные колебания в некоторых районах достигают 15-20%.
Эксперт-оценщик должен провести глубокий анализ соотношения спроса и предложения на земельном рынке и выявить тенденции в ценах продавцов и покупателей. Иногда бывает, что принятие какого-либо законопроекта или правительственного постановления оказывает значительное влияние на их поведение на земельном рынке.
Местоположение. Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то следует провести анализ возможных различий между этими районами. Например, при жилой застройке учитываются такие факторы, как транспортная доступность, инженерное обеспечение, экология, престижность. Важный элемент сравнения сопоставимых продаж - физические характеристики объекта недвижимости. Ими могут быть параметры почв, размеры участка, форма (прямоугольный или многоугольный), наличие дренажа, угол наклона участка и пр.
На цену участка определенное влияние оказывает степень активности земельного рынка, связанная с доходом, получаемым от объекта. Например, степень активности земельного рынка в 30-километровой зоне Подмосковья выше, чем в более удаленных от Москвы зонах. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо делать поправку на этот элемент сравнения продаж.
Единицы сравнения используются, если:
- а) земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и по размеру имеющихся улучшений;
- б) необходима предварительная информация для покупателей.
- 2. Метод соотнесения (метод переноса). Данный метод оценки земельного участка состоит в разделении общей цены продажи сопоставимого комплекса, включающего объект недвижимости и земельный участок, на две составляющие - цену здания и цену земельного участка. Причем эксперт-оценщик оценивает сначала стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, а затем из общей цены имущественного комплекса вычитает стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод применяется в том случае, когда на рынке нет сопоставимых продаж земельного участка. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и возведённых на ней зданий и сооружений, поэтому стоимость земельного участка можно оценить путём распределения общей цены продажи имущественного комплекса между двумя составляющими: землёй и зданиями.
- 3. Метод капитализации земельной ренты. Определение стоимости земельного участка с помощью метода капитализации земельной ренты заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Метод предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
Расчёты стоимости земли методом капитализации земельной ренты основаны на использовании следующей формулы:
4. Метод «остаток для земли». Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Условия применения метода остатка дохода для земли:
имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;
известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (земельного участка с улучшениями).
Этапы расчёта:
- 1. Определяют стоимость улучшений.
- 2. На основе ставок арендной платы и операционных расходов определяют чистый операционный доход (ЧОД) всей собственности.
- 3. Определяют ЧОД, приходящийся на здание.
- 4. Определяют ЧОД, приходящийся на землю.
- 5. Определяют стоимость земли путём капитализации чистого операционного дохода, относящегося к земле.
- 5. Метод развития (освоения) земельного участка. Метод развития (освоения) земельного участка используется, когда необходимо определить стоимость большого участка, который необходимо разбить на отдельные индивидуальные участки. Такие случаи довольно часто встречаются в российской практике оценки.
Метод развития участка предполагает реализацию следующих этапов оценки:
Определение размеров и числа индивидуальных участков.
Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж (определяется величина выручки от продажи).
Расчет издержек освоения участков и их продаж, составление графика освоения и предполагаемого периода продаж.
Определение величины денежного потока путем вычитания всех издержек освоения участков из величины общей выручки от продаж индивидуальных участков.
Определение ставки дисконтирования.
Дисконтирование денежного потока с учетом времени освоения и продаж всех индивидуальных земельных участков.
При определении размеров индивидуальных участков необходимо учитывать физические, юридические и экономические факторы, влияющие на принятие данного решения.
Доходный подход к оценке земельных участков
Доходный подход к оценке земельных участков -- это методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения будущих денежных доходов или других выгод.
Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка капитализируются в текущую стоимость.
Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка.
При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначения земельного участка в качестве дохода могут выступать:
рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель;
часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся
на застроенный земельный участок;
арендная плата для оценки земель поселений;
доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.
Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.
Первый подход -- это подход к земельному участку как разновидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки.
Второй подход -- расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения.
Третий подход -- метод рыночной выжимки (анализ сравнительных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж.
При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные. При этом данные можно брать как до, так и после налогообложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, -- потоки денежных средств от использования оцениваемого и сопоставимого земельных участков должны определяться на одинаковой основе.
Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.
Применение доходного подхода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.
Сравнительный подход к оценке земельных участков
Метод сравнения продаж широко используется в странах с развитым земельным рынком. Метод основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.
Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением.
Метод сравнения продаж включает следующие этапы: Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.
Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка -- это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
В результате сегментирования земельные участки делятся на следующие группы:
участки, используемые для целей садоводства и огородничества;
участки, используемые для ведения личного подсобного хозяйства;
участки, используемые для индивидуального жилищного
строительства;
участки, используемые для массового жилищного строительства;
участки под объектами коммерческой недвижимости;
участки под общественными объектами и т.п.
Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.
Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получение подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о продажах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.
Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко.
титул собственности и регистрационные данные по земельному участку, сервитуты;
Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.
Для определения рыночной стоимости земельного участка используется следующая информация:
титул собственности и регистрационные данные по земель
ному участку, сервитуты;
физические характеристики участка;
данные о взаимосвязи участка с окружением;
Экономические факторы, характеризующие участок.
Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.
Как показывает практика, метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.
Затратный подход к оценке земельных участков
Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает несколько методов.
Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Достоинством затратного метода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Он широко используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного. Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными незастроенными земельными участками.
Затратный метод приводит к объективным результатам, если можно точно оценить величину восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их совокупного износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на соответствующем сегменте рынка недвижимости.
Ограниченность затратного метода заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10--15 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчета накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
К затратному подходу относится метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет общую стоимость земли при предположении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Метод определения затрат на освоение применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки -- широко распространенная практика, поскольку способствует более эффективному использованию земли. Проблема определения стоимости земли, предназначенной для разделения, является актуальной для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке.
В экономическом плане оценка земли может заключаться в оценивании имущественных прав на нее. Это может быть, например, собственность, или аренда.
Метод выделения
Оценивает ЗУ, на которых есть постройки и если есть информация о суммах сделок с подобными участками. Этот метод оценки выполняется в определенной последовательности:
- Определяются сравнительные элементы объектов;
- Выявляются отличия каждого из аналогичных объектов от оцениваемого;
- По каждому элементу рассчитывается корректировка;
- Выводится рыночная стоимость всего объекта на основании скорректированных данных по аналогичным сделкам;
- Рассчитывается стоимость улучшений;
- Определяется стоимость ЗУ.
Так же его применяют, когда на рынке нет стандартной активности.
Метод остатка
Оценивает участки, которые можно улучшить застройками и получить от этого максимальную прибыль.
Метод осуществляется по такому плану:
- Определяется доход от объекта, исходя из суммы рыночной ренты и планируемых расходов;
- Определяется доход от строений;
- Доход от ЗУ капитализируется в цену согласно нормам.
Метод разбивки на участки
Используют при разделении земель на мелкие участки. Он проводится в такой последовательности:
- Определяется количество и размеры будущих участков;
- Определяется цена освоенных ЗУ путем сравнения;
- Проводится расчет расходов, составляется график освоения, определяется примерное время продажи, рассчитывается прибыль;
- Рассчитывается чистая прибыль после продажи всех участков;
- Выбирается ставка дисконта, которая будет отражать риски во время проведения работ по освоению и продажам.
Для того чтобы освоить земли обычно учитываются следующие затраты:
- Расчистка территории, планировка и разделение на участки;
- Строительство инженерных сетей, дорог;
- Зарплата проектировщикам и рабочим, страховка, налоги;
- Реклама и маркетинг.
Оценочной деятельность могут заниматься только оценочные компании (юр. и физ. лица – ИП). Вся процедура делится на несколько этапов.
- Заключается договор
Для его составления оценщик должен владеть следующей информацией:
- Цель проведения оценки;
- Стандарты оценки;
- Категория земель;
- Вид разрешенного использования;
- Вид собственности;
- Наличие ограничений на распоряжение объектом у собственника;
- Данные земельного кадастра;
- Наличие строений;
- Оговаривается дата проведения оценки.
- Проводится сбор и анализ имеющейся информации.
Сюда входят:
- Юридические документы и регистрационные данные о собственности;
- Физические характеристики ЗУ;
- Описание строений и инженерных коммуникаций;
- Описание места расположения ЗУ и прилегающих объектов;
- Особенности ЗУ, связанные с его местом расположения;
- Анализируются экономические факторы.
- Проводится непосредственный осмотр объекта и прилегающей территории.
- Запрашивается необходимая информация и документация у собственника участка и эксплуатационных служб.
- Проводится анализ рынка недвижимости и практики подобных продаж.
- Определение метода оценки.
- Согласование полученных результатов.
- Составление отчета.
Финальный отчет
Результаты оформляются в виде письменного отчета и являются доказательным документом для заинтересованных лиц. Форма и содержание отчета должны соответствовать требованиям федерального законодательства. На практике пока еще не сложилась единая форма отчета, поэтому разные оценочные компании могут предоставлять отчеты о выполненной работе в разной форме и отличными по содержанию. Но содержащаяся в них информация, форма проведения исследований и итоговые выводы должны отвечать определенным требованиям:
Наличие информации о стоимости объекта . Наличие информации, по которой заказчик смог самостоятельно:
- Понять его содержание и способ оценки;
- Проверить промежуточные и конечный результаты оценки.
- Информация в отчете должна быть подтвержденной и обоснованной;
- Содержание должно соответствовать принципу однозначности и не вызывать двоякости понимания написанного. Специальным терминам должно быть дано толкование;
- Соответствие принципу проверяемости (касательно всех приведенных расчетов);
- Промежуточная необязательная информация не должна содержаться в отчете.
При составлении отчета об оценке исполнитель должен:
- Своевременно выполнить и передать заказчику отчет об оценке;
- Указать в отчете дату проведения, стандарты оценки, цель проведения оценки и другие данные, не позволяющие двояко толковать результаты оценки;
- При установлении в процессе оценки какой-либо стоимости (кроме рыночной) указываются ее критерии, а так же причины по которым проводилась такая оценка;
- В отчете могут содержать сведения, которые по мнению исполнителя являются необходимыми для внесения в отчет для более полноценного применения того или иного метода;
- Пронумеровать и постранично прошить отчет, подписать собственноручно и заверить печатью.
Стоимость проведения
Стоимость выполнения оценочных работ зависит от площади ЗУ, его расположения и поставленных перед исполнителем задач.
В разных регионах России стоимость может отличаться, но в среднем оценка ЗУ может составлять минимально от 2 тысяч рублей и выше. Сроки проведения оценки обычно не превышают 5 рабочих дней.
С развитием рынка недвижимости в России собственники ЗУ ощутили на себе необходимость разбираться в стоимости о правильной оценке имеющегося недвижимого имущества.
К земле нельзя применять затратный подход в оценке , поскольку ее нельзя воспроизвести (если имеется в виду только земля без построек). Для самостоятельной оценки можно пользоваться доходным или сравнительным методами. Доходный метод несколько сложнее сравнительного, поэтому оценщики рекомендуют для первоначального определения стоимости земли применять именно этот метод.
Применение сравнительного подхода доступно практически каждому участнику рынка, его можно провести в несколько этапов:
- Изучается рынок предложений в интересующем районе. Подбираются аналогичные участки, выставленные на продажу.
- По каждому из подобранных участков вычисляется стоимость за 1 сотку. Полученную сумму стоит уменьшить примерно на 5 % — это предполагаемая сумма скидки при заключении сделки.
- Вычислить из полученных результатов среднюю стоимость за 1 сотку.
- Имея среднюю стоимость за 1 сотку вычислить стоимость своего участка.
Главная сложность в этом методе состоит в правильном подборе аналогичных предложений, а дальше – простая математика.
Стоит отметить, что подобная оценка не может являться юридически обоснованной для предъявления, например, в банк при оформлении покупателем ипотечного кредита. Юридическим документом может быть только оценка, проведенная и предоставленная в письменной форме оценочной компанией.
Когда встает необходимость грамотной оценки ЗУ, то в расчет берутся такие показатели как расположение и экология. Рынок покажет наиболее вероятную стоимость участка, поскольку продать значительно дороже того, что предлагается в том же секторе недвижимости будет просто не реально.
Рыночная стоимость земли зависит от суммы вероятной прибыли и сроков ее получения . Со временем она может меняться, поэтому оценку стоит проводить непосредственно перед заключением сделки. Рыночная стоимость может поменяться и в связи с изменениями целевого назначения.
Оценка частных владений в садовых и дачных товариществах проводится с учетом цен продаваемых аналогичных объектов или незастроенных участков. Стоимость в этих случаях сильно зависит от наличия и интенсивности транспортного сообщения, от наличия электричества и газа и в значительной мере от экологического состояния.
Для каждого вида имущества применяются отдельно взятые методы оценки их рыночной стоимости. Принципы и подходы, по которым можно оценить, например, здание, или нематериальное имущество , имеют отличительные особенности.
Если мы говорим о затратном подходе, который справедлив для оценки сооружений, или автомобиля, применить его в работе с землей нельзя. Конечно, земля может принадлежать человеку как недвижимое имущество, но никаких усилий и затрат к ее созданию он не прикладывал. В таком случае, как можно рассчитать стоимость земли? Только рассматривая ее как часть имущества, производя расчет остатка стоимости (общей) недвижимости, учитывая траты, вложенные в улучшения. Выбор такого подхода обусловлен сложностями, возникающими при учете всех улучшений участка за много лет, в которые входят: человеческий труд, финансовые траты на материалы, возведение инфраструктуры. Кроме того, участок окружают другие объекты, влияющие на его спрос у покупателей. Последний показатель измерить легче, чем предыдущие.
По правилам оценочной практики, эксперт обязан обосновать факт применения или отказа от подхода.
Методы, используемые наиболее часто:
- Сравнение продаж;
- Выделение;
- Распределение;
- Капитализация;
- Рента, а также метод остатка;
- Предполагаемое использование.
Сравнение продаж
Для оценки свободного от застройки участка, либо земли, на которой возведены здания, применяется метод сравнения продаж. Работать с ним можно при условии, что у оценщика будут сведения о сделках с аналогичными объектами. Если такой информации не имеется, эксперт анализирует лишь рыночные предложения, в которых объект наделен похожими характеристиками.
Метод выделения
Когда требуется оценка земли, на которой есть капитальные сооружения, мы используем метод выделения. Для такой процедуры необходимы данные о сделках, где объект - земля, выступает единым недвижимым имуществом. Характеристики должны быть аналогичными. Использование земельного участка в таком случае максимально эффективно, т. е. соответствует правилам наилучшей эксплуатации.
В рамках данного метода оценщик совершает следующие действия:
- Используя сравнительный подход, рассчитывает рыночную стоимость ЕОН (единого объекта недвижимости);
- Рассчитывает стоимость земли (замещающую);
- Вычитает из рыночной - стоимость замещения (воспроизводства).
Распределение
Чтобы узнать стоимость застроенного участка, можно воспользоваться распределительным методом, правила работы с которым продиктованы следующими условиями:
- Необходимо найти информацию о ценах по сделкам с ЕОН с похожими параметрами;
- Нужны данные о долевой стоимости участка, узнать которую можно с помощью вычета из стоимости ЕОН;
- Эффективная эксплуатация земли;
Алгоритм действий эксперта будет следующий:
- Специалист рассчитывает стоимость ЕОН вместе с землей, применив сравнительный подход;
- Узнать рыночную стоимость участка можно, умножив ее на ценовое значение доли земли, присутствующей в едином объекте.
Рекомендуется применять данный метод к участкам, на которых постройки возведены относительно недавно, поэтому их стоимость можно узнать, используя затратный подход. Проходит время, улучшения устаревают и изнашиваются, что приводит к изменению соотношения стоимости участка и преобразований в пользу первого.
Приведем пример. Необходимо оценить загородный участок, но в этом районе не продают «голые» земли. В этом случае эксперт проведет анализ нескольких участков с застройками, рассчитав по каждому предложению средства, вложенные в улучшения, учитывая прибыль и естественный износ.
Капитализация
Согласно принципам метода капитализации, применяться он может к участкам обоих типов - с застройками и без них.
Для начала работы с методом необходимо узнать, можно ли получить ренту от данной земли. После этого независимым экспертом совершаются следующие действия:
- Рассчитывается рента, созданная участком;
- Определяется капитализируемый коэффициент ренты;
- С помощью капитализации ренты производится расчет стоимости участка с землей.
Величина ренты рассчитывается на основе дохода от сдачи земли в аренду согласно рыночным условиям данного региона.
Метод остатка
Использовать метод остатка можно в работе с застроенными и свободными участками. Среди условий - главное, оценивать землю по факту прибыльных улучшений.
Для выполнения этого метода на практике нужно рассчитать стоимость улучшений, реализованных в соответствии со стандартами эффективного использования объекта.
Также необходимо произвести расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по следующим параметрам:
- ЕОН в соответствии с рыночными ценами на аренду за определенный промежуток времени;
- Доход, потраченный на улучшения. Расчет производится за определенный промежуток времени с участием произведений стоимости замещения улучшений и капитализации прибыли, полученной от них;
- Величина земельной ренты, которая будет выступать разностью чистой прибыли ЕОН, а также ЧОД, который относится к улучшениям;
- Стоимость участка рассчитывается с помощью капитализации ренты.
Предполагаемое использование
Оценка свободных участков, а также земли с капитальными застройками, может осуществляться посредством метода предполагаемого использования. Главным условием применения метода является возможность эксплуатации земельного участка доходным способом.
Оценщик должен определить сумму и статью расходов для временного пользования, которые необходимы для наиболее доходной эксплуатации объекта. К пунктам из статьи расходов можно отнести траты на раздел земли, улучшения. Также выявляется величина дисконтирования, равная рискам вложения денег в объект оценки.
Настоящие профессионалы к вашим услугам
Независимая оценка недвижимости позволит узнать актуальную стоимость не только земли, но и квартиры, дома или другого объекта на свободном рынке. Вышеуказанные методики дают возможность специалистам компании «ИНЕКС» производить наиболее точные расчеты на основании симбиоза факторов, из которых и складывается стоимость участка в Москве и Московской области.
При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.
Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.
Необходимость оценки земель может возникать для:
- Расчета сумм арендной платы.
- Налогообложения отдельных категорий участков и объектов недвижимости на них.
- Определения сумм причиненного ущерба.
- Совершения сделок купли-продажи.
- Расчета компенсации при отчуждении земли.
Практическое применение методов оценки рыночной стоимости земли требует следующей информации:
- Регистрационные сведения и титул собственности на участок.
- Экономические характеристики – разрешенные варианты использования, целевое предназначение, наличие инфраструктуры и транспортной развязки.
- Физические характеристики – местоположение, конфигурация, рельеф, площадь (размер).
- Сведения о взаимосвязи оцениваемой земли с прилегающим окружением.
- Платежные характеристики – условия платежей и финансирования, возможность изменений договорной цены, конкретные обстоятельства сделки.
Какие существуют методы определения рыночной цены
Различается 6 основных способов оценки рыночной земельной стоимости. При этом наиболее популярными и востребованными являются не все, а только первые 3 из них. Рассмотрим особенности применения каждого способа отдельно.
Методы оценки рыночной стоимости участков:
- Метод сравнения по сопоставимым продажам – это наиболее распространенный способ получения реальных данных на текущий момент о рыночной цене земли. В процессе производится анализ существующего рынка, сравнения данных на объекты по аналогичным сделкам в разрезе однородных элементов и единиц. При этом учитываются все существенные факторы, способные повлиять на уровень ценообразования. К примеру, это расположение и права собственности на участок; наличие коммуникаций, построек, разрушений, затоплений; объем работ по мелиорации; экологические факторы и пр. Затраты на участок при этом методе не оцениваются.
- Метод соотнесения или переноса (аллокации) – способ используется для сделок по участкам с возведенными постройками. Предполагает первоначальную оценку стоимости имеющихся сооружений (зданий) и вторичную оценку непосредственно стоимости участка. Выявляется пропорция между общей ценой и чистой ценой земли. В процессе, так же как и при первом методе, используются текущие фактические данные по рыночной стоимости аналогичных объектов для расчетов базовой стоимости.
- Метод ренты или капитализации доходов – способ используется для вычисления планируемой стоимости по арендным участкам и предполагает обработку данных по суммам арендных платежей (ренты). Величина предполагаемой ренты при этом определяется, исходя из арендного дохода или прибыли от хозяйственного использования земли. Для расчета используется формула с применением показателя капитализации (на основании цифр о цене аренды и стоимости участков) и доходов от ренты. Влияние оказывают такие факторы, как – местоположение и предназначение земель, площадь, инфраструктура и транспортная развязка, наличие коммуникаций и т.д.
- Метод остатка для земельного участка – если данные о текущих рыночных ценах на аналогичные участки получить не представляется возможным, рекомендуется использовать этот способ для определения фактической стоимости земли. В процессе рассчитывается остаточная стоимость продуктивности, цена улучшения участка и чистый доход, который можно получить, произведя эти улучшения.
- Метод застройки или освоения (развития) участка – этот способ оптимально применять при необходимости оценить землю, пригодную к разбивке на отдельные, более мелкие площади. В процессе вычисляется число и размер каждого индивидуального участка, оцениваются предстоящие издержки и предполагаемая выручка от реализации, составляется график, определяется ставка дисконта с учетом возможных рисков, и в конце чистая прибыль. Для максимально точных расчетов и получения правдивых конечных показателей необходимо учесть все предстоящие расходы – от предварительных (на оценку, консультирование экспертов, получение различных разрешений и пр.) до затрат на расчистку территории, инженерно-строительные работы, уплату налогов, выдачу зарплаты и пр.
- Метод извлечения или экстракции – этот способ подразумевает анализ по улучшенным объектам недвижимости. Отдельно оценивается стоимость участка и произведенных улучшений. При этом общая цена земли с недвижимостью разбивается на стоимости объекта и территории.
Во время выбора оптимального метода расчета рыночных цен земельных площадей различного назначения, происхождения и вида необходимо предварительно проанализировать все имеющиеся способы с учетом сопутствующих условий сделки и характеристик продаваемого/приобретаемого участка. При этом необходимо помнить, что кадастровая оценка используется для денежного выражения цены земли, проводится государственными органами массовым методом и применяется в процессе налогообложения объектов. Также существует понятие нормативной оценки, которая определяет нормативную цену земли и применяется при дарении, расчете стоимости долей, передаче по наследству, выкупе или изъятии земли, оформление кредитов под залог.