Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение
Вопрос о праве собственников отменить принятое ими ранее на ОСС решение, сложнее, чем кажется. Практика сложилась противоречивая. Проанализируем, как подобные дела разбирают суды.
Собственники могут отменить принятое ранее решение
Вот одно из последних судебных дел. Собственники помещений в многоквартирном доме приняли на общем собрании решение отказаться от услуг своей управляющей организации и выбрали новую. Через месяц они передумали, организовали новое собрание и отменили на нём решение предыдущего.
Старая управляющая организация получила решение и уведомила о нём действующую УО. Но тут группа собственников, которые выступали за смену управляющей организации, обратилась в ГЖИ с жалобой на то, что старая УО не передаёт действующей техническую документацию на дом.
Началась проверка, в результате которой ГЖИ выдала предписание старой УО передать техдокументацию. УО с предписанием не согласилась и обратилась в суд. Арбитражный суд поддержал управляющую организацию. Верховный суд РФ согласился с его доводами.
Общее собрание собственников по своей правовой природе – орган управления многоквартирным домом. У ОСС есть право принимать определённые решения, а потом их изменять или отменять.
Компетенцию общего собрания можно ограничить законом или соглашением собственников. Глава 9.1 ГК РФ компетенцию общего собрания не ограничивает, а статья 44 ЖК РФ, которая определяет компетенцию собрания, не запрещает отменять ранее состоявшиеся решения.
Изменять или расторгать договор управления домом можно в разрешённом гражданским законодательством порядке (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Статья 450 ГК РФ допускает одностороннее изменение и расторжение договора.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11, а также в постановлении от 05.06.2012 № 17635/11 ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой собственники помещений в доме могут в одностороннем порядке отказаться исполнять договор управления, если управляющая организация не выполняет такой договор и если они приняли решение о выборе другой управляющей организации или об изменении способа управления домом.
ОСС не может отменить решение, не относящееся к его компетенции
Однако есть и иная точка зрения на этот вопрос. Её сторонники говорят, что напрямую в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, в которой перечислены вопросы, относящиеся к компетенции общего собрания собственников, не прописано право собственников отменять ранее принятые ими на общих собраниях решения.
Не отнесено к компетенции ОСС и разрешение вопросов о законности ранее принятого решения, подтверждение действия предыдущего решения собрания об избрании управляющей организации. Если толковать положение п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ буквально, можно сделать вывод, что ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции.
Между тем, статья 46 ЖК РФ предусматривает судебный порядок оспаривания решений общего собрания. Решение общего собрания ничтожно, если было принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
К таким выводам пришла судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда, разбирая дело о смене управляющей организации в многоквартирном доме. Коллегия указала, что действующее законодательство не предусматривает возможности для ОСС принимать решения о (об):
подтверждении и признании действующим договора управления;
отмене принятых ранее решений ОСС о выборе способа управления многоквартирным домом и выборе управляющей организации.
Перечисленные вопросы не относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Одновременно с этим не предусмотрено включение таких вопросов в повестку дня общего собрания.
Отменить решение ОСС может только суд
Свердловский областной суд разбирал дело о признании недействительным решение одного собрания. В повестку дня собрания в том числе входил вопрос с такой формулировкой «отмена решения внеочередного общего собрания собственников по выбору управляющей организации».
Суд первой инстанции указал, что вопрос об отмене предыдущего решения ОСС по выбору управляющей организации не входит в компетенцию собрания, поэтому спорное решение в этой части является незаконным (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ, ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ). Это важное уточнение – недействительным признаётся не всё решение полностью, а только его часть.
Вопросы, относящиеся к компетенции ОСС, перечислены в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Толкование части 5 статьи позволяет утверждать, что общее собрание не может принимать решения, прямо не отнесённые ЖК РФ к его компетенции.
Свердловский областной суд согласился с выводами суда первой инстанции, потому по смыслу статьи 46 ЖК РФ недействительным решение общего собрания признаёт только суд, ОСС таким правом не наделено.
Заключение
Могут ли собственники отменить ранее принятое ими на ОСС решение неоднозначно решается судами. Одни говорят, что ст. 44 ЖК РФ напрямую не запрещает собранию отменять ранее принятые решения.
Другие ссылаются на п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и трактуют его буквально: ОСС не имеет права рассматривать вопросы, прямо не отнесённые Жилищным кодексом РФ к его компетенции. Поэтому признать недействительным решение ОСС может только суд.
А что думаете вы по этому поводу?
Собственникам квартир в нашей стране часто кажется, что они могут на своем общем собрании собственников (далее - ОСС) многоквартирных домов (МКД) принимать хоть какие решения. И рождаются на свет протоколы собрания, при виде которых сотрудники управляющих организаций (УО) за голову хватаются. И промучившись с таким домом, где живут и здравствуют жители-фантазеры, несколько лет (кто-то год, а кто-то не один даже), просто отказываются от него.
А дом, как тот гражданин с «черной» кредитной историей, начинает пользоваться дурной славой и брать в управление его ни одна управляющая организация со здравомыслящим руководством не хочет. Так как проблем от 1-2 неадекватных активистов больше, чем от 10 других домов вместе взятых. Ведь все нелепые решения собраний необходимо обжаловать в судебном порядке, а наши суды не все отличаются тягой к справедливому, здравому и буквальному толкованию действующих норм законодательства в силу пресловутого «внутреннего убеждения». Да и квалификация определенной части представителей судебной ветви власти далека от необходимой для столь высокого звания «вершителя справедливости».
Хотя есть и такие руководители и учредители, как те мыши, которые плакали, кололись, но продолжали жрать кактус… Наверное, есть какие-то очень серьезные основания для продолжения управления таким МКД «из черного списка» либо терпение руководителей УО безгранично и они «поймали ДЗЕН» на ниве управления МКД.
И каким бы ни было нелепым решение ОСС, как бы оно не противоречило закону, и даже если решение ОСС принято за пределами компетенции ОСС, органы государственного надзора (ГЖН) все равно могут посчитать такие решения обязательными к исполнению.
Однако такие жители-умники, а вместе с ними и орган ГЖН, забывают о том, что компетенция ОСС ограничена пределами отдельных статей Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ). В связи с этим возникает вопрос: имеет ли право собственники на общем собрании принять решение об отмене прежнего решения общего собрания?
В некоторых случаях собственники пытаются отменить решение об установлении нового размера платы. Даже знаю случай, когда такую отмену проводят на собрании через 2 с лишним года. И причина отмены озвучена в повестке дня: инициатор ОСС не является собственником помещения в данном МКД. Бред полнейший, но УО придется идти в суд и отменять такое решение. Иначе ГЖН запросто может посчитать, что оно также должно быть исполнено, мало того, еще и заставит пересчитать всю плату за 2 года. Чудеса возможны с нашими надзорщиками и судами...
Другие собственники пытаюся отменить принятое решение ОСС о переходе на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО). Хотя логики в таком решении мало, кроме той, что жителям удобнее, чтоб в начислениях за коммунальные услуги разбиралась управляющая организация, которая рядом, а не РСО, которые обычно не в пешей доступности 3 км, как требуют теперь правила для УО. А для собственников порядок начислений не изменится от того, что заключены или не заключены прямые договоры между собственниками и РСО на предоставление коммунальных услуг.
Третья группа умнейших не хотят оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общедомового имущества (далее - КРСОИ) по ранее принятому решению об оплате по фактическим показаниям общедомовых приборов учета (ОДПУ) коммунальных услуг (КУ) и хотят вновь оплачивать только норматив. Понятно, что за себя и за того парня (читай-своего соседа) не хочет платить никто. Ну а управляющей организации-то не привыкать: пусть платит, раз хочет управлять нашим домом… Но такое правомочие общего собрания также не содержится в ЖК РФ.
Однако, если предположить такую возможность отмены прежнего решения собрания, то каким образом должны быть построены отношения, касающиеся периода от принятия решения до его отмены? Ведь плата за содержание общего имущества (СОИ), за КРСОИ начислялась, работы выполнялись, отчетность сдавалась, налоги платились…
Тем более, что плата за СОИ, например, утверждена не просто так, а подкрепляется определенным перечнем работ и услуг, которые выполнялись определенное время. То есть, собственники при отмене прежней платы за СОИ, не спрашивая УО, практически заставляют управляющую организацию выполнять договор управления не на выгодных для нее условиях. Также предполагается, что утвержденная плата экономически обоснована и рассчитана на основании осмотров ОИ МКД. Таким образом, отмена прежнего решения ОСС приведет к нарушению норм ГК о свободе договора для УО и нарушению норм имеющихся норм правил по установлению платы за СОИ и перечня работ.
Как известно, основные полномочия прописаны в ст. 44 ЖК РФ, также полномочия ОСС указаны в некоторых других нормах ЖК. Такое полномочие общего собрания собственников помещений МКД, как «отмена прежнего решения собрания не прописана в указанных нормах закона.
Жилищный кодекс РФ, как и Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) в отношении общих собраний не предусматривает возможность отмены прежнего решения . Так как каждое принятое решение собрания порождает определенные правовые последствия как для участников, так и иных лиц: кредиторов, собственников и т.д.
Также Жилищный кодекс не содержит права собственников принять решение о переходе вновь на норматив по КРСОИ . В ЖК однозначно прописано: КРСОИ начисляется по нормативу, если собственниками на ОСС не принято решение о начислении по фактическим показаниям ОДПУ либо по среднемесячным показаниям ОДПУ. И ничего не прописано о праве принять обратное решение. То есть, такое полномочие опять не в компетенции ОСС.
По переходу на прямые договоры также в ЖК нет полномочия вновь заставить управляющую организацию заключить расторгнутые договоры с РСО на поставку КУ . Основания для расторжения прямого договора между РСО и собственниками прописаны в законе и не подлежат расширительному толкованию, а также не содержат основания: отказа собственника от заключения договора с РСО ввиду отмены решения ОСС.
Тем более, принятое решение о переходе на прямые договоры порождает последствия и для УО, которая расторгает договор в части предоставления КУ собственникам и заключает дополнительное соглашение, и для РСО, которая становится исполнителем коммунальной услуги и обязана начислять и собирать денежные средства за КУ, производить проверку и сбор показаний ИПУ и много другое в силу действующих норм закона.
В силу пункту 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, д ля всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Пунктом 1 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей , и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.
Думается, не зря в законе указано именно так. И решение собрания не просто бумажка в виде протокола и иных документов, а официально признаваемое на уровне закона волеизъявление отдельных граждан и (или) гражданско-правовых сообществ, которое порождает правовые последствия не только для самих принявших решение граждан. И напрашивается логичный вывод, что отменять свои решения такое сообщество не может, если только это полномочие прямо не указано в законе. Иначе везде будет твориться просто бедлам и анархия… Ведь собственники в МКД у нас, они такие собственники…
Поэтому единственной возможностью отмены решения ОСС, если оно принято не в соответствии с законом и нарушает чьи-то права (по субъективному мнению некоторых индивидуумов), остается только право на обжалование таких решений в судебном порядке, как и прописано об этом и в ГК РФ и в ЖК РФ. Потому что иного способа отменить решение собрания закон не содержит, как и не содержит такого способа, как отмена прежнего своего решения.
В соответствии со ст. 181.5 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно:
принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
принято при отсутствии необходимого кворума;
принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания;
противоречит основам правопорядка или нравственности.
Зато в пункте 2 ст. 181.4 ГК РФ установлено, что решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.
То есть, в законе четко прописано право последующего собрания подтвердить решение прежнего собрания, но никак не отменить его.
Таким образом, решение общего собрания собственников помещений МКД об отмене прежнего решения ОСС МКД ничтожно в силу вышеуказанной статьи ГК РФ, как принятое по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания.
Однако в любом случае, если в управляющую организацию принесут такое решение собрания, проведенное по инициативе выдумщиков-собственников, придется идти в суд и обжаловать его, чтобы не дать шанса органам ГЖН навязать его исполнение своим предписанием. А то, мало ли что...
Радует тот момент, что судебной практики по спорам о признании недействительным решений ОСС по отмене решения прежнего ОСС я не нашла (может, плохо искала, конечно). По-видимому, фантазеров - выдумщиков в нашей стране не так уж много, раз решений судов практически нет по данной категории споров.
С уважением, Ильмира Носик.
С помощью сервиса «автоматизация проведения общих собраний» от компании «Бурмистр.ру» можно с легкостью провести ОСС. Наш сервис позволяет оформить документы для собрания за 10-15 минут, тиражировать собрания (копировать повестку с одного дома на другой одним кликом мыши), загрузить сведения о собственниках из Росреестра и MS Excel, добавить собственников вручную и по ранее запрошенным выпискам, а также копировать ранее сделанные реестры собственников между собраниями внутри одного дома. Более подробная информация о сервисе .
Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем или воспользуйтесь формой ниже.
Общее собрание собственников в многоквартирном доме (далее – «ОСС») разрешает наиболее существенные вопросы, возникающие в процессе управления домом.
Тем не менее, если решениями, принятыми на ОСС права собственника помещения в многоквартирном доме ущемляются, он имеет право в течение шести месяцев обратиться в суд для обжаловании решений собрания при условии, что не принимал участие в собрании или голосовал против.
Однако, суд может отказать в таком иске, если голосование этого лица не могло повлиять на общие результаты голосования, обжалуемое решение не повлекло убытки для собственника, нарушения требований Жилищного кодекса РФ при проведении ОСС являются не существенными.
Обжалование решений ОСС по гражданскому законодательству.
Главой 9 Гражданского кодекса РФ установлены общие требования к решениям собраний. Данные положения Гражданского кодекса подлежат применению, если законодательством, в частности Жилищным кодексом и принятыми на его основе нормативными актами, не предусмотрено иное.
Статья 181.4 Гражданского кодекса РФ содержит общий перечень оснований, по которым решения ОСС могут быть признаны недействительными.
Так, решение собрания согласно статье 181.4 ГК РФ решение ОСС может признано недействительным, если:
- имело место существенное нарушение процедуры созыва, подготовки, а так же проведения ОСС, если такое нарушение повлияло на волеизъявление участников собрания;
- на лицо существенное нарушение требований к составлению протокола, в том числе касательно соблюдения его письменной формы;
- у представителя участника собрания отсутствовали необходимые полномочия или было допущено неравенство прав участвующих в собрании лиц.
Однако, если до вынесения решения судом было проведено другое собрание, которым подтверждены итого оспариваемого собрания, то суд не вправе признать первое собрание недействительным.
Часть 5 статьи 181.4 ГК РФ устанавливает шестимесячный срок исковой давности, однако ограничивает его двумя годами с момента, когда сведения о решениях, принятых на собрании стали общедоступными.
Кроме того, перед тем как подавать иск в суд, потенциальный Истец обязан уведомить иных собственников помещений о таком намерении и предоставить им необходимую информацию.
Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания для недействительности собраний вне зависимости от признания данного факта судом (ничтожные решения собраний). Так, решение собрания ничтожно в отсутствии требуемого кворума, если принято не в соответствии с установленной компетенцией, принято по вопросу отсутствующему в повестке дня или не соответствует нормам нравственности и правопорядку.
Представляется, что основания, перечисленные в статье 181.5 ГК РФ в любом случае можно квалифицировать, как наиболее существенные нарушения порядка проведения собраний.
Требования к проведению ОСС по жилищному законодательству.
Статьи 44.1-48 Жилищного кодекса РФ устанавливают формы проведения ОСС и требования к порядку созыва, проведения, голосованию и оформлению результатов собраний.
Существенным требованием к действительности собрания является кворум, который должен составлять более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Решения на ОСС принимаются простым большинством голосов от числа присутствующих, за исключением некоторых вопросов, по которым требуется большинство не менее 2/3 от общего числа присутствующих.
Собственники помещений не позднее, чем за 10 дней до проведения ОСС должны быть извещены о проведении собрания заказным письмом или под роспись или в иной форме, установленной предшествующим ОСС. Сообщение о проведении собрания должно содержать обязательные пункты, установленные частью 5 статьи 45 ЖК РФ.
Не допускается изменение повестки дня, а так же принятие решение по вопросам, которые не были ранее указаны в повестке дня.
Решения собраний оформляются протоколом, в соответствии с требованиями, установленными законодательством.
Сообщения о принятых на собрании решениях и о результатах голосования размещаются в доступном месте в доме не позднее 10 дней с момента принятия решений.
Порядок проведения ОСС в форме заочного голосования с использованием системы отличается от общеустановленного. Предполагаются иные сроки и требования к сообщениям о проведении собрания, протокол собрания формируются автоматически и размещается в системе. Есть и другие отличия, обусловленные электронной формой проведения заочного голосования.
Нормы статей 45-48 ЖК РФ применяются так же к порядку проведения общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), если иные требования не предусмотрены статьей 146 ЖК РФ.
Случаи из практики.
По одному из дел районный суд в Краснодаре удовлетворил требования Истца, обжалующего действительность собрания ТСЖ, поскольку не возможно было установить кворум собрания ввиду отсутствия документов, подтверждающих явку на собрание, так как сообщения о собрании не были доведены до каждого собственника в порядке предусмотренном законом, не избирался секретарь собрания и члены счетной комиссии.
Существенно повлиять на действительность решений ОСС могут неактуальные данные о собственнике той или иной квартиры. Аналогичным образом на кворум ОСС могут повлиять неточные данные о площадях, как отдельных помещений, так и всего многоквартирного дома.
В другом деле областной суд отменил решение районного суда в Архангельской области и удовлетворил требования о признании недействительным решения ОСС, указав в качестве одного из оснований на то, что проведение ОСС в форме заочного голосования возможно только в случае, если не состоялось ОСС в очной форме (путем совместного присутствия), и поскольку собственники были лишены возможности высказать свое мнение касательно вопросов повестки дня, убедить других собственников в правоте своих доводов и возражений, то такое нарушение порядка проведения собрания является существенным, оказывающим влияние на волеизъявление участников при проведении ОСС.
В другом случае, суд удовлетворил иск управляющей компании о признании решения принятом на общем собрании собственников недействительным, поскольку размер платы за ремонт и техническое обслуживание дома, утвержденный на этом ОСС не согласовывался с управляющей компанией, не имеет надлежащего экономического обоснования и не учитывает необходимых расходов управляющей компании.
В следующем примере Арбитражный суд Краснодарского края отказал Истцу в удовлетворении иска о признании решения ОСС о создании товарищества собственников жилья недействительным, поскольку Истец пропустил шестимесячный срок исковой давности, а Ответчик (ТСЖ) заявило о пропуске этого срока.
Достаточно часто суды отказываются признавать решения ОСС недействительными ввиду того, что нарушения, допущенные при проведении ОСС не являются существенными.
Так, Ейский городской суд пришел к выводу о том, что выявленные жилищной инспекцией нарушения при составлении протокола общего собрания, такие как отсутствие регистрационного номера протокола, несоответствие полного наименования и реквизитов договора управления, не нарушают требований установленных ст.181.4 ГК РФ, поскольку письменная форма решения общего собрания членов ТСЖ соблюдена, наличие кворума при проведении голосования имелось.
Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о ничтожности решений собраний. Для признания их недействительными вроде как и не требуется судебное решение, однако, в силу того что ничтожное решение собрания не порождает правовых следствий, вопрос ничтожности решений часто возникает при рассмотрении судами иных требований.
Например, ТСЖ взыскивает сумму задолженности за жилищные услуги. Размер обязательных взносов членов ТСЖ на содержание жилья, относится к ведению общего собрания членов ТСЖ. В ходе рассмотрения дела Ответчик представляет доказательства о несоблюдении кворума при проведении собрания, на котором был установлен размер обязательных вносов на содержание жилья, что является основанием считать такое решение собрания ничтожным.
Суд в данной ситуации, как минимум должен усомниться в правильности расчета суммы задолженности, так как за основу расчета взяты размеры незаконно установленных взносов. Но как показывает практика, применение норм о ничтожности решений собраний в районных и особенно мировых судах вызывает определенные трудности.
Другим важным моментом относительно ничтожности решений собраний является то, что в отношении их недействительности не применяется срок исковой давности.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Рост числа судебных дел по вопросам обжалования решений общих собраний порождает необходимость рассмотреть процедурные моменты такого оспаривания, тем более что проблем неурегулированности здесь больше чем достаточно.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Для того чтобы определить порядок оспаривания таких протоколов необходимо подробно рассмотреть процесс принятия решений собранием, т.к. это имеет основополагающее значение в процессе рассмотрения.
Определено, что управление таким домом может передаваться собственниками управляющим компаниям или товариществам собственников жилья, однако принятие ключевых решений все равно останется за жильцами, точнее собственниками помещений. Для рассмотрения таких вопросов предусмотрен созыв их общего собрания (укажем, что участниками собрания наряду с собственниками жилых помещений являются и владельцы нежилого фонда).
Компетенция собственников
Полномочия собрания четко определены законом и включают решение таких вопросов как:
- необходимость реконструкции или капремонта;
- осуществление текущего косметического ремонта;
- границы использования общего имущества (например, размещение рекламных или информационных баннеров, размещение торговых точек и прочее), включая и земельный участок дома;
- выбор способа создания фонда капремонта;
- определение размера взноса на капремонт (в установленных законом рамках);
- а также других, закрепленных за собранием.
Приведенный перечень, позволяет говорить о значимости решений такого собрания как для всех собственников помещений в доме.
Принимая во внимание, что достичь единогласия среди собственников в принятии решений практически невозможно, совершенно естественно, возникают случаи, когда решение не удовлетворило чьих либо интересов или еще того хуже нарушило права отдельных собственников. Тогда возникает необходимость обратиться в компетентные органы за восстановлением справедливости.
Что делать если такое произошло? Как оспорить общее решение? В какой орган надлежит обращаться и в течение какого времени? Это вопросы, весьма актуальные для каждого, проживающего в городской квартире. В нашей статье рассмотрим некоторые спорные вопросы и дадим несколько рекомендаций по их разрешению.
Совместное решение
Для начала рассмотрим, как созывается собрание, и как принимаются его решения.
Это имеет значение для того, чтобы оценить правомочность последних, а соответственно и разрешить вопрос об оспаривании.
- Собрание проводится один раз в течение календарного года. Предпочтительнее выбрать рекомендуемый ЖК период проведения такого собрания – II квартал года, следующего за отчетным.
- Инициаторами собрания в большинстве случаев выступают собственники самостоятельно, при чем возможен случай единоличного внесения инициативы. Для этого лицо изъявившее желание направляет другим потенциальным участникам сообщение с указанием необходимых сведений (их перечень закреплен ЖК). Сообщение направляется посредством почтовой связи в виде заказного письма. Важно! Участники общего собрания могут изменить правило об использовании заказных писем для уведомления и применять для этого более удобные форматы, учитывая современные технологии в области связи.
- Общее собрание вправе принимать какие-либо решения, если присутствуют собственники, имеющие как минимум половину голосов. Важно! отметить, что вопреки общепринятым правилам кворум рассчитывается не от количества граждан, а от объема имущества, которым они обладают.
- Решения на собрании принимаются простым большинством голосов от числа голосов участвующих в собрании. Однако следует отметить, что в законе закреплены вопросы, по которым решения принимаются в ином порядке, например, способ создания фонда для накопления средств для капремонта принимается большинством от общего числа голосов всех собственников.
- Протокол собрания ведется в обязательном порядке, кроме того его содержание обязательно доводится до сведения всех собственников. Это опять же обязанность инициатора. Для этого достаточно разместить соответствующую информацию в местах свободного доступа.
- Решения рассматриваемого нами собрания могут быть приняты как очным голосованием, так и в иных установленных законом формах (очной и очно-заочной). Необходимо отметить, что четкие предписания предусмотрены и для процедур проведения общего собрания в указанных формах.
В случае если управление МКД осуществляется УК, ТСЖ или жилищным кооперативом, то организационные мероприятия по проведению собрания, в том числе уведомление всех его участников, будут проведены данными организациями при условии, что к ним в надлежащем порядке обратились собственники, имеющие как минимум десятую часть голосов от общего числа. Также возможен вариант внесения инициативы со стороны управляющей организации.
Оспаривание протокола общего собрания собственников многоквартирного дома
Определим, что оспаривать решение имеет право собственник помещений в доме. Однако, не важно принимал он участие в голосовании, присутствовал ли на собрании, главное, что решение было принято с нарушением процедуры его принятия, либо то, что таковое нарушает его права.
При этом обжаловать решение общего собрания можно только в судебном порядке. Учитывая общие правила определения подсудности по гражданским делам, исковое заявление можно подать в суд по месту жительства истца или ответчика либо по месту нахождения дома, однако на поверку это один и тот же суд.
Кто имеет право подать исковое заявление
Надлежащим истцом в деле об обжаловании решения общего собрания выступает собственник, который не принял по тем или иным причинам участия в голосовании либо не согласен с мнением большинства и при этом решение тем или иным образом нарушает его права и законные интересы.
Сроки
В отношении сроков следует отметить, что законодатель дал достаточно времени лицу, желающему оспорить решение, для обдумывания своих действий.
Заявление можно подать не позднее 6 мес. с того дня когда истец узнал или должен был узнать его содержание.
Процедура обжалования
Отметим, что ЖК наряду с закреплением права отдельных субъектов обжаловать решения общего собрания не предусмотрел процедуры по рассмотрению судами категории указанных дел. Учитывая, что судебная практика еще только складывается, о многом приходится говорить исходя из общих принципов гражданско-процессуального права и уже имеющихся судебных решений.
Итак, если с истцом и сроками обжалования все более или менее понятно, то далее начинаются вопросы, рассмотрим основные из них и пути их решения.
Основным вопросом при написании искового заявления по делам данной категории является определение надлежащего ответчика (также не стоит забывать о заполнении бланка государственной пошлины).
По смыслу заявления ответчиком должно выступить общее собрание, т.к. в деле обжалуется его решение. Однако, общее собрание как простая общность людей не является субъектом правоотношений, не наделено правоспособностью и, следовательно, не может выступать в качестве ответчика в суде.
Для решения вопроса о выборе подходящего в данном случае ответчика рекомендуется в качестве соответчиков указывать всех собственников участвующих в принятии решения. Однако такой вариант не приемлем в случае множественности лиц и невозможности порой всех их указать.
В случаях, когда оспаривание вызвано тем, что нарушена процедура принятия решения, например, не все участники уведомлены о собрания или неверно осуществлен подсчет голосов при голосовании, единственно правильным будет указать в качестве ответчика инициатора проведения собрания.
В случае если все процедурные вопросы в порядке, а решение в процессе его реализации нарушает права и свободы заявителя, здесь в качестве ответчика рекомендуется указывать лиц, принявших меры к реализации такого решения. Так, например, в целях исполнения решения управляющая компания уже заключила договор со сторонней организацией, тогда в качестве ответчика рекомендуется указать стороны такого договора.
Предполагается правильным в качестве соответчиков указывать всех лиц из вышеперечисленных, во избежание необходимости в последующем возобновлять судебное производство. В этом случае уже в процессе рассмотрения дела в первой инстанции возможно ходатайство истца о замене ненадлежащего ответчика. В противном случае суд рассматривает дело по поданному иску и с заявленным ответчиком.
Последствия обжалования
По делу об оспаривании протокола общего собрания судами принимается решение об отмене указанного протокола, в случае если нарушены правила осуществления процедурных мероприятий организации собрания.
Среди нарушений процедуры чаще всего можно встретить такие (сведения взяты из обзоров судебной практики некоторых судов):
- нарушение сроков уведомления участников собрания;
- несоблюдение формы уведомления и несообщение участникам необходимых сведений;
- отсутствие кворума участников;
- нарушение подсчета голосов участников;
- не соблюдена повестка дня;
- не велся протокол собрания или велся, но с нарушениями установленных правил;
- о принятом решении не уведомлены собственники.
Важно! Отмена решения лишь по формальным признакам не будет осуществлена, т.е. суд оставит решение без изменений в том случае если истец в результате его реализации не понес убытков, а также, если участие в голосовании истца не повлекло бы изменение решения.
Судебная практика
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Свердловский районный суд в составе
председательствующего судьи Морева Е.А.
при секретаре ФИО27,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО23 к ФИО24, ФИО25 о признании недействительным решения внеочередного общего собрания собственников помещений,
установил:
Истец обратилась с исковым заявлением к ФИО24, ФИО25, в котором просила признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования с по и взыскать с ответчиков понесенные судебные расходы в виде уплаченной госпошлины при подаче искового заявления, в обоснование указала, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от является собственником жилого помещения по адресу: Б, . В связи со вступлением в силу новой редакции ст. не позволяющей многоквартирному дому истца находится под непосредственным управлением по инициативе собственника ФИО28 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования. Собрание было проведено в период с 10 по. Большинство лиц участвующих в собрании положительно проголосовало по всем вопросам, указанным в повестке. решением внеочередного общего собрания собственников, проведенным по инициативе ответчиков, указанное решение было отменено. Считает, что решение от подлежит отмене как нарушающее права истца. В повестку дня собрания были внесены следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания; отмена решения общего собрания собственников, проводившегося с 10 по; выбор способа управления многоквартирного дома; признание недействительным договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома с ООО «УК «КФК-44» с; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступать в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома; выбор совета дома и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета дома; выбор непосредственного способа расчетов с ресурсоснабжающими организациями. Ссылаясь на ст. и ст. указывает, что возможен только один способ признания недействительным решения общего собрания через суд. Принятие данного решения на другом собрании собственников помещений в многоквартирном доме действующим законодательством не предусмотрено. Вопрос об отмене ранее принятого решения был обозначен в уведомлении от, тогда как само собрание, вопрос об отмене решения которого был включен в повестку, проведено с 10 по, что само по себе влечет признание недействительным оспариваемого решения по всем остальным пунктам. В нарушение требований ст.ст. , пунктом 5 оспариваемого решения предусмотрено, что собственники заключают с ООО «УК «КФК-44» договор управления, условия которого должны быть согласованы в будущем. Кроме того, из этого пункта следует, что согласовывать условия договора будут не собственники, а совет дома. Пунктом 7 решения собственников от в совет дома включены ФИО28, ФИО28, ФИО29, которые свои кандидатуры не выдвигали, и участвовать в работе совета дома отказались. Кроме того, ФИО29 не является собственником помещений в многоквартирном доме.
В судебное заседание истец ФИО23 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела уведомлена надлежаще, просила рассматривать дело в ее отсутствие.
Представители истца, действующие на основании доверенности ФИО29 и ФИО30 исковые требования поддержали, полагали, что при проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном Б по, проведенного в форме заочного голосования отсутствовал кворум. При этом данным решением нарушены права истца как собственника помещения в многоквартирном доме.
Ответчик ФИО24 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований.
Ответчик ФИО25 о месте и времени проведения судебного заседания извещалась надлежащим образом, в судебное заседание не явилась.
Представитель третьего лица ООО «УК «КФК-44» ФИО31 просила отказать в удовлетворении исковых требований указывая, что согласно представленным в материалы дела документам при проведении заочного собрания в голосовании приняло участие более 50% собственников помещений истца. При этом иные требования действующего жилищного законодательства также были соблюдены при его проведении.
Третье лицо ФИО32 просила отказать в удовлетворении исковых требований.
Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что Б по является многоквартирным жилым домом. Истцу в вышеуказанном многоквартирном жилом доме на праве собственности принадлежит, общей площадью 74 кв. м. Указанные обстоятельства подтверждаются сведениями Управления Росреестра по от (т.1 л.д. 22).
В период с по по инициативе ответчиков проводилось общее собрание собственников помещений указанного многоквартирного дома в форме заочного голосования.
Решение собрания оформлено протоколом от (т.1 л.д.227).
Согласно указанному протоколу, общая площадь МКД – 8 126,83 м2, в голосовании приняло участие – 102 собственника помещений в МКД, что составляет 4290,89 голосов, что составляет 52,8 %.
Данным протоколом признано, что кворум имеется, собрание считается состоявшимся.
Из протокола следует, что на голосование выносилось следующие вопросы: утверждение порядка проведения внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования; отмена решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Б, принятого при проведении общего собрания, проведенного в форме заочного голосования в период с 10 по; выбор способа управления многоквартирным домом с – управление управляющей организацией; признание с договора оказания услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключенного с, недействительным в связи с изменением способа управления многоквартирным домом; заключение договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «КФК-44» с и утверждение полномочий совета дома вступить в переговоры с ООО «УК «КФК-44» относительно условий договора; утверждение размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома согласно приложения № к договору управления многоквартирным жилым домом; выбор совета и председателя совета дома; утверждение полномочий совета и председателя совета многоквартирного дома в соответствии со ст. ; принятие решения о внесении платы за все коммунальные платежи напрямую ресурсоснабжающим организациям.
По всем указанным вопросам повестки дня приняты положительные решения.
Оценив представленные сторонами доказательства, суд находит, что вышеуказанное решение общего собрания собственников подлежит признанию недействительным.
решил:
Исковые требования ФИО23 удовлетворить.
Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном, проведенного в форме заочного голосования с по с момента его принятия.
Взыскать с ответчиков ФИО24, ФИО25 в пользу ФИО23 расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей в равных долях по 150 рублей с каждого.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий: