Проблемы выкупа земельных участков под зданиями и около них. Как перевести землю из аренды в собственность

Государственная или муниципальная земля может быть передана гражданам либо компаниям на основании постоянного или временного пользования (аренды). В последнем случае при достижении определенных условий участок может быть выкуплен у администрации населенного пункта (где была оформлена аренда) или передан ею на безвозмездной основе. Сама процедура передачи вещных прав на землю, по-сути, является приватизацией и охватывает аналогичные действия.

Приватизация представляет собой метод преобразования формы собственности земельного участка путем ее передачи в частные руки. Такой процедуре подлежит государственное или муниципальное имущество, которое находится в фактическом ведении иного заинтересованного лица и необходимо ему для целей, предусмотренных и разрешенных законодательством (развитие инфраструктуры, строительство недвижимости, выделение обособленных объектов из состава кооперативов или объединений).

Территории населенных пунктов.
Земли сельхозназначения.

В отдельных случаях разрешается передача в долгосрочную аренду (до 50 лет) отдельных участков, находящихся в категории лесных, водных или земель запаса. Например, как на Дальнем востоке. Такие земли распоряжением правительства переводятся в иную категорию и передаются в пользование.

В земельном законодательстве под приватизацией понимается передача определенной территории в частные руки тем или иным государственным органом, который является фактическим правообладателем. В под этим же понятием подразумевается возмездное отчуждение собственности РФ или ее отдельных субъектов во владение заинтересованным лицам.

В июне 2014 года вступил в действие , внесший существенные изменения в ЗК РФ (Земельный кодекс), начавшие действовать с начала марта 2015 года. Благодаря нововведениям была оптимизирована процедура предоставления отдельных участков государственной собственности в частные руки. Основные изменения :

Муниципальная и федеральная собственность стала более доступной для населения.
Отдельные категории лиц могут получить участок бесплатно (многодетные и нуждающиеся семьи, а также арендаторы некоторых местностей).
Территории под строительство стали реализовываться с торгов на определенный срок.
Физические лица или компании могут присоединить соседствующую и пустующую землю к своему участку на льготной основе.

Способы выкупа земли из аренды

Выкуп земли из аренды в собственность регламентируется ЗК РФ и осуществляется двумя способами:

На торгах путем проведения аукциона.
Без организации такого мероприятия.

Если выкуп земли у государства происходит на торгах, уполномоченным органом объявляется о проведении такого мероприятия и устанавливается начальная стоимость, которая не может превышать фактическую кадастровую цену рассматриваемого объекта. Продажа надела осуществляется претенденту, назначившему более высокую цену за предмет. Если участник аукциона один, продажа ему земли происходит по начальной стоимости.

В следующих случаях реализация имущества происходит без организации конкурса:

Если земельный участок выделен из территории, предоставленной для комплексного освоения территории и строительства недвижимости, за исключением передачи участка для аналогичных целей, но строительной компании, возводящей жилье эконом-класса.
Если надел передан под индивидуальное жилищное строительство. Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом или договор безвозмездного пользования должны быть оформлены в соответствии с .
Для земель сельхозназначения, переданных в аренду физическому и юридическому лицу. При этом с момента заключения такого договора прошло три года и при использовании земли не были выявлены нарушения ее целевого назначения.

Если на арендованном наделе находится недвижимость, ее владельцу предоставляется приоритетное право для выкупа земельного участка , если иное не запрещено законодательными актами. Если владельцев недвижимости несколько, и при этом невозможно выделить отдельные доли такого имущества, государственное владение может быть передано в общую долевую собственность.

Порядок выкупа земельного участка собственником недвижимого имущества

При желании выкупа земельного участка, находящегося в государственной собственности, заинтересованному лицу необходимо обратиться в компетентную службу, в чьем ведении фактически находится рассматриваемый объект. Зачастую, это земельный комитет при местной администрации . В отдельных случаях заявка подается в департамент земельных ресурсов соответствующего субъекта Федерации.

При обращении в компетентный орган оформляется заявление по предоставленному образцу , к которому прикладываются следующие бумаги :

Паспорт заявителя или иной документ, удостоверяющий его личность – для физического лица. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП – для компаний и индивидуальных предпринимателей.
Выписка из ЕГРП, свидетельствующая о праве собственности претендента на имущество, если на участке имеются зарегистрированные объекты недвижимости.
Нотариально удостоверенная доверенность, если заинтересованную сторону представляет доверенное лицо.
Кадастровый паспорт. При его отсутствии необходимо произвести обязательные процедуры по межеванию земли в картографической службе.
Иной документ, дающий право на покупку рассматриваемого объекта (например, судебное решение или протокол, утвержденный для победителя при реализации земли на аукционе).

Если выкупаемый участок подлежит передаче заинтересованной стороне, в течение одного месяца после подачи заявления от госоргана придет официальный ответ, содержащий образец договора купли-продажи. В случае отказа, извещение с указанием причин будет получено в этот же срок.

Если территория не определена, период делопроизводства может быть растянут в зависимости от наличия пустующих земель и количества претендентов, которых в соответствии с социальным статусом определят в специальную очередь на получение .

В случае выкупа на торгах, с победителем аукциона заключается соответствующий договор в течение 5 дней после выплаты всей суммы за участок.

Договор купли-продажи земельного участка

Договор купли-продажи оформляется в соответствии с законодательством уполномоченным органом или нотариусом и должен содержать следующие сведения:

Наименование сторон сделки.
Предмет договора.
Существующие обременения (при наличии).
Цена соглашения и порядок ее уплаты.
Реквизиты сторон-участников делопроизводства.

Если арендодатель уклоняется от заключения такого договора, заинтересованное лицо или его представитель могут обратиться в судебные органы.

Заявителю может быть отказано в выкупе , если:

На продажу участка существует ограничение, указанное в нормативных актах федерального или регионального значения.
Претендент во время аренды нарушил условия использования предоставленной ему территории, которые не были устранены.
Перечень предъявленных документов и их форма не соответствуют законодательно установленным требованиям.

Регистрация права собственности на земельный участок

Оформление перехода вещного права на землю производится в Росреестре при предъявлении договора купли-продажи или иного правоустанавливающего документа, а также акта приема-передачи имущества.

Стоимость госуслуги за регистрацию земли согласно составляет 350 руб . для граждан и 1 000 руб . для компаний. Оформление доли в праве общей стоимости – 100 руб . Госрегистрация доли в многоквартирном доме (при необходимости) – 200 руб .

В регистрирующий орган документы можно представить следующими способами:

Лично при непосредственном посещении учреждения по месту жительства или нахождения рассматриваемого участка.
Заказным письмом через почту.
Через интернет, посредством официального сайта госуслуг.
В МФЦ (многофункциональном центре).

Срок рассмотрения обращения – 30 дней с момента регистрации заявки, которая осуществляется в течение 3 дней после ее получения (5 дней, если используются услуги МФЦ). Результатом процедуры будет внесение записи в государственный реестр и выдача заинтересованному лицу свидетельства о собственности.

Пример по выкупу земли из аренды

Гражданин Мелехов П.В. арендовал землю под личное подсобное хозяйство у муниципалитета сроком на 10 лет. По истечении пяти лет на участке он соорудил различные постройки и сооружения для организации животноводства. Согласно земельному кодексу, гражданин арендовавший землю в течение более 5 лет , на которую не установлены какие-либо ограничения, вправе ее получить в личную собственность.

Для осуществления этого Мелехов обратился в районный муниципалитет, где составил соответствующее заявление и приложил к нему необходимую документацию. В течение одного месяца от госведомства был получен официальный ответ с указанием выкупной стоимости и содержащий образец договора купли-продажи.

После оплаты объявленной цены, с гражданином был заключен указанный договор и составлен передаточный акт. Эти документы были предъявлены в Росреестр, где был оформлен переход вещного права в частные руки путем занесения записи в госреестр, и было выдано соответствующее свидетельство.

Заключение

Аренда земли с правом выкупа представляется отдельным категориям лиц в соответствии ЗК РФ. Основные положения:

В частную собственность могут быть переданы земли населенных пунктов или сельхозназначения.
Земля выкупается у того государственного или муниципального ведомства, которое является фактическим правообладателем участка.
Рассматриваемая территория может быть реализована на торгах и без проведения такого мероприятия.
Завершение процедуры происходит в Росреестре.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по выкупу земли из аренды

Вопрос: Здравствуйте. Меня зовут Анатолий. Как я могу приватизировать арендованную землю , на которой находится жилая недвижимость, находящаяся в моей собственности и во владении иных лиц. При этом некоторые из них являются обладателями вещного права на основании хозяйственного ведения?

Ответ: Добрый день, Анатолий. В вашем случае можно посоветовать применить законодательную норму , гласящую: если на одном земельном участке находятся сооружения нескольких лиц, обладающих ими на основании прав собственности и хозяйственного ведения, такой надел может быть предоставлен в пользование на основании договора аренды с множественностью лиц.

Выкупить у государства муниципальный земельный участок гораздо дешевле, нежели частный. Правда, процесс оформления документов получается довольно сложным, поэтому у многих попросту отбивается тяга к экономии денег в данном случае.

Однако, если вы решили, не смотря ни на что купить муниципальный участок, то вам потребуются усидчивость и много терпения. К тому же, нужно будет тщательно изучить действующее законодательство.

Правом выкупа муниципального земельного участка обладают как физические, так и юридические лица. Каких-либо ограничений в этом отношении нет. Но они появляются, когда идёт речь о возможностях и правах использования конкретного участка земли .

Что касается земель, выкуп которых не возможен, это:

изъятые из оборота. К ним могут относиться различные военные объекты;
ограниченные в обороте;
не подлежащие выкупу в связи с тем, что закон установил на эти объекты запрет на приватизацию;
зарезервированные для муниципальных и государственных нужд.

Другие же участки юридическое или физическое лицо имеет право выкупить

Как выкупить муниципальный земельный участок

Алгоритм действий выкупа муниципального земельного участка следующий:

Изначально физическое или юридическое лицо должно обратиться в органы местного самоуправления. На этом этапе должно быть приложено заявление на получение прав на конкретный участок земли. И первым документом, который потребуется предъявить, будет кадастровый паспорт.
Местные власти должны рассматривать поданное заявление не больше одного месяца.
После покупки потребуется заплатить государственную пошлину.

Помимо кадастрового паспорта, будут нужны такие официальные бумаги, как:

выписка из единого госреестра прав(не путать с );
копия любого документа, удостоверяющего личность;
индивидуальному предпринимателю необходимы копии документов, подтверждающие его ИП;
, которое требуется предъявить юридическим лицам;
документ, подтверждающий право на покупку земельного участка.

Что делать, если владельцев недвижимости несколько

Постоянно происходят ситуации, когда на одном участке земли располагаются объекты недвижимости, которые принадлежат нескольким лицам или организациям. Каждое из лиц или предприятий обладает всеми правами на приватизацию такой земли. В этом случае, государственная регистрация будет значительно отличаться.

Что интересно, в земельном законодательстве отсутствует единое толкование в применении каких-либо норм этой проблемы

Поэтому существует несколько типовых вариантом её решения:

Собственники изначально могут договориться между собой о разделе участка поровну. В этом случае единственное различие в документах – это два вписанных в них владельца земли.
Весь спорный участок разделяется на два. Однако в итоге каждый из собственников должен получить по одному участку. Иными словами, на данную землю прекращается общая собственность. Для такой операции должно составляться специальное соглашение.

Выкуп муниципального земельного участка с разрушенной недвижимостью

Иногда происходит так, что по каким-либо обстоятельствам недвижимость на муниципальном участке разрушается. Соответственно, возникает вопрос – а можно ли такую землю выкупить? Законодательство РФ говорит о том, что выкуп для дальнейшей эксплуатации недвижимости возможен. Однако, раз то или иное здание пришло в негодность, то его собственнику предоставляется в бессрочное пользование титул на землю. После того, как физическое или юридическое лицо восстановит данный объект, будет возможна приватизация земельного участка.

Ограничения по законодательству

У собственника после приобретения муниципального участка земли могут быть ограничены некоторые права.

К примеру, Земельный Кодекс РФ запрещает передавать землю в частную собственность

Также случается, что собственник имеет право на недвижимость, но у него полностью отсутствуют права на участок земли, который располагается под этим строением. В данном случае по законодательству собственник имеет право арендовать или купить участок.

Если в городе проживает более трёх миллионов человек, то может возникнуть закон, который запрещает строить и проводить реконструкцию объектов недвижимости. Поэтому у собственника участка земли есть право обратиться с заявлением в исполнительные государственные органы о снятии запрета на строительство.

К выкупу муниципального земельного участка нужно тщательно подготовиться и быть во всеоружии. Ведь данный процесс довольно трудный. Внимательно изучите весь алгоритм действий, которые вам необходимо совершить.

Нет похожих статей.

Способы оформить земельный участок из аренды в собственность

Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» установил, что в упрощенном порядке могут оформляться права граждан на земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30.10.2001), для ведения личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного или гаражного строительства. При этом период упрощенного порядка оформления прав граждан на вышеназванные земельные участки никаким сроком не ограничиваются;
Кроме того, право собственности может быть оформлено безвозмездно и гражданами Российской Федерации, имеющими в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них индивидуальными жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (см. ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»);
Кроме того, после 15 лет целевого использования земельного участка, согласно статьи 234 ГК РФ возникает право на приобретательную давность .
Выкупить землю у государства на аукционе по кадастровой стоимости ;
Выкупить арендованный земельный участок без аукциона под оформленным в собственность объектом строительства за 1,5-20% кадастровой стоимости (рассмотрим подробнее ниже);

Другими словами, правом выкупа земельного участка без аукциона обладают лица, которые арендовали землю до 2001 года, или имеют на участке строение, которое является их собственностью (при условии, что ЗУ не изъят и не ограничен в имущественном обороте).

Что нужно для перевода земли из аренды в собственность

Рассмотрим каждый из видов разрешенного использования земель подробнее:

Индивидуальное жилое строительство (ИЖС)

На участке под ИЖС построен капитальный жилой дом, после чего дом введен в эксплуатацию и документально оформлен в собственность. Статья 39.20 ЗК регламентирует приобретение права собственности и преимущественное право аренды земельных участков, на которых расположены строения или зарегистрированные недостроенные объекты, находящиеся в собственности арендатора.

Если резюмировать все то, что сказано в Градостроительном кодексе (СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ) о капитальной и не капитальной постройке, то мы делаем вывод что «Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.). Свайно-винтовой фундамент однозначно не создаст каких-либо препятствий для регистрации жилого дома, если сам жилой дом будет соответствовать всем требованиям и строительным нормам. Участок не обязательно должен быть огорожен забором.

При этом, существуют некоторые ограничения:

Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Перед строительством вам нужно будет заказать в проектной организации или отделе местной архитектуры только схему планировочной организации земельного участка (это один документ). Схема представляет собой план вашего участка с указанием границ участка, красной линии застройки, границы допустимых зон строительства жилых зданий, допустимых зон размещения хозяйственных построек и т.д., а так же предполагаемые габариты и размеры вашего будущего дома. Обращайтесь в архитектуру и делайте схему через них.
Если дом, который вы хотите построить, будет превышать указанные выше условия, то перед началом строительства придется согласовать в органах местного самоуправления проект, выполненный лицензированой проектной организацией (Законодательное регулирование - п.3,4,5 ГрК РФ).
С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем сейчас не возникнет.

В определении объекта капитального строительства указание на временные постройки (киоски, навесы и другие подобные постройки) заменено на не капитальные строения и сооружения. При этом установлено, что под не капитальными строениями и сооружениями понимаются строения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений).

По поводу строительства дома из блок-контейнеров двоякое мнение. Тут все будет зависеть от того, как построен сам дом из контейнеров, т.е. если это здание стоящее на фундаменте, с подведенной к нему инженерной инфраструктурой, имеющее односкатную или двускатную крышу, имеющее необходимый внутренний метраж по СанПИН для проживания + не более трех этажей - думаю проблем при регистрации возникнуть не должно. Другое дело, если это просто контейнер стоящий на сваях, то врят ли, сталкивался с таким, - объект точно не признают жилым домом.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Если участок под ЛПХ и расположен на земле населенного пункта - это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований . Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны - называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Обратите внимание, что в ряде субъектов РФ существует ограничение на застройку участка под ЛПХ жилыми зданиями - не более 10% площади.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ)

Чтобы перевести из аренды в собственность участок в СНТ с назначением для ведения садоводства или огородничества, который расположен на землях населенных пунктов, также, как и на участке под ИЖС, нужна построенная и оформленная в собственность дача, баня или хозпостройка с углубленным фундаментом.

На садовых участках, расположенных на землях сельхозназначения, также придется строить капитальное здание. Однако здесь со строительством нужно поторопиться: узаконить постройку по дачной амнистии нужно до 31.12.2020 года и только при условии, что вы являетесь членом данного СНТ.

На землях сельхозназначения, предназначенных для огородничества, теперь строить вообще ничего нельзя.

Сельскохозяйственные земли (СХ)

Статья 39.3 ч.2 п. 9-10 ЗК РФ регламентирует срок после которого можно подавать заявление на выкуп земельного участка сельскохозяйственного назначения из аренды в собственность - 3 года использования по целевому назначению для земель сельскохозяйственного назначения (строить здание не нужно).

Обратимся к Федеральному закону 24.07.2002 №101 - ФЗ (в редакции от 29.12.2017 г.) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» п.1 ст. 10 вышеназванного закона - Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации., п. 4 ст. 10 - Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.

Кроме того, существует возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения. Для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат. Например, стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

Обратите внимание, что в случае использования только части арендованного ЗУ с/х назначения (например обрабатывать только 3 из 10 Га), оставшаяся часть (7 Га) будет ухудшаться, т.е. терять свои полезные свойства. При таких обстоятельствах арендованный земельный участок у вас изымут полностью и перевести его в собственность уже не получится.

Как выкупить землю из аренды в собственность под домом

Если на арендованном под ИЖС или ЛПХ участке построить и оформить в собственность дом или любое другое капитальное здание согласно разрешенного использования, то вы попадаете под льготный выкуп земельного участка из аренды в собственность (стоимость выкупа рассмотрим ниже).

Порядок действий следующий:

Поставить на кадастровый учет построенный объект. Чтобы получить кадастровый паспорт на построенный дом, придется вызывать на участок комиссию. Иногда достаточно построить только фундамент (уточнять в кадастровой палате) ~ 2 недели;
Присвоить объекту адрес (если нет) ~ 1 неделя;
Оформить дом в собственность ~ 2 недели;
Подать зяявление на выкуп земельного участка под объектом собственности в Администрацию, на территории которой расположен ЗУ. Согласно Правилам выкупа, которые устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка из аренды в собственность проходит без торгов, так как собственник обладает приоритетным правом;
Получить у главы Администрации постановление о расторжении договора аренды и постановление о переводе земли в собственность;
Получить и подписать в 3-х экземплярах подготовленные Администрацией договора купле-продажи земельного участка и в указанный срок оплатить указанную в договоре сумму (безнал);
Подать документы в РосРеестр через МФЦ «Мои документы» на регистрацию права собственности.

Обратите внимание, что согласно ст. 271 ГК РФ, при переходе права собственности на недвижимость, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Документы для оформления земли из аренды в собственность

Оформление земельного участка в РосРеестре происходит при наличии следующих документов:

Договор аренды или договор переуступки права аренды на земельный участок;
Постановление главы районной Администрации о предоставлении участка в аренду;
Кадастровый паспорт на земельный участок;
Кадастровый паспорт на построенный объект;
Постановление о расторжении договора аренды;
Постановление о переводе земельного участка из аренды в собственность;
Выписка из ЕГРН, в которой вы указаны собственником построенного здания.

РосРеестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х рабочих дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите готовый документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН РосРеестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

Стоимость выкупа земельного участка из аренды в собственность

Для собственников зданий стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность, составляет фиксированный процент от кадастровой стоимости, размер которого зависит от региона и целевого назначения земли:

В городах с численностью населения выше 3 млн.чел (Москва и Санкт-Петербурге) - стоимость выкупа равна 20% от кадастровой стоимости земельного участка. В Москве - цена выкупа 20%; в Санкт-Петербурге - 19,5 % (по общим правилам);
В городах с численностью от 500 тыс. до 3 млн. чел. - в размере от 5-ти до 17-кратного размера ставки земельного налога. Сам налог составляет 1,5 % кадастровой стоимости земельного участка, т. е. стоимость выкупа в собственность будет от 7,5 до 24%. К таким городам относятся: Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Казань, Омск, Челябинск, Нижний Новгород и другие города миллионники;
В населенных пунктах до 500 тыс. человек, а также за пределами границ населенных пунктов - в размере от 2-х до 10-кратного размера ставки земельного налога, т.е. стоимость выкупа будет от 3-х до 15%. Например, в Московской области - 10-кратная ставка, поэтому перевод участка в собственность обойдется в 15% кадастровой стоимости.
Размер выкупа для сельских и поселковых округов устанавливается индивидуально и может быть менее 1% от кадастровой стоимости.

Стоимость перевода земельного участка из аренды в собственность для муниципальных земель и небольших городов, как правило, не превышает 3% кадастровой стоимости. Для земель больших городов - 15-20%. Точную стоимость выкупа из аренды в собственность вам скажут только в Администрации, на территории которой данный ЗУ расположен.

Как перевести землю в собственность под объектом незавершенного строительства (недострой)

Точного определения в законодательстве «Недострой» или Объекта незавершенного строительства не содержится, однако, если взять системную взаимосвязь положений статей Гражданского или Градостроительного кодексов можно получить ориентировочное понятие:

ч.1 ст. 130 ГК РФ - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. ч.1 ст. 131 ГК РФ - Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами;
п. 10 ст. 1 ГрК РФ - Объект капитального строительства это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением не капитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Анализируя приведенные выше нормы, постараемся выделить понятие объекта незавершенного строительства (объекта незавершенного капитального строительства, «сокращенно» ОНС) - ОНС признается такое недвижимое имущество (здание, строение, сооружение), строительство которого продолжается или не завершено.

Дополнительно выделим признаки, которым ОНС должен соответствовать:

Прочная связь с землей и отсутствие возможности его перемещения без несоразмерного ущерба;
Приостановление строительства, консервация, либо окончательная остановка строительства;
Индивидуальная определенность.

По поводу того, является ли фундамент не достроенным объектом, лучше обсудить с кадастровым инженером. В разных регионах политика администрации отличается согласно региональному законодательству.

Из перечисленного выше мы делаем вывод, что ОНС - это недвижимое имущество, а недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и кадастровому учету. Для этого необходимо:

Собрать полный пакет документов на земельный участок;
Вызвать кадастрового инженера для подготовки документации и для кадастрового учета дома (ОНС);
Получить уведомление из администрации в соответствии со ст. 51.1 ГрК РФ;
Сама регистрация проходит в общем порядке при обращении в местный МФЦ.

Кроме того определение ВС РФ от 19.09.2017 № 305-ЭС17-7338 по делу № А41-27734/2016. Позиция ВС РФ - Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ не согласилась с позицией первой и кассационной инстанций и оставила в силе постановление апелляции. Тем самым судебная коллегия ВС РФ подтвердила, что фактический владелец недостроенного объекта на арендованном участке вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов. Оформлять для этого право собственности на объект незавершенного строительства не обязательно. Прочитайте, коллегия судей достаточно внятно все там разъясняет.

Также, закон предусматривает регистрацию участка со строениями, как собственного имущества, если он куплен до 2001 года. Список собственных владений, которые попадают под привилегированные условия:

Аграрные угодья в СНТ и ДНТ;
Угодья под ИЖС;
Земля для строительства гаражей и бань;
ЛПХ со строениями, в которых предусмотрено отсутствие одобрение стройки.

Также, обратите внимание, что согласно поправкам в три федеральных закона – №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004, №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 и №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015, до 1 марта 2020 года:

не требуется разрешения на ввод в эксплуатацию;
регионы вправе устанавливать максимальную стоимость услуг кадастровых инженеров за составление документов, требуемых для постановки объекта на учет;
основанием для госрегистрации является технический план строения и документы, подтверждающие право на владение землей.

В общем, чтобы получить приоритетное право выкупа из аренды в собственность, постарайтесь зарегистрировать объект незавершённого строительства в РосРеестре.

Как перевести землю из аренды в собственность под частью дома

Если у вас частный дом, например на 2 хозяина, то для начала следует вносить изменения в сведения о недвижимости. Это делается с помощью форменного заявления в кадастровую палату или жилищную инспекцию, которая обследует здание и примет решение о признании недвижимости ИЧД (Индивидуальный частный дом). Это первая и основная задача.

Далее будете межеваться, разграничиваться и т.д. Чтобы избежать вероятностных негативных обстоятельств, например когда соседи решат продать свою половину дома, лучше зарегистрировать право собственности с определением границ. Так у вас будет обще-совместная (не разграниченная) или обще-долевая (определённая в долях от имущества) собственность.

Как перевести в собственность участок, на котором запрещено строить дом

Сложности возникают, когда в договоре аренды указано:

С разрешенным видом использования: для ведения личного подсобного хозяйства (без права возведения индивидуального жилого дома) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.
Вид разрешенного использования земельного участка изменению не подлежит - Арендатор использует участок в соответствии с особыми условиями, установленными в настоящем Договоре.
Особые условия договора: арендатор использует земельный участок без права возведения на нем индивидуального жилого дома.

В данном случае нужно изучить Ген. План застройки (ГПЗУ) и План земельной застройки (ПЗЗ) в вашем районе на предмет действительного запрета на строительство жилых зданий. Если ГПЗУ запрет подтвердит, то можно пойти следующим путем:

Построить, в соответствии с санитарными нормами, хозяйственное здание на фундаменте (например для хранения сельхозпродукции или разведения цыплят);
Нанять кадастрового инженера, который сделает кадастровый план строения;
После этого подать документы на государственную регистрацию данной постройки, как капитального хозяйственное помещение. Крайний вариант через суд;
После этого появляется возможность перевести земельный участок под хозпосторйкой из аренды в собственность.

Как перевести землю из аренды в собственность под самостроем

Что делать, если по соглашению о фактическом пользовании земельным участком, который не разграничен и не размежован, построен жилой дом, а суд говорит, что если у вас документов на землю нет - то получайте отказ? При этом департамент имущества не заключает с вами договор аренды.

С моей точки зрения ситуация сложная. На первый взгляд усматривается: есть не размежеванный не оформленный земельный участок, на нём располагается строение, которое тоже надлежащим образом не оформлено - это самострой. Оформить на него права без аренды участка достаточно сложно. С учетом того, что в суде вам уже отказали, могу посоветовать оформить кадастровый паспорт на дом, либо на земельный участок. При этом кадастровый инженер вам скажет: возможно ли произвести хоть какие-то действия с данным земельным участком имея на руках только соглашение.

Далее, если у вас получится договориться с ДИЗО на то, что вы за свой счет оформите и поставите участок на кадастровый учет - то это хорошо, затем вы сможете оформить дом и выкупить под ним ЗУ. Если есть хоть какая-то возможность посадить на кадастровый учет дом на основе соглашения, то это будет вам плюс, т.к. в теории можно обратиться в суд с иском о понуждении заключения договора аренды.

В похожих ситуациях следует сначала с кадастровым инженером переговорить, а затем обращаться с ДИЗО.

Как перевести землю из аренды в собственность под квартирой

Земельный участок под квартирой в многоквартирном доме является собственностью лиц, которым принадлежат квартиры. Другими словами, если у Вас квартира находится в собственности - приватизирована, то право собственности на земельный участок находящийся под многоквартирным домом принадлежит вам и другим собственникам квартир в разрезе на количество собственников.

Например если в доме 100 квартир и каждая квартира имеет собственника, то ваша доля в праве на этот участок составляет 1/100. Следовательно придется коллективно переводить в собственность весь участок, а затем межевать его в соответствии с долями.

Как перевести в собственность земельный участок под торговлю

Здесь необходимо обратиться к нескольким правовым актам: Градостроительный кодекс, СНиП, 221 ФЗ «о кадастре недвижимости», ЗК РФ. Если резюмировать все то, что там сказано, то мы делаем вывод:

«Капитальной» - является такая постройка, фундамент которой, прочно связан с землей, углублен и выполнен из прочных строительных материалов (кирпич, камень, бетон, плита и т.д.);
Правом выкупа ЗУ без аукциона обладают лица, которые используют его на праве аренды и иных правах не связанных с правом собственности, а так же имеют на нем строения, которые являются их собственностью.

Подавайте заявление на выкуп данного ЗУ в общем порядке на торгах, либо же, делайте там фундамент и регистрируйте его как недострой. Так вероятность перевода данного ЗУ из аренды в собственность, даже в судебном порядке, увеличится в разы.

Категории земель, которые нельзя перевести из аренды в собственность

Законом о приватизации предусмотрены следующие ограничения на перевод земель в собственность:

Зарезервированные участки для государственных или муниципальных проектов;
Находящиеся в зоне отчуждения железнодорожного, автомобильного транспорта, речных, морских портов и аэропортов;
Полигоны, зараженные опасными для здоровья человека веществами;
Улицы, парки, городские сады, заповедные зоны;
Охранные зоны водозаборов (подземные и поверхностные источники воды) и очистных сооружений;
Земли лесного и водного фонда, природные заповедники;
Земли Министерства Обороны.

Статья 27 ЗК РФ - «Ограничения оборотоспособности земельных участков», в ней указан перечень участков не подлежащих переводу в частную собственность, при этом в данную статью частенько вносятся изменения, последнее было 29.07.2017 в п.7.

Причины отказа в переводе земли из аренды в собственность

МУГИСО (Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области) выставило на торги землю, предназначенную под ИЖС. Суть торгов заключается в том, что право пользования участком передается тому, кто предложит наибольшую арендную плату. Однако, по мнению МУГИСО проблема заключалась в том, что люди хотят арендовать землю за высокую цену, но на короткий срок. При этом они планируют как можно быстрее возвести на ней жилье, так как в этом случае у арендодателя появляется право выкупить данную территорию по льготной стоимости – 1,5% от общей кадастровой стоимости. Таким образом арендаторы могли выкупить участок, например, стоимостью 4 млн. руб. всего за 60 тыс. руб, тогда как выкуп участка, оформленного в аренду, без жилого объекта, осуществляется по полной кадастровой стоимости.

По словам Натальи Турыгиной, являющейся главным специалистом отдела подготовки свидетельств права собственности в земельном комитете Екатеринбургской администрации, изначально их внимание привлекли случаи, в которых:

Между арендой и выкупом земли в собственность проходило совсем немного времени (2-3 месяца);
При посещении этих участков было выявлено, что на некоторых из них вообще не было ничего построено, а те строения, которые были построены на других наделах, относились к временным, т.е. не имеют фундаменты (иногда даже окон с дверьми) и выполнены из ОСП-плит и профлиста.

Руководитель отдела по архитектурно-строительному контролю Департамента градостроительства, архитектуры и регулирования земельных отношений Д. Юрин пояснил, что:

Основной проблемой таких строений является отсутствие необходимых коммуникаций (водоснабжение, электричество, отопление любого типа и канализация);
К тому же местность, на которой они располагаются, зачастую бывает заболоченной, поэтому также требуется гидроизоляция фундамента строения;
Получается, что арендаторы - мошенники и не старались выполнить строение дома по всем правилам и нормативам. Кроме того люди просто заливают бетон непосредственно на сам участок, без заглубления в почву, а это уже серьезное конструктивное нарушение, которое несет угрозу человеческой жизни;
Далее сотрудниками городской администрации стало известно о случае переноса возведенных строений по очереди на три участка с помощью автокрана. При этом времянки были для удобства распилены пополам.

С учетом вышесказанного появляется масса вопросов к специалистам, которые признали подобные сооружения индивидуальными жилыми домами, пригодными для проживания и заселения...

Следующей проблемой является выкуп участка по из аренды в собственность по льготной стоимости, после чего якобы «жилое» строение можно сносить или перевезти на территорию другого такого же арендуемого надела. Затем производится перепродажа выкупленного участка, но уже по рыночной цене.

В итоге, Наталья Турыгина обратилась в суд для отмены решения о регистрации права собственности на данные земельные участки и дома, а также для признания недействительными последующих сделок купли-продажи участков. Проведенная экспертиза доказала, что данные строения нельзя отнести к индивидуальному жилью.

В настоящий момент в судах рассматривается 23 дела по 35 земельным участкам, которые участвовали в подобных мошеннических махинациях. Пока было аннулировано 8 таких сделок. Был задержан мошенник, который владел сразу 7 участками. Строитель, возводивший на них временные дома, также является владельцем нескольких таких участков. Сделки по этим землям проводились с участием одного и того же кадастрового инженера, адвоката и эксперта, выдавшего заключение. У этих людей не будет отобрана земля, а просто возвращены арендные договоры с соблюдением тех условий, которые были озвучены во время аукциона.

Стала известна и сумма ущерба бюджету муниципального образования по тем делам, которые уже были рассмотрены в суде. Она составляет 3,6 млн. руб. Еще примерно 30 млн. руб. составит ущерб по делам, которые находятся на рассмотрении. Для расчета данной суммы берется не уплаченная аренда с момента перепродажи участка и разница рыночной и льготной цен.

По этим делам были возбуждены не только административные, но и два уголовных процесса в отношении кадастровых инженеров, которым было предъявлено обвинение в подделке документации. Помимо городского бюджета урон от действий махинаторов понесли и добропорядочные граждане, которые по незнанию выкупили у мошенников участки, так как суд признал эти сделки недействительными.

Обратите внимание, что специалисты городского земельного комитета и МУГИСО пытаются бороться с подобными схемами. Администрация стала направлять сотрудников для проверки участка сразу после поступления к ним заявления на выкуп земли, а при возникновении подозрений на участок накладывается арест, препятствующий перепродаже, и подается заявление в суд.

Помните, что арендованным имуществом обладают, но не владеют. Судебная практика по изъятию федеральной земли - Постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 № 148/11.

Что делать при отказе в переводе земли из аренды в собственность

Если вы получили необоснованный, по вашему мнению, отказ от администрации в выкупе земельного участка под объектом собственности, то у вас есть основания положительного решения суда в вашу пользу. Прежде чем обращаться в суд (а это скорее всего будет арбитраж) с иском об оспаривании решения, постановления акта органа государственной власти, советую обзавестись достаточно вескими доказательствами.

Запрашиваете заключение архитектуры.
Смотрите судебную практику и постановления Арбитражного суда вашего региона по наложению границ и вообще практику по границам ЗУ
Составляете письмо-претензию и направляете собственнику участка.
Ждете 30 дней. Если ответа не поступит, составляете исковое заявление и направляете его в суд.
Приходите в суд и говорите примерно следующее: «Являюсь арендатором такого то участка и собственником здания расположенного на нём. Вся собственность на ЗУ была построена в соответствии с разрешительной документацией градостроительным кодексом и законодательством РФ (ГК РФ, ЗК РФ, ГрК РФ). Земельный участок является собственностью муниципалитета и на него не распространяются нормы запрещающие перевода из муниципальной собственности в частную».
Суд назначает градостроительную экспертизу, вы её оплачиваете, и если все так как вы говорите и отказ необоснован - вам дадут положительное заключение о границах, зонах и линиях.
Суд принимает решение в вашу пользу и обяжет собственника заключить с вами договор купли-продажи ЗУ.

Кроме того, существует суд апелляционной инстанции, который проверяет законность и обоснованность выводов суда нижестоящей инстанции и делает вывод о правильности применения норм права. Только имейте ввиду, что градостроительные экспертизы в апелляции не проводятся. Как крайний вариант, придется тянуть дело до кассации и самостоятельно обращаться в независимое экспертное учреждение для составления заключения, и соответственно придумать почему вы не смогли сделать этого ранее и ходатайствовать в суде об проведении судебной экспертизы.

Комментарии ()

Выкуп земельного участка выгоден Вам, если:

- Вам необходимо легализовать самострой (причем легализация самостроя через выкуп земли является единственным законным способом решения проблемы)
- арендуемый Вами земельный участок большой, его можно разделить на 2 участка и продать часть земельного участка
- Вы планируете построить дополнительное здание, сделать надстройку или пристройку, и сомневаетесь в получении согласия правительства Москвы на такую постройку.

Закон № 48 г. Москвы « О землепользовании в городе Москве» позволяет выкупить в собственность расположенные в г. Москве земельные участки по льготной цене - 20 % от кадастровой стоимости участков. Такая льготная цена установлена до лета 2012 года.

Выкупить в собственность земельные участки по такой льготной цене имеют право собственники строений:

- ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности,
- ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, и впоследствии проданных на вторичном рынке недвижимости (т.е. если существующий собственник здания не являлся его первичным покупателем)
- вступившие до октября 2001 года в права собственности на здания.

В иных случаях выкуп земли тоже возможен, однако обойдется дороже.

Следует учесть, что договором купли- продажи будет установлен разрешенный вид использования участка идентично указанному в действующем договоре аренды (например, имеющаяся в договоре аренды фраза «земельный участок предоставляется для эксплуатации здания под административные цели» будет также в договоре купли-продажи).

Также, договором будет установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Однако такого запрета бояться не стоит, даже если Вы выкупаете землю в целью легализации самостроя, строительства или реконструкции здания, так как:

-запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на объекты, реконструкция которых не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного договором купли-продажи. (т.е. если самострой, реконструкция, строительство не влекут изменение разрешенного вида использования участка, то установленный договором запрет вообще не является препятствием- т.к. он снимается подачей в уведомительном порядке заявления правительству Москвы; запрет снимут автоматически и без взымания платы);
- запрет важен только, если самострой (реконструкция, строительство) влекут изменение вида разрешенного использования здания, что сразу влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка (например, промышленное здание реконструкцией превращается в бизнес-центр или торговый центр). Однако и такой запрет можно снять на платной основе (с доплатой в бюджет 80 % от кадастровой цены).

О кадастровой стоимости участков в Москве, и цене их выкупа.
Кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами третьего транспортного кольца, составляет ориентировочно 12 700 руб за кв.м. Выкупаются такие земли ориентировочно из расчета 2 540 руб за 1 кв м земли (20 % от кадастровой цены).

Для выкупа земельного участка в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны координаты здания. Но здания Москвы часто не зафиксированы в кадастровых паспортах участков, поэтому часто приходится повторно проводить межевание, и ставить результаты межевания на кадастровый учет. Однако только постановка на кадастровый учет требует времени - не менее 45 дней. Поэтому желающим выкупить землю по льготной цене мы рекомендуем торопиться с принятием решения.

Оказываем помощь в:

выкупе земельных участков в собственность (на кадастровый учет здания и участки ставим сами)
легализации сомостроя
расчете возможности постройки дополнительного здания на выкупаемой части участка, подлежащей дальнейшей продаже.

Ориентировочная стоимость услуг по выкупу земельного участка: 180 000 рублей
(цена включает: проведение межевания участка с постановкой на учет координат здания, сбор необходимых выписок и справок, организация подписания Распоряжения ДЗР о продаже земельного участка и договора купли-продажи участка, оформление Свидетельства о гос.регистрации права собственности на земельный участок).